나라가 망해가는데 부동산을 산다고? | 채부심 부동산 세미나

[정민섭]

https://www.youtube.com/watch?v=HTCL9bseetY

(44) 나라가 망해가는데 부동산을 산다고? | 채부심 부동산 세미나 - YouTube
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Transcript:
(00:01) 안녕하세요 최상욱 있니다 최부석 아 최상욱 부동산 세미나 시작하겠습니다 네이버 풀면 콘텐츠에 올라온 칼럼을 토대로 그 세미나를 하고 있는데요 칼럼에는 좀 텍스트로 된 좀 더 자세한 글을 보실 수가 있기 때문에 영상으로도 조금 부족하시면 어 칼럼으로 가서 보시면 좋을 것 같습니다 그리고 들어가기 앞서서 이제 이번에 글을 쓰게 된 배경은 최근에 어 모처에서 수행하는 그런 2030 세대를 위한 소위 톡 콘서트에 나와 달라는 그런 요청을 받았습니다 근데 사실 저는 20대 30대 앞에서 부동산 시장을 얘기를 하는게 되게 좀 부담스러워요 왜냐하면은 기본적으로 20대 30대는 특히 20대 20대는 돈이 없잖아요 없 나도 없었어 저도 없었고 그래서 지금 20대들이 뭐 무슨 돈이 있어서 집을 사냐 뭐 약간 이런 생각이요 가지고 그리고 20대 30대 때는 어 이렇게 돈 얘기를 하는게 그때는 그렇게 또 뭐 썩 내키지가 않더라고요 왜냐하면 나는 막 꿈에 불타 올라 가지고 그다음에 어떻게 뭐 일과 실력과 내 커리어를 위해 가지고 앞으로 막 나가고 싶은데
(01:04) 저쪽에서 나이 많은 아재들이 돈돈 얘기하니까 그게 되게 그 당시에는 한심해 보이더라고요 그래서 저도 진짜 저 사람들 진짜 세상 한심하다 역시 나이 먹은 기성 세대는 저렇게 되는구나라는 저런 세대가 되지 말아야 되겠다 이런게 제 2말 3초 때 전반적인 사고관이 있거든요 제 사고관에 변화를 갖고 온 거는 아시는 분은 아시겠지만 그렇게 열심히 제 커리어를 밝혀 가면서 제 전공을 쌓아서 열심히 일해 가지고 돈을 모았는데 그렇게 모은 돈을 가지고 또 돈이 좀 생기니까 투자해야 된다 그래 갖고 좀 투자를 했었다가 그게 대박 손실이 나면서 뭐 지난 4년 동안 5년 동안 내가 열심히 돈 벌었는데 그 돈이 거의 다 날아가니까 뭐 난 도대체 뭘 잘못한 건가 이런 생각들이 되게 많이 들고 그다음에 어 좀 뭔가 자산 시장을 좀 공부해야 되나 이런 생각이 되게 많이 들더라고요 그리고 사실은 국내에서 일만 열심히 하고 또 회사일이 바쁘면 다른데 신경 쓸 뭐가 별로 없잖아요 여유가 별로 없는데 아 요즘은 또 수도권에서는 통근 통학을 하느라고 시간적인 여유가 아예 없는데
(02:03) 그런데 그런 와중에 뭐 세계 경제가 어떻게 돌아가는지 개략적으로 뭐 지나가면서 들었지 제가 막 촘촘하게 챙겼던 건 아니잖아요네 그런데 글로벌 위기나 이런 것들은 굉장히 급격히 어 세계는 되게 유기적으로 다 연결돼 있다 보니까 이런 변화는 급격히 찾아오고 그런 급격히 찾아온 변화에 대응을 못 하다 보니까는 진짜이 돈 지키는게 쉽지 않더라고요 그래서 전 개인적으로 그렇게 생각을 합니다 그 20대 30대 분들이 어 연봉을 500만 원을 높이는 그 작업은 어 통장에 1억 원을 예치하는 거랑 똑같기 때문에 1억이 있으면 500만 원 이자가 나오잖아요 근데 근로 소득으로 내가 500이 올라간다면 1억 있는 거랑 똑같고 어 이런 근로 소득으로 내 연봉이 5천만 원이 올라간다면 10억원을 예치한 거랑 똑같거든요 그래서 연봉을 높이는 거는 기본적으로 자산을 눈에 보이지 않지만 자산이 축적되는 거랑 똑같기 때문에 그냥 어 일정 레벨까지 몸값으로 올리는데 거의 오리야 된다고 생각하는데 어 좀 기 적 이런 투자 관행들이 우리 사회에 그동안 좀 광범위하게 퍼지면서 부동산 시장을
(03:05) 20대들 테도 얘기해야 되는 그런 상황이 좀 온 거에 대해 가지고 제가 굉장히 많이 불편하더라고요 그래서 그날 그 자리에서는 부동산 뭐 전망 앞으로 어떻게 된다 이런 세미나를 하지 않고 그냥 제가 유튜브에서 많이 올렸던 많이 했던 그런 수도권 과밀화에 명과 암에 대해서 조금 다뤘고 그리고 저도 이제는 뭐 기성 세대라고 하면 기성 세대인데 기성 세대로서 그 현재 지금 우리나라 어 부동산 시장이나 아니면 도시 구조가 이렇게 된 대에 대한 어 그런 어떤 잘못된 점이 있다는 거를 좀 알리고 싶고 그런 얘기를 좀 했습니다 그래서 오늘 컬럼을 전체적으로 한번 쭉 한번 봐 볼게요 수도권 과밀화에 따르는 가장 큰 부작용이 다들 아시겠지만 바로 낮은 출산율 있니다 이거는 한마디로 말하면은 어 30년이나 60년 후에는 대한민국 소멸되는 그런 이슈이고 마치 어떻게 보면은 지구 온 나나랑 되게 비슷한 그런 주제라고 할 수가 있을 것 같습니다 주택 높은 주택 가격도 과일의 영향이 든요 요 그래서 높은 주택 가격이 출산율 저하라고다는 어 높은 주택 가격도
(04:04) 출산율 저하로 영향을 주지만 사실은 수도권 과밀이 높은 주택 가격을 낳았고 수도권 과밀이 높은 경쟁 압력을 낳았고 수도권 과밀이 너무나 많은 통근통학 시간으로 인한 시간 부족 세대를 낳았고 또 이런 수도권 과밀이 지방 소멸을 낳은 거고요 그리고 수도권 과밀이 어 근본적으로 출산율 저하를 낮게 된 것이죠 시간 부족하고 그다음에 경제 생활을 하기 위해서는 나를 챙겨야 되는데 자녀를 낳는다는 거는 내가 희생해야 되는 거고 이게 남자 여자로 가서 젠더로 갈등으로 가기도 하지만 근본적으로는 내가 내 삶을 올곳이 챙기기도 힘든게 수도권 삶인데 거기서 배우자를 만나고 또 혼인하고 출산하고 이런 굉장히 어려운 과정 그리고 출산으로 끝나는게 아니라 또 보육을 해야 되는데 그런 부분까지 생각하면 이게 굉장히 어렵거든요 근데 많은 분들이 스톱은 과밀 했다 이렇게 얘기하면은 다른 나라는 더 심하다 있단 얘기를 한단 말입니다 그 제가 자주 하는 얘기 가 우리나라 수도권 거주 인구는 우리나라 수도권 거주 인구란 그 나라 국가 총인구를 따졌을 때 50% 넘는
(05:07) 나라가 세계 없습니다 그리고 우리나라는 수도권이 만들어내는 GDP 규모가 우리나라 전체 GDP 절반정도 되는데 이런 나라도 없어요 일본이든 미국이든 특정 권역에서 만들어내는 그 rdp고 하는게 그 나라 총 GDP 절반에 육박하는 나라는 없고 한국은 이게 넘고 있다 이렇게 말씀을 드리겠습니다 그러니까 우리나라가 가장 압도적으로 석권에 과밀해소와이 더 큰 지역을 비교하면서 한국은 과밀도 아니다 뭐 이런 얘기를 하는 사람들의 얘기는 전체적인 거시적인 레벨에서의 과일에 대한 기준이 다른 거고 어떻게 보면은 잘 보지 못하는 거라고 할 수 있을 것 같습니다 그러니까 수도권의 과밀 자체가 문제냐 그렇지 않죠 여기서부터는 도시 설계의 문제거든요 수도권이 우리보다 더 큰 지역도 있잖아요 4천만 있고 막 그렇잖아요 근데 그런 지역에서는 왜 통근통학 문제가 발생을 하지 않을까요 우리나라는 는 어 일자리가 특정 그 물리적인 지역 주로 서울 강남권 그리고 광화문 등에 너무 집중돼 있다 보니까 주거는 부족한데 일자리만 집중돼 통근 통학이 어마어마하게 많이
(06:12) 나오는 거죠 그래서 수년 전부터 이미 우리나라는 한국의 통근통학 시간이 OECD 최고다 이런 얘기가 나왔거든요 한 달에 37 시간을 어 길에서 보내야 됩니다 그다음에 주요 통근통학 시간을 보면 약간 확대해서 보면은 대한민국만 평균 58분 걸리거든요 대한민국 58분 걸리고 그 그다음에 OECD 평균으로 28분 정도 걸립니다 미국은 뭐 땅덩이가 넓어서 20분 정도 걸리고 일본이 과밀이 많이 돼서 일본도 40분 정도 걸리거든요 근데 우리가 훨씬 더 많이 걸립니다 그리고 우리 수도권은 몇 분인 줄 아십니까 수도권은 거의 75분 걸려 편도에 그러니까 하루에 150분의 150분이면 거의 3시간인데 3시간을 길거리에서 써야 돼요 이게 우리나라 사정이 그든 그래서 이런 사정을 가지고 있는데 GTX 건설하면 괜찮아지냐 그렇지 않죠 GTX 전에 신도시가 건설되고 그다음 GTX 건설되는거다 보니까 또이 이후에 엄청나게 많은 신도시들이 건설될 거 될 예정이고 그러면 또 굉장히 많은 과밀이 생기고 그럼 또 GTX 케파가 부족해지는 그런 순간이 또 올 거예요 어 그러면은 국가
(07:14) 인구비 과중한 수도권 집중 과일에 수반하는 도시 구조가 실패 이게 너무 집중해 있기 때문이죠 그래서 수도권의 평균 통구 통학은 O 세배 이상 75분 만성 그러니까 만성적인 시간 부족이고 시간이 부족하니까 여기서 경제 생활을 해야 되는데 부족한 시간을 완전 타이 하게 운영해야 돼서 5분 단이 스케줄을 짜야 되거든요 근데 그 세 가지를 안고 살아가야 되는데 이게 언제 심해졌나 2015 16년에 수도권의 이기신 도시가 공급되면서 수도권 거주인구가 급증을 하고이 공급된 그 이후부터 2018년부터 이제 완전히 이게 명징해 졌다고 할 수가 있거든요 그러니까 어 우리가 문재인 정부 들어서 주택가격 굉장히 올라가 가지고 주택 가격 올라가고 2018년부터 출산율이 꺾이니 문재인 정부다 이렇게 얘기를 하는데 뭐 그것도 맞지만 사실은 더 큰 구조상으로 로 보면은 우리나라 1기 신도이 준공됐다 2기 신도이 준공됐다 수도권 거주 인구가 굉장히 큰 폭으로 증가를 했고 그리고 앞으로 3기신도시 준공되면 또 굉장히 증가를 할 거거든요 이런 것들이 뭐 특정 특정 정부의 탓이다 이렇게
(08:13) 라기보다는 수도권을 점점 감이라는 그런 정책을 쓴 전반적인 영향이라고 생각하면 될 거 같고요 근데 인구가 본격적으로 입주를 시작했던게 15 16년이 있기 때문에 그때부터 이런 영향이 나타나기 시작했습니다 그러니까 15 16년부터 통근통학 관련한 굉장한 그 장기 간의 시간 부족과 이런 어 물리적인 문제점들이 드러나기 시작을 한 거예요 그리고 자연스럽게 시간 부족 등등 여러 가지 이유로 혼인을 하지 않기 시작하고 15 16년부터 혼인을 안 하니까 그 한 1 2년 지나서부터 출산율이 내려가기 시작을 해서 2018년부터는 완전히 그 한 명 이하의 출산률을 보이게 된 거고요 그 구조가 지금 깨졌으니까 오히려 이기신 도시가 더 고착화되고 수도권이 더 거대화되는 과정에서 한국이 갖고 있는 도시 문제는 계속 심각해졌습니다 출산이는 계속해서 내려가기 시작을 하는 거고 그리고 높은 주택 가격도 여기 좀 더 거들어 가지고 이렇게 이제 쭉쭉 간 거죠 근데 이제 여기 또 3기 신도시가 공급 예정이 아아 그러면은이 3기 신도시가 공급될 2030년대 생각해
(09:13) 보면은 와 그거는 그니까 엄청나게 아찔할 수가 있다 이렇게 생각을 할 수가 있을 것 같습니다 그러니까 뭐다 그 수도권에 있는 어떤 도시 구조의 변경 없이 그냥 주거용 신도시들이 계속해서 건설되는 것은 우리나라 평균 통근통학 시간을 계속해서 길게 만들 것이고요 그리고 계속해서 길게 만들어지는 그런 통근통학 시 시설과 통근통학 시간과 그런 과일은 결국은 이런 출산율 제고에는 아무런 도움이 안 된다는 거예요 결국 뭐냐면은 정해진 미래로 가고 있다는 겁니다 무슨 미래 우리나라가 사라지는 미래 자 그러면은이 합계 출산율 0.7명이 의미가 뭐냐 이런 걸 얘기를 해 보면 합계 출산율 0.
(09:54) 7명이라는 거는 남자 100명 여자 100명이 있어요 이게 뭐 100개의 가구를 만들었다 해 볼게요 남녀 가구 결혼하든 말든 일단 만들었어요 그러면 합계 출산율 0.7은 여기서 70명이 태어난다는 거를 말해요 70명이 그러니까 다음 세대에 70명이 태어난 거죠 지금 만약에 남자 100명 여자 100명이 가구를 만들었는데요 가구에서 70명 만들어지고 있다는 거예요 70명이 태어나고 있습니다 그럼 한 세대가 더 가면은 그 70명이 만약에 운좋게 남녀라 딱 해 볼게요 그러면 35가구 만들어지나요이 3가구가 다시 0.7 하게 되면은 그때는 25명 생긴다는 거거든요 그러니까 지금에 내 자녀는 우리 남자 여자는 부모님의 세대는 100명씩 있데 우리 자녀는 합쳐 70명이 남자 여자 35명씩 있데 결혼하고 손자녀가 되면은 이들은 25명 밖에 안 되는 거예요 25명 그러니까 지금은 200명인데 다다음 세대 2세대 후에는 25명 되는 거예요 근데 서울은 지금 0.
(10:51) 5명 이잖아요 같은 방식으로 계산하면 지금 200명인데 2세대 후에는 25명도 아니고 12.5이에요 12명 그러니까 소위 말해서 10분의 토막이 나는 거예요 이게 믿어지십니까 물론 제가 안 죽고 계속 살면 되죠 제가 우리 손자 세대가 클 때까지 안 죽고 계속 살면 되는데 수면이 길어지기 때문에 이게 숫자가 그대로 - 65% - 65% 이렇게 가는 건 아니고 제가 제 자녀 세대가 성장할 때까지 저도 생존하고 있을 거고 이런 식으로 가기 때문에 이렇게 완만하게 내려 가지만은 근데 완만하지만 이제 지금은 그 출산율 떨어지는 속도가 너무 빠르다 보니까 어떤 특정 시점 되면은 인구 내려가는 속도도 어마어마하거든요 그래서 이 0.
(11:34) 7이게 왜 두세대 후를 생각하면 충격적이면서 거의 10분 토막 나는 거거나 뭐 아니면은 거의 5분의 1토막 나는 거잖아요 200명이 12명이 되는 거니까 근데 이거는 아이가 20분의 1 토이구 돌았네 그니까이 정도로 빠져나가는 겁니다 그러니까는이 정도까지 빠져 나가면은 뭐 이민 하면 되지 하데 이런 인구 감소는 이민으로 커버가 불가능한 수준이거든요 그러니까 여기서 우리나라 안에서이 출산율을 제고하는 그런 노력을 해야 되는데이 수도 수 과밀화와 수도권 도시 구조의 혁신 없이는 이런게 절대 안 된다 이런 말씀드리겠습니다 그러니까 여기서 아 이런 상황을 우리 만약에 개인들 테 이걸 풀려고 하면 어떻게 하냐면은 개인들은 어떻게 하냐 원화 자산을 갖고 있을 마음이 떨어지죠 왜냐면은 한국에 있는 부동산이 30년 후에 현재보다 60% 수요가 빠진다 생각하면은 그거를 어떻게 보유하겠다는 것도 기본적으로 4 50년 가는 건데 그니까 주택을 4 50년 갖고 가야 되는데 어 450년 후에 주택 게 유효 수요가 소위 말해서 지금보다 거의 뭐 1/5 토막이나 1토막 이렇게 날 수 있다고 생각하면은이
(12:35) 자선을 어떻게 취득하는 거예요 그래서 지금부터 우리나라 가구들이 하는 거는 원화 표시 자산을 점점 달러나 엔화 같은 그런 기축 통화 자산으로 슬금슬금 바꿔 가면서 그 밸런스를 유지하려고 하는 소위 자산 배분 전략들을 많이 사용하고 있습니다 나라가 자산 배분 하라고 하는게 아닙니다 그 민간 그 소위 시장에서 원화 자산 말고 달러나 NPC 자산 같은 것 갖고 있어야 되지 않겠냐 이런 얘기를 하면서 자산 배분을 얘기를 하고요 그리고 워낙 부동산 자산 처분하고 같은 가지로 부동산도 달러나 에나 표시 부동산 자산을 취득하는 형태로 자산 밸런스 자산 리밸런싱을 해라 자산 배분 전략을 써라 이런 얘기들이 나오는 거거든요 그리고 일부에서는 자산이 굉장히 많은 상위 가구에서는 뭐 해외 이민을 한다든가 아니면 외국의 거처를 마련한다 그가 하는 형태로 솔루션을 하게 되거든요 그리고 상식적으로 생각했을 때 지금 200명 살다가 70명 살게 되면은 굉장히 많은 부분이 공실로 바뀌고 여러 가지 서비스 기능들이 부재하게 될 거 아니에요 그 서비스 기능들의 부제는
(13:36) 점점 어린이 집부터 그러니까 역류와 보육 시설부터 초등학교부터 중고등학교 대학교로 이렇게 오면서 공 시설이 비어져 나가는 것이 티가 나게 될 거고 그리고 우리가 누리고 있는 많은 공공 여러 서비스들도 이제 비어 나가게 될 겁니다 그리고 군데도 요새는 문제인 거 아시죠 그 지난 지지난주 뉴욕 타임즈 사설에서는 30년 후에 북한이 지금 처럼 출산일 유지하면 우리나라랑 인구가 역전돼 가지고 북한이 침공해 수도 있다 뭐 이딴 말을 했는데 그게 군대 인원이 너무 부족해진다는 거 아닙니까 지금 어 우리 때는 100명 갔는데 우리 밑은 35명 갈 거고 그 밑은 12 12.
(14:15) 5년 갈 거잖아요 그러니까 군대 역시 굉장히 부족해지는 거고 물론 그때 뭐 군 로보타 등등 여러 가지를 하겠지만 어쨌든이 사람이 부족한 데서 만들어지는 그런 문제들이 광범위하게 발생할 그런 생각이 되거든요 근데 여기서 또 서위 사회의 그런 모범이 돼야 될 그런 가구들이 요새는 막 원정 출사를 다시 엄청나게 많이 하고 있습니다 지금 원정 출산 브로커들이 산더미 같이 많아져 가지고 원청 출산을 가서 새로 태어난 가뜩이나 출산율도 적은데 새로 태어나는 자녀들에게 이중국적을 주거나 이런 형태로 특히 미국으로 가서 원정 출산을 하는게 진짜 아주 굉장히 많이 하고 있다 이런 말씀을 드리겠습니다 그리고 하나가 더 있는데 지금 정치인들 있지 않습니까 많은 국회의원으로 대표된 이런 정치인들 중에서는 일본 부동산을 취득 하는 사람들이 그렇게 많다고 합니다 정확한 데이터는 없죠 알 수가 없는데 왜냐면 이건 부동산 신에서 이런 얘기들이 많이 들리거든요 어 왜냐면 한국과 일본은 가까운 나라고 그리고 우리나라에서 일본의 부동산을 취득하기 위해서 일본의 법인을 설립한다고 등등 여러 가지 사람들을 거칠 수밖에
(15:14) 없는데 그런 과정에서 말들이 이제 세워 나오는 거잖아요 근데 정치인들 중에서는 일본에 아예 장기 거주하고 그다음에 어 장기 거주하면서 그나라 부동산을 너무 적극적으로 취득하고 한국에 있는 자산은 정리하고 그리고 해외 부동산은 아시겠지만 국회 연 재산 신고할 때 해외 부동산 신고 의무가 없습니다 그러니까 내가 해외에 100억에 부동산을 갖고 있고 한국엔 없다 그럼 한국 부동산 없다고 신고하면 되는 거고 해외 부동산 100억 있는 건 신고 대상이 아니에요 그러면이 사람은 딱 봤을 때 엄청 청렴에 보이겠죠 왜냐면은 부동산이 없으니깐요 근데 이건 거꾸로 그러니까 우리나라의 자산 조사라는 거는 그 자산이 어 단기간에 너무 많이 형성되면 조사를 하는데 거꾸로 과거에 자산이 엄청나게 많았던 사람이 지금 한국 원화 자산이 없 없어졌다고 하면은 그건 역으로 해외 자산을 취득하고 있다는 거기 때문에 그 해외 자산 그니까 과도한 국내 자산 위축에 대해서도 소위 어 국회의원들은 조사 대상이라고 저는 생각을 하거든요 근데 여기 신고 대상도 아니에요 그러니까
(16:12) 국회의원들을 진짜 만 편하게 해외부동산을 취득하고 해외 자산을 취득하고 그러면서 자산 신고에서 빠지고 얼마든지 청년 결백한 척 할 수 있죠 그래서 이런 움직임들이 결국에는 시장들에 슬금슬금 영향을 주기 시작할 거고 이런 영향을 받은 사람들은 원화 부동산 자산 처분하고 달러 애화 부동산 자산 취득하고 원화 자산 처분하고 달러 애하 자산 취득하고 할 겁니다 이게 그니까는 적당한 수준에 자산 배분 전략상의 자산 배분이 아니고 그러면 좋은 거죠 그거는 뭐 아무 문제가 없다고 생각합니다 그러니까 뭐든지 적당한 거는 사실 문제가 없는데 이게 과잉으로 났을 때는 그때는 진짜 그냥 뭐 진짜 심각한 문제가 이어지는 겁니다 그래서 우리나라 기업들도 해외로 공장을 짓자아요 아니까 상식적으로 생각해 보세요 기업의 소유 주에요 내가 제드로 제드의 군이에요 내가 제드의 군인데 어 다음 반도체 세대 라인을 우리나라에 짓고 싶은데 우리나라 인구 출산율 감소가 너무 심각하다 그래서 인구 어떤 인원을 효율적으로 계속해서 대체하기 위한 그런 불안함이 약간 든다 그러면은
(17:13) 다른 나라에 충분히 질밥 파죠 그게 미국이 됐든 베트남이 됐든 어 해외의 공장을 지을 만 하거든요 근데 애초에 이거는 다 그러니까 음의 그 되 먹임이라는 일자리가 나오고 높은 일자리는 높은 출산율로 연결되는데 일자리가 해외로가 버리니까 그만큼의 실업이 증가하고 낮은 높은 실업률은 또 낮은 출산으로 연결되는 형태로 갈 거잖아요 그러다 보니까 이게 양의 대모임 과정을 가느냐 음의 대모임 과정을 가느냐데 지금 음의 대모임 과정을 가고 있죠 명분도 좋아요 미국에서 IR 같은 걸 하니까 어 어서 와라 전 세계가 소위 오프쇼어링 했던 많은 기업들에게 리쇼어링 해라 다시 우리나라에 들어와라 자국에 들어와라 미국은 2010년 쉐일 게스 분부터 어 전 세계로 나갔던 오일렌 개스 기업들 다 미국으로 들어오라고 얘기 했고 에너지 기업들 공장들 다 미국의 지역 이렇게 얘기를 했고요 지금은 배터리 관련해서 전 세계 있는 일자리 다 끌어오고 있고 최근에는 sk1이나 LG 에너지 솔루션 같은 그런 회사의 북미 공장에 다니시는 분한테 미국에서는 거의 뭐 시민권을 나눠주다시피 그 주고 있다고
(18:15) 합니다 왜냐면은 중요한 인물이라고 생각이 돼서요 그리고 일본은 반도체에서는 굉장히 유명한 나라는 아니었지만 차량용 반도체는 유명한데 일본도 지금 반도체 굴기를 뭐 다시 해 보겠다 그러면서 차량용 반도체 클러스터를 만들 려고 열심히 노력을 하고 있거든요 근데 여기도 어 리쇼어링을 엄청나게 다시 추구하고 있습니다 근데 우리나라만이 오프쇼어링이라고 해서 기업들의 편의를 봐주면서 외국으로 나가라 기업이 살아야 나라가 살지 않냐 이러면서 기업을 살려주려고 노력을 많이 하죠 그러니까 기업이라는 법인을 살려주다 보니까 어 개인들이 죽어가고 있는데 일자리가 없는 그런 청년 실업률에 급증하는 이런 현상들이 나타나면서 청년들은 뭐 아예 못 버티면 그냥 가방 하나 들고 뭐 이제 다른 나라로가 가지고 거기서 이제 소위 일자리를 구해 가면서 그 그렇게 생활해야 되는 시대가 된 겁니다 우리나라가 1940년 체제 일본을 벤츠마크 해 가지고 잘 성장을 해 왔는데 IMF 맞으면서 미국시 경제구조 도입했고 이것이 일본과 거리 두고 우리가 한 번 더 퀀텀 점프할 수 있는 그런 계기였던 거 같습니다
(19:13) 여기다가 이제 it 산업이 발전하고 이러면서 우리가 일본을 경제 규모는 일본이 훨씬 크지만 그 일본을 장기적으로 앞지를 만한 그런 어떤 체력이 비축했다 저는 그렇게 생각을 하거든요 왜냐면 일본은 여전히 1940년 체제이기 때문에 근데 우리는 어느 정도 합리적인 미국식을 도입을 해서 나름 아 아세안에서 굉장히 성장하는 그런 경제 구조을 갈 수 있는 구간이었던 다만이 두 미국 일본과 미국 두 나라가 유지하고 있는 지방 균형 발전 그리고 지방 국공립 대학교의 학력 높은 학력 여기서부터 만들어지는 그런 인력들 이런 거에 대한 그 소프트한 부분은 벤츠마크 못 하고 그냥 서울 수도권 집중형 도시 구조 패턴만 계속 유지하다 보니까 이들 나라들고 지금 다른 길을 걷기 시작한게 아닌가 그냥 이렇게 감히 말씀드려 봅니다 그래서 이런 과몰입 수도권 과몰입에 따라서 잠재 성장률 하락이나 아니면은 그 소멸 자체를 걱정해야 되는 순간이 왔는데 우리나라 또 도시와 담론에서 진짜 유명인들은 서울 강남 최고다 이런 생각들을 많이 하고요 어 강남이 최고라는 강남에
(20:14) 넘버원 그 신드롬에 빠져 가지고 벗어나지 못하고 있는 거 같습니다 어 과거 그러니까 강남에 넘버원의 신드룸 men 우리가 고속 성장했을 때 보였던 그런 신화 같은 그런 부분을 설명하는 건데 현재 어 서울에서도 가장 출산율이 낮은 지역이 이들 지역이거든요 사실 강남이 문제냐 죄가 없죠 여기 사는 사람들은 죄가 없습니다어나 다른 나름 사회적으로 굉장히 어떤 성취를 일으켜 가지고 강남으로 들어오려는 그런 사람들도 많기 때문에 어 이런 사람들이 문제가 아니라 이렇게 도시 구조를 그렇게 강화시키고 고착화 시키도록 제도와 시스템을 깔아 놓은 결국엔 이거는 정부와 정책 도시 정책 이런 쪽에 문제가 되는 거고요 결국에는 어 수도권 집중화를 지향하도록 만들었던 그리고 이게 고착화 되도록 만들었던 그 사람들에게 소위 그 문제에 그거 화살을 돌려야 되는 거죠 지금 강남에 거주하시는 분들이 뭐 우리나라 도시와 우리나라에 뭐 뭘 잠시 겠고 잠 존 먹었다 이런게 아니라 애초에 충분히 우리가 다 분산할 수도 있었고 지금도 여전히 분산을 정책을 선택할 수 있는데 그럼에도 불구하고 그걸 하지
(21:14) 못하도록 만들거나 더 강남 집중하도록 만들거나 제도를 만들어내는 사람들이 저는 진짜 문제라고 생각을 하고요 어 지금 정부의 부동산 정책도 가만히 보시면은 어떤 방향으로 가는지에 따라서 나중에 정말 미래 재평가 받을 거라 이렇게 생각을 합니다 근데 이런 얘기를 하면서 제가 네프콘 글 쓰고 유튜브 영상을 찍은듯 뭐 세상이 바뀌겠습니까만은 근데 뭐 저라도 이런 얘기 하고 있다 이렇게 말해보 말해 말아주고 싶어서 2030 20대들 모여 있는 앞에 나가서 이런 얘기를 했는데 뭐 분위기는 솔직히 말해서 엄청 우울했던 그냥 끝나니까 그냥 완전 침몰해 가지고 그래서 뭐 춤이라도 쳐야 되나 이런 생각을 했었는데 근데 뭐 어떻게 하겠습니까 그래서 솔직히 말하면은 저는 근데 컨텐츠가 좀 세상을 바꿀 수 있다 이렇게 생각을 하거든요 그래서 앞으로는 어떤 생각을 갖고 있냐면 주가 뉴스를 를 전달하는 그런 스트리밍 콘텐츠도 하겠지만 제가 분석 왕에서 했던 것 같이 굉장히 그런 수준 높은 콘텐츠 웰메이드 콘텐츠를 만들어서 제 채널에 계속해서 업로드를 시키고 그런 콘텐츠를 통해 가지고
(22:10) 생각들을 바꿔 놓고 싶어요 그래서 제가 유튜브 하는 거는 그런 목적에서 한다는 그런 말씀을 드리겠고 그래서 저라도 열심히 노력해 보겠다 이렇게 말씀 드리겠습니다 사실 해외에 나가서 살아 보면은 이제 이게 해외 생활 되게 불편하지 않습니까 외국생활이 불편한 거는 말이 다른 것도 있지만 관습 문화 관행 이런 다 다르기 때문에 엄청나게 불편한데 외국인으로서 외국에 산다는게 진짜 쉬운 건 아니거든요 우리나라가 뭐 죽일 half 살둥 하지만은 결국 한국 사람들일 끼니까 서로 친하게 살 수도 있는 거고 얼마든지 사이 좋게 살 수가 있는 건데 우리가 막 외국 나가야 된다고 우리나라가 막 소멸 될까 봐 외국을 나가야 되나 이런 생각 자체가 얼마나 스트레스풀 한 그런 상태입니까 그러니까 이거에 대해 가지고 문제점을 막 제고하고 해결하고 이렇게 소위 권력들이 이런 노력들을 해야 되는데 지금 권력들은 그런 노력도 안 하잖아요 그래서 그래서 전 진짜 출산율 재고나 이런 도시 구조 재생이나 이런 쪽으로 얘기하지 않는 정치인들은 다 잘라야 된다 생각하고요
(23:07) 그리고 직업 정치인들 뭐 진짜 거의 다 다 옷벗고 나가야 된다고 개인적으로 생각하고 있습니다 거의 정치병 걸려 가지고 계속 정치만 하는 소위 막 이런 이런 시각들 지금 우리한테 제일 시급한게 뭐냐고 하면은 그 소멸 방지를 위한 노력을 많이 해야 된다고 생각하는데 그런 노력은 거의 보이지 않는 거 같습니다 그래서 좀 문제죠 그리고 부동산 시장으로 가서도 말씀드려 볼게요 어 저는 언제부턴가 부동산 자산이 지금 저한테는 되게 매력적이지 않은 그런 자산이 됐습니다 왜냐면 부동산은 기본적으로 장기간 거주하는 그런 자산인데 어 그리고 장기간 보유해야 되는 자산이죠 우리나라의 장기 성장률이 어쨌든 어 2040년 대까지는 계속해서 플러스이 그 얘기는 한국의 잠재 성장률 대로만 경로를 간다면 우리나라 자산 가격은 계속해서 우상향 한다는 거를 의미를 하거든요 그런데 잠재 성장률이 점점 위축되는 그런 국면으로 들어가고 있기 때문 때문에 성장률이 점점 둔화된다는 말과 똑같아서 그런 상황에서는 어 부동산 자산이 그렇게 매력적으로 보이지가 않더라고요 왜냐면은 성장률이 더
(24:07) 체증적 올라가는 그런 섹터나 산업이나 기업들도 굉장히 많고 많은데이 성장률이 점점 이렇게 꺾여 나간다 그리고 언젠가는 성장률이 마이너스로 갈 수도 있다 물론 이거는 전망에 불과하지만 그런 생각들을 지금 주고 있다면은 30년 40명씩 갖고 있어 가지고 특히 재건축 같은 거 사면은 막 10년씩 갖고 있어야 되잖아요 그런 오래된 정비 사업에 어떤 마음을 가지고 그거를 매수를 해야 될 것이며 지금 지어지고 있는 집이 끝나고 났을 때는 다음 세대에 정말 재건축이 될까 제가 소름 공식을 만들어서 시장에 전달해 드리고 싶었던 메시지는 우리나라 주택 가격은 미래의 재건축을 다 반영한 주택 가격이거든요 근데 미래에 재건축이 없다고 한다면은 주택 가격은 전세 가격이 돼요 소름 공식은 그걸 묘사하고 있잖아요 전세 가격이라는 건 현재 실존하고 있는 주택의 전 임차료의 현금흐름과 똑같고 그게 전세보다 몇 배 전세에 두 배 배인 이유나 전세 1.
(25:00) 6배 이유는 그 플러스 0.6배 플러스 한배 이런 값은 미래에 지어질 주택의 임차료를 할인한 거잖아요 결국 이거는 재건축을 반드시 전제하고 있는 건데 지금 재건축이 앞으로 이런 우리나라 상황에서 반드시 된다는 보장이 있을까 이렇게 생각을 한다면은 잠정적으로이 주택의 밸류에이션이 좋게 나가기가 어렵거든요 그래 가지고 이런 국면에서는 저한테 그런 매력을 주지 못하고 있다 그렇게 말씀드리겠습니다 근데 어 자산 시장은 너무 초장기 바라봐도 안 되는게 뭐 단기적으로도 솔직히 말해서 한 달 3개월 6개월 이런 것도 굉장히 긴 기간이 그든 그래서 자산 시장이 장기적으로는 성장률 둔화하는 그런 거대한 어떤 주제가 있긴 하지만 단기적으로는 얼마든지 인허가 부족이라 그가 공급 부족 등등 이런 이슈들도 주택가의 영향을 미칠 수가 있기 때문에 부동산시는 어떤 한 가지 이슈로 뭐 인구적은 담론으로 움직이진 않는다 그렇게 말씀을 드리겠습니다 어 다만 시장은 결국 논리 싸움이 든요 어 그래서이 논리랑 저 논리가 얼마나 그 시장의 컨센서스를 얻어 가느냐 냐에 따른 그런 논리 싸움인데 현재
(26:00) 우리나라 출산율이 이렇게 낮은 국면으로 내려가고 있는 그런 구조 속에서 어 우리가 30년 40년 후에 지금보다 수요가 너무나 위축될 거라는 그런 우려가 들기 시작한 거는 2010년대 인구로 하은 또 다른 거거든요 그래서 그때는 가구수는 계속해서 증가했기 때문에 얼마든지 디펜스가 가능했는데 지금 좀 아니잖아요 그러니까 이런 거를 잘 생각해 보셔 가지고 자산을 어 선택하는 그런 판단을 내리는데 오늘 영상이 정말 도움됐으면 좋겠고요 그다음에 제가 이런 형태의 내용들은 앞으로 분석 왕에서 계속해서 다룰 거고 제 채널에서도 계속해서 이제 다루겠다는 그런 말씀 드리겠는데요 노력하는 사람들을 뭐 저는 후원하고 싶고 그런 노력을 하는 기업이든 제품이든 어떤 사람이든 그런 사람들에게 좀 더 이제 에너지를 쏟고 싶고요 그냥 자기 이권 챙기고 정치 계속 하고 싶어 가지고 뭐 소위 강남 집중화 계속 촉진하고 수도권의 균형 발전보다는 뭐 거대 메가 이런 서울시당 같은 경우에도 출산 율이나 이런 부분에 대해서 선 전혀 이런 생각들이 없어 보이고 하는 것들을
(27:00) 봤을 때는 그냥 제가 생각했을 때 제 제 채널이 어떤 특정 영향력이 있다면 그 영향력은 어 수도권 과밀화에 부작용을 해소하는 쪽으로 사용을 하겠다 이렇게 말씀을 드리고 싶습니다 오늘 부동산 세미나 이렇게 마치도록 하겠습니다 감사합니다 [음악]