↑위에 질문하신 경기도 양주시 은현면 하패리 주택 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2013타경21607*

이 물건은 경기도 양주시 은현면 하패리 주택 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지 및 건물등기부를 확인한 결과 2010.08.18 

에이스인베스트먼트 근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시 전부

소멸 하므로 토지/건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서/전입세대열람내역서를

확인한 결과 임차인 곽윤호/김영철/김진숙/김창봉/박윤우가 기재되어

있으며 곽윤호/김영철/김창봉/박윤우는 대항력이 없기 때문에 낙찰 후

인도명령 대상자로 문제가 없습니다.

하지만 김진숙의 경우 임차권등기를 하였는데 법원기록에 의하면

주민등록전입날자는 2012년12월28일 확정일자는 2012년12월31일로

대항력이 없지만 김진숙은 실제 점유일이 2008년11월5일 부터라고 주장하고 있습니다.

(아래--매각물건 명세서 참조)

물론 김진숙의 주장이 정당한지는 추후 다툴 문제 지만 매각물건명세서에

김진숙의 주장이 기재되었다는 것은 실제 점유가 인정될 가능성이 높기

때문에 김진숙이 배당 요구한 보증금 1,500만원중 배당받지 못하는 금액을

낙찰자가 추가로 인수해야 할 수도 있습니다.(약100만원~200만원)

또한 입찰 전에는 반드시 관할 은현면사무소에서 전입세대

열람내역서를 발급받아 위에 열거한 임차인 이외의 다른

주민등록전입자가 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

3.최종결론:본건은 입찰을 포기 하십시오.

이유:본건은 아래 위성사진을 보면 도보8분 거리에 동두천터미널이 소재하고

주택 인근에 공장이 위치하여 이 공장 근로자들을 상대로 하는 월세수입목적에 적당한 주택으로 보입니다.

그러나 건물이 1995년12월13일 건축되어 이미 20년이 지나 노후도가 상당해 보이고

무엇보다 등기부상에 나타나지 않는 여러 가지 문제점들을 가지고 있습니다.

<문제점>

①임차인 김진숙의 임차보증금 추가 인수문제--위에서 설명 드렸지만 김진숙의

대항력이 법원에서 인정된다면 김진숙의 미배당 보증금 일부를 낙찰자가 인수해야 함.

②제시 외 건물 문제--감정평가서 자료를 보면 인접 17-5번지 토지와 22번지 토지에

걸쳐 경매에서 제외된 제시 외 건물이 있는데 낙찰시 타인의 토지인 17-5번지 지상의

건물은 철거하거나 17-5번지 토지 주인과 지료계약을 체결해서 처리해야 합니다.

③불법건축물 문제--현재 본건 경매의 핵심인 22번지와 23번지 지상의 2층 건물은

정확한 측량을 다시해 봐야 겠지만 지적도를 보면 타인의 토지인 하패리 20번지에

건물 일부가 침범하고 있습니다.

따라서 낙찰을 받는다면 20번지 토지 주인과 지료문제를 협의해야 하는데

최악의 경우 협상이 결렬되면 건물 일부를 철거해야하는 비극이 올수도 있습니다.

결론적으로 본건은 입지상의 장점은 있지만 다른 문제들이 많은 건물이니

ceci회원님이 만약 실제로 입주할 주택을 찾고 계신다면 본건은 여러 가지

약점으로 인하여 적합하지 않으니 입찰을 포기하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.

[ceci]

감사합니다.
내용 충분히 잘 알겠읍니다.
즐겁고 행복한 3월되십시요.

[러브정/정의덕]

ceci회원님 댓글 감사 합니다.^^쥔장/정의덕 올림.