중부내륙고속철도 충주 앙성역 (돈산역)에 도시개발 주체는??

[충주복덕방]

중부내륙고속철도 충주 앙성역(돈산역) 알아볼게요.

중부내륙선 철도건설 사업은 1단계 이천~충주(54.0㎞) 구간과 2단계 충주~문경(40.3㎞) 구간으로 나눠 추진 중입니다. 지난 2015년 11월 첫삽을 뜬 1단계 이천~충주 구간은 당초 2019년 마무리될 예정이었으나, 교량의 하천점용허가가 늦어지며 개통이 2년 정도 지연되어 2021년 1/ 2단계 구간이 동시에 완료될 것으로 현장 관계자들은 예상하고 있습니다.

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중부내륙고속철도(기점 이천 부발역 ~ 종점 경북 문경역) 구간에서 가장 많은 정거장을 확보하고 있는 지역은 충주시입니다.

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중부내륙철도는 총 9개의 역으로 이루어지는데 충주시에서만 앙성역(돈산역), 충주역, 살미역, 수안보역 등 4개의 역을 지나게 됩니다.

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오늘은 앙성온천지구(돈산 온천, 앙성온천, 능암온천)로 유명세를 떨치고 있는 충주 앙성역세권에 대해 포스팅해보겠습니다.

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충주시 돈산 온천관광지구 도시개발사업 History 알아볼게요.

자료출처 : 충주 시청 홈페이지

앙성면 돈산리 일대는 1992년 온천지구로 지정, 1995년 온천관광지로 지정이 되었습니다.

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온천관광지로 지정된 지 13년 만인 2008년 (주)돈산 개발이 주도하는 민간주도형 도시개발사업의 구역 지정 제안을 시작으로 돈산 온천관광 지구 도시개발사업은 그 첫 발걸음을 떼게 됩니다.

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자료출처 : 충주 시청 홈페이지

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자료 : 충주 시청 홈페이지

돈산 온천관광지구 도시개발사업 지정 제안 안건을 충주시가 수용하면서, 충북 충주시는 앙성면 돈산리 135의 1 일대 돈산 온천의 개발사업 시행자로 ‘돈산 온천관광지구 도시개발조합’을 지정했고 도시개발 구역 지정 및 개발계획 수립. 고시하면서 도시개발사업이 순조롭게 진행되는 듯했습니다.

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그러나 도시개발사업 실시 계획 승인 단계에서 사업 추진 단계로 넘어가지 못하고 3년 동안 더 이상의 진척이 없자 충주시는 2015년 12월 31일 자로 돈산 온천관광지구 도시개발사업 지정을 해제하게 됩니다.

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당시 도시개발사업 지정이 해제된 가장 큰 이유는 조합이 자금 확보에 어려움을 겪었기 때문입니다.

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충주시 앙성역세권 돈산 온천관광지구 도시개발사업이 다시 회자되는 이유는?

좌측 그림 붉은 점선 구간은 앙성역(돈산역)이 들어서는 철도와 역사 부지입니다.

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중부내륙철도 앙성역 완공, 개통이 2년 후인 2021년으로 가시화되면서 최근 앙성역세권 주변으로 돈산 온천관광지구 도시개발사업에 뛰어드는 민간사업자들과 부동산컨설팅 회사들이 속속 생겨나고 있습니다.

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문제는 지자체에서는 역세권 도시개발에 대한 계획이나 움직임이 없음에도 부동산컨설팅 회사들은 민간개발사업자가 주도하는 '환지방식'의 도시개발사업 이마치 충주시에서 2~3년 이내에 환지해주는 것처럼 투자자들을 현혹한다는 것입니다. ​

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투자자들께서 꼭 유념하셔야 할 내용은 충주시에서 '환지'해 주는 것이 아니라는 점입니다.

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여기서 잠깐! 환지방식의 도시개발사업 수행절차 알아볼게요.

민간이 조합을 결성하여 주도로 하는 도시개발사업은 조합아파트와 같다고 보시면 됩니다. 민간주도 도시개발사업은 지자체 주도 도시개발사업보다 속도가 훨씬 늦을 뿐 아니라 무산되는 일이 많습니다.

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먼저 환지방식의 도시개발사업 수행절차 알아보겠습니다.

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민간주도 조합 결성에 의한 도시개발사업이 첫 단계인 도시개발 구역 지정 제안을 하기 전에 먼저 수반되어야 하는 첫 번째 과정은 개발하고자 하는 권역 내의 지주 동의서를 받아야 하는 일입니다.

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동의서는 개발 예정 토지면적의 2/3, 토지 소유자의 1/2 동의라는 두 가지 조건을 갖춰야 하며, 이 작업이 수행되어야만 다음 단계인 조합 결성 작업으로 이어집니다. 만약 여기서 동의를 받지 못한다면 민간주도 도시개발사업은 아예 시작조차 할 수 없습니다.

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그럼 동의서를 받는데 소요되는 기간은 얼마나 될까요? 보편적으로 1년~2년은 족히 소요되며 이 과정에서 한 땅덩어리에 지분투자한 토지주들이 많다면 시간은 더 길어지게 됩니다.

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지주 동의 → 조합 결성 → 2008년 9월 29일 도시개발 구역 지정 제안을 시작으로 당시 돈산 온천 도시개발사업은 속도를 내면서 2012년 12월 28일 개발계획 수립, 승인을 득했으나 조합의 자금난으로 결국 지정 해제 수순을 밟게 된 것입니다. 지주 동의에서 지정 해제까지 근 10년이란 시간을 허비하게 된 겁니다.

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민간개발사업자들이 자금이 넉넉하다면 그냥 땅을 매입해서 그들이 원하는 방향으로 도시개발사업을 진행하면 가장 골치 아프고 몇 년이 걸릴지 모르는 동의서 작업을 안 해도 되고 편할 텐데 문제는 대부분의 민간개발사업자들은 자금력이 없거나 자금 확보가 그리 쉽지 않다는 점입니다.

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그리고 운이 좋아서 도시개발사업을 하게 된다 하더라도 요즘은 금융 PF를 일으킬 때 시공사가 보증을 서야 하는데 웬만한 조건이 아니고서는 시공사들이 보증을 서가면서 사업에 참여하지 않아 여기서 또 브레이크가 걸립니다.

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앙성(돈산)역세권 도시개발사업 투자, 개발 주체를 꼭 확인하세요.

위에서 언급한 대로 현재 충주시 앙성(돈산) 역세권 도시개발을 하겠다고 참여하는 개발 주체는 거의 모두 가 민간개발사업자들입니다.

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충주시에서야 지자체가 나서지 않고 민간개발사업자들이 도시개발사업을 하겠다고 다 준비해서 제안하면 마다할 이유가 없으니 승인을 하겠지요? 그럼 또 이전과 같은 수순을 밟게 됩니다.

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한 가지 걱정스러운 점은 민간도시개발사업자들이 제시하는 그들의 도시개발사업은 장미 빛이며 전혀 문제가 생길 소지가 없는 일이라고 홍보한다는 점입니다.

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지자체가 주도하는 역세권 도시개발도 아니고 민간개발업자가 주도하는 온천 지구 도시개발사업이라는 점은 정말 조심스럽게 생각하셔야 할 부분이 아닐까 합니다.

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전화 주시는 투자자들 대부분은 지인을 통해서 지분투자하시는 분들이 많았다는 특징이 있었습니다.

어쨌든 결정도 선택도 투자자의 몫입니다. 믿고 싶은 대로 움직이게 되니까요.

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한 가지 당부드리고 싶은 것은 토지 투자 모르고 하면 정말 어려운 일인데 홈쇼핑에서 물건 사듯 쫓기듯 급하게 결정하지 말고, 개발지 땅에 투자하는 것이니 만큼 개발이 될 만한 땅이 맞는지, 개발 과정이나 소요 기간은 어느 정도 걸릴지, 그리고 가장 중요한 것은 내가 투자하려고 하는 땅이 현재 도시개발사업 진행 과정 중 어느 시점에 도달해 있는지를 꼭 확인하시고 제대로 짚어본 후 투자하시라는 점입니다.

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도시개발사업, 역세권 개발지 투자, 지분투자, 중부내륙고속철도 구간 지역 투자 등 궁금한 점 있으시면 전화 주세요

소중한 자료의 출처 : https://m.blog.naver.com/gaia-korea/221449288801