스크랩 고종환 재건축,재개발은 영원한 투자테마다

[미가엘]

고종환 재건축,재개발은 영원한 투자테마다

 

 

지난 9월2일 이명박대통령은 국무회의에서 “재건축·재개발 활성화를 통해 일자리 늘리기의 속도를 낼 필요가 있다”라는 발언을 했다. 이어서 9월 9일 국민과의 대화의 시산을 통해서는 “세금으로 수요를 억제하는 방향이나 신도시 개발 보다는 도심의 재건축·재개발을 활성화하는 방안이 훨씬 더 효과적”이라고 한번 더 강조하기도 했다. 공급확대를 통합 집값안정, 무주택자를 위한 주거복지정책 등을 제시, 재건축·재개발의 활성화 방침에 대해 분명한 입장을 밝힌 것이다.

임기내에 재개발·재건축을 중심으로 도심지역 아파트공급확대 정책을 적극적으로 펼치겠다는 의지를 충분히 읽을 수 있는 대목이다. 요컨대 정부차원에서 본격적인 규제완화가 예상된다는 얘기다.

그동안 재건축시장을 옥죄었던 규제라는 커다란 악재, 즉 정책적 장애물의 제거는 이제 시간문제로 남은 셈이다. 향후 정책의 시장 지배력이 커지면서 정책변화로 인해 재건축·재개발 시장은 급물살을 탈게 분명하다. 이명박 대통령의 공언처럼 도시재생을 선도할 것으로 예상되는 재건축·재개발 시장이 어디로 향할 것인가. 과연 시장흐름은 바뀔 수 있을까. 그렇다면 투자자는 재건축·재개발 급류속에서 어떤 진주, 보석을 고를 것인가. 시장참여자의 최대화두가 아닐 수 없다. 이에따라 재건축·재개발에 있어 선두시장인 서울지역을 중심으로 재개발·재건축의 과거와 현재, 그리고 미래의 유망투자처등 창조적인 재건축·재개발 투자법에 대해 자세히 알아본다.

재건축·재개발의 변천과 역사

우리나라는 60~80년대에 걸쳐 급격한 산업화및 도시화를 경험하였다. 농촌인구가 도시로 밀려들어 서울인구는 가파르게 증가하였다. 1960년 240만명이던 것이 1965년 350만명, 1970년에는 550만명으로 급신장 했다. 사정이 이렇다보니 주거난이 극심해졌다. 경제능력 취약계층은 불량주택지나 국공유지의 무단점유를 통해 주거문제를 해결할 수밖에 없는 상황이 발생했다. 이때 생겨난 게 이른바, 달동네이다. 이러한 달동네는 1973년 3월 ‘주택개량촉진에관한임시조치법’의 제정으로 본격적인 재개발이 시작된 것이다.

초기에는 단순 주택개량사업과 주택의 공급확대가 목적이었다. 그러던 것이 주택의 절대부족시대를 탈피한 2000년대 들어서면서부터는 삶의 질 향상이란 차원에서 재개발이 추진되었다. 즉 주택물량 확대보다는 난개발로 인한 교통·환경문제, 기반시설 부족문제, 주거환경의 약화등 역기능을 보완하는데 초점이 맞춰진 것이다. 일례로 공간구성 측면을 살펴보자. 최근의 재개발, 뉴타운사업은  역세권위주의 고밀도개발을 진행하되, 구릉지등은 저밀도로 개발함으로써 난개발을 막는다. 그리고 쾌적한 도시환경 유지를 최우선의 목표로 삼고 있다.

이명박 대통령은 서울시장 재임시절 광역재개발의 개념인 강북뉴타운사업을 진두 지휘했다.

‘뉴타운’이란 용어는 2002년 말에 처음 등장하였다. 2003년3월 서울지역균형발전지원에관한조례에 의해 정의되기 이전에는 재개발이란 개념밖에 없었다. 뉴타운은 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어진 문제점을 개선하기 위한 새로운 '기성시가지 재개발 방식'으로 도입됐다. 주택공급 확대와 주거수준 개선을 동시에 진행시켜 서울의 강북을 강남만큼 살기 좋은 곳으로 만들겠다고 하는 균형개발차원에서 시작된 것이다.

대표적 사업으로서는 은평뉴타운과 길음, 왕십리 등 3곳을 시범뉴타운으로 지정, 입주가 이루어지고 있다. 이후 뉴타운시업의 문제점해소 및 가속도를 높여주기위해 중앙정부 차원에서 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’(2005. 12. 30)이 시행되었다. 이에따라 소위, 도시재정비촉지구(이하 도촉지구) 로 지정되면 용적률, 층고 등 건축규제 완화, 우수 학교 유치 지원 등 인센티브가 주어진다. 현재 서울엔 26개의 뉴타운, 18개의 재정비촉진지구가 지정되어 있다.  경기도는 12개시 21개 뉴타운사업지구 중 18개 지구가 재정비촉진지구이다.

아파트재건축의 첫 사례는 어디일까. 대한주택공사가 1962에 건설한 마포아파트이다. 동시에 마포아파트는 국내 최초의 단지형아파트란 기록을 가지고 있기도 하다. 당시로선 보기 드문 10층 규모로 용적률 67%와 건폐율 11%을 적용했던 마포아파트는 지난 91년 철거, 현재 삼성아파트로 변신되었다. 이후 대치주공이 동부센트레빌로 도곡주공1단지가 도곡렉슬로, 잠실주공4단지가 레이크팰리스로, 주공3단지가 트리지움 등 다수의 노후아파트들이 재건축을 통해 새아파트로 탈바꿈 했다.

2010년까지 사업이 추진될 예정인 재개발·재건축 사업지구는 전국적으로 총 1500여곳에 달할 것으로 예상된다.

‘도시및 주거환경정비법’을 통해서 본 재건축·재개발

현재 재개발·재건축사업은 2002년 12월 30일 법률 제6852호로 제정된 도시및 주거환경정비법(이하 도정법)을 바탕으로 시행된다. 이법은 도시기능 회복은 물론 주거환경 불량지역의 계획적인 정비와 노후·불량건축물의 효율적 개량과 관련한 사항을 규정하고 있다. 도정법에 따라 특별시장·광역시장·시장은 10년마다 “도시·주거환경정비 기본계획”을 수립해야 한다. 그리고 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위 내에서 노후·불량건축물이 밀집구역 등에 대한 정비계획을 세워야 한다. 주거환경개선사업은 토지 등의 소유자의 동의를 얻어 시장·군수·주택공사와 같은 사업시행자가 시행할 수도 있다. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업은 조합이 시행하거나, 조합원 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수·주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있도록 했다. 시장·군수·주택공사 등이 아닌 주체가 정비사업을 하려면 조합을 설립해야 한다. 사업시행자는 일부 건축물의 존치(存置)나 리모델링에 관한 내용이 포함된 계획서를 작성해 사업시행인가를 신청할 수 있다. 이 법을 바탕으로 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업이 진행된다.

신정부 들어서 8․21 부동산활성화 대책에 따른 후속조치로 ‘도시 및 주거환경정비법’의 개정안을 입법예고 중이다. 주된 내용은 재건축사업 추진위원회가 시장·군수의 승인을 얻은 날로부터 2년내에 조합설립인가 신청을 하고, 조합설립인가 얻은 날로부터 3년내에 사업시행인가를 신청해야 한다는 것이다. 그렇지 않을 경우 추진위와 조합설립인가 취소 및 자치단체장이 직권으로 공영개발을 할 수 있도록 했다.

그런 한편, 시장이나 군수등의 자치단체장은 재건축추진 아파트의 주민들이 안전진단을 신청하면 현지조사 등을 통해 건축물의 구조안전성 등을 심사한 뒤 안전진단 실시 여부를 결정하게 된다. 이때 예비안전진단이 전문기관에서 자치단체의 육안검사로 대체되고, 안전진단실시 시점도 정비계획 후에서 정비계획 전으로 앞당겨진다. 재건축사업의 장기간 표류를 막아 주택 공급을 원활하게 하기 위한 조치로 풀이된다.

정책변화에 따라 춤추는 재건축·재개발시장

외환위기의 주택가격 폭락세를 거친 이후 2002년부터 부동산가격 상승이 본격화되기 시작했다. 강남재건축-강남권 일반아파트-목동, 용산, 과천 분당등 준(準)강남권아파트-광진, 성동, 마포등의 아파트등으로 이어졌다. 과거 경험을 볼때 강남에서 시작된 상승세가 수도권 끝자락인 의정부, 안산까지 도달하는 데에는 거의 2~3개월 정도의 시차가 소요된다. 이 같은 상승패턴이 반복되자, 정부는 주택가격상승의 진원지로 강남재건축을 지목하고 각종규제대책을 집중시켰다. 가격급등세가 멈추지 않자 급기야 정부는 서울 강남, 서초, 송파구등 강남 3구와 목동, 분당, 평촌, 용인 등을 버블세븐으로 지칭하면서 고가주택에 대한 세제와 대출규제등을 강화하기도 했다.

그 영향으로 2007년부터는 시장의 규칙성이 깨지면서 소위, 3비(非)현상이 출현했다. 非강남, 非재건축(재개발), 非아파트(연립, 다세대, 다가구등)에서 상승세가 촉발된 것이다. 이런 현상은 올 들어서도 계속 이어지고 있다. 국토부에 따르면 지난 7개월간 강남3구의 재건축 아파트는 5.5% 하락한 것으로 발표했다. 특히, 대표적인 재건축추진 단지로 지분가격이 급등했던 과천지역의 재건축아파트의 경우 8.4%나 급락했다. 저층재건축의 대명사인 개포 1단지의 경우를 보면 시세하락현상이 더욱 확연해 진다. 36㎡의 시세는 2001년 당시 1억 3,500만원선이었다. 2006년 6억5천만원까지 기세 좋게 올랐으나 최근에는 6억2천선으로 떨어졌다. 중층재건축대상인 잠실 5단지의 112㎡는 정책과 시장여건에 따라 춤추는 이른바, 재건축의 바로미터(풍향계)기능을 하기도 한다. 2001년 평균 3억5천만원 정도에서 거래되었다가 2006년에는 12억원정도로 급등했었으나 최근엔 10~11억원선에 시세가 형성되고 있다.

<서울지역 재건축과 일반아파트의 시세비교 (자료-부동산써브, 단위 ㎡, 만원)>

구분	2007년 1월	2008년 8월	변동액
일반아파트 단지	430(723)	491(734)	61(11)
재건축아파트단지	1072(1165)	1003(1074)	-69(-91)

(   )안은 강남,서초,송파,강동권 평균시세

반면에 재개발지분가격은 급등했다. 실사례로서 마포구 아현뉴타운내 지분 값은 2003년경 3.3㎡당 천만원선이었으나 현재는 3천300백만원 가량이다. 양천구 목2동의 경우도 마찬가지이다. 2005년경만해도 재개발 가능성이 있는 지분의 경우 낮은 곳은 600~700만원선에 형성되기도 했으나, 최근에는 최고 3천만원대를 형성하고 있다. 강서구 화곡동 역시 역세권은 최근 2,400만원의 호가를 보이며 최고치를 갱신하고 있다.

지난기간 주택 통계를 보면 재건축·재개발은 정부정책기조 및 경기흐름에 따라 지분 가격이 급등락을 보이는 소위, “춤추는 시장”이 전개되었다고 정의할 수 있겠다. 향후 재개발, 재건축은 또 다시 어떤 방향으로 춤 출 것인가. 관심가는 대목이 아닐 수 없다.

* 자료-Daum 부동산, 상반기 시세 동향

재개발은 웃고, 재건축은 울고...

앞에서 살펴 본대로 2007년이후 재개발은 뜨고 재건축이 지는, 예컨대 ‘재건축약세-재개발강세’ 현상이 시장의 대세를 이루었다.  그렇다면 이런 현상이 시장을 강타한 구체적인 원인은 무엇일까. 전반적인 주택경기 침체, 투기화를 막기 위한 각종 규제책의 등장 및 분양가상한제 영향등 여러 가지를 거론할 수 있겠다. 하나씩 살펴보자.

첫째, 재건축규제와 재개발지원이란 이분법적인 정책의 결과물이라고 할수 있다. 

참여정부는 부동산 안정대책을 통해 강남과의 전쟁을 수차례 선포했다. 이결과 강남재건축의 가격상승을 막기 위한 조합원의 지위양도금지, 임대주택의무화, 초과이익환수등 각종 규제책이 양산 됐다. 반면 재개발은 강·남북의 격차해소 차원에서 지원하거나 활성화하기 위한 대책내지 입법조치가 잇따랐다. 예컨대, 뉴타운, 재정비촉진지구, U-턴프로젝트, 용산역세권·뚝섬상업구역(1~4구역), 세운상가(2,3,4,5구역)등 도심재생사업이 대표적 사례이다. 이 덕분에 재개발시장으로 시중 유동자금이 쏠리면서 시장이 양분되고 양극화가 전개된 것이다.

둘째, 실수요자들의 시장지배력 강화를 들 수 있다.
무주택자를 포함한 내집마련 실수요자들 다수는 판교신도시, 은평뉴타운등에서 청약받기를 희망했다. 이결과  이들지역은 높은 청약경쟁률을 기록했고, 낙첨한 실수요자들의 상당수는 뉴타운계획이 잡힌 강북재개발로 발길을 돌렸다. 당장의 거주여건이 열악하지만, 재건축아파트에 비해 상대적으로 저렴한 지분가격이 매력포인트로 작용했다. 비록 재건축에서는 소외되었지만 정책의 힘을 받고 있는 재개발을 대안으로 선택한 셈이다. 재개발이 갖는 미래의 높은 개발이익이 블랙홀처럼 중산층의 내집마련수요를 끌어 들인 것으로 분석된다.

셋째, 총부채상환비율(DTI)등 대출규제의 영향도 큰 편이다.

DTI는 6억원이상의 아파트에 적용되는 제도이다. 따라서 비(非)아파트가 주대상이고 지분가격이 싼 재개발에는 별다른 영향을 미치지 못했다. 반면 고가아파트가 많은 강남재건축등은 직격탄을 맞았다. 주택금융정책여파로 지분가격의 고가유무에 따라 시장수요가 갈린 탓이라고 할 수 있다

넷째, 재건축의 전매제한조치가 큰 악재로 작용했다.

재건축이나 재개발의 경우는 장기간 목돈을 투자해야 하는 사업이다. 통계를 보더라도 보통 구역지정일에서 사업준공일까지 총 소요기간은 평균 12년 10개월이 걸린다. 이 과정에서 재개발은 준공시까지 조합원의 지위양도가 가능하다. 하지만 투기과열지구 내의 재건축에서는 조합설립이후에는 양도가 불가능하다. 조합설립이후 매입한 조합원지위가 양도, 조합원 분양권전매가 금지되었기 때문이다.

다섯째, 재개발 지분 쪼개기를 통한 투기세력의 개입이다.

주식이든, 부동산이등 시장 호황기에는 투기세력이 발호하게 마련이다. 재개발, 뉴타운지구 지정이 확대되면서 소위 “지분 쪼개기”식 투기열풍이 휩쓸었다. 단독주택등을 헐고 다시 지은 뒤 소형지분으로 매도하여 수익을 극대화하는 집장사가 성행했다. 이 과정에서 1주택자 비과세제도를 악용하기도 했다. 비과세여건을 채운 매도자에겐 양도세가 추징되지 않는다는 점을 이용, 업Up계약서를 작성하기도 한 것이다. 여기서 업계약서 작성이란 계약서상의 매매거래가격을 실제보다 부풀려 작성하는 행위를 말한다. 예컨대 3억에 매수한 주택에 대해 3억4천이란 업계약서를 이용하면 실거래가격이 3억4천으로 잡혀 주택매매시세가 오른 것으로 통계처리 된다. 이 과정에서 해당지역 시세가 오른 것으로 인식이 돼, 지분 쪼개기를 한 물량을 매도하기가 한층 수월해지기 때문이다.

재건축·재개발 쌍끌이 장은 과연 올 것인가

-재건축은 과연 부활하는 꽃인가

현재의 관심사는 재건축·재개발 활성화정책이 실현될 경우 침체에 빠진 재건축이 되살아 날수 있을까 하는 점이다. 재개발은 앞서 살펴 본대로 커다란 정책적 걸림돌 자체가 없는데다 투기수요- 지분 가격급등으로 인해 시장자체가 과열양상을 보여 왔다. 때문에 정부도 재개발보다는 재건축 규제완화책에 정책의 초점을 맞출 것으로 전망된다. 재건축·재개발을 통한 공급확대정책을 통해 주택가격안정과 밑바닥경제살리기 정책을 쓰겠다는 것이 이명박 대통령의 생각이다. 앞으로 부동산 관련 세제개선과 함께 재건축·재개발 규제개혁조치가 뒤따를 것이라는 관측을 낳기에 충분하다. 

이같은 재건축 규제완화예고는 강남재건축시장에는 오랜 가뭄 속의 단비와 같은 역할을 할 것이다. 사실 지난 2년간 재건축이 지속적 약세를 보인 배경에는 경기둔화, 주요선진국 부동산 침체, 가격급등 등의 요인보다는 그물망과 같은 촘촘한 재건축의 중첩적 규제가 가장 큰 주범이라고 할수 있기 때문이다.  규제의 폭탄이라고 불리는 재건축 시장을 짓누르는 대표적인 규제내용을 살펴보자. 용적률제한, 임대주택의무화, 층고제한, 중소형의무비율, 초과이익환수, 조합원지위 양도금지, 입주권양도세 부과, 안전진단강화, 재건축허용연한강화, 재건축후분양제등이 그것이다.

이중 과도하고 불필요한 규제는 완화될 개연성이 높다. 실례로 재건축 5대 규제중 기반시설부담금제도는 새 정부 출범 직후 없어졌다는 점을 주목해볼 필요가 있다. 후분양제, 조합원 지위 양도금지 등도 8ㆍ21대책을 통해 없애기로 정해졌다. 외에도 안전진단을 2회에서 1회로 축소, 안전진단과 정비계획 수립절차 통합으로 인한 인허가기간 3년에서 1년6개월로의 단축, 2종일반거주지역 최고층수 15층에서 평균18층으로의 완화등이 예고되어 있다.

이것뿐만이 아니다. 분양가상한제도 역시 일부 손질 했다. 단품슬라이딩제도를 도입하고, 주상복합 건축비의 가산비를 추가로 인정키로 한 것이다. 그렇게 되면 건설사들의 수익성이 개선될 것으로 보인다.

앞으로 규제완화가 예상되는 조치들은 무엇일까. 전문가들의 주장내지 주택관련업게서는 1차적으로 소형주택의무비율, 용적률 제한, 층고완화, 초과이익 환수 그리고 임대주택의무비율등 의 완화, 조정을 바라고 있는 것으로 보인다. 이러한 규제가 한꺼번에 이루어질지 아니면 단계적, 점진적으로 나올지 속단키는 어렵다. 하지만 규제완화조치가 현실화 될 경우 재건축단지에 주는 경제는 효과는 클 것으로 예상된다. 최근에 주거환경연구원이 발표한 서울 강동구성내동 M아파트의 재건축 사업성을 분석한 자료를 근거로 추정해 보자. 예컨대 분양제 폐지, 분양가 상한제 완화, 재건축 안전진단 완화와 중복심의 생략및 시공사 조기선정 등 절차 간소화로 재건축 사업기간이 단축된다. 또한 사업기간이 단축되면 직접 공사비가 3.3㎡당 370만원에서 358만원으로 줄어들게 되고 가구당 1173만원의 부담금이 감소하는 것으로 나타났다.

요약하면 재건축절차만 일부 간소화해도 개발비용감소- 개발이익증가로 인해 재건축 사업은 큰 혜택을  받게 된다. 여기에다 용적률, 층고제한 완화조치나 소형평형의무비율및 임대주택이무비율이 완화될 경우 재건축 이익은 큰 변동성에 노출된 다. 물론 규제가 완화 되더라도 개발이익환수장치가 강화될 가능성은 얼마든지 있다.  때문에 재건축 활성화 방침 자체가 개발이익 극대화로 직결 될 것으로 속단키는 힘들다. 다만 지금보다 재건축은 사업속도가 한층 빨라지고 개발이익 역시 증가할 것으로 기대해도 좋다는 뜻으로 해석하는 게 어떠할지.

- 재개발의 전진은 계속 된다

한편, 재개발의 미래는 어떠할까. 재개발투자의 장점은 신도시지역등에서 분양을 받는 것보다는 필요한 주택확보가 용이하고 현실적이라는 점이다. 신도시의 경우는 기반시설의 확충은 물론 자족기능을 갖추기까지 장기간이 소요된다. 하지만 도심재개발의 경우는 이미 해당도시가 지니고 있는 기존의 인프라를 그대로 활용할 수 있기 때문에 여러가지 면에서 비교적 예측성과 확실성이 높다고 할수 있다.

하지만 뉴타운, 재개발시업이 아직 초기단계에 머물러 있다는 점은 큰 단점이다. 1차 뉴타운이 지정된 이래 은평 뉴타운과 일부 현장만 분양및 입주가 이루어지고 있을 뿐이다. 다수의 지역들에선 투자자들의 손바뀜만 일어나 지분가격이 급등한 상태로 사업진행은 지지부진한 구역들이 많다.

특히 뉴타운과 재정비촉진지구는 지난 1~2년 간 거침없는 상승세를 탄 점이 부담이다. 지분 가격급등으로 재개발진행이 어려울뿐더러 현재의 지분시세에 예상추가부담금 등을 합칠 경우 주변 아파트 시세를 능가한다. 한마디로 투자성이 없는 구역도 많다는 얘기다.

그렇다면 재개발 조합원이 되기보다 차라리 통장을 이용해 신규청약을 받는 게 유리할까? 반드시 그런 것은 아니다. 인기지역일수록 당첨확률이 낮기 때문이다. 따라서 해당지역에 입성을 원한다면 수시로 매물을 점검, 급매물 위주의 저가매수 전략을 구사하여야 한다. 급매물이 흔한 것은 아니지만 대금지급 조건만 좋다면 중개업소에 미리 예약해둘 경우 매수기회는 그렇게 어렵지 않다.

이때 뉴타운보다는 진행속도가 빠르고 인센티브가 많이 주어지는 재정비촉진지구를 주목해 볼 필요가 있다. 재정비촉진지구에서는 주거·상업지역 용적률을 최고 500%, 1500%까지 적용된다. 높이 40~60층 아파트와 주상복합, 비즈니스빌딩 신축 등이 가능해 개발이익이 커지는 만큼 속도도 빠른 편이다. 증가되는 용적률의 일부는 임대주택 등을 통해 개발이익이 환수된다. 재정비촉진지구는 특혜를 주는 대신 투기수요억제를 위해 거래 규제는 되레 까다롭다. 대지 면적 20㎡ 이상을 거래할 때는 무주택자, 1년 이상 세대원 전원의 실거주요건 등을 충족시켜야 한다.

결론적으로 대통령과 정부의 도심권 재개발재건축 정책방향 전환으로 부동산 시장은 재개발 독주체제에서 재건축이 가세하는 소위, “쌍끌이 장세‘ 로 주택시장의 큰 흐름이 바뀔 전망이다.

* 출처 : RE멤버스 고종완 대표, 2008.9.12