오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 8-6.

[해야해야]

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2016년 5월 17일 오전 10시 35분

초록 잎사귀에 비친 햇니미

10.

다시 한번 더 강조하여, 이번 과제인 도시 및 주거환경 개선에 관한 정책 제안에 관한 글들은 비록 정치, 경제, 사회 등 제 영역 중에서 아주 작은 영역에 그칠 뿐이나, 일반 시민, 지역 주민의 삶과 밀접한 연관성을 가지기에 법과 제도, 정책의 형성자나 그 집행자나 각골명심하고 110% 실천해야 할 것.

또한, 각 지방, 지역, 도시들의 획기적이고 창의적인 발전에 있어서 가장 핵심은 시민, 주민의 소득 증대 및 이를 뒷받침할 수 있는 많은 양질의 일자리 창출, 서비스업이든 제조업이든 많은 일자리 창출, 그리고 중소상공인의 장사 잘 되기 등임.

그리고 도시, 주거 발전에 있어서 각종 부작용도 세심하게 살펴야 할 것임. 예컨대, 하와이, 제주도, 오키나와 등이 장족의 발전을 이루었지만 그 혜택은 극소수 자본가에게 돌아가고 더욱 피폐해진 원주민의 소득, 삶 등등에 대한 깊은 고민과 세심한 성찰도 있어야 함.

아울러 중앙이든 지방이든 정치나 정부의 존재 이유, 본질에 대해서도 항상 유념해야 되고. 십 수년 골백 번 획기적이고 창의적인 도시 발전 방안에 대해 서술하였으니, 획기적이고 창의적인 도시 및 주거환경 개선 중에서 이번의 과제는 주거 환경 개선과 부동산 정책에 대해서만 주로 서술함.

이 또한 시민, 주민의 소득, 일자리 늘리기와 장사 잘 되기의 핵심 목적을 달성하기 위한 하나의 수단 임도 재강조 함. 이번 부동산 시장의 방향, 전망이나 정책 등의 제시에 있어서, 2014년 8월이나 2015년 9월 때와 같은, 정부, 정치권에게 제시하는, 국민의 경제 의지에 관한, 명료하고 분명한 중요 메시지는 없음.

이번의 메시지는 2015년 9월과 대체로 동일함. 지역적 차별화 심화 속에서 우리나라의 평균적인 부동산 시장의 침체기가 다소 길어지더라도, 원칙, 기본으로 돌아가 수요, 공급에 따른 가격 결정의 시장 원리 준수, 가계 부채 위험 감소를 위한, 비거치식 원리금 상환 대출제, 주택 연금제의 점진적 확대 시행 등등은 2015년 9월과 같음.

다만, 국민경제 침체와 중기적 주택 공급 물량 과다, 주택 담보 대출 제한 시행과 확대 등 수요 억제책 등으로 인한 우리나라 부동산 시장의 중기적인 침체 및 변동성을 다소라도 완화하고 보완해 주기 위해서, 국지적, 읍면동 단위의 시범 케이스 소지역에 대한 도시 및 주거 개선책과 부동산 활성화 정책만 새로운, 추가적인 메시지가 될 수 있겠음.

우리나라 부동산 시장은 원칙적으로 시장 원리 적용 등 기본으로 돌아간 상태이기에, 과도한 공급 물량이 해소되고 수요 기반을 확충해 줄 국내 경기가 회복되기 전까지 활력을 잃을 수밖에 없음. 

그러나, 시장의 차별화 심화 속에, 수요 기반이 취약, 공급 물량이 과다한 지역의 부동산 시장은 다소 깊은 침체를 더 오래 겪을 수는 있지만, 우리나라 전체의 부동산 시장은 중기적으로 보합, 더 나빠져도 약보합에 그칠 뿐, 일부 외눈박이들이 예측하고 전망하는 폭락이나 장기적인 침체 지속은 없을 것임.

서울 지방 부동산 시장은 거품 논란과 탈 서울로 인구가 줄어들 만큼 높은 가격대의 부담에도 불구하고, 상대적으로 수요층이 탄탄한 데다, 장기 전세가 상승으로 투자 수요층이 더 넓어졌음. 또한 공급 물량 과다의 부담이 없어 우리나라 전체 부동산 시장의 중기적인 침체를 완화, 보완해 줄 것으로 보이기 때문임.

비록 한동안 쉬어갈 수는 있으나, 장기적으로도, 부산시는 시범 케이스 지역인 남천동과 대연동을 중심으로 강세를 계속 유지할 것으로 예상됨. 빠르면 오 년 후인 2021년 전후, 늦어도 십 년 후인 2026년 전후,재건축되어 입주하게 될 삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워 등 시범 케이스 지역의 중층 아파트들은 분양가 뿐만 아니라,아파트 가격까지 평당 3000만~4000만 원대로, 준 강남 수준 집값을 증명 시켜 줄 것임.

아니, 당해 시범 케이스 지역에 대한 창의적 도시 및 주거 발전이 계획대로 이루어지게 된다면, 시범 케이스 지역의 중층 재건축 아파트들의 집값은 향후 십 여 년 후 준 강남이 아닌 강남 수준도 불가능 하지 않음을 스스로 증명할 것임. ​나아가, 이십 여 년 후 2040년 경에는 강남을 능가하는 수준도 가능할 것임.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 11일 부동산 단신 3.

신탁방식 재개발 급부상…한국자산신탁은 여의도 시범, 수정, 광장 아파트와 경기도 안산중앙주공6단지 주택재건축정비사업의 정비사업 신탁 시행자로 선정됐고 국내 최초로 신탁방식을 통한 '대전용운 e편한세상 에코포레'의 정비 사업을 완료했다. 코람코도 마포구 망원동 454-3번지 일대 가로주택정비사업을 수주했다. 한편, 태왕은 ▷화성태안3 B3BL 아파트 ▷제주 아라 ▷제주 화북 A22BL ▷서귀포 대정 아파트 등의 공사를 수주했다.

내년 오피스텔 기준시가... 서울 송파구 롯데월드타워 시그니엘 829㎡ 공시지가는 올해 241억6300여만원에서 277억8700여만원으로 15% 오른다. 서초구 서초동 부띠크모나코 150㎡가 14억원에서 18억9000여만원으로 35% 뛴다. 강남구 도곡동 타워팰리스 186㎡의 내년도 예정 기준시가가 33억6000여만원으로 올해보다 27% 상승한다.

강남구 청담동 피엔폴루스 317㎡ 역시 올해 55억7000여만원에서 내년 57억4000여만원으로 오른다. 송파구 잠실동 갤러리아팰리스 오피스텔 88㎡ 공시가도 10% 넘게 상승할 것으로 보인다. 경기도 성남시 분당 타임브릿지 203㎡도 소폭 인상된다. 반면, 신천동 파크리오 아파트 84㎡는 4억원가량 인하될 것 같다.


내년 분양을 앞둔 강남권 주요 아파트는 강남구 래미안 레벤투스(도곡삼호재건축), 서초구 래미안 원페를라(방배6구역 재개발), 래미안원펜타스(신반포15차 재건축), 송파구 잠실래미안아이파크(잠실진주 재건축), 힐스테이트e편한세상문정(문정동 136번지 재개발) 등이다. 서울 마포구 '마포더클래시', 강동구 '강동 헤리티지 자이', 경기 광명시 '철산자이 더 헤리티지', '호반써밋 그랜드에비뉴' 등도 분양 유망 단지다.

2022년 12월 11일 부동산 단신 3.

경매시장도 관망세…서울 관악구 봉천동 현대아파트 전용 69㎡의 경우 매각가는 8억3110만원으로 낙찰가율은 109.4%로 나타났다. 감정가는 7억6000만원이다. 이어 서울 마포구 망원동 한강월드컵 아파트 전용 39㎡ 매각가율은 148.10%, 감정가 3억1100만원에 매각가는 4억6055만원을 나타냈다. 부산 해운대구 반여동 소재 아파트(전용 57㎡·사진)로 36명이 입찰에 참여해 감정가(2억 100만원)의 128.8%인 2억5890만원에 낙찰됐다.

경기도 과천시 과천 주공 8·9단지가 시공사 선정에 들어갔다. 삼성물산은 래미안슈르(3단지)와 래미안 에코팰리스(11단지), 래미안 과천 센트럴스위트(7-2단지)를 선보인 바 있다. 과천시는 과천푸르지오써밋(1단지), 과천위버필드(2단지), 과천자이(6단지), 과천센트럴푸르지오써밋(7-1단지), 과천센트레빌아스테리움(12단지) 등이 입주했고 4단지와 5단지도 재건축 시공사를 정한 상태다. 4단지는 내년 5월, 5단지는 7월 이주를 계획하고 있다.

경기 동두천시 동두천 중흥S-클래스 헤라시티는 평균 경쟁률 357 대 1, 제주도 ‘제주 애월 남해 오네뜨’의 청약 최고 경쟁률은 2,464 대 1을 기록했다. 다음 주 경기 화성 호반써밋동탄, 경기 부천 힐스테이트소사역, 대구 동구 동대구푸르지오브리센트 등을 분양하고, 모델하우스는 강원 춘천시 학곡지구 '학곡2차 모아엘가 비스타', 경기 의정부 이편한세상신곡파크프라임, 경기 평택 힐스테이트평택더퍼스트, 대구 동구 동대구역센텀화성파크드림 등을 개관한다.

공공택지 내 민간분양 아파트 사전청약... 1차로 ▲경기 오산세교2 A14블록(우미건설) 1391가구 ▲평택고덕 A49블록(호반건설) 633가구 ▲부산장안 B-2블록(중흥건설) 504가구 등이 공급된다. 서울 강서구 '강서 더 웨스트 마곡 데시앙'은 잔여 세대를 선착순 분양한다. 한편, 2017년과 2020년에 영종국제도시 화성파크드림을 분양했던 화성산업이 인천 영종국제도시 A60블록 건설공사 8공구를 수주했다. 한편, 경기 평택시 서정동 '힐스테이트 평택 더퍼스트, 경기 화성시 동탄2신도시 '호반써밋 동탄', 경기 광주시 초월읍 '힐스테이트 초월역'을 분양할 예정이다.

2022년 12월 11일 부동산 단신 3.

잠잠하던 '김현미 동네'도 올랐다…고양 아파트값 상승률 역대 최고... 고양시는 GTX-A 호재가 있다. 킨텍스역이 건설되고 있는 킨텍스 사거리 주변 아파트를 중심으로 신고가가 속출하고 있다. 장항동 '킨텍스원시티 3블록' 전용 84㎡는 지난달 19일과 20일 각각 14억원에 거래됐다. 해당 면적은 지난 6월까지만 해도 9억원대 후반에서 10억원에 초반에 거래됐지만, 5개월만에 약 4억원이 뛰었다. 대화동 '킨텍스 꿈에그린'은 지난달 21일 전용 93㎡가 15억5000만원에 손바뀜하며 신고가를 썼다. 이어 이달 3일 84㎡가 13억9000만원에 계약하며 최고가를 경신했다. 2개월만에 전용 93㎡는 4억5000만원, 전용 84㎡는 2억9000만원 올랐다.

일산보다 아파트 가격이 낮았던 덕양구 역시 신축 아파트가 속속 공급되면서 상승 중이다. 동산동 동산마을22단지 호반베르디움은 지난 7일 전용 84㎡가 8억4400만원에 실거래되며 최고가를 경신했다. 지난 3일 도내동 고양원흥동일스위트 전용 84㎡도 8억2000만원에 거래되며 신고가를 썼다.

이외에 삼송동 삼송 스타클래스 전용 84㎡는 지난 8일 7억9000만원에 거래됐다. 신원동 삼송힐스테이트 전용 84㎡는 지난달 22일 6억8500만원에 거래되며 7억원을 목전에 뒀다. 일산서구 일산유진스웰2차 전용 84m²는 2일 6억 원에 신고가 거래됐다. 올해 6월까지만 해도 3억5000만 원에 거래되던 매물이다. 학원가가 발달한 일산동구 ‘백송마을8단지’ 아파트 전용 71m² 역시 지난달 전월(3억5000만 원) 대비 약 7000만 원이 오른 4억2000만 원에 실거래 됐다

서울 아파트값, 2020년 초 文 '원상회복' 약속 후 18% 더 올랐다... 문 대통령 출범 당시(2017년 5월) 서울 아파트 평균매매가는 6억708만원이었는데, 지난달까지 무려 69%(4억2058만원) 올랐다. 집권 초 대비 원상회복 발언 당시 상승폭 43%(2억6288만원)보다 26%p 더 오른 것이다. 개별 아파트 단지로 보면 집값 상승 폭에 대한 체감이 더 커진다. 은행권 대출 기준이 되는 KB 부동산시세 기준으로 강남구 대치동 '래미안대치팰리스1차' 전용면적 84㎡는 2017년 5월 말 16억5000만원이던 것이 올 1월 29억원으로 오른 뒤, 현재 31억2500만원으로 2억원 이상 더 올랐다.

서초구 대장 주인 반포동 '래미안퍼스티지' 84㎡도 문 대통령 취임 당시엔 17억원이었는데 올 초 29억2500만원으로 올랐고, 지금은 30억5000만원이 됐다. 강북도 마찬가지다. 마포구 인기 단지인 '마포래미안푸르지오' 전용 84㎡는 현 정부 출범 당시 8억7000만원이던 것이 올 초 15억8000만원으로 올랐고, 지금은 17억1500만원이 됐다. 서대문구 'DMC래미안이편한세상' 전용 84㎡도 6억8500만원에서 10억3000만원, 11억7000만원으로 단기 급상승했다.

사라지는 서울아파트 전세, 지난달 비중 올해 들어 최저... 이처럼 월세 거래가 대폭 늘어나고 있는 이유는 실거주 요건을 강화하고 보유세를 대폭 높인 정부 규제로 집주인들이 전세를 주기보다는 직접 거주하거나 소액이라도 월세를 끼고 계약하려 하기 때문으로 보인다. 부동산 정보업체 ‘아파트실거래가’(아실)에 따르면 9월 입주한 강남구 개포동 개포래미안포레스트는 2296채 중 현재까지 3건에 그친다. 신축 아파트로 임대차 거래가 최소 4년의 임대차 기간을 보장해야 하는 신규 계약이다 보니 이 같은 현상이 나타나고 있는 것이다.

노·도·강 84㎡ '8.5억'… 매매 아닌 전셋값입니다... 11일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 노원구 중계동 '건영 3차' 아파트 84㎡는 이달 8일 8억5000만원에 전세 거래가 이뤄졌다. 지난달 24일 8억2000만원에 거래된 지 보름이 채 안돼 전세가가 3000만원 더 뛰었다. 인근 '청구 3차' 84㎡ 역시 지난달 8억원에 전세 거래되는 등 상승세가 이어지고 있다.

이러한 상승세는 강북구와 도봉구 일대에서도 잇따르고 있다. 이달 4일 강북구 미아동 '래미안트리베라 2차' 84㎡는 7억원에 전세 계약이 맺어졌다. 지난달 30일 6억5000만원으로 전세 신고가를 경신한 지 불과 나흘만에 5000만원이 더 뛰었다. 도봉구에서도 창동 '북한산아이파크 5차' 84㎡가 지난 7일 6억5000만원에 전세계약이 체결됐다. 역시 이 아파트 전세가로는 역대 최고가다.

지방 아파트도 '10억 시대'… 일 국토교통부 실거래가 정보에 따르면 파주시 ‘운정신도시 센트럴푸르지오’ 전용면적 84㎡는 최근 전 고가(9억 원)를 넘어선 9억1000만 원에 팔렸고 .전북 전주시 덕진구 ‘에코시티더샵2차’ 전용면적 117㎡는 지난달 초 11억원에 거래되며 신고가를 경신했다. 이전 실거래가인 지난 7월17일 7억1500만원에 거래됐던 것과 비교하면 4개월 만에 3억8500만원 껑충 뛰었다.

충남에서는 천안 불당동에 위치한 '충남불당 지웰더샵' 113㎡이 지난달 중순 13억1700만원에 거래되며 역대 가장 비싼 가격에 팔렸다. 지난해 11월 10억원에 거래된 것을 고려하면 1년 새 가격이 3억원 넘게 급등했다. 경남 창원에서는 의창구 용호동 '용지더샵레이크파크' 84㎡가 지난달 말 10억8000만원에 거래됐다. 8월만 해도 8억원대에서 실거래가 이뤄졌지만 이후 가파른 가격 상승세를 보이고 있다. 대구 수성구 범어라온프라이빗 2차 84㎡도 최근 14억9500만 원에 신고가 매매됐고, 울산 남구 문수로 2차 아이파크 2단지 110㎡도 지난 3일 14억3000만 원에 신고가 거래됐다.

매매 앞지른 전세…‘서민전세’ 사라졌다... 11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 강북구 미아동 삼성래미안트리베라2차 84㎡(이하 전용면적) 전세는 이달 4일 7억원에 거래됐다. 8월까지만 해도 강북구는 같은 규모의 전세 최고가는 6억원이었다.
노원구 건영3차 84㎡도 지난8일 8억5000만원 전세 최고가에 계약서를 썼다. 새 임대차법 시행 전인 7월 등록된 이 아파트 8건의 전세금은 5억5000만~6억2000만원 수준이었다.

금천구 롯데캐슬골드파크 1차 84㎡도 지난달 26일 전세 7억원에 최고가를 경신했고,관악구 관악동부센트레빌도 지난달 19일 같은 규모 아파트가 전세 6억5000만원에 거래됐다. 도봉구 북한산아이파크 84㎡도 이달 7일 전세가 6억5000만원에 거래됐는데, 이는 연초 대비 2억원 넘게 오른 값이다. 입주물량이 적고, 새로 나올 전세 수급이 원활하지 않다보니 전세 거래도 줄고 있다.

전세, 매매 동반 상승에 신규 분양 아파트 수요 증가... 화성시 '봉담자이 라피네' 주목... 직접 비교하기는 어렵지만 같은 화성시 내 남양뉴타운에서 분양에 나섰던 e편한세상 남양뉴타운의 경우, 3.3㎡당 1020만원 대의 분양가를 바탕으로 완판단지 반열에 오른 것으로 알려졌다. 그 외에도 가장 눈길을 끄는 곳은 신혼희망타운 최초로 민간 건설사 브랜드를 사용하는 GS건설 시공 ‘위례자이 더 시티’다. 위례신도시 A2-6블록(성남시 수정구 창곡동 512)에 들어서며 총 800가구 규모다. 신혼희망타운 분양은 전용면적 46~59㎡ 293가구다. 이 외에도 공공분양 전용면적 74~84㎡ 360가구도 함께 선보인다.

과천 지식정보타운 S3, S7블록에서도 총 645가구가 공급된다. S3블록 전용면적 55㎡ 365가구, S7블록에서는 전용면적 46~55㎡ 280가구 규모다. 지구 내에는 서울 지하철 4호선 신설역이 개통될 예정이다. 지난달 과천시에는 네자리수 청약 경쟁률을 기록하기도 했다. 과천 푸르지오 오르투스는 192가구에 10만2천693명의 신청자가 몰리며 평균 경쟁률이 534.9대 1에 달했다. 해당 주택에 '기타경기' 거주자 경쟁률은 무려 5천219대 1에 달했다. 동시에 분양한 과천 푸르지오 어울림 라비엔오 458가구에는 19만409명이 신청해 415.7대 1을, 과천 르센토 데시앙 394가구에는 18만5천288명이 지원해 470.3대 1의 경쟁률을 각각 기록했다.

고양 장항지구에는 A4, A5블록을 합쳐 1438가구의 신혼희망타운 대단지가 공급 예정이다. A4블록 994가구, A5블록 444가구이며 두 곳 모두 전용면적 55㎡ 단일면적으로 구성된다. 장항IC를 통해 자유로 접근이 수월하다. 고양 지축지구에도 신혼희망타운이 공급된다. A2블록에 전용면적 55㎡ 총 386가구 규모로 들어선다. 지하철 3호선 지축역이 가깝다.

또한 호반건설과 호반산업은 충남 아산시에 3027가구 대단지 ‘호반써밋 그랜드마크’를 11일 분양한다. 건영이 분양 중인 블록형 단독주택 '라포르테 세종'은 지하 1층~지상 최고 3층, 총 127세대로 구성됐다. 신세계건설이 서울시 중구 충무로역세권에 선보인 '빌리브 아카이브 남산'은 약 1만4천건의 청약이 접수되며 성황리에 청약을 마쳤다.

"2년 실거주 피하자"…개포 재건축 잇단 조합인가에 신고가 속출...사업에 속도를 내면서 가격도 뛰고 있다. 개포 주공 7단지 60.76㎡(전용면적)는 지난달 19일 처음으로 실거래가가 20억원을 넘어섰다. 5단지 83.21㎡는 지난달 17일 23억4500만원에 거래돼 역대 최고가를 경신했으며, 같은 단지 53.98㎡ 역시 지난달 7일 19억원의 신고가를 찍었다. 압구정동 1~5구역 재건축 단지 일부에서도 최근 조합 설립인가를 추진하면서 잇따라 신고가를 경신 중이다. 압구정동 현대6차 144㎡는 지난달 4일 37억5000만원으로 최고가를 쓴 데 이어 2주 만에 39억원으로 신고가를 또다시 경신했다. 현대2차 160.28㎡도 지난달 5일 42억8000만원으로 최고가를 기록했다.

"아 기다리고 기다리던…" 연말 수도권서 신희타 5100여가구 나온다...지역별로 ▲위례신도시 293가구 ▲과천 지식정보타운 645가구 ▲고양 장항 1438가구 ▲고양 지축 386가구 ▲성남 대장 707가구 ▲수원 당수 672가구 ▲평택 고덕 330 가구▲의왕 초평 654가구다. 신혼희망타운 최초로 민간 건설사 브랜드를 사용하는 물량도 나온다. GS건설이 시공을 맡은 '위례자이 더 시티'다.

과천 신혼희망타운 물량은 지식정보타운 S3, S7블록에 총 645가구가 공급된다. S3블록 전용 55㎡ 365가구, S7블록에서는 전용 46~55㎡ 280가구 규모다. 고양 장항지구에는 A4, A5블록을 합쳐 1438가구의 신혼희망타운 대단지가 공급된다. A4블록 994가구, A5블록 444가구이며 두 곳 모두 전용 55㎡ 단일면적으로 구성된다. 고양 지축지구 물량은 A2블록에 전용 55㎡ 총 386가구 규모로 들어선다. 의정부 고산지구에 12월 아파트 분양도 앞두고 있어 분양 열기가 달아오르고 있다. 바로 고산지구 3개 블록(C1, C3, C4블록)에 들어서는 ‘의정부 고산 수자인 디에스티지’다.



지방 집값도 ‘10억’ 우습다…전국이 들썩

국토교통부 실거래가 자료를 보면 충남 천안시 ‘천안 불당 지웰 더샵’ 전용면적 112㎡는 지난 달 13억1700만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 10월 같은 평형이 12억4000만원~12억7000만원에 거래된 것보다 한 달 사이 최고 7700만원 오른 셈이다.
또 전남 여수시 ‘신영 웅천지웰 2차 전용면적 112㎡는 지난 달 7억9500만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 지난 7월 같은 평형이 5억7200만원~5억9500만원에 거래된 것보다 약 1억원 이상 올랐다.

2020.12.11. 12:34