광주부동산전문변호사 - 현행 상가건물임대차보호법의 주요 내용

[변호사 김덕은]

상가건물임대차 보호법의 주요내용

1. 목적 

  상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 함.

2. 적용범위

  상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물을 말함)의 임대차에 대하여 적용함.

  다음의 임차보증금을 초과하는 경우, 이 법의 적용대상이 아님(제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의 8, 제19조 제1항 단서는 모든 임대차에 적용), 임차보증금에는 보증금외 차임을 보증금으로 환산한 금액을 포함

       서울특별시 :4억원

       수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 : 3억원

       광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억4천만원

       그 밖의 지역 : 1억8천만원

3. 주요 보호사항

  가. 대항력 : 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인수와 사 업자 등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생김

  나. 확정일자제도 : 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약  서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음 

  다. 임차권등기명령 : 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며 이를 통해 자유롭게 이사를 하고도 해당 임대차계약의 대항력과 임차보증금에 대한 우선변제권을 인정받을 수 있음

  라. 최소임대차기간 보장 : 최소 1년, 단 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있음

  마. 계약갱신요구권 : 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부 터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못함. 다만 다음의 경우에는 그러하지 않음

      (1) 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

      (2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

      (3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

      (4) 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

      (5) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

​      (6) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

      (7) 임대인이 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회      복할 필요가 있는 경우

          · 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

          · 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

          · 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

      (8) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차

​           를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

  바. 임대료의 증액 : 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그   밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게  된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있음.

  사. 강행규정 : 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은  효력이 없음

  아. 권리금의 보호

       (1) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업 을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말함

       (2) 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지  급하기로 하는 계약을 말함

       (3) 임차인의 권리금회수 기회 보호 : 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개 월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됨

         · 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을  수수하는 행위

         · 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

         · 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

         · 그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

       (4) 다음의 사유가 있으면 임대인에게 정당한 사유가 있는 것으로 봄

         · 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

         · 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 여려운 상당한 사유가 있는 경우       

         · 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

         · 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우

       (5) 임대인이 임차인의 권리금 보호의무르 위반하여 임차인에게 손해를  발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음. 이 경우 그 손해배상액은 신규인차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못함.

       (6) 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보 증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 함 

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