강남아파트 평당3억 시대(?) ▶33평형100억 시대는 올 것인가?

요즘 주택전문가분들은 대부분 강남대장 압구정 리딩아파트의 3억 시대 도래를 왈가왈부하고 있는데... 지금도 많은 언론과 전문가그룹은 물론 전국적 최대 관심사이기에 '토지대학'도 꼽사리 껴 보자~!<이 내용은 토지가 전문인 '토지대학'의 단독 견해임을 사전에 밝힌다>#압구정 재건축 조합원이 재건축 아파트를 분양 받으려면 최소 10억원의 추가 부담금이 발생한다 한다.일부 언론은 최대 190억원에 달하는 부담금을 납부해야 한다는 주장도 나오면서...‘분담금 폭탄’~!   ‘돈 먹는 하마’~!  '‘분담금 눈덩이’ 등과 같은 공포스러운 제목으로 매우 자극적이다. 물론 언론들이 말하는 부담금은 다소 과장은 있는듯하지만 전혀 거짓은 아닌듯 한데 이해를 돕기위해... 재건축을 사례를 나는 토지전문이기에 어림셈법 주먹구구식으로 계산해보자~!언론보도를 보니 최근 재건축 정비계획이 고시된 압구정3구역의 경우 추정비례율은 61.05%로 나왔다.즉, 종전자산평가금액이 50억원인 아파트는 약 30억5,000만원의 가치로 평가해서 재건축 한다는 계산법인데... 그렇다면 당연 추정비례율이 보통 90%~110%이니 압구정3구역의 사업성은 안 좋은 듯 보인다.늘 말했지만 추정비례율은 절대적인 사업성의 판단 근거가 아니다.또 얼마든 조작(?)이 가능하기도 하는데 이는 단지 장부상의 가격으로 실제와는 다름을 미리 알려드린다. 즉, 61%라는 추정비례율로 어림셈 계산을 해 보자면 실제 압구정3구역의 경우...총수입 추정액이 약 21조1,000억원인 반면에 총지출은 5조9,000억원이라는 계산이 나오는데...따라서 개발이익이은 무려 15조2,000억원에 달한다는 계산~! 그럼, 개발이익이 3배이상 되는데 왜 추정비례율이 낮게 평가된 이유는 뭘까?바로 기존 아파트 가격이 높은 게 원인이다.압구정 현대1·2차의 경우 시세가 평당 1억5,000만원을 훌쩍 넘는가 하면 일부 평형의 경우 2억원이 넘는 가격이다.  초보이신 경우 장부상 가격(추정비례율)과 실제 거래 가격을 연상하면 이해가 될 것이다.정비계획상 종전자산금액은 이보다 낮지만 실제는 평당 1억원은 거뜬하게 뛰어넘는다. 43평형 아파트의 종전평가금액은 평균 50억6,000만원이며, 65평형은 83억원이 넘는가 하면...80평형대는 99억9,500만원으로 평가됐다고 한다. 여기서 다시 어림셈 계산을 해 보자~!43평형의 추정비례율 61%이니 종전자산평가금액은 약 30억9,000만원(50.6억×0.61)이 산출된다. 유사한 평형대인 전용면적 134㎡의 조합원 분양가는 45억3,000만원으로 추정되니...약 14억원 이상의 추가 부담금이 필요한 내용으로 계산된다. 전용 248㎡ 규모의 펜트하우스의 경우 조합원 분양가가 150억9,000만원으로 예상되기 때문에...이래서 논리상 100억원 이상의 부담금이 발생한다고 언론에서 언급하고있다.다만 펜트하우스는 소수만 건립되는 만큼 특수인이 받으며 머리에 쥐가 나니 이는 계산에서 빼 버리자~! 그럼, 문제는 지금부터인데... 일부 언론들의 걱정처럼 높은 분담금을 내야 함에도 왜 재건축을 하는 것일까? 그것은 서울 아파트 한 채의 평균 가격(9억)을 넘는 분담금을 내면서까지...왜? 사업을 서두르는 이유는 뭘까?바로 ‘미래가치’에 대한 기대감 때문~! 아파트 평당 3억원 시대? 부동산 전문가들은 압구정지구의 재건축이 완료되면 아파트의 가격이 평당 3억원은 넘는 것으로 예상하는데...국민평형도 90억대이고 40평대도 일반분양으로 받는다면 120억원대라는 얘기~!하니, 현재 아파트 가격에 추가부담금을 내더라도 ‘남는 장사’~!즉, 10억원 넘는 부담금은 ‘폭탄’이 아닌 ‘투자’일 뿐이란 셈법~! 그래서 요즘 강남 리딩 대장아파트의 평당 3억설은 여기서부터 터져나온듯 하며....이는 수도권은 물론 전국 아파트가격의 직격탄으로 파급효과는 상상이상이 될듯한데...요즘, 부동산과의 전쟁을 선포하고 내 말이 우습게 들리냐며 한다면 하는 이재명~!이재명 대통령의 콧 수염을 촛불로 태우는 상황이 되지 아니할까?허나 여지껏 부동산시장을 '합리적이며 객관적 계산'하는 사람은 바보 멍텅구리~!그래서 늘 시장이 이긴다 떠드는 것인데~!여러분들의 생각은?