비례율 78.4%로 낮아질 수 밖에 없었던 이유?(보완내용포함)

[늘푸른나무]

비례율 78.4%로 낮아질 수 밖에 없었던 이유?
 
 
비례율은 조합의 재건축 사업성을 알 수 있는 지표로 활용되고 있습니다.
일반적으로 비례율 100%라는 말은 조합원이 기존에 가지고 있던 자산과 재건축 이후에 획득하게 되는 자산의 비율이 같다는 의미입니다.
여기서 총 수입이 증가하면 비례율은 상승하게 되고, 반대로 총 지출이 증가하면 비례율은 하락하게 됩니다.
 
현재 은행주공재건축의 비례율은 지난번 글에서도 말씀드린 것처럼 78.4%입니다.
조합은 비례율이 100%라고 주장할 수도 있지만, 대부부의 재건축 조합은 조합원들의 이주비 이자까지 포함하여 비례율을 계산하고 있습니다.
따라서 은행주공 재건축 조합의 실제적인 비례율은 78.4%가 맞습니다.
 
 
비례율이 낮아진 이유는?
 
통상적으로 재건축 사업에서 총 사업비는 두 가지로 구분됩니다.
첫 번째는 공사비이며, 두 번째는 기타 사업비(조합 사업비)입니다.

이 공사비와 조합사업비의 비율은 일반적으로 75%:25% 정도의 비율로 구성됩니다.
즉 전체 사업비 가운데 공사비는 75%를 찾지 하고, 사업비는 25%정도 찾지 합니다.
(재개발은 65%:35%)
 
그러면 은행주공 조합의 상황은 어떠합니까?
이 점을 확인하기 위하여 사업시행인가 시점과 분양 신청 시점을 비교해 보겠습니다.
 
1. 사업시행인가 시점.
1) 총 사업비: 1조 1,522억원.
2) 공사비: 8,728억원. (76%)
3) 기타사업비: 2,794억원.(24%)
*수입과 지출 두 번 중복된 비용 제외(분양중도금금융비용, 상가대여금)
 
사업시행인가 시점은 기준으로 보면, 공사비와 사업비의 구조가 76:24로 구성되어 있었습니다.
통상적인 재건축의 사업비 구성에서 크게 벗어나지 않았습니다.
정상적인 사업비 구성을 유지하고 있었던 것입니다.
이제 분양 신청이 진행 중인 현 시점에서 살펴보겠습니다.
 
2. 분양신청 시점.
1) 총 사업비: 1조 6,784억원.
2) 공사비: 9,649억원. (57%)
3) 기타사업비: 7,135억원. (43%)
*수입과 지출 두 번 중복된 비용 제외(분양중도금금융비용, 상가대여금, 재건축초과이익부담금)
 
분양 신청이 진행 중인 현 시점을 기준으로 보면, 공사비와 사업비의 구조가 57:43로 구성되어 있었습니다.
통상적인 재건축의 사업비 구성과 상당한 차이가 있다는 것을 금방 알 수 있습니다.
사업시행인가 시점과 비교할 때, 조합의 사업비가 너무나 과도하게 증가된 점을 발견할 수 있습니다.

공사비와 기타사업비 비교표

다음으로 총 사업비 증가율을 살펴보겠습니다.
1) 총사업비 증가액: 5,262억 원.
   ㄱ) 공사비 증가액: 921억 (11%증가)
        * 8,728억 → 9,649억.
   ㄴ) 조합 사업비 증가액: 4,341억 (155%증가)
        * 2,794억 → 7,135억. 
 
총사업비 증가액 5,262억원은 조합원 1일당 2억 5,000만원의 사업비 부담이 증가하였음을 의미합니다.

일반적으로 본계약 시점에서 공사비는 약10% 전후로 증가된다는 점을 고려한다면, 공사비 증가는 예상할 수 있는 수준으로 판단됩니다.
그런데 현재 가장 큰 문제가 되고 있는 부분은 바로 조합 사업비입니다.
조합 사업비의 증가율이 155%(4,341억원 증가)나 됩니다.
 
비례율이 78.4%로 낮아진 가장 주된 이유는 바로 조합 사업비의 증가에 있습니다.
솔직히 이렇게 사업비가 증가하게 된다면, 사실상 재건축 사업은 진행자체가 어렵습니다.
 
 
조합 사업비(7,135억원) 구성과 증가 내역.
 
1. 금융비용: 4,323억원.(기타 사업비의 61%)
1) 이주비 금융비용: 3,072억원.(190% 증가)
2) 이주비 및 사업비 보증료: 291억원.(131% 증가)
3) 사업비 대여금 이자: 960억원.(870% 증가)
 
* 금융비용 증가 원인은?
1) 이율상승.(사업시행인가 시점 이자율 4.5%에서 분양 신청 시점 6%로 상승)
2) 전체 이주비 총액 증가. (LTV50%에서 60%증가)
3) 이주 기간 증가.(5년에서 6년으로 연장)
 
* 사업비 대여금 이자 960억원은 유이자 사업비 4,000억원으로 계산된 것입니다.(이율6%, 기간4년)
이 가운데에는 현금 청산비 2,000억원이 포함되어 있다고 조합측에서는 설명하고 있습니다.(사업비 대여금 이자 480억원 증가 원인)
이것은 전체 조합원의 약14%가 현금 청산을 진행할 수 있는 사업비에 해당합니다.
조합에서도 사업성 저하로 이렇게 많은 조합원들이 현금 청산을 신청할 것으로 예상하고 있네요.
 
나머지 2,000억원은 이주비 금융비용과 일반 분양자들의 중도금 금융비용의 증가가 가장 큰 원인으로 보입니다.
특히, 일반분양 중도금 금융비용 1,786억원은 조합에서 먼저 대납하고 나중에(입주시) 환수하는 조건으로 되어있습니다.
 
일종의 중도금 후불제로 보이는데요, 이로인해 조합에서 이 사업비를 빌리는데에도 상당한 금융비용을 추가로 지출해야 합니다.
(사업비 대여금 이자 428억원 증가 원인)
 
조합원들의 추가 분담금이 높은 상황에서 과연 중도금 후불제로 일반 분양을 진행해야 하는지도 다시 검토할 필요가 있습니다.
 
시공사에서 무이자로 빌려주는 2,400억원과 일반분양 중도금 가운데 20%(약 2,000억원)는 조합에서 사업비로 사용할 수 있는데도 불구하고, 이처럼 유이자 사업비로 4,000억원을 더 빌려야 할 정도로 금융비용이 큰 폭으로 증가하였음을 실감할 수 있습니다.
현금 청산자를 줄이고 일반분양 중도금 후불제만 다시 검토해도 유이자 사업비 4,000억원은 크게 감소할 것으로 예상됩니다. 
 
* 이주 기간도 기존 5년에서 6년으로 1년 더 연장함으로써 사업비 약 500억원이 증가 되었네요.
(왜 지금에서야 굳이 1년 더 길게 늘려서 사업비를 증액했는지 이해하기 어렵습니다.)
 
 
2. 금융 비용을 제외한 조합 사업비: 2,812억원(기타 사업비의 39%)
 
1) 감리비 증가: 209억원에서 254억원으로 45억 증가.(22%증가)
단지 5개월 사이에 감리비가 22% 증가된 이유는 무엇인가요?
 
2) 외주 용역비(협력업체): 157억에서 214으로 56억원 증가.(36%증가)
이 가운데 협력업체 용역비는 27억 증가 했는데, 예비비는 그보다 더 큰 30억 증가합니다.
이로써 예비비만 60억이 배정 되었는데, 너무 과다하지 않습니까?
그리고 감리비와 마찬가지로, 단지 5개월 사이에 36%나 증가된 이유는 무엇인가요?
 
3) 제세 공과금: 421억에서 851억으로 430억원 증가.(102%증가)
*법무법인 등기 비용: 20억에서 50억으로 증가.
불과 5개월 사이에 등기비용이 150%나 올랐나요?
*법인세: 400억에서 800억으로 증가.
조합의 사업성은 더 악화되었는데, 법인세가 100% 증가할 수 있나요?
 
4) 각종 부담금.
6가지의 부담금 총액(재초환 제외): 221억원에서 260억원으로 39억원 증가.(18%증가)
 
5) 전체 예비비: 100억원에서 417억원으로 317억원 증가.(317% 증가)
전체적인 사업성이 매우 악화된 상황에서도 예비비까지 300%이상 증액해야 할까요?
 
 
전체적인 결론)
 
1)
대외적인 상황으로 금융비용이 대폭 증가하여 조합의 사업성이 크게 저하되었습니다.
하지만 이러한 상황은 향후 외부적인 여건이 개선된다면 호전될 가능성이 있습니다.
 
2)
현 시점에서 대외적인 상황으로 조합의 사업성이 악화되었다면, 조합은 당연히 사업성을 개선하기 위하여 기타 사업비를 최대한 감축하여 사업성을 끌어 올릴 필요가 있었습니다.
그런데도 조합은 그와는 반대로 거의 대부분의 품목에서 사업비를 더욱 증가시켜 조합의 사업성을 더욱 악화 시킨 것으로 보입니다.
그 결과 비례율 78.4%라는 관리처분단계에서는 그 어느 사업장에서도 보기 힘든 사업성 지표를 받게 되었습니다.
 
4) 관리처분단계에서는 일반적으로 일반 분양가를 보수적으로 계산하여 향후 조합의 사업성을 점차 향상시키는 방향으로 진행해 나갑니다.
그런데 은행주공 조합은 현재 일반 분양가(34평기준 3,200만원)를 최대치로 끌어올려 이러한 사업성 향상도 기대하기도 어려운 상황입니다.
오히려 일반 분양가가 지금보다 더 하락한다면 사업성은 더욱 악화될 우려가 높을 것으로 보입니다.
 
5) 부동산의 미래가치는 알 수 없지만, 현재 시점에서 인근 구역보다 과도하게 높게 책정된 일반 분양가로 미분양 발생 우려가 높은 것이 현실입니다. 

인근구역 비교(관리처분시점)

6) 미분양 발생시 시공사가 실물을 인수하기로 하였으나, 시공사가 약속을 지키지 않아도 조합이 대응할 수 있는 뾰족한 방법은 없습니다.
왜냐하면 약속을 지키지 않을 시, 계약서상에서 제재할 수 있는 내용이 규정되어 있지 않기 때문입니다.
 

비례율을 높이려면?

조합 안내 책자에서도 비례율을 높이려면 정비사업비를 아껴서 잘 사용하고 공사비를 줄여야 한다고 설명하고 있습니다.
과연 이러한 조합의 설명처럼, 지금 조합은 사업비를 아껴서 잘 사용하고 있는 것입니까?


이상의 내용은 개인적으로 최대한 객관적인 관점에서 조합의 사업성을 분석한 것임을 말씀드립니다.
혹시 수정 및 보완이 필요한 내용이 있으시면 댓글로 알려주시기 바랍니다.
최대한 참고하여 본문의 내용을 수정하도록 하겠습니다.

[블루배스]

사업비에 대한 설명중 법인세는 세금문제여서 더 알아보겠다 다른 내역들은 최근 비슷한 규모의 사업장 금액을 참고했다는 게 설명의 대부분이었습니다. 더 문제는 조합장이나 임원들이 사업비 내역에 대해서 전혀 들여다보고 계산기 한번 두들겨보지 않았다는 점입니다. 앞으로 꼼꼼히 보겠다고 하시더군요.

[leemoon1]

저희 조합원 가운데 늘푸른나무님 같으신 분이 계시어 감사하고 또 한편으론 무척 다행이라 생각됩니다.

알면 알수록 더욱 더 열불이 나는군요.
대부분의 조합원들도 저처럼 이러한 내용을 잘 알지 못하리라 생각합니다.

조합에서 설명도 하고 조합원들의 이해를 구해야 함에도 소통은 커녕 문의 사항에도 함구하고 있으니 조합원을 위한 조합인지 시공사와 함께 하는 조합인지 의아할 따름입니다. 이제는 더 이상 신뢰가 가질 않습니다.

조합에 농락당하고 있다는 느낌마저 듭니다.

이번이 바로 잡을 수 있는 마지막 기회라고 생각되는군요.

늘푸른나무님, 저희 재건축사업이 바로 설 수 있도록 부디 끝까지 잘 살피고 이끌어 주시기 간절히 부탁드립니다.

[웈키키키]

조합임원들이 이것에 대한 이해도가 바닥인게 가장큰 문제지요

[120동]

외부거주자입니다 맥시멈으로 사업비를 증액해서 청약을 하라는데 조합임원들은 반발도 없이 밀어붙이는 분위기 인가요?
다들 부자들이신가 봐요

[블루배스]

조합 설명회에서 조합원들이 주차장이나 음식물처리시스템 불필요한 공사면적을 빼서라도 최대한 많은 조합원들이 다시 들어올수있게 해야하지 않냐고 하니 모 이사가 안 된다고 본인은 지금 주차장 면적도 적다고 생각한다 공사비 아끼자고 빼는 건 절대 안 된다고 극구 반대하시더군요

[kmhong]

세부 분석과 문제점을 이해쉽게 짚어주시니 감사합니다.
조합원들이 힘을 합해 이번에는 모든게 바뀌길 바라며,
설령 사업이 지연된다 하더라도 의혹점과 문제가 되는 것들을 바로 잡아 제대로 된 재건축 사업으로 진행되길 바래봅니다.

[어느새]

분양신청안내 책자에 현금청산자 예산 400억으로 나왔는데요. 본문에 2,000억 어떻게 나온건가요?

[늘푸른나무]

지난주 조합사무실 설명회에서 정비업체 담당자 설명에 따르면, 사업비대여금이자는 현금청산 2,000억원 포항하여 총4,000억원에 대한 이자비용이라고 했습니다.(이자6%,기간4년)
이부분은 저도 아직 파악이 더 필요한 부분입니다.
나중에 보충해서 알려드리겠습니다.

[어느새]

아~ 감사합니다. 현금청산대상자가 예상보다 증가하면 청산금은 증가하나, 일반분양 세대수가 증가되어 수입은 더 증가될 수도 있겠는데요.

[웈키키키]

그렇다고 보기엔 수입과 지출항목에 금융이자가 같아서는 안되고
그를 감안했다면 일반분양 물량이 증가했을것으로 보입니다

현청 2천억은 현 분양설명서에는 빠져있는것으로보입니다

[웈키키키]

고금리 시기로 지출이자가 높아서 수입증가보다 지출 증가폭이 클 우려도 상존합니다

[116동 백은희]

안녕하세요. 백은희입니다.
제가 조합카페에 써놨지만 그 유이자사업비 이자 960억은
4000억의 유이자업비에 대해 이자 0.6프로 4년 잡은거라고 고이사가 준비해온 답변을 했고,
여기서 4000억이 무엇인지에 대한 답이 그 중 2000억 정도가 현금청산 대비한 것이고 무이자사업비를 쓸 수 없는 항목이라서 그랬다는 설명이었는데,
바로 앞페이지 400억 청산예산과 왜 다른지에 대해 설명 없었습니다.

제가 따져 묻고자 간다고 하니 급조해서 준비한 것만 같은 답변이 많았습니다. ㅠㅠ

[늘푸른나무]

고맙습니다.
유이자사업비 4,000억원은 좀 더 들여다 볼 필요가 있겠네요.

[생유]

이대로라면 사업은 안하는게 맞겠네요. 조합임원들 책임지우게 하고요.

[602호]

이글 문자로받고 확인하고자 카페랑,톡방 가입한사람입니다
위내용을 정확히 알고 남과대화할 수준이
되지않고 제일이있기에 조합에 방문해서 문의를 하지못했습니다만 위내용으로
조합에 문의해보신분은 있으실까요?
있으시다면 어떤 대답이 나왔을까요?

[늘푸른나무]

위 내용에 대한 조합 설명회 내용이 조합카페에 올라와 있습니다.
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/3111?svc=cafeapp

[602호]

빠른답변 감사합니다
가입조차안되어있어서 기다려서
확인해보겠습니다
문자주신분으로 추정되는데 문자로
감사말씀드렸지만 발신만되는거같아 또말씀드립니다 감사합니다

[Jhoon]

감리비 하나만 봐도 저 항목들이 다 거짓임을 알수 있네요
변경 후 174억이면 될 돈을 250억 가까이 뻥튀기 해놨네요