주임법에 임대차 주의할 특약 3

[몽생이]

주임법 특약 3.

@, 계약만기가 지났지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않아요, 월제를 계속 내야 할까요?

1.만기 이후 집주인이 보증금을 반환하지 않아 어쩔수 없이 해당 주택에 살고 있으면 기존 계약 조건데로 월세는 지급해야 합니다.그 이유는 주택임대차보호법 제4조 2항에서는 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다. 고 규정하고 있고, 민법 536조에서는 계약종료일에 집 주인은 보증금 반환의무, 세입자는 주택반환의무가 동시에 이루어져야 하는 동시이행 관계에 있습니다.

1.판례에서도 계약종료후 임차건물에 계속 점요를 하여 온 것이라면 부당이득으로 보아 기존 조건의 월세는 지급해야 할 것으로 판시하였습니다.

참고로 세입자가 보증금을 돌려 받지 못해도 이사를 할 수 있는 상황이 된다면 종료일에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 2-3주 후 등기부 등본에 임차권 내역이 기재된 후 집 주인에게 주택을 반환하면 월세지급 임무는 없습니다.

@.집주인과 계약연장에 합의한 문자메세지 법적 효력이 있을까요?

1.계약서는 작성하지 않았지만 문자로 2년 재계약 합의가 있었으므로 임대차 기간을 2년으로 정한 재계약으로 보아야 합니다. 임대차계약은 법률행위에 해당하며 이러한 법률행위를 불요식 행위라고 정의하고 있습니다.일정한 양식을 필요로 하지 않고 계약에 대한 구체적 합의 내용이 있으면 효력이 발생합니다.

@, 보증금을 절반만 돌려받고 이사하는 경우, 나머지 보증금을 지키기 위해 세입자가 할 수 있는 방법은?

1.만기가 지나서 보증금 중 일부를 돌려받지 못하였다면 임차권등기명령을 신청할수 있습니다. 임차권 등기명령은 기존 세입자의 대항력(점유+전입)과 우선변제권(확정일자) 효력을 그대로 유지할 수 있는 제도입니다.

1.임차권등기명령은 신청할 때는 효력이 발생하지 않고 등기부등본에 세입자의 임차내역인 세입자 이름, 보증금약,전입신고일, 점유개시일, 확정일자 부여일. 등이 등재되면 효력이 발생되는데 그 소요기간은 2-3주 정도입니다.따라서 임차권등기가 등기부등본에 등재될 때 까지는 주민등록을 유지하면서 살고 있다가 등재된 이후에 이사해애 합니다.

@.셔어하우스도 주택임대차보호법으로 보호되나요?

1.대부분 셔어하우스는 운영자는 주택소유자가 아닌, 소유자와 임대차게약을 체결한 세입자가 셔어하우스를 운영하는 경우가 많습니다. 세입자인 운영자와 체결한 셔어하우스 계약은 주택임대차보호법 적용이 되지 않습니다.따라서 전입신고와 확정일자를 받아도 대항력과 우선변제권 효력은 발생되지 않아서 향후 보증금 화수에 문제가 발생할수 있습니다.

1.셔어하우스도 운영자가 현등기부 등본상 소유자면 집주인 본인이 계약하였고 주택의 일부를 임차한 것이므로 주택임대차보호법 적요이 됩니다 셔어하우스 임차는 보증금을 화수하는데 어려움이 있을 수 있으므로 보증금의 없는 완전 월세로 계약하거나 보증금을 100먼원 이하 소액으로 계약을 하시면 이러한 문제를 최소화 할수 있습니다.

@, 융자없는 신축 외피스탤이나 발라 임차계약 안전할까요?

1.최근 신축 다세대주택 및 오피스탤 전세 계약인 경우 매매 시세를 객관적으로 확인하는 것이 어렵다 보니 전세 가격을 매매 가격과 비슷하게 혹은 매매가격 보다 더 높게 계약하는 경우가 있습니다. 이 경우 등기부 등본에는 아무런 하자가 없어도 만기 때 보증금 회수가 어려워 보증금을 손해 볼 수 있습니다. 최근 이와 관련한 피해 사례도 많습니다. 따라서 계약전 주변 지역 비슷한 조건의 매매 시세를 파악해보고 해당 주택이 전세보증보험 가입이 가능한지 확인한 후 계약서를 작성하여 전세보증보험 가입을 해 두시기 바람니다.

전세보증보험은 무조건 가입이 되는 것으로 생각하시는 분들이 있습니다. 그러나 보증보험은 주택의 권리상태 및 감정가에 따라 가입이 거절되기도 합니다. 그로므로 계약서 작성 전 미리 보증보험 회사에 가입이 되는지 확인해 보시거나 임대차계약서 특약에 전세보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 즉시 해제되며 계약금은 위약금 없이 반환하기로 한다는 내용을 명시해둘 필요가 있습니다.

@,집 주인의 법인인 경우 계약시 무엇을 주의해야 하나요?

1.임대차 잔금일 기준으로 법인의 미납된 국세 및 지방세가 없는지 확인해야 합니다.미납된 국세, 지방세의 법정기일이 세입자의 확정일자 효력보다 앞서게 되면 경 공매시 세입자의 보증금은 국세나 지방세 보다 후순위가 되어 보증금 회수가 어려울수 있기 때문입니다.

국세와 지방세는 등기부등본상으로는 확인되지 않기 때문에 법인이 완납확인증을 제공 해 주어야 확인 할 수가 있습니다. 참고로 법인이 파산하여 경매가 진행될 경우 법인 직원의 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금은 최우선변제 순위에 해당되어 세입자의 전세보증금 3억원 보다 앞서게 됨니다. 이러한 법인 직원의 체불된 임금 및 퇴직금은 장래에 발생할 수 있어서 예측하기 어려운 위험요소가 되기도 합니다.

그 외 법인 소유주택은 전세보증보험가입 및 전세자금대출 이용이 어렵다는 점도 알아두어야 합니다.이러한 주의 사항들은 고려하여 법인과의 계약은 더욱 더 신중하게 하시길 권해드림니다.

@. 법인 계약시 필요한 서류,

법인 등기부등본(부동산 등기부 등본의 소유자로 등록된 법인이 이름과 법인등록번호가 법인등기부등본에 등록된 법인 이름과 법인등록번호가 일치하는지 확인 필요)

법인 인감증명서

법인 인감증명이 날인된 위임장. (00법인 대표000의 위임내용 및 대리인 인적사항이 기재된 위임장)

법인도장,

대리인 신분증 확인

*.법인서류는 원본으로 수령하여야 하며, 보증금은 꼭 법인 계좌로 입금하시가 바랍니다.

*. 법정기일이란 ; 세금 종류에 따라 세금 신고일 납세고지서 발송일 납세의무 확정일등을 말합니다.

@, 세입자의 전세금으로 은행 대출을 상환한다는 집주인, 근저당권 말소 조건으로 계약하면 문제 없을까?

세입자는 전세 잔금일에 집주인과 동행하여 근저당권이 설정된 은행대부계 직원 앞에서 임대인 계좌로 잔금을 입금하고, 그 즉시 대출금 상환이 이루어 지는지 확인하여야 합니다. 또한 대출금 상환 즉시 등기소에 근저당권 말소등기가 접수되는지도 확인하시기 바람니다. 더불어 합의 내용은 계약서 특약에 명시하는 것이 좋습니다.

1.특약;

전세 잔금일에 세입자와 집주인은 00은행에 동행하여 전세잔금 지급과 동시에 대출금 00원을 즉시 상환 및 근저당권 말소 등기를 접수하기로 한다. 위반시 계약은 해제되며 위약금은 000원으로 한다.

@, 계약기간 중 주민등록을 잠시 옮겨도 될까요?

1.계약기간 동안 세입자가 주민등록을 이전하면 기존의 확정일자 효력 및 대항력은 상실하게 됨니다. 세입자가 주민등록을 이전한 사이에 집주인이 대출을 이용하면 기존 확정일자 효력은 상실되었기에 대출금이 세입자 보증금보다 순위가 앞서게 되고 집주인이 세입자 몰래 집을 매매할 경우 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약은 자동 승계되지 않습니다.그로므로 이러한 위험을 예방하기 위해서는 보증금을 돌려받을 때까지는 전 입신고와 점유를 계속 유지해야 합니다.

@, 소유자가 신탁회사인 경우 누구와 계약을 해야 할까?

1.신탁등기된 주택은 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차계약 체결권자가 누구에게 있는지 확인하시고 그 권한자와 직접 임대차계약을 해야 하며, 위탁자가 이미 이용하고 있는 대출금액이 얼마인지도 확인 해야 합니다. 참고로 임차 주택의 신탁등기는 대부분 부동산 담보 신탁인 경우가 많습니다. 부동산담보 신탁은 위탁자가 부동산의 관리 및 처분을 신탁회사에 신탁 한 후 수익증권을 발행하여 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 제도입니다. 이 경우 위탁자가 이용하고 있는 대출금은 등기부등본에 표시되지 않아 신탁원부에서 확인해야 합니다.

1.신탁회사마다 신탁원부의 내용이 다를 수 있고, 위탁자가 대출금을 이용하기 위해 신탁하였기에 일반 임대차계약보다 위험한 변수가 많을 수 있어 부득이 계약할 경우 법률 전문가를 통해 신탁원부를 확인하시고 임대차계약에 신중하시기 바람니다. 또한 신탁 등기된 주택은 전세보증보험 및 전세자금대출 이용이 어려울 수 있으니 계약하기 전 보증보험 회사 및 은행에 문의 해 보시기 바람니다.

*,위탁자; 대출이용을 위해 소유권을 신탁회사에 맡긴자.

*, 신탁회사; 위탁자가 대출금 이자 및 대출금상환을 하지 못 할 경우 신탁회사가 해당 주택을 처분할 수 있는 권한을 기진 자.