오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 9.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

해랑 달이랑

2016.07.17 12:39:43 *.47.129.139

해랑 달이랑

다음은 본 글과 댓글에서 한창 논쟁, 논란 중인 압구정 재건축 투자 수익률에 대해 간단히 언급한다.

본 글이나 댓글처럼, 투자금만 10억~20억 인 반포, 잠원, 압구정, 개포 등 재건축, 혹은 한남 뉴타운 등의 투자 수익 2~3억은 속도가 생명인 재건축 투자에 있어서 높은 수익률도 아닐뿐더러 온전한 투자 수익으로도 볼 수 없다.

십 년 내 재건축이 되지 않을 십억, 이십억 짜리의 주택이기에, 외관상 10~30%의 수익률로 보이나, 십여 년간 부담하게 될 보유세 등 누진세, 취득세, 증여세 등 각종 조세와 건강보험료 등 각종 준조세만 감안해도 실질 수익률은 크게 낮아지게 될 것이기 때문이다.

나아가 낮은 전세가로 인해 장기간 잠기게 될 거액 자본과 기회비용, 추가로 부담하게 될 재건축 초과이익 부담금 등을 고려하면 오히려 마이너스 수익률이 될 수도 있기 때문이다.

5~10억, 혹은 10억 이상의 수익이면 모를까.

그럼에도 불로소득을 노린, 돈 등 세속 탐욕에 유난히 촉이 발달한 일부 투기꾼들의 서울 강남, 서초 고가 아파트 선점, 선진입 행태를 보아하니, 어쩌면 몇 년 후, 상기한 압구정 현대, 반포 주공, 개포 주공, 심지어 분양권 상태인 아크로 리버파크, 아크로 리버 뷰 등등 새 아파트들까지 서울 강남 3구의 고가 아파트 투자는 본 글, 댓글 주장의 2~3억이 아닌 5~10억 대의 중기적인 투자 수익도 가능할 것 같다. 현 정부, 차기 정부는 지금부터라도 서울 부동산 시장의 비정상적 활황을 대비해야 할 것이다.

반면에, 본 글, 댓글에서 투자가치가 없다 평가하는, 투자 금액이 4~7억 대인 강동구 고덕 그라시움, 마포구 신촌 자이, 아이파크, 동작구 사당 캐슬, 영등포구 신길 뉴타운 보라매 뷰, 양천구 신정 아이파크 위브, 장위 뉴타운 래미안, 미아 뉴타운 꿈의 숲 등등의 투자는 나름 가치는 있어 보인다.

만약 향후 몇 년 내 2~3억 투자 수익만 발생해도.

다시 본 글, 댓글의 핵심인 중층 재건축 아파트.​

실거주를 위한 장기 투자는 제외하고. 아래 글과 댓글에서의 잠실, 여의도, 서부이촌동, 목동, 부산 삼익비치, 대우마리나 등등의 재건축 논란도 투자액만 강남 3구에 비해 적을뿐 위험한 건 강남 고가 재건축 투자와 다를 바 없다.

재개발, 재건축 등 도심 재정비사업에 대한 투자의 수익률은 입지와 속도가 생명인데, 본 글과 댓글에서 언급된 사례들뿐만 아니라 서울의 재정비사업이 무한 지연되는 사례가 넘쳐난다. 부동산 경기가 좋을 대도 그러한데, 부동산 경기마저 식으면 더더욱 무한 지연되게 되어있기 때문이다.

그러니 모두가 선호하는 입지 및 가시적인 사업 진척이 이루어지는 곳을 제외하고 사업시행 인가, 심지어 관리처분 인가 이후에도 수년간 사업이 지연되고 있는 사례도 많으니 누구나 모두 재건축, 재개발 투자에 조심하고 신중해야 한다는 말이다.

아랫글 삼익비치, 촉진 3구역 등 부산 재건축, 재개발 등 부산시의 각종 주택 재정비 사업, 부산 부동산 경기 등등의 본문, 댓글들의 주장과 관련. 부산지방을 모두, 심지어 부산 시민들조차 스스로 자학에 가까울 정도로 비하할 필요는 없지만, 현재까지는 서울지방보다 모든 면에서 열위에 있는 부산 등의 지방은 부동산 시장조차 더 열악한 건 사실이다.

그러나 10년, 20년 후가 되면, 부산 등은 도시 및 주거환경과 부동산 시장에 서울을 많이 따라잡게 될 것이니,

모두 부산 등 낙후 지방을 지나치게 비관적으로 보아선 안될 것이다. 부산 지방경제, 북항 재개발, 동부산 관광단지, 서부산 관문공항, 에코 델타시티 등 각종 개발사업을 제외하고, 오로지 각종 주택 재정비 사업 등 도시 및 주거환경만 해도 부산시는 서울시를 맹추격하게 될 것이기 때문이다.

그 부수, 반사적 효과인 부산 부동산 시장, 집값도 마찬가지다.

부산 부동산 시장이 침체되고 반대로 서울 부동산 시장이 활황기가 오면 중기적으로 서울과 부산의 집값 차이는 다시 벌어질 수 있겠지만 10년, 20년 후에는 서울 집값을 많이 따라잡게 될 것이다.

예컨대, 전용면적 25평, 33평의 국토부 실거래가를 기준으로, 2013년 6~7억 대 실거래가의 은마와 3년 후 올해 2016년 삼익 비치, 대우, 경남 마리나 실거래가 6~7억 대였던 것처럼...

​앞서 언급했듯, 만약 부산 집값이 하락하고 서울 집값이 상승하는 시기가 오면, 다시 은마 집값과 삼익 비치, 대우 마리나 집값이 2~3배로 벌어질 수 있어도 10년 후에는 다시 따라잡고 20년 후에는 추월할 수 있단 말이다.

민주화 이후부터 지금까지 30년간 서울, 경기, 인천지방만 살찌고 부산 등 낙후된 전국 지방은 계속 쇠락했지만,

향후 30년간은 부산시의 지역 경제는 물론 도시 및 주거환경까지 서울의 그것들 보다 더 비약적으로 발전하게 될 것이기 때문이다. 부동산 시장도 마찬가지다. 정부, 재벌 등 세속 기준 피라미드 최상층 손오공들이 부처 손가락에 오줌질 해 대도 지난, 앞으로 계속될 과제는 잘 실현될 것이기 때문이다.

주거환경의 비약적 개선으로 인한 과잉 공급물량만으로 부산 부동산 시장은 간간이 침체, 쉬어갈 수 있겠지만,

10~20년 후 각종 지역 경제, 각종 지역 개발 사업과 더불어 부산시 각종 재정비 사업이 마무리될 무렵이면, 부산시의 지역 산업과 도시 및 주거환경은 비약적으로 발전했음에도, 여태, 간간이 부산 부동산 시장의 대세 상승을 발목 잡았던 부산시 주택의 공급 물량은 20년 후 영구적으로 절벽에 가까울 정도로 급감하게 될 것이기 때문이다.

부산시의 도시 및 주거환경의 비약적 개선과 관련하여....

예를 들어, 2016년 올해 부산 부동산 2차 상승기임에도 불구하고, 사업성이 없어 중층 재건축은 영구 불가능부터 향후 10년 내 관리처분 인가 불가능 등등까지, 너그들의 주장, 확신과 달리, 재건축 단지들인 남천 삼익비치, 삼익타워, 대연비치, 우동 삼호가든, 광안 1, 2 재건축 등등은 빠르면 2년, 늦어도 5년이면 관리처분 인가가 가능하다.

만약, 향후 2~5년 내 부산 부동산 시장이 쉬어간다면 상기한 2~5년은 몇 년 더 늦어질 수도 있을 것이다.

물론 남천 뉴비치, 수영 현대, 온천 럭키, 대우, 경남 마리나, 대신 삼익 등등은 아직 사업승인은커녕 조합설립 이전 단계이니, 너그들 말대로 10년 내 관리처분이 불가능할 수도 있겠다.

재개발도 마찬가지고, 너그들이 앞으로 5년 내 관리처분이 불가능하다 주장하는 재개발 단지들 중에서, 예컨대, 1000가구 내외 이상의 중대형 단지들인, 남천 2, 명륜 2, 대연 4, 용호 3, 문현 3, 우암 1, 2구역, 연산 2, 3, 6구역, 양정 1, 2, 3구역, 연지 2, 부암 1, 가야 3, 북항재개발 인근의 좌천, 범일 2, 3지구, 전포 1-1, 2-1 등등도 아직 사업시행 인가를 득하지 못한 일부 단지를 제외하면 향후 2년, 5년 내 관리처분 인가도 충분히 가능하다.

3~4천 가구 이상의 대단지 재개발도 마찬가지다. 감만 1, 복산 1, 거제 2, 온천 2, 4구역, 서면 시민공원 촉진 3구역, 해운대 우동 3구역, 대연 3, 8구역, 괴정 5구역 등등도 향후 2~5년 내, 늦어져도 10년 내 관리처분 인가가 가능하다. 재개발도 재건축과 마찬가지로 부산 부동산 시장이 쉬어가면 일부 단지들의 관리처분 인가는 몇 년 더 늦어질 수 있겠지만 말이다.

재개발에 관한 한, 거제 2구역 및 최근 논란이 되었던 온천 2,4구역 등과 함께 동래, 연제구 등 중부산의 도시 및 주거환경에 크게 기여할 온천 3구역은 소규모 사업장임에도 불구하고 사업승인인가 후 십 년이 지난 오늘에도 관리처분을 인가받지 못하고 있으니 너그들의 주장도 지나치다 할 수 없다.

또한, 재건축 주택들은 전세가율이 극히 낮기에 거액의 자금이 장기간 잠기는 것과 많은 추가 분담금의 부담도 문제라는 너그들의 주장도 일리 있다. 예를 들어, 아직은 갈 길이 먼 삼익 비치는 대략적이긴 하지만, 2016년 현재를 기준으로, 2020년 전후에 일반 분양을 예정하고 조합원 분양가를 평당 2300만 원에서 3000만 원으로, 평균 2600만 원을 예상하고 있는 것 같더라.

재건축 사업이 몇 년 지연되거나 초과이익을 환수당하게 되면 조합원의 추가 분담금은 지금의 예상보다 훨 더 많이 늘어나게 되겠지?지금도 53평에서 33평으로 줄여가는데도 삼익비치 조합원들은 추가 부담금을 부담해야 할 정도니, 전용면적 18평, 25평의 예상 분담금은 현재 얼마며 초과이익 환수와 더불어 매년 늘어나게 될 분담금은?

현재, 전용면적 25평의 실거래 최고가가 7억 중반대던데 추가 분담금 3억만 예상해도 평당 3500만 원에 분양해야 손실을 면할 것 같은데?

몇 년 더 늦어지면?

2016년 현재, 전용 면적 23평, 25평의 실거래 최고가격이 각각 5억 대 중반, 5억 인 삼익 타워, 대연 비치도 마찬가지다. 부산 부동산 경기가 계속 호황기, 그리고 계획대로 2018~2019년 일반 분양이 가능하다 가정할 때,

또 전용 25평 추가 분담금을 2억 원 대로 가정할 때, 그 실거래 가격에서는 일반 분양가 평당 2500만 원에 분양해야 겨우 손실을 면할 수 있을 것이다.

따라서 상기한 삼익 시리즈들은 부산 부동산 시장이 계속 좋아 부산시 전용 25평의 가격이 10억을 돌파하여 평당 2500~3500만 원으로 일반 분양이 성공할 때까지 사업이 미루거나,

평당 2000~3000만 원의 일반 분양이 가능할 정도로 한동안 현재의 집값은 정체 내지 하락할 수밖에 없을 것이다.

그러나 5년 후 삼익 시리즈들의 집값은 재정비 후 입주할 무렵, 혹은 일반 분양 무렵 장래 발전 가능성에 대한 기대감으로 전용면적 25평의 가격이 10~15억으로 급등할 수도 있고, 또 10여 년을 전후하여 매물이 잠기게 되면 전용 25평 최고가격이 15~25억, 혹은 그 이상으로, 20년 후에는 강남 3구 이상으로 급등할 수도 있다.

5년, 10년, 20년 후에는 그렇게 오르더라도 현재, 단기에는 그렇단 말이다.

마치 낡은 개인 단독 주택을 헐고 제 돈으로 고급 주택으로 신축하듯, 일반 분양분이 극히 적어 1:1 재건축에 가까운 삼익 비치, 삼익 타워 등도 마찬가지로 글로벌 최고급 주택 단지로 재정비하여 고가로 분양하는 것도 조합원의 투자 수익률을 극대화할 수 있는 하나의 방안이 될 수 있을 것이다.

마지막으로 삼익 시리즈 중에서 400여 가구의 중소형 단지 재건축...일반분양 물량이 상대적으로 많아, 대연 비치와 함께 장기 투자수익률이 높을 것으로 예상되는데다 현재 집값까지 저렴한, 삼익 빌라도 28평에서 33평으로 조금 늘려 가는데도 2억 대의 추가 분담금을 예정하고 있는 것 같더라. 따라서, 내년에 분양 예정인 삼익 빌라의 일반분양가는 현재 집값이 싸도 평당 1500만 원은 넘을 것으로 예상된다.

부동산 등 실물자산 투자든 주식, 채권 등 금융자산 투자든 객관적 사실, 자료는 투자자에게 유용.

장기, 종합, 입체적 사실, 자료는 더더욱 유용.

이하, 2022년, 2021년, 2020년에 모니터링한 부동산 관련 사실, 팩트 1.

2022년 6월 16일, 2021년 6월 16일, 2020년 6월 16일에 모니터링된 자료.

2022년 6월 16일 부동산 단신 1.

'청량리역 한양수자인 그라시엘' '청량리역 롯데캐슬 SKY L65' '청량리역 해링턴 플레이스' '힐스테이트 청량리 더퍼스트' 등 '60층 빌딩숲' 확 바뀐 청량리…그리고 용두1구역, 전농구역, 전농12구역 등 재개발 사업이 완료되면 이일대는 총 5802가구 규모의 신흥 부촌이 될 것이기에 "강북 신흥부촌"에 투자자들이 몰린다

철옹성 강남지역 불구... 강남구 삼성동 삼성힐스테이트 1단지(전용면적 84㎡), 송파구 잠실동 리센츠(전용면적 84㎡) 등의 집값은 수억 원 하락했다. 강동구 천호동 래미안강동팰리스 전용 84㎡도 지난달 20일 한 달간 5억원가량 싼 12억4600만원, 용산구 한남동 형우베스트빌3차 전용면적 228㎡도 4월 38억5000만원에서 지난달 21억2200만원에 손바뀜됐다.

반포 ‘아리팍’ 보유세 40% 줄어… 공정시장가액 비율을 대폭 하향 조정하면서 서초구 아크로리버파크(112㎡)의 올해 보유세 부담은 전년 대비 1528만248원(-40.11%) 줄어들 것으로 예측됐다. 강남구 래미안대치팰리스(84㎡)의 보유세 부담은 전년 대비 647만4826원(-35.73%) 낮아지고, 종부세는 55.16% 감소한다. 서초구 반포자이(84㎡) 보유세는 전년 대비 473만8320원(-28.67%) 줄어들 것으로 예상된다.

재건축 호재 송파구 잠실5주공(82㎡)의 보유세는 지난해보다 200만8272원(-18.56%) 감소한다. 강동구 래미안고덕힐스테이트(84㎡)는 전년 대비 13만4265원(-4.48%) 줄어든다. 성동구 래미안 옥수리버젠(84㎡)은 85만4520원(-19.25%), 마포구 마포래미안푸르지오(84㎡)는 98만1545원(-22.45%)으로 각각 전년 대비 보유세가 경감된다. 마포래미안푸르지오 전용 84.59㎡와 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡ 2주택자의 보유세도 2021년 9726만원에서 올해 5358만원으로 줄어든다

왕릉뷰 아파트 논란만 힘든 게 아니다. 검단신도시 아파트값 2억씩 '뚝...인천 서구 원당동 우미린더시그니처 전용면적 85㎡는 지난해 3월 분양권이 7억4050만원에 팔렸지만 지난달에는 5억1060만원에 손바뀜됐다. 푸르지오더베뉴 전용 85㎡도 지난해 12월 8억5000만원에 계약서를 작성했지만 지금은 거래 문의조차 없다. 예미지트리플에듀 전용 84㎡, 로제비앙라포레 전용 85㎡ 등의 전세가격도 5000만원에서 1억원 하락했다.

유네스코 세계문화유산인 장릉 '왕릉뷰 아파트' 세 단지 중 하나인 로제비앙라포레(735세대)가 지난달 말 입주를 시작했다. 뒤이어 이달 말 예미지트리플에듀(1249세대)도 입주 절차를 밟을 예정이고, 디에트르에듀포레힐(1417세대)도 조만간 공사를 마무리 짓는다. 이 외에도 신안인스빌어반퍼스트(1073세대)와 우미린에코뷰(437세대), 모아미래도엘리트파크(658세대), 검단대성베르힐(745세대) 등이 연내 입주 예정이다.

서초구 신반포2차와 인근 목화아파트 와 통합 재건축을 추진하던 여의도 삼부아파트는 신속통합기획 단지로 선정됐다. 한편 현재 서울시 신통기획에 본격 착수한 단지는 △여의도 시범 △여의도 한양 △대치미도 △서초진흥 △압구정2~5구역 △잠실장미1~3차 △송파한양2차 △구로우신빌라 △고덕현대 등 9곳이다.

중흥토건은 부산 연산강변1 가로주택정비사업에 이어 진구 개금동 신양아파트 소규모 주택재건축정비사업의 시공사로 선정됐고, 강원 원주시 원동 다박골 주택재개발정비사업과 경기 부천시 괴안동 현대7차아파트 한보빌라 가로주택정비사업의 시공사 선정 총회를 앞두고 있다. 대우산업개발은 충남 서산 잠홍동 지역주택조합 사업 시공사로 선정됐다.

대형건설사에 외면받자…경기 성남시 수진1구역과 신흥1구역 주민대표회의는 결국 공사비를 올려 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 냈다. 부산시 해운대구 우동3구역, 부산진구 시민공원 촉진3구역, 금정구 서금사촉진구역 조합 등도 관련한 검토를 내부적으로 하고 있다. 한라공영은 대구시 중구 '삼덕동 아진맨션 소규모 재건축 사업'에 시공사로 참여한다.

서울시는 서초구 반포동 삼호가든맨션5차 재건축 정비계획 변경안을 수정가결했다. 삼호가든1·2차는 '반포리체', 삼호가든3차는 '디에이치반포라클라스, 삼호가든4차는 '반포써밋'으로 재건축 입주했다. 한편, 서울 서초구 지젤 라이프그라피 서초(분양가 평당 최저 1억443만원·조감도), 에르메티아 서초(분양가 최저 9833만원) 등을 분양할 예정이다. 에르메티아서초의 분양가는 3.3㎡당 9876만원, 엘크루서초는 8486만원, 다칸톤서초는 7310만원, 디오페라서초헤링턴타워는 6815만원 이었다.

상제 개편 앞두고 수도권 공급 뚝... 서울 송파구 문정동 '힐스테이트 e편한세상 문정'은 이달 중 분양할 예정이었지만, 오는 9월로 일정이 미뤄졌다. 중랑구 중화1구역을 재개발 '중화 롯데캐슬 SK뷰'도 오는 7월 분양 계획을 9월로 연기했다. 서초구 반포동 신반포15차 재건축 '래미안 원펜타스', 송파구 진주아파트 재건축하는 '잠실 래미안 아이파크', 동대문구 이문1구역, 은평구 대조1구역, 서대문구 홍은13구역, 경기 광명시 광명2구역 등도 분양 일정을 미룬 채 정책을 지켜보고 있다.

서울 관악구 신림동 '신림 에스포레 오피스텔', 금천구 '신독산역 월드메르디앙 센트원', 경기도 화성시 동탄2신도시 지원시설용지 '더챔버 라티파니', 양주시 일영지구 ‘장흥역 경남아너스빌 북한산뷰’, 시흥시 시화MTV 거북섬 '웨이브엠', 의정부시 민간임대 '리듬시티 우미린'을 공급한다. 대구 수성구 '시지삼정그린코아포레스트', 충북 청주 봉명1구역 재개발 청주 SK뷰 자이, 경북 구미시 '구미 해모로 리버시티' 분양한다.

경기도 양평군 공흥리 브랜뉴시티(공흥리 3,4지구) ‘양평 공흥3 휴먼빌 아틀리에’를 분양한다. 경기도 용인시 힐스테이트 몬테로이는 1순위 평균 14.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 공공분양 사전청약으로 공급된 경기도 양주 회천지구 A24블록 아파트에 대한 본청약이 실시된다. 경북 포항시 북구 '삼구 트리니엔 시그니처'도 공급된다.

2021년 6월 16일 부동산 단신 2.

“디에이치·아크로·르엘처럼...건설업계 깐깐한 심사거쳐 선택적 적용, 공통점은 강남·대단지·공사비 높은 단지... 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’, 강남구 개포동 ‘디에이치아너힐즈’ 등에 적용된 프리미엄 아파트 단지명을 원하는 수요자들이 늘어나고 있다. DL이앤씨는 서울 강남이 아닌 비수도권의 부산 해운대구 우동1구역에 ‘아크로 원하이드’를 시공한다고 밝혔다. 현재까지 디에이치 브랜드가 적용돼 분양까지 마친 단지는 ‘디에이치 아너힐즈’(개포주공3단지 재건축), 디에이치 포레센트(일원대우아파트 재건축), 디에이치 라클라스(삼호가든3차 재건축), 디에이치 자이 개포(개포주공8단지 재건축), 디에이치 퍼스티어 아이파크(개포주공1단지)가 있다.

롯데건설의 하이엔드 브랜드인 ‘르엘(LE-EL)’도 강남권을 중심으로 포진해있다. 잠원동 ‘반포르엘아파트’, 대치동 ‘르엘대치아파트’, 잠원동 ‘르엘신반포파크애비뉴’가 입주를 앞두고 있고, 청담동 삼익 아파트도 ‘청담 르엘’이 될 예정이다. 한편, 대치동 은마아파트와 개포주공 주민들은 단지 밑으로 GTX-C 열차가 통과하는 것을 극렬히 반대하고 있다. 또, 우미건설, 서울아산병원 컨소시엄 참여하여 인천 청라의료복합타운을 구축하고, 한화건설은 지난 9일 부산시 오시리아 관광단지 개발사업 중 하나인 ‘오시리아 메디타운’의 공사계약을 체결했다.

지방까지 확산한 리모델링 ‘붐’… 건설사 수주전도 ‘치열’... 서울 강동구 암사동의 선사현대아파트가 리모델링 추진을 위해 오는 26일 주택조합설립을 위한 창립총회를 개최할 예정이다. 4월 착공한 서울 송파구 오금동 오금아남은 올 하반기에 리모델링해 짓는 327가구 중 조합원 몫을 제외한 29가구를 하반기에 분양한다는 계획이다. 이외 강동구 둔촌동 둔촌현대1차, 송파구 송파동 성지 등이 시공사 선정을 마치고 착공을 준비 중이다. 대구 범어 “우방청솔멘션은 현실성이 없는 재건축 대신 리모델링을 선택했고 경남 창원 성산구 상남동 성원토월그랜드타운은 지난 4월 리모델링 추진위원회를 꾸린 뒤 정비업체 선정을 마쳤다. 대전 서구 둔산동 국화아파트도 지역 최초로 리모델링을 추진한다.

리모델링 붐과 함께 건설업계의 수주전도 치열해졌다. 1778가구 규모의 경기 군포 산본 개나리주공 13단지 수주전에는 현재까지 리모델링 준공실적 1위인 쌍용건설과 포스코 건설이 뛰어들었다. 지난해 11월 리모델링 전담 부서를 만든 현대건설은 물론 대우건설 등 대형 건설사들이 하나 둘 리모델링 사업 수주에 도전장을 내밀고 있다. 경쟁 건설사끼리 컨소시엄을 구성하는 사례도 늘고 있다. DL이앤씨와 현대엔지니어링은 컨소시엄을 구성해 이달 초 경기 수원시 ‘신성신안쌍용진흥아파트’ 리모델링 사업을 수주했다. 공사비 4600억원 규모 경기 광명시 철산한신아파트 리모델링 사업은 쌍용건설과 현대엔지니어링이 컨소시엄을 구성해 수주했다.

거래절벽보다 무서운 재초환…그들이 추진위 미루는 이유... 초과이익환수제는 추진위 설립시점과 사업종료 시점을 기준으로 매겨지는데, 조합원 평균 3000만원 이상의 개발 이익이 생기면 이 중 50%를 정부가 가져가는 제도다. 안전진단을 통과한 서울 서초구 반포동 반포미도1차 아파트 주민도 “안전진단 이후부터 거래 절벽이 나타나겠지만 섣부르게 추진위 설립을 추진하지 않고있다. 최근 안전진단을 통과한 양천구 목동신시가지6단지 주민은 “토지거래허가구역으로 묶인 것도 모자라 조합원 지위 양도도 제한됐다”며 주민들의 반발이 거세다. 노원구 상계동 상계주공6단지는 적정성검토 신청을 보류했고, 상계11단지 주민은 “현재는 추진위 설립에 대해 이러지도 저러지도 못하는 상황”이라 하고있다.

트윈시티 남산 오피스텔, 서울역과 지하통로 연결 …초초역세권 프리미엄 누려... 건대 인근에서 가장 유명한 대표 주상복합인 ‘스타시티’는 환승역인 건대입구역과 바로 연결되며, 강남의 대표적인 최고급 주상복합인 타워팰리스도 도곡역과 지하로 연결된다. 서울 양천구 목동의 ‘하이페리온’도 아래층에 현대백화점이 있고 오목교역과 지하로 바로 연결돼 있다. 신도림역과 단지가 바로 연결되는 ‘디큐브시티’ 전용 59㎡는 지난 4월 11억8000만원에 실거래됐다. 반면, 신도림역을 도보로 이용 가능한 ‘신도림태영데시앙’ 전용 59㎡는 지난 3월 10억원에 불과했다. 서울역과 직접적으로 연결되는 초역세권 용산구 한강대로 트윈시티 남산 오피스텔을 분양한다.

조망권이 곧 가치! 미래가치 높은 리미티드 단지는?... 한강변을 따라 반포동, 잠원동, 압구정동, 청담동, 삼성동은 전통적인 부촌으로 유명하다. 또 흑석뉴타운, 강남과 마주보고 있는 용산, 성수동도 신흥 부촌으로 알려지고 있다. 한강 바로 옆에 위치한 서울 강남구 압구정 미성 2차 전용 140㎡는 지난 4월 39억8000만원(12층)의 신고가를 기록했고 서초구 반포동 아크로리버파크는 3.3㎡당 1억원을 돌파했다. 송파구 잠실동의 한강변 단지인 잠실엘스와 리센츠(2008년입주)도 입주한 지 10년이 넘었지만 가락동의 새 아파트보다 더 비싸다. 서초구 한강변에서 신반포3차·경남아파트를 재건축한 원베일리를 분양한다.

대규모 업무지구 품은 직주근접 오피스텔 분양 好好... 인천 미추홀구에서 분양한 '시티오씨엘 3단지' 오피스텔은 평균 11.88대 1, 인천 부평구 ‘부평역 해링턴 플레이스는 14.7대1, ’경남 '김해율하 더스카이시티 제니스&프라우'는 평균 16.53대 1의 경쟁률을 기록했다. 경기 동탄2신도시 '동탄 린스트라우스 더레이크(2019년 12월 입주)' 전용면적 84㎡는 지난 4월 8억2천만원, 평촌 스마트스퀘어를 비롯해 안양테크노밸리 등이 가까운 경기 안양 '힐스테이트 에코 평촌(2019년 2월 입주)' 전용면적 68㎡는 지난달 6억7천만원에 거래됐다. 서울 강남구 역삼동 '더 포엠 역삼', 서울 중구 을지로5가 '트리니티99 푸르지오 발라드', 경기 화성 동탄2신도시 지원시설 '힐스테이트 동탄역 멀티플라이어'를 분양할 예정이다.

서울 전역서 계약갱신 물량·신규 계약 전셋값 차이 2배 수준 속출... 서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용면적 99.6㎡는 지난 9일 보증금 7억9800만원(22층)에 전세 계약을 체결했다. 불과 3일 전 계약한 가격(14억5000만원·4층)의 절반 수준이다. 강남구 대치동 은마 전용 84.43㎡는 지난 5월25일 1층 물건이 9억원에 전세 계약을 체결했다. 같은 달 4층 물건은 4억3050만원에 계약이 이뤄졌다. 성북구 길음동 '래미안길음센터피스' 전용 84.9㎡는 지난 4월 10억원(14층)에 전세 계약을 체결, 최고가를 기록했다. 이 주택형 4층 전세 물량은 지난달 5억900만원에 전세 계약을 체결했다.

“비과세 기준 올려도 1주택자 양도세 중과”... 비과세 기준 상향으로 과세 대상액이 줄지만 장기보유특별공제율 하향으로 공제액이 더 큰 폭으로 줄어들기 때문이다. 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡를 10년간 보유·거주한 1주택자가 아파트를 팔 때 내야 하는 양도세는 7676만원에서 1억5246만원으로 98.6% 증가할 전망이다. 양도차익이 많을수록 세액은 더 큰 폭으로 뛴다. 양도차익이 22억원인 강남구 대치동 한보미도맨션1차 전용 161.36㎡는 양도세가 1억2100만원에서 3억1566만원으로 160.9% 증가하는 것으로 추정된다.

강동구 고덕동 고덕아이파크 전용 115.45㎡의 경우 양도차익이 10억6000만원으로 양도세가 64.6%(2499만→4113만원) 오르게 된다. 반면 가격대가 비슷한 송파구 잠실동 우성아파트 전용 96.65㎡는 세제 개편과 무관하게 1942만원의 양도세를 납부해야 하는 것으로 파악됐다. 한편, “디에이치·아크로·르엘처럼...우리도 프리미엄 단지명 붙여주세요... 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’, 강남구 개포동 ‘디에이치아너힐즈’ 등에 적용된 프리미엄 아파트 단지명을 원하는 수요자들이 늘어나고 있다. DL이앤씨는 서울 강남이 아닌 비수도권의 부산 해운대구 우동1구역에 ‘아크로 원하이드’를 시공한다.

2020년 6월 16일

bebe

bebe19일 국토교통부 실거래가에 따르면 염창역 인근 염창현대3차 전용 60㎡는 지난 3월 5억9000만원에 거래됐다. 지난해 말 대비 1억원이나 뛴 최고가 가격이다. 이 단지와 가까운 염창현대1차아이파크 전용 84㎡도 지난 3월 7억1500만원에 신고가 거래가 이뤄졌다. 당산역 인근 양평6차현대 전용 84㎡도 지난 3월 8억5000만원에 신고가 거래가 나왔다. 마포역 인근 도화현대홈타운 전용 59㎡도 지난달 8억5000만원에 최고가로 팔렸다. 신도림역 인근 신도림태영타운 전용 59㎡는 지난달 7억8000만원, 왕십리역 인근 마장삼성래미안 전용 60㎡는 지난 3월 7억4000만원에 각각 역대 최고가로 거래됐다.

한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 7주 연속 하락세인데, 하락장 속에서 눈에 띄는 상승세인 것이다. 서초구 반포래미안퍼스티지 전용 59㎡가 지난달 고점 대비 4억원 가량 내린 19억1000만원, 송파구 잠실엘스 전용 119㎡도 지난달 고점 대비 4억원 가량 내린 21억9000만원에 팔린 것 등과 비교하면 분위기가 정반대다.

삼성물산은 2009년 7월에 입주한 2단지(래미안 퍼스티지)부터 신반포 3차(원베일리), 신반포 15차(래미안 원 펜타스), 1단지 3주구에까지 래미안 브랜드를 입히게 됐다. 한강공원을 바라보는 반포주공, 신반포 일대 노른자 지역 중 1단지 1·2·4주구와 신반포 1차(아크로리버파크) 등을 제외한 지역이 래미안 타운으로 묶인 셈이다.

흑석9구역은 중앙대 인근 흑석동 90일대 약 9만4000㎡를 재개발하는 사업으로 지난해 10월 관리처분계획인가를 받아 이주와 철거를 앞두고 있으나 흑석뉴타운 흑석9구역조합이 롯데건설과의 시공계약 해지를 결정했다.

신반포 3차와 마찬가지로 삼성물산은 시공권을 노릴것으로 예상된다.

한국감정원서울시 부동산정보광장 실거래가 자료를 보면 강북구 미아1차래미안 전용 59㎡는 지난 2월 5억3000만원(8층)에 거래됐지만 4월에는 5억9500만원(9층)으로 약 6500만원 가격 상승이 일어났다. 같은단지 전용 84㎡가 2월 6억4300(8층) 거래에서 4월 5억6900(2층)으로 하락한 것과 대조적이다. 벽산라이브파크 전용 59㎡도 1월 3억6000만원(8층), 3월 4억원(24층) 거래를 기록하더니 지난달에는 4억4800만원(16층)으로 신고가를 나타냈다.

​2020.06.15. 09:53답글쓰기