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2018.11.11. 다음 아고라 부동산 커뮤니티 부동산 이야기방
경제 영역 과제 18~20.
스스로 원해서 한건 아니었지만, 5년여 전부터 홀로 남아 포털 뉴스, 아고라, 다음 커뮤니티 등에 여론 표지판, 경고판 지기 노릇을 했었는데..
포털, 언론사 뉴스 댓글을 제외하고..
여태 우리나라의 강력한 여론 형성력과 여론 영향력을 행사하던 자유롭고 공개된 여론마당은 거의 다 소멸되어버린 것 같습니다.
하여, 이제부터는 오지 단칸 오두막인 마스터의 추억과 그리움 지기 노릇만 할 예정입니다.
올해까지만 다 죽은 지 이미 오래인 아고라 등에 참여하기로 하고,
또 아주 예외적으로 포털 뉴스, 다음 커뮤니티 주식 혹은 부동 산방 등에 간혹 참여하는 것을 제외하고,
마지막으로 남아있던 나와 우리 2030애들도 사실상 침묵의 대열에 합류합니다.
해야해야 18.11.11 06:22
해야해야
사정 변경으로 인한 지난 경제 과제 중 부동산 과제 추가 보충 7.
오늘은 서울과 경기, 인천지방을 제외한 나머지 전국 지방의 투기, 투기과열지역, 조정 지역 등 부동산 규제에 대해 간단히 언급합니다.
최근 2년여간 대구, 광주지방 부동산 시장의 흐름은 일부 지역에 국한 되었지만 과열일 정도로 나쁘지 않았습니다.
최근 들어 대전지방도 부동산시장의 회복세가 완연하고, 세종시 지방은 전에도 지금도 그리 나쁘지 않고..
그럼에도 불구하고,
너그들이 모르고 관심 없는 장기 전월세난, 건설투자, 건설 관련 산업과 지역주민의 자산소득 증가를 통한 내수 기여 등등을 제외하고도,
오로지 지역, 자산 등 양극화 축소와 지역 균형 발전만 고려해도..
설혹 과열을 우려할 정도에 이를지라도 문재인 정권은 상기한 대구, 광주 등은 물론이고 서울과 경기 일부지역을 제외한 나머지 전국 지방 부동산에 대해 신규 규제 지정을 극도로 자제해야 할 것입니다.
나아가 정부 여당과 관료들은 낙후된 지방 부동산과 관련된 각종 규제완화는 물론 혈세 한푼 들이지 않고, 오히려 낙후된 지방 발전으로 과세 원천이 늘어나게 되는 낙후된 전국지방에 거점지역을 중심으로 용적률, 층고 제한 철폐, 지방 저가, 소형주택의 주택 수 제외, 공공 임대 주택에 있어서 공시가격 완화 등등 서울등 중앙에 집중되어 있는 돈이 낙후된 지방들로 흐를 수 있도록 역평등, 우선적 처우이론을 적용 하여야 할 것입니다.
청와대, 국회 등등 부터 서울대 등등까지 서울에 있는 각종 공공기관들을 지방에 분산, 배치하는 정책들은 국토, 지역 균형발전에도 기여할 수 있고 서울 시민은 보다 많은 도심 공원을 확보할 수 있어 서울과 낙후된 지방들 서로에 유리한 정책들이 될 수 있을 것입니다.
이 모든 정책제안 사례들은 무능, 무지한 데다가 전근대, 봉건의식 까지 뼈골 깊숙히 박힌, 역대, 특히 경제영역에서 혹독한 책임정치 추궁을 당하게 될 문재인 정부, 여당, 관료 천것들이 초딩 수준만큼 철이 들면 가능해 질래나?
차기, 아니면 차차기 정권에서는 가능해 질까?
다음은 부산시와 자치구 및 일부 부산 시민들이 아우성 대고 있는 부산 조정 지역 해제는 물론 분양원가 공개, 후 분양제 등등의 각종 부동산 정책들 중 오늘은 조정 지역 해제에 대해서만 간단히 언급합니다.
먼저 원론적으로,
모든 정책이 다 그렇겠지만 조정 지역 지정과 해제에도 빛과 어둠이 공존하고 있습니다.
부산의 조정 지역 해제는 상기한 다른 광역시와의 균형,
건설투자 및 건설산업의 전, 후방 관련 산업 등 침체된 지역 경제와 지역민들의 일자리 소득, 자산 감소도 고려 하고,
규제 지속 시 중장기적인 주택 공급 감소로 인한 집값 상승을 동반한 중장기적인 전 월세값 상승까지도 고려 해야 하는것이 정부 여당과 관료들의 기본 밥값 입니다.
기타 거래량 급감으로 인한 부산시, 자치구의 세수 감소와 부산지역에서의 정부여당 지지율 급감 등등까지 고려해야 하는것도 마찬가지 입니다.
따라서 최근 제기되고 있는 부산지방 조정 지역 해제 주장은 일면 타당하고 합리적인 측면도 있음을 부정할 수 없습니다.
그런 까닭에 문재인 정부여당은 언제든 부산 전체의 조정 지역지정을 해제 해도 무방 합니다.
그러나, 원론적으로 부산의 조정 지역 해제는 행정의 국민 신뢰와 일관성, 예측 가능성 확보 차원에 반할 수도 있고,
조정 지역 해제 후 부산 부동산시장의 비정상적 과열이 재현될 경우 문재인 정부여당은 실재가 아닌 이론적으로 그 책임과 비판을 피할 수 없음도 잘 알아야 할 것입니다.
예를 들어, 부산시는 물론 기초 자치단체장까지 조정 지역 해제에 가장 적극적인 부산진구.
부산 도심의 다른 지역에 비해 상대적으로 주택 재고 물량, 즉 미분양 물량이 많은 부산진구는 거래량 감소를 동반한 부동산 침체가 지속되고 있는 것은 다른 자치구와 같으나, 앞으로 개금이진젠시티등 미분양 물량이 추가로 계속 많이 늘어날 것 같기에 우선적으로 해제를 고려해봄 직합니다.
결론적으로,문재인 정부여당은 언제든 부산진구는 물론 부산시의 다른 자치구들을 조정 지역에서 해제해도 무방합니다.
읍면동 단위로 해제하든,
투기적 수요가 상대적으로 강한 우동,중동등 해운대구나 남천동 등 수영구 등 일부 자치구나 자치구의 일부 동단위를 제외하고 나머지를 해제하든,
이는 행정부의 정책 재량사항이니..
그러나 문재인 정권은 조정 지역 해제로 앞서 언급했던 수영구 남천동 포스코 등등은 물론, 마찬가지로 내년에 부산진구에서 분양될 예정인, 상대적으로 입지가 나쁘지 않은 전포 1-1구역이나 연지 2구역 래미안 등의 청약과열 가능성이 실현 된다면, 조기 조정지역 해제는 현실 아닌 이론적인 책임, 비판까지는 피할 수 없을 것입니다.
물론,부산 부동산이 워낙 침체되어 있기에 부산진구를 당장 조정지역에서 해제 해도 청약 과열은 없을 것 같고,
전방위적 규제 종합판 격인 조정 지역 해제는 전국의 투기적 수요 진입 용인을 정부가 공인하는 행위이기에..
서울, 경기 일부 지역 외의 조정 지역 해제는 지역 균형 발전, 지역, 자산 양극화 축소에도 반하지 않으니,
현실 아닌 이론적인 책임, 비판조차 미약한 수준에 그치게 될 것입니다.
동래구, 연제구를 포함한 중부산의 다른 사례에서도 마찬가지입니다.
상기한 연지 2구역과 온천 4구역, 거 제2구역 재개발 등 중부산 래미안 벨트 중 하나인,
조정 지역에 묶여있었음에도, 그리고 부산 부동산 침체기와 더불어 입주물량 과잉 우려 지역임에도,
무엇보다도 평당 1500만 원대의 고분양가였음에도 불구하고,
최근에 분양하여 상대적으로 높은 청약 경쟁률에 완판되었던 3천 가구가 넘는 대단지 온천 2구역 래미안의 분양 사례로 미루어 볼 때,
각각 사천 가구 내외로, 연지 2구역 래미안 보다 단지 규모가 크고 입지가 좋은 곳으로 평가받고 있는 거제 2구역 래미안과 온천 4구역 래미안이 내년, 혹은 내후년에 분양될 때 조정 지역이 해제된다면 거제 2, 온천 4구역 청약 경쟁률 과열은 많이 높아질 수도 있을 것입니다.
물론, 앞서 언급한 남천동,우동등 수영구, 해운대구의 청약 경쟁률 보다야 약하겠지만 말입니다.
또 다른 사례로 동부산 지역 입니다.
지난 수년간 몇 번을 언급했지만 재언급 해 봅니다.
만약 2016년 전후처럼 부산 부동산 시장이 활황이고 대출제한, 조정 지역 지정 등 각종 규제가 없었을 때 낮은 가격대로 분양했더라면, 부산에서 수천 대 일, 혹은 그 이상으로 우리나라에서 전무후무한 청약 경쟁률 신기록이 세워졌을 지역, 단지도 있었습니다.
그 지역, 단지들 중의 하나가 시범 케이스 소지역 중 하나인, 삼익타워 등과 더불어, 내년에 분양할 예정인 수영구 남천 2구역 재개발 포스코입니다.
지금은 대출까지 촘촘한 각종 규제에다 조정 지역까지 지정되어 있기에,
그리고 무엇보다도 지금은 몇 년 전보다 일반분양가가 평당 수백만 원 인상되어 분양될 예정이기에, 무엇 보다도 조정지역으로 묶여 있기에, 남천 2구역은 청약과열 우려가 대폭 감소되어있는 상태지만 조정 지역이 해제되면 최소 수십 대 일 이상, 수백 대 일의 청약과열도 부정할 수 없습니다.
마찬가지로 청약과열 시 정부여당에 대한 이론적인 책임과 비판 가능성이 제기될 수 있겠지요?
추가 사례로,
내년에 분양 예정인 남천동 삼익타워 재건축입니다.
평균가가 아닌 최고가를 기준으로, 내년에 분양한다면 평당 2200만 원대로,
후 분양한다면 인근 대연 비치 재건축과 더불어 평당 2500만 원대의 분양가도 용인 가능한 남천 2구역 재건축 자이 또한 청약과열이 우려되는 곳 중 하나입니다.
삼익 타워는 2014년경 장전래미안,롯데캐슬레전드등 현재 부산 집값의 최상층 그룹에 속해있는 단지들이 평당 천만 원대 분양할 때, 대연 비치와 더불어 평당 이천만 원 분양도 용인된다 할 정도로 부산에서 요지에 속하는 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동을 대표하는 주택들중 하나이기에,
나아가 일반분양 물량이 구백여 중 백여 가구에 불과하기에 고분양가에도 불구하고 청약과열이 우려되는 곳이었습니다.
그곳에 전국의 투기수요 진입이 가능한 조정 지역이 해제된다면?
청약, 대출부터 가중 양도소득세까지 규제의 종합판이기도 한 조정 지역 지정.
만약, 수요 여력, 지역 산업기반 등에서 취약하기는 부산과 마찬가지인 대구, 광주가 조정 지역에 지정되었다면 최근 급등했던 수성구 범어동, 남구 봉선동 등의 전용 25평 집값은 하락반전될 것이며, 심지어 1~2년도 안되어 도로 4~6억대로 떨어 질 가능성도 부정하지 못할 정도로 낙후된 지방에서의 조정 지역 지정 및 해제 효과는 강력합니다.
지금 막 회복하려는 대전 등의 부동산 시장도 마찬가지고..
그러나 부산은 조정 지역이 지정된 지 2년여가 지났고 침체기임에도 불구하고,
부산을 넘어 서울, 경기 등을 제외한 낙후된 전국 부동산 시장의 회복과 활황을 선도하는 시범 케이스 지역 중 하나인 해운대 우동의 15년 된 주복 트럼프월드센텀의 전용 25평 실거래가는 최고가를 기준으로 8억을 넘기고 있습니다.
30년이 다 되어가는 대우마리나, 경남 마리나 등도 최고가를 기준으로 전용 25평의 가격이 7억 대를 버티고 있고,
남구 입주물량 부담에서 벗어나서 그런지 해운대 우동 자이 1단지와 2단지 등의 집값, 전셋값은 바닥을 찍고 반등하고 있습니다.
심지어, 천 평도 안 되는 부지에 수백 가구에 불과한 주복 마린시티 자이의 분양권 매물은 9억 대인 평당 삼천만원에 근접할 정도로 부산 요지 아파트의 투기 내지 투자 수요는 아직도 만만치 않습니다.
내년, 후 내년까지 과잉 입주물량 우려가 있는 동래, 연제구 등 중부산지역은 덜 하겠지만,
앞으로 중장기적으로 입주물량 부담이 적은 해운대, 수영구, 남구 일부의 동부산 부동산 시장은 마치 눌려진 스프링처럼 언제든 다시 튀어오려고 할 것입니다.
조정 지역 해제를 트리거로..
특히 시범 케이스 소지역인 대도시 해변가 남천동, 대연동 일대는 십 년만 지나도 5~6성급 호텔 수준의 최신식 주거시설에다 워터 프런트, 바다 영구 조망권 등을 가진 글로벌 최강의 도시 및 주거시설로 환골탈태될 지역이기에, 십 년 이십 년간 전국적 투기수요는 물론 외국의 수요까지 꾸준히 증가될 지역이기에 조정 지역 해제의 트리거 효과는 어느 지역 보다 더욱 뚜렷할 것입니다.
심지어, 여태 수십 년간 노후, 낙후 과정만 거쳤고 이제 막 천지개벽적 변신을 시작하려는 남천, 대연 지역의 인근 지역조차,
조정 지역 지정, 부산 부동산 침체기에도 불구하고 또 부산 사람들이 문둥이촌으로 기피했던 지역 중 하나인 용호동임에도 불구하고, 엘시티 분양가의 거의 절반가에 분양했던 주상복합 용호동 W의 평당 집값은 해운대 마린시티를 넘어, 아직은 한참 부족하지만, 엘시티의 집값을 따라잡으려 할 정도로 잠재적 수요가 풍부합니다.
그런데도 시범 케이스 소지역인 대연, 남천 도심 해변까지 조정 지역에서 해제된다면?
이상은 원론적, 일반론적인 언급이고 현실적으로 말하자면,
그럼에도 불구하고 부산은 가급적 이른 시기에 조정지역에서 해제 되어져야 합니다.
어차피 조삼모사로,한 두해 늦어질 지언정 부산 부동산은 조만간 다시 활황을 보이게 될 것이기에,
어차피 가야할 길이고,
한, 두해 빨리 부산 부동산 시장이 회복, 대세 상승을 하더라도 별다른 의미가 없기 때문입니다.
그런 까닭에,조정지역 해제로 부산 부동산 시장이 다시 과열되어도 정부여당,관료들에 대한 책임추궁, 비판은 없을 것입니다.
나아가, 대구, 광주, 대전, 등등 서울, 경기 일부와 다른 낙후된 지방들과의 형평성 차원에서라도 ..