알기쉬운 유치권

어떤 분의 낙찰후 유치권이 문제가 되었다 구분상가의 임대가 안되자 건물주가 학원시설을 하고 학원을 운영하다가 임차인이 생겨 임대를 했는데 학원 구분상가가 경매가 되어 낙찰자가 나오자 건물주는 임차인을 통해 간접점유를 햇다고하면서 유치권을 주장했다 유치권에 관한 법조항을 안 읽어본 모양이다 유치권은 타인의 물건에 대하여 주장해야 한다 자신의 물건에는 주장할 수 가 없는것이다   임차인의 영업시설을 한 공사업자가 유치권을 주장하면서 임차인을 통해 간접점유를 했다고 주장한다 여기서 공사업자가 간접점유자가 인정될려면 건물주의 동의를 얻어 유치권자가 임대인이 되고 임차인과 임대차계약을 작성했다면 간접점유가 인정된다 그런데 유치권자와 임대차계약을 할 임차인이 있을까 불안하여 임대차계약을 하지 않는다 건설회사에서 건축한 모텔이 경매에 들어가자 유치권을 주장한다 그런데 이미 건물주는 허가를 냈고 영업중이라면 건설회사는 점유를 하고 있는것이 아니다 즉 유치권을 주장하지 못한다 만약 건설회사의 직원이 모텔에서 주거를 하면서 상주한다쳐도 마찬가지다   점유는 한물건에 한사람의 점유만 인정받는다 공동점유는 없다  그리고 점유란 사실상의 지배하에 있는것을 의미한다 건설회사의 직원이 모텔에서 기거를 하는것은 사실상의 관리 지배 즉 점유로 인정되지 않는다 여기서 점유자는 모텔영업중인 건물주다 어떤 건물이 법원경매에 나왓는데 현수막만 걸어 두었다면 점유로 인정될가  현수막은 점유로 인정되는 한요소로는 인정되나 현수막 하나로는 점유로 인정받을 가능성이 없다고 본다 목적물이 현수막으로 사실상의 지배햇다고 볼 수 없기 때문이다 그런데 현수막도 걸고 건물의 출입문의 열쇠도 가지고 있으면서  일정기간마다 건물에 방문하여 점검을 했다면 사실상의 지배하에 있었다고 인정된다 즉 점유로 보아야 한다   빌라건축의 하청업자가 받을 돈의일부를 대신하여 빌라를 대물로 받거나 임대차하여 주거를 한다면 이하청업자는 유치권자의 점유가 아니라 빌라의 주인 또는 임차인의 점유로서 유치권자로 인정되지 못한다 그런데 빌라한동이 전부경매에 나오자 유치권을 주장하는 하청업자가 옆집빌라에 세입자가 주거중이라면 옆집빌라의 점유자라고 해서는 안된다 현재 세입자가 점유하고 있기 때문이다     유치권을 주장하는90%가 가짜이고 유치권은 인정받기 어려운 권리이다 그런나 유치권을 주장하는 공사비채권은 대개 과장되있을가능성이 크다 공사비로 인정받을려면 세금처리된 금액만 법정에서 인정하므로 현실적으로 1억이라면 입증가능한 금액은 공사비총액의 20%만 입증된다고 한다 즉 유치권자가 주장한다고해서 주장하는 금액전부를 변상하지 않아도 된다 유치권자가 돈을 받기위해서는 비용을 입증해야 한다   따라서 유치권을 무섭고 해서는 안되는 권리라고 포기하지 않고 적극적으로 권리분석을 통해 도전하는 용기가 필요하다단 유치권이 신고된 경매물건은 대출이 잘안되는 경향이 있으므로 이물건의 내부사정을 잘아는 채권은행과 상의하여 대출을 약속받고 입찰하여야 한다.  </XSCRIPT> <DIV class=content_info_etc> 출처 :지산다우   글쓴이 : 재갈공명</DIV>