오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 8-5.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2016년 5월 18일 오전 09시 33분

초록 잎사귀에 비친 햇니미

9.

저가 주택 투자의 고수익률과 관련하여. 예를 들어, 창의적으로, 강원도 오지의 어느 기초 지방자치단체에서 저비용으로 누구나 즐길 수 있는 추억의 눈 썰매장과 묵전 얼음 썰매장, 그리고 너와집과 종가 고택 등 전통 주거 체험시설,

메밀전, 올챙이 국수, 구운 감지 등 토속 음식 등 각종 시설을 설치 운영하였다 가정해 봄.

그런 저비용의 시설을 설치하고 운영한 결과, 상시, 매일 수백 명의 여행객과 추억 체험객들을 유치할 수 있었다 가정해 봄. 나아가 당해 오지 지역은 인근의 춘천, 원주, 강릉 등의 도시들과 상보적으로 더욱 발전하여 매일 수천 명의 여행객과 체험객들을 유치할 수 있어다 가정해 봄.

당해 지역의 중소상공업 발전, 당해 지역민들의 일자리 창출과 소득 증가, 국세, 지방세 늘리기 등등의 이익을 제외하고 수백 만, 수천 만 원짜리 주택 가격이 1, 2억 올랐다면, 오로지 당해 지역의 주택 가격에 대해서만 살펴보더라도 당해 지역의 명목적인 주택 투자 수익률은 수십, 수백, 수천%도 가능할 것임.

당해 지역의 실질적 투자 수익률 또한 명목 투자 수익률과 대차 없을 것임.

왜? 저가인, 수백만 원대 혹은 수천만 원대의 실질 금리나 화폐 가치 하락은 미미할 것이기 때문임. 폐가, 공가 상태로 당해 주택 가격이 수십만 원대였다 가정하면? 당해 주택의 명목 투자 수익률과 실질 투자 수익률은?

저가 주택은 각종 세제에서도 유리하기에 투자 수익률은 더욱 높아질 것임. 직접 누진세의 소득세 부담은 소득 상위 10%가 대부분을 부담하고 소득 하위 50% 가까이는 면세 적용을 받듯, 직접, 누진세인 재산세, 보유세의 부담 또한 고가의 주택 상위 10%들이 대부분을 부담하고 있음.

3,4억 짜리 중간 주택은 연 십, 이십만 원 대, 저가 주택은 끽해야 연 몇 만 원을 부담할 하는데 그칠 것이기 때문. 또한 9억 이하의 저가 주택은 예외 없이 양도세에서도 1가구 1주택 비과세를 적용을 받기 때문. 반면, 10억 대 이상의 고가 주택은 10년에 1, 혹은 2억 올라도 화폐 가치 하락을 제외한 명목 투자 수익률조차 마이너스.

상기의 사례에서 20억 짜리 주택을 취득했다가 10년 후 양도했다 가정하면, 당해 주택의 투자 수익률은 명목상 연 1%의 수익률이나 취득세와 양도세의 부담을 고려하면 0.0%대의 수익률에 그칠 것임. 1가구 1주택이라도 9억을 초과하는 고가 주택은 양도소득세 비과세 제도가 적용되지 않기 때문.

또한 고가 주택에 대한 취득세는 저가 주택과 달리 고율의 세율을 부담하고 있기 때문. 그러나 당해 주택의 실질적인 투자 수익률은 매달 납부하는 국민건강 보험금 등 각종 준조세, 부담금과 감가상각 등을 제외하고, 오로지 해마다 부담하는 고액의 주택 보유세 하나만 고려해도 수익은커녕 마이너스 수익률 일 것임.

결론. 투자 수익률이 높은 저가 주택은 수요층이 빈약하여 집값 하락이 일반적이고, 수십 억 대 고가 주택은 매 10년에 10 억원 이상은 올라 주어야 투자 손실을 면할 것인데, 10억 상승은 쉽지 않음. 만약 정권이 교체 된다 가정하면, 노무현 시즌2로 서울 부동산 시장이 십 억은 물론 수십 억 이상 오를지도 모르지만...

어떤 형태의 투자든, 주택도 위험하기는 마찬가지이니 모두 열공해야 하고 신중히 투자해야 함. 적게 투자하고 많이 벌 가능성이 높은 지역, 주택, 비과세, 조세 감면 등 국가의 정책적 배려가 많은 대상일수록 투자 위험은 적고 투자 수익률이 높아질 것임.

이번 과제인 도시 및 주거환경 개선에 관한 정책 제안에 관한 글들은 비록 정치, 경제, 사회 등 제 영역 중에서 아주 작은 영역에 그칠 뿐이나, 일반 시민, 지역 주민의 삶과 밀접한 연관성을 가지기에 법과 제도, 정책의 형성자나 그 집행자나 각골명심하고 110% 실천해야 할 것.

또한, 각 지방, 지역, 도시들의 획기적이고 창의적인 발전에 있어서 가장 핵심은 시민, 주민의 소득 증대 및 이를 뒷받침할 수 있는 많은 양질의 일자리 창출 임도 다시 한 번 더 강조함. 서비스업이든 제조업이든 많은 일자리 창출, 그리고 중소상공인의 장사 잘 되기. 중앙, 지방 정부, 정치꾼들은 전국 각 지방과 도시들을 획기적으로 발전 시킴에 있어서 전국 각 지방, 지역의 특색과 특장점을 더욱 잘 살리도록 해야 하고 각 지방, 지역 간 상호 보완, 상호 상승 방안에 대해서도 깊은 고민이 있어야 할 것임.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 11일 부동산 단신 2.

서울 강남구 압구정 ‘현대6차’ 47평(전용면적 144.7㎡)은 9월 46억 5000만 원, 압구정동 ‘한양5차’ 전용면적 100.5㎡는 지난달 26억 8000만 원에 거래됐다. 현재 압구정 ‘미성’ 28평은 호가가 23억 원(평당 8200만원)까지 하락했다. 압구정 구현대6·7차 전용 144㎡는 최고가 대비 4억원 가까이 떨어진 46억5000만원에, 대치동 래미안대치팰리스 전용 94㎡도 지난달 최고가보다 5억7000만원 하락한 34억8000만원에 팔렸다.

17억→8억 반토막… 서울 서초구 반포자이와 송파구 파크리오 등 강남권 주요 대단지에서 직전 실거래가보다 2억~3억원씩 급락한 전세 매물이 속출하고 있다. 강남구 개포자이프레지던스 역시 17억원에 나왔던 전용 84㎡ 전세가 입주가 임박해오면서 8억8000만원까지 떨어졌고, 59㎡는 6억5000만원까지 하락했다.

서울 서초구 반포동 `아크로리버파크`가 경매에서 유찰됐다. 여의도 시범과 대치동 은마, 목동 아파트들도 비슷한 상황이다. 강남구 삼성동 아이파크, 대치동 은마도 응찰자가 없어 유찰됐다. 한 차례 유찰된 강남구 청담동 현대3차 85㎡ 최저가는 이전 최저가(28억 1000만 원)에서 22억 4800만 원으로 내렸다.

경기 성남시 금광동 ‘e편한세상 금빛그랑메종’ 전용 59㎡ 분양권 호가는 분양가보다 1.5배 오른 7억5000만~7억8000만원이지만, 인근 ‘신흥역 하늘채 랜더스원’보다 2000만~3000만원 저렴하다. 안양시 관양동 동편마을3단지 전용 84㎡는 지난해 13억 2000만원에서 지난 4월 10억 7500만원에 거래됐다. 경북 구미시 ‘도량 롯데캐슬 골드파크’ 전용면적 84㎡는 5억2000만원에, 충북 청주시 ‘청주 더샵 퍼스트파크’ 전용면적 84㎡도 5억1000만원에 거래됐다.

2021년 12월 11일 부동산 단신 2.

경기도 성남시 분당신도시 한솔마을5단지는 리모델링 기대감으로 집값이 2016~2017년 2~3억대이던 가격이 올 들어 8~10억원대로 높아졌다. 서울 용산구에서도 리모델링 바람이 불고 있다. 도원동 도원삼성래미안아파트와 이촌동 코오롱아파트, 이촌강촌아파트, 현대맨션, 건영한가람, 한강 대우 등이 리모델링을 추진하고 있다. 경기도 성남시 분당 시범단지 한양·우성·삼성한신·현대아파트 등 4곳의 통합 재건축을 추진할 분당시범단지재건축추진준비위원회가 발족했다

올해 서울 재건축 안전진단 적정성 검토 통과 ‘0’... 1차 안전진단에서 E등급을 받은 영등포구 여의도목화를 제외하면 서초구 방배삼호, 마포구 성산시영, 양천구 목동6단지, 도봉구 도봉삼환 등 4곳만 적정성 검토를 통과했다. 노원구 상계주공6단지는 적정성 검토를 내년으로 연기했고 송파구 풍납미성, 강동구 명일우성 등도 신청을 보류했다. 양천구 목동11단지와 강동구 고덕주공9단지, 노원구 태릉우성, 광진구 광장극동은 적정성 검토에서 탈락했다.

1주택자 배려한다더니. 강북 아파트도 무더기 종부세... 1주택자 서울 광진구 광장동 광장힐스테이트 전용면적 84.97㎡, 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84.76㎡의 올해 보유세 총액은 각각 544만원, 1839만원이다. 종부세 인하 효과를 누린 흑석동 롯데캐슬에듀포레 전용 84.97㎡ 1주택자의 내년 종부세는 올해(29만원)보다 3.9배 많은 114만 원이고 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84.8㎡ 1주택자의 종부세도 지난해 122만원에서 올해 280만원으로 2.3배 뛰었다.

송파구 잠실동 주공5단지 전용 82.61㎡와 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84.89㎡를 보유한 2주택자의 종부세는 지난해 2539만원에서 올해 6932만원으로 173.0% 인상된다. 재산세까지 더한 올해 보유세는 7923만원이다. 또한 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.95㎡, 양천구 목동 목동센트럴푸르지오 전용 84.99㎡, 서대문구 북아현동 신촌푸르지오 전용 84.97㎡ 등을 보유한 3주택자의 종부세를 산출해보면 올해 1억4135만원으로 작년(5374만원) 대비 163.0% 급등했다.

반면, 경기 과천시 '과천위버필드' 대형 평형 공동명의 1주택자 종부세는 57만원이다. 한편, 공급 늘자 거품 사라져…세종·대구 찬바람 '쌩쌩'... 대구시 힐스테이트 앞산(남구), 힐스테이트 동인(중구), 용계역푸르지오아츠베르 (동구) 등은 미분양이다. 반면, 인천시 청라와 송도에선 ‘한양수자인 레이크블루(12억9500만원)’와 ‘더샵 퍼스트파크(14억7000만원)’ 전용면적 84㎡가 올 하반기 들어 10억원을 훌쩍 넘는다.

2020년 12월 11일 부동산 단신 2.

"웬만한 서울 집값 안부럽다"…불티나는 지방... 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대구 수성구 범어라온프라이빗 2차 84㎡(전용)는 지난달 14억 9500만원에 신고가를 기록했다. 1년 전 거래가(8억 7500만 원) 보다 6억 2000만원이 뛰었다. 울산에서는 남구 문수로 아이파크 2단지 110㎡가 14억 3000만원에 신고가 거래됐다. 세종 역시 천도론에 이어 국회 이전까지 거론되면서 또다시 들썩이고 있다. 최근에는 17억 원에 거래된 단지가 나오면서 최고가 기록을 갈아 치웠다. 한솔동 ‘첫마을 3단지’ 전용면적 149㎡ 아파트는 넉 달 전 거래된 같은 면적 가격(14억 8000만원)보다 2억 2000만원 올랐다.

규제지역 지정 후 김포·해운대 집값 뚝, 옆동네는 3배 이상 올랐다..한때 미분양이었던 일산서구 탄현동 '일산두산위브더제니스'는 전용면적 95㎡가 지난 1일 7억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 현재 매물 호가는 9억원까지 올라왔다. 지난 4일에 모델하우스를 오픈한 '두산위브더제니스 센트럴 사하'는 사전 관람 예약을 받은 결과 1시간여만에 주말 예약(5~6일)이 모두 종료됐다.

부동산 시장 판도 바꾸는 ‘오션뷰(Oceanview)’...해운대 ‘엘시티 더몰(the MALL)’ 개별분양 나서... 뷰세권을 지닌 곳은 도시, 지방을 불문하고 전국적으로 인기가 높다. 상반기 강원도 속초시 동명동에서 분양한 속초디오션자이는 1순위에 6000명이 넘는 청약자가 몰리며 평균 17.26 대 1의 경쟁률을 기록했다. 얼마 전 세계 최대 인공서핑장인 웨이브파크를 개장한 복합산업단지인 시화 멀티테크노밸리에서는 8월 시화MTV호반써밋 더 프라임이 평균 경쟁률 8.33 대 1로 마감되기도 했다.

또 인천 송도를 보면 같은 단지 내에서도 바다 조망권과 비 조망권은 가격 차이가 확연히 다르다. 송도2동 더샵센트럴파크 2단지 전용 146㎡의 경우 바다 조망이 가능한 고층 세대는 16~17억원대이나, 그렇지 못한 저층 세대는 13~15억대로 약 2~4억원 차이가 벌어지고 있다. 부산 해운대 엘시티의 경우, 전용면적 186㎡(40층 이상)이 3월 27억1700만원에서 7월 29억5000만원으로 약 2억원 이상 오르며 오션뷰 효과를 톡톡히 보고 있는 것으로 확인됐다.

"내 집 앞에 자연이 활짝"… 대구 ‘동성로 SK리더스뷰’ 견본주택 12월 개관 예정...대형공원 인근 단지는 청약시장에서 높은 성적을 거둔다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 5월 대구시 달서구 두류동 일대에서 분양된 ‘두류 센트레빌 더시티’는 1순위 청약에서 213가구 모집(특공 제외)에 8225건이 몰리며 평균 38.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 단지 인근에 면적 165만여 ㎡의 두류공원이 위치해 있어 쾌적한 주거여건을 자랑한다.

네이버 부동산에 따르면 지난 4월 분양한 ‘힐스테이트 동인 센트럴’ 전용면적 84㎡(40층) 분양권이 7억3200만원에 올라와 있다. 분양가(5억3200만원)에서 2억원의 프리미엄이 붙은 금액이다 이런 가운데 축구장 5.7배 규모(4만2500여 ㎡)의 대구 국채보상운동기념공원 인근에서 분양하는 ‘동성로 SK리더스뷰’가 수요자들의 높은 관심을 받고 있다.

올해 더 솟구친 강북 아파트값…문정부 3년 76.4% ↑... 국토교통부 실거래가 등록시스템에 따르면 수도권 곳곳에선 고가에 매매계약서를 쓰는 곳이 증가세다. 일산동구 킨텍스원시티(M3BL)에선 84㎡가 11월 19일 14억원에 신고가를 새로 썼다. 이 아파트는 올 초만 해도 10억원 아래에서 거래돼왔다.

용인 수지구 광교상록자이 84㎡도 지난달 21일 11억7800만원 최고가에 팔렸고, 성남 분당구 백현2단지 휴먼시아는 11월 84㎡(17억원)과 118㎡(19억9000만원) 모두 신고가에 거래됐다. 규제지역 지정에서 빠졌다가 지난달 19일 뒤늦게 조정대상지역이 된 김포시도 최근 일부 단지에서 오름세가 거세다. 김포 풍무센트럴푸르지오 84㎡는 5월 5억9000만원(21층)에 실거래됐으나, 지난달 9일엔 20층이 8억2000만원 최고가에 매매됐다.

“답은 양질의 아파트 공급”서울·경기 청약시장이 증명...11일 한국감정원 청약홈에 따르면 전날 1순위 청약을 진행한 ‘위례포레샤인15단지(A1-12블록)’는 일반분양 70가구 모집에 해당지역·기타지역 총 2만216명이 몰리면서 평균 청약경쟁률 288.8대 1을 기록했다. 같은 날 220가구를 모집한 ‘위례포레샤인17단지(A1-5블록)’에는 5만8214명이 도전해 평균 경쟁률이 264.6대 1에 달했다.

앞서 지난달 진행된 경기도 과천시와 하남시의 청약에서도 초유의 경쟁률을 기록한 단지가 나타났다. 과천 지식정보타운에 들어설 예정인 푸르지오 오르투스는 1순위 192가구 모집에 10만2693명이 몰리며 평균 경쟁률이 534.9대 1에 달했다. 이는 과천시 청약 사상 가장 높은 경쟁률이다.

같은 시기 1순위 청약을 받은 푸르지오 어울림 라비엔오(458가구)에는 19만409명이 몰리며 415.7대 1, 르센토 데시앙(394가구)은 18만5288명이 지원해 470.3대 1의 경쟁률을 각각 기록했다. 이어 하남시 감일 푸르지오 마크베르 일반공급 1순위 청약에는 284가구 모집에 11만4955명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 405대 1에 달했다.

규제 피한 지방 중소도시…5년 만에 최대 물량 분양... 주요 분양단지로는 충북 청주 ‘가경 아이파크 5단지’(전용면적 84~116㎡ 925가구·투시도), 전북 군산 ‘더샵 디오션시티 2차’(전용 84~154㎡ 771가구), 충북 단양 ‘e편한세상 단양 리버비스타’(전용 84㎡ 396가구), 충남 아산 ‘호반써밋 그랜드마크’(전용 59~84㎡ 3027가구) 등이 있다. 이 중 청주를 제외하면 모두 비규제지역이다.

나인원한남 '조기 분양전환' 법정서 가린다...입주민 '전환금지' 가처분 "4년 임대 후 분양 약속 어겼다" 단기간에 거액 분양가 마련 부담.. 동의없이 임대 등록도 말소 주장, 보유세 폭탄이 갈등 원인

파주·분당…한달 만에 1~2억씩 뛴 경기도 아파트... 규제를 비켜간 경기 파주, 울산 등의 아파트값이 풍선효과로 상승하고 있기 때문이다. 파주 아파트는 8주째 오름세다. 파주시 목동동 '힐스테이트 운정' 전용면적 84㎡는 10월 6억6300만원에 거래되던 것이 한 달 만에 1억원 뛴 7억6000만원에 거래됐고, '운정신도시 센트럴 푸르지오' 전용면적 84㎡도 한 달 만에 약 2억원 오른 9억1000만원에 최근 손바뀜됐다.

분당은 판교·광교에 비해 저평가됐다는 인식 때문에 매수세가 유입되며 매매가격이 오른 것으로 분석된다. 판교역 인근 봇들마을8단지 전용면적 101㎡는 지난달 19억7000만원에 거래된 데 반해 분당구 서현동 시범삼성 전용면적 133㎡는 같은 달 16억3000만원에 거래됐다. 분당 시범삼성 아파트 면적이 더 큰데도 3억4000만원이나 저렴하게 거래된 것이다. 시범삼성 전용면적 59㎡는 최근 9억2000만원에 팔렸다.

'노도강' 7억···무섭게 치솟는 전세... 10일 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에 따르면 전용면적 84㎡ 기준으로 강북구 미아동 ‘삼성래미안트리베라2차’ 아파트 전세는 이달 4일 7억 원에 거래돼 처음으로 7억 원을 돌파했다. 강북구의 30평형대 전세 가격은 지난 8월까지만 해도 6억 원이 최고가였다. 도봉구 창동 ‘북한산아이파크’ 전세도 이달 7일 6억 5,000만 원에 거래돼 신고가를 기록했다. 노원구의 경우 학군 우수 단지를 중심으로 8억 원을 훌쩍 넘은 상태다. 2020.12.11. 11:58