세입자가 많아도 걱정이 없다,

[노인장]

 

세입자가 많아도 걱정이 없다.

많은 사람들이 세입자가 많으면 인도에 문제가 있을 것으로 지레 짐작하고 경매참여를 꺼린다. 하지만 위의 경우  아주 알맞게 잘 익은 사과다.  힘없는 세입자를 무리하게 내보내야 하는 부담도 없다.

겉으로 드러난 세입자가 3가구나 있어 상당히 골치 아파 보인다. 그러나 꼼꼼히 살펴보면 좀처럼 접하기 어려운 우량물건임을 알 수 있다.

사과의 겉은 상해 보이지만 알맹이는 멀쩡한 경우이다.

25224평방미터에 달하는 대단위 신규 아파트 단지에  지은 지 2년밖에 안되는 건물이다.

하나은행은 김광선의 아파트를 담보로 잡고 채권최고액 28.080만원을 대출하였으나 대출금을 갚지 못하자 임의경매 신청을 했다.

등기상 권리분석과 임대차 권리분석을 위하여 날자 순으로 정리해 보자.

순  위	일  자	권 리 내 용	소 멸 여 부
1	01.04.12	저당  28080만	소멸
2	01.12.28	압류      ?	소멸
3	02.04.13	임차  800/50	소멸
4	02.04.13	임차      ?	소멸
5	02.05.10	임차      ?	소멸

가장 빠른 저당권 이후의 모든 권리는 소멸된다.

이 사건의 경우 <순위표>에서 보듯이 2001.04.12에 설정된 하나은행의 저당권이 가장

빠른 권리이다. 따라서 낙찰이 된다면 권리내용을 불문하고 하나은행의 1순위 저당권을

포함한 모든 권리는 말소 된다. 결국 등기관계 및 임대차 관계는 깨끗한 물건이다.

현재 유치영을 포함 모두 세가구의 임차인이 있다. 이들의 입주일이 하나은행의 저당일자

보다 뒤지므로 법적 보호가 불가능하다. 다만 우선 변제를 받을 소액 임차인에 해당되는

유치영은 낙찰대금에서 800만원은 우선 변제 된다.

유치영은 주택을 비운 뒤 낙찰자에게 방 열쇄를 건네고 나서야 낙찰자로부터 인도 확인서를

받아 법원에 제출하고  800만원을 경락대중 우선 변제를 받을 수 있다.

나머지 임차인 장석순과 김현영은 위장 세입자로 보인다.

최우선 변제를 받기위한 김광선의 마지막 발악으로 밖에 안보인다.

계획적으로 위장을 한 사람들이라 인도가 쉽지 않으리라 생각 되지만 그것을 아마추어의

생각이고 전문가가 본다면 쉽게 해결할 수 있는 사안이다.

인도에 관한 내용은 권리분석이 끝날 시점에 장을 따로 만들어 연구 해보도록 하자.

임차인 장석순과 김현영이 위장세입자든, 정상적인 세입자든 낙찰자의 입장에서는 하등의 부담을 느낄 필요가 없다. 배당신청을 하지 아니하여서 임차금액을 알수 없으나, 최우선 변제에 해당한다면 경락대금에서 받아갈 것이고, 그렇치 않다면 한 푼 못 받고 쫓겨 갈 수밖에...

하지만, 오랜 경험으로 보아서는 위장 세입자임에 틀림이 없다.

세입자가 법원으로부터 우선 변제를 받기 위해서는 명도 확인서가 필요하다.

보통은 어떠한 양식이 필요한지 모르기 때문에 법무사 사무실에 의뢰하는 경우가 다반사다.

아마도 7만원은 주어야 작성해 줄 것이다.

명도 확인서는 정해진 서식이 없다. 그저 명도 하였다는 내용만 있으면 그만이다.

중개사 여러분은 고객 써비스 차원에서 다음과 같은 서식으로 한 장쯤 만들어 주면 생색도

나고, 여러분들을 더욱 더 신뢰할 것으로 생각된다.

낙찰자 인감증명을 첨부해야 함을 잊지 말자.

명 도 확 인 서

  사건번호:2002타경 7611호

  낙찰자  :이 준 희

  임차인  :유 치 영

   위 사건 부동산에 관하여 임차인 유치영은 그 점유 부동산을 낙찰자 이준희

  에게 명도 하였으므로 이에 확인합니다.

  첨부서류

  1.낙찰자 인감 증명서  1통

                             2002년 12월 24일

                            낙찰자  성 명    이 준 희  (인감인)

                                    주 소    경기도 안산시 고잔동 123번지

  수원지방법원    성 남 지 원  귀 중

낙찰자 이준희는 노인장경매교실 회원이며, 독산동에서 공인중개사로 현업에 종사하다가 지금은 포항에서 개업하여 좋은 성과를 올리고 있다. 닉네임은 계룡,

[바다]

좋은 자료 감사합니다. 괜히 실력이 업 되는것 같아 우쭐해 집니다. 이럼 안되죠?

[이미지]

아싸..한단계 업그래이드 감사합니당..^^*

[실버들]

"명도 확인서" 단어가 거창해서 되게 어려운건줄 알았었는데 ~~ㅋㅋㅋ정말 간단하네여..

[노인장]

아쒸! 도표가 제멋대로네~ 컴 실력이 없어서 도저히 수정이 불가하니, 알아서 참작하시길....

[굼벵이]

^*^

[홍보부]

저두 점점 자신감이 붙네요...^^ 도표도 이정도면 아주 좋습니다. 공부하기에 전혀 손색이 없습니다.^^

[elegram]

웃자, 웃자

[와커]

하하하...노인장님 컴 실력이 저랑 비슷하시네요.....^^;;;

[월든]

도표수정방법...소스 107번째 줄(회람)에 있는 width값 382를 70정도로 고치시면 될듯 하네용^^

[단디공주]

노인장님 컴 실력 저보다 나으시네요..하지만 보기가 쬐끔 힘들긴 하네요..그래두 감사합니다.. 전 명도확인서가 있는줄 첨 알았네요..완전 왕초보..^^*

[바람돌이]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[반장]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[단디공주]

2번째~

[하늘미소]

잘 읽고 갑니다. 감사

[선택의힘]

잘읽고 갑니다 감솨~~~~~

[피박역전]

노인장님 연세에 컴 잘하시는분 첨 봅니다..존경스러워염~

[행복지킴이]

감사합니다.

[게이꼬]

두 번째 ~

[동글이]

은행에서 청구(근저당)금액을 다찾아가지 못하면 어차피 채무자의 빚으로 남지않나요??? 왜 위장임차인을 만드는지 알수없군요??? 아님 제가 잘못알고 있나요???

[내게도행운이..]

눈에 쏙쏙 잘들어옵니다.. 감사합니다..

[필드]

7만원 벌었습니다,,

[랜드마크]

좋은 자료 감사합니다. ^^

[깻잎(전북익산)]

감사감사 1번읽음 3.3

[하정]

좋은자료잘보고감니다감사합니다,

[인형]

세입자가 많으면 일단 내보낼 생각에 덜커덕 겁부터 나더라구요. 감사

[oosszz]

명도 확인서 감사합니다.

[하루마루]

머리가 개운해지는 느낌,,,,,

[경국지색]

명도 확인서~ 감사합니다.~~^^*

[마늘]

임차인의 인감증명서와 인감날인은 안합니까???

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~!! 점점 깊어지는건가요? ^^;

[호성맨]

고맙습니다

[남산지기(장석중)]

점점재미있습니다

[blueM]

유용한 내용 감사합니다.

[두사부( 주성배 )]

공부...

[안대장]

열 공!

[쪽파(김지은)]

그렇군요. 재미있습니다.^^

[강원촌놈]

감사합니다