중국에서의 토지사용권 취득자료 입니다....참고하세요

[파란풍선]

아시다시피 중국은 우리나라처럼 개인간 토지를 매매하는 것이 아니라 국가로 부터 부여받은 토지

사용권을 양도,양수 계약에 의해 매매하는 것입니다. 따라서 중국에서 토지를 매매한다 함은 있을 수 없는 일이고, 토지의 사용권을 매매한다고 해야 맞습니다.

사용권 양도가 허락된 토지만 매매가 가능하고 합자 기업설립 시 중국인의 현물 출자로 토지 사용권을 받는 경우 그 사용권의 허락 사항을 자세히 살펴 봐야 하겠습니다.

혹시 이 부분에 관심이 있으신 회원님들께 기본적인 사항을 알려드립니다...

 

 

 

 

중국에서의 토지사용권 취득

 

가. 토지소유형태

중국에서의 토지는 원칙적으로 국가에 귀속되는 국유지 혹은 집단에 귀속된 집체소유지이며 기업이나 개인의 토지소유는 불허하고 있다.

나. 토지(국유지)사용방식

중국의 모든 토지는 국가소유와 집체소유의 두가지 소유권자가 있는데 현행 중국 헌법에 의해 국가만이 점유,유상양도,임대 및 기타 방식에 의해 토지사용권 이전을 할 수 있도록 규정하고 있어 원칙적으로는 국유토지에 대해서만 외자기업의 사용권 취득이 가능하다.따라서 토지사용증 상의 토지소유자를 확인하여 과연 합법적으로 토지 사용권의 유상양도 및 재양도가 가능한 것인지를 검토해야 한다.만약 집체소유인 경우 사전에 집체토지사용권자가 해당토지에 대한 사용권을 국가로부터 다시 배정받고 이를 다시 외자기업에 유상 재양도하는 절차를 거쳐야 하며 이때 집체소유 토지 사용권자는 국가에 대해 소정의 대금을 납부한다.

1) 할당토지사용권(劃撥土地使用權)

- 국가가 기업에 대해 일정 면적 토지를 할당하여 무기한/무상으로 사용을 인정하는 방식으로 양도,임대, 담보로의 토지 사용은 불가하며 기한도 합자회사의 존속기간에 한정된다.
- 중국측 파트너가 출자한 토지가 할당토지사용권인 경우는 재양도,임대,담보 등이 불가한 경제적인 가치가 없는 토지사용권이므로  주의해야 한다.
- 할당토지사용권인 경우 지방정부가 도시건설발전의 필요성과 도시계획의 요구에 근거하여 무상 회수할 수 있으며 무상으로 회수하는 경우 그 지상건출물과 그밖의 부착물에 대해서는 실제상황에 근거하여 적당한 보상을 해야 한다.

2) 불하토지사용권(出讓土地使用權)
- 유상으로 기한부의 토지사용권을 합자기업등에 양도하는 방식으로 재양도,임대 및 담보권 사용이 가능하다.
- 외국투자기업,외국기업,외국인도 취득 가능하며 유상양도 토지사용권을 국가토지관리기관에서 불하 받을 경우 불하금을 납부한다. 단, 토지소재지,용도,사용기간에 따라 금액은 다를 수 있다.

3) 토지임대

- 토지사용계약에 따라 매년 일정금액을 납부하는 방식
- 해당 임차료는 용지개발료와 토지사용료로 구성되어 있다
- 용지개발료는 최초 일시불로 지불하고 토지사용료는 매년 지불하게 된다. 

 다. 토지사용권 취득방법

1) 투자사용권 유상양도에 의한 취득
- 외국투자기업은 국가(현급이상의 인민정부토지관리부문)와 토지사용권 불하 계약을 체결하여 유상양도권 취득하며 사용기간 중에는 토지사용료를 지불하게 된다.
- 유상양도에 의한 토지사용권을 취득할 경우 담보가치를 지니며 제3자에게 토지사용권 양도 가능하다.

Point)
ㅇ 토지사용기한( 공업용지 : 50년, 주택용지 : 70년, 상업용지 40년, 교육·과학·문화시설용지 : 50년)
ㅇ 합자기업일 경우 합자기업 경영기한과 동일한 기한을 갖는 것이 일반적이다

2) 토지임대 계약에 의한 취득
- 외국투자기업과 국가간 토지 임대 계약 체결하여 토지를 취득한다
- 매년 토지 임대료를 지불하며 토지임대료는 용지개발비(최초 일괄 납부)와 토지사용비(매년지불)로 구성 되며 설립후 최초 5년간은 가격의 변동이 없으며, 가격이 조정되는 경우도 조정후 3년간은 조정이 안된다.

3) 중국측 파트너가 현물출자로 토지사용권을 출자
- 중국측 파트너가 현물출자로 토지사용권을 출자한 경우는 국유지인지 집체소유지인지를 토지관리국에 먼저 확인을 해봐야 하며 또한 국유지일 경우 유상토지사용권인지 행정할당토지사용권(무상)인지 확인이 필요하다

Point) 토지사용권을 중국측에서 출자하는 경우 평가액 내역

- 중국측에서 출자한 토지개발비에 대한 평가액은 토지개발비와 토지사용비를 합산하여 평가하며, 토지개발비는 말 그대로 토지를 개발하는 비용이며 실직적으로 토지의 수용에 따른 보상비에 가깝다.
- 토지사용비의 평가 방법
   [토지개발비단가(㎡)×총면적] + [토지사용비단가(㎡)×총면적×토지사용계약기간] 
      
라. 토지사용권의 양도방법

토지사용권의 양도방법으로는 협의,입찰,경매의 세가지 방법이 있지만 주로 협의에 의한 경우가 대부분이다
- 외상투자기업이 토지관리국에 의향서를 관계서류와 같이 제출한다
- 토지관리국은 30일이내 행정부문과 협의한 후 승인의 가부를 신청자에게 전한다
- 토지관리국이 승인하는 경우 용지 통지서를 양도인에게 교부하고 양도계약서를 체결, 양수인이 토지사용료를 전부 지불하고 등기수속을 마친 후 토지사용권을 취득하게 된다.
- 토지사용권의 양도가액에 대해서는 일정의 범위내에서는 용지통지서가 교부되기 전에 토지관리국과 교섭할 여지가 있다.
- 토지사용권의 양도가격이 시장가격보다 현저하게 낮은 경우에는 지방정부가 우선구매권을 갖으며 토지사용권의 시장양도가격이 불합리하게 상승한 경우에는 지방정부은 필요한 조치를 취할 수 있다.



 
주의사항)

- 중국의 토지는 원칙적으로 국유토지이다. 소유자는 어디까지나 인민전체이며, 그 관리권은 국가기관이 갖고 있다. 즉 소유권자는 전국민이며 관리권자는 중앙이나 지방정부의 토지관리부문이 되며,사용권자는 국유기업,외자계기업,정부기관 및 기타 조직이 된다. 이는 우리가 생각하는 부동산의 개념과는 다른 개념이며, 특히 중국투자와 관련하여 신중히 검토해야 하는 내용이다.기본적으로 토지를 개인이 마음대로 소유하고 사고 팔 수 있는 소유권이 아닌  토지 사용권을 기업은 갖게 된다는 것이다.즉 사용권과 소유권의 개념을 분명히 하여 중국의 토지제도를 이해해야 한다.

- 중국내에서 토지사용권을 갖는 경우는 할당토지사용권(획발토지사용권)과 불하토지사용권(출양토지사용권)을 취득하는 경우이다.불하토지사용권은 사용기한 내에는 사용기간 안에는 양도,임대,담보 등이 가능하며, 할당토지사용권은 그와는 달리 양도,임대,담보가 불가하다. 여기서 주의해야 할 점은 합자기업을 설립할 때 많은 경우 중국측은 건물이나 토지를 출자하게 된다.이때 토지 사용권이 할당토지사용권인지 불하토지사용권인지에 대한 분명한 구분이 필요로 한다. 할당토지사용권일 경우 양도,임대,담보 등이 안되는 불리한 점을 지니고 있음을 주지해야 하며 필요시 언제든지 정부에서의 몰수가 가능한 점도 주목해야 한다.이는 중국파트너와의 협상시 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 체크 포인트이다. 

[나무]

잘보고 퍼갑니다.

[밍크]

잘 보고 갑니다 좋은 정보 주심에 감사드립니다