광주부동산전문변호사 - 아파트 시세가 분양가를 하회하는 경우 계약의 해제

[변호사 김덕은]

최근 아파트값이 많이 오르고 있으나 불과 몇년전만 하더라도 아파트 시세가 분양가보다도 낮게 형성되는 경우가 종종 있었습니다.

이에 대해 수분양자들이 계약을 해제하거나 분양회사를 상대로 지급한 매매대금의 일부의 반환을 요청하기도 하였습니다.

이와 같이 아파트 시세가 분양가보다도 낮게 형성된 경우와 관련되 법원의 판결이 최근에 나와 소개합니다.

갑은 시행사 을, 시공사 병과 아파트에 대해 분양계약을 체결하면서 다음과 같은 특약을 하였습니다.

  1. 아파트 시세가 을과 병이 지정하는 입주지정기간종료일 익일부터 3개월 시점 국민은행 아파트 시세 일반평균가를 기준으로 공급금액(분양가) 이하로 형성되어 갑이 분양계약의 해제를 요청시에는 을과 병이 분양계약의 해제를 승낙하여야 한다.

  2. 분양계약이 해제된 경우 을과 병은 갑이 기납부한 계약금과 중도금을 반환하여야 한다. 단 이 경우 을과 병은 갑이 이미 납부한 대금에 대하여 별도의 이자를 지급하지 않는다.

  3. 을과 병이 지정한 은행에서 중도금을 대출받아 갑이 분양대금을 납부한 경우에는 을과 병이 대출원리금 및 이에 따른 이자비용을 갑을 대신하여 상환키로 하며 갑이 납부한 계약금 전액을 위약금 없이 환불키로 한다.

갑은 분양대금으로 계약금을 납부하였고, 발코니확장대금을 납부하였습니다.

이후 아파트 입주지정기간은 2012. 1. 30.부터 2012. 3. 30.까지로 정하여 졌고 국민은행은 2012년 2월경 작성한 아파트 잔금대출제안서에서 KB시세정보 등재예정일을 4월중순 이후로 기재하였습니다.

아파트 비상대책위원회는 2012. 4. 13.경 국민은행 부동산서비스사업단장에게 6월말 이전에 국민은행 인터넷 KB아파트 시세표에 시세를 등록하여 달라는 취지의 요청서를 보냈고 국민은행은 거래가 없어 정확한 시세파악이 어려워 KB시세 등록이 어렵다고 답변하였습니다.

병은 2012. 3. 23.경 분양계약 해제신청기간을 2012. 5. 16.부터 2012. 5. 30.까지로 변경하겠다는 내용의 안내문을 갑을 비롯한 수분양자에게 보냈고, 갑을 비롯한 수분양자들은 2012. 4. 1.경부터 2012. 5. 29.경까지 사이에 분양계약을 해제한다는 해제통지를 하였습니다.

갑을 비롯한 수분양자들은 국민은행 아파트 시세가 등록되지는 않았으나 특약의 취지는 2012. 6. 30.기준 아파트 시세가 분양가를 하회하는 경우 수분양자들에게 해제권을 부여하는 것이고 실제 분양가를 하회하고 있으므로 분양계약은 적법하게 해제되었으므로 갑및 수분양자들이 이미 납부한 계약금 및 발코니 확장대금을 반환하여야 한다고 주장하였고,

을과 병은 특약은 국민은행 아파트 시세 일반평균가가 분양가보다 낮게 형성된 경우를 조건으로 하는데 아직 국민은행 아파트 시세가 등록되지 아니하여 분양계약 해제는 효력이 없고 아파트 시세가 분양가보다 낮다는 점에 대한 증거도 없다고 주장하였습니다.

이에 대해 법원은 을,병이 아파트 분양당시 호보물에 분양가 원금 보장제라고 기재하였고, 분양계약체결 당시 이와 같은 취지로 설명한 것으로 보이는 점, 국민은행 아파트 시세가 등록되지 않을 경우 분양계약을 해제할 수 없다는 취지의 설명을 하였다고 볼 자료가 없는 점, 국민은행 아파트 시세등록 여부에 따라 특약의 해제권 유무가 결정되는 것은 갑의 해제권을 무의미하게 만들 우려가 있는 점등을 종합하면 특약의 진정한 의미는 아파트의 시세가 분양가 이하로 형성되는 경우 수분양자들이 분양계약을 해제할 수 있다는 의미로 보아야 한다고 판시하였습니다.

또한 국민은행이 수분양자들에게 아파트를 담보로 대출시 산정한 아파트 시세 예상가격, 법원이 지정한 감정인이 평가한 가격 등으로 보아 입주지정기간 종료일 3개월 시점인 2012. 6. 30. 당시 아파트 시세가 분양가이하로 형성되었음이 상당하므로 갑의 해제권 행사는 적법하다고 판시하면서, 갑이 지급한 기지급 분양대금과 발코니확장대금 상당액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판시하였습니다.

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