오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 9-3.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.15.

sol & sonne.

중략

1.

먼저, 부산시, 부산 자치 읍면동을 위주로 한 맑은 햇살의 과제 수행과 달리 다른 지방들에 대해 몇 가지 더 추가, 보충해 본다. 전국을 기준으로, 2019년부터 2021년까지 입주 예정 물량 등 공급 요소만 고려하면, 공급 물량이 급감하는 충청남도 부동산 시장이 기존의 전남, 제주 등은 물론 마찬가지로 입주 예정 물량이 급감하는 충청북도, 경상남북도, 울산시와 함께 가장 유망하다.

향후 2022~2024년까지 대충이라도 입주 예정 물량을 예측 가능하게 해 주는 충청남도의 2019년까지 최근 3년 간의 아파트 인허가 물량은 그 인허가 물량이 크게 증가하는 강원도는 물론이고 다소 증가하거나 평년과 유사한 경상남북도, 충청북도 등과 달리 감소하고 있기 때문이다. 반면에 대구시 등의 입주 예정 물량은 다소 증가가 예상된다.

공급 요소 뿐만 아니라 시장에서 가장 중요한 가격 요소 또한 충청남도는 충청북도, 경상남북도, 울산시 등과 함께 장기간 하락하였기에 상승 여력이 더욱 높다. 가격 요소에서는 수요 요소가 극히 취약한 충청북도, 경상남북도, 울산시 등도 충청남도와 다를 바 없다.

반대로 대구 수성구, 광주 남구, 대전 유성구 등은 서울, 경기 일부 지방과 마찬가지로 가격요소에서 가장 불리하다.

전라 남북도 등 최근까지 부동산 흐름이 나쁘지 않았던 지방들도 유리할 건 없는 것도 마찬가지다. 그런 까닭에 시장원리로 충청남도 등 지방 부동산 시장이 중장기적으로 크게 활성화되어도 용인 가능을 넘어 바람직하다.

그러나 바람은 바람일 뿐 현실은 다를 수 있다. 수요층이 극히 빈약한 지방 부동산 시장이고 또 지역 경제, 일자리, 소득 등 수요 측 요소나 투자 심리 등 비시장적 요소를 감안하면 현실적으로 지방 부동산 시장이 바램과 달리 장기적으로 크게 활성화되지 않을 수도 있을 것이다.

즉 공급 요소 하나 만으로도, 전국 각 지방 내 소지역별로 인허가 물량까지 감안한 중장기적 공급 예정 물량에 따라 지방 부동산 시장이 지방, 지역 내에서도 차별화가 진행될 수 있을 것이다.

예를 들어 충청북도 부동산시장은 미분양 물량 감소에도 불구하고 입주물량 과잉 상태가 계속될, 청주시 상당구, 흥덕구와 부족이 예상되는 충주시, 청주시 성연구 등의 부동산 시장이 지방, 지역 내에서도 다르게 움직일 수 있을 것이다.최소 중기적인 공급 물량 과잉이 예상되는 강원도에서도 과잉 상태의 원주시와 달리 춘천, 강릉시 등의 부동산 시장도 따로 또 같이 움직일 수 있을 것이다.

마찬가지로, 충청남도는 최근 미분양 물량의 급감하는 천안시에도 불구하고 천안 서북구 등이나 전북 전주 완산구, 전남 목포, 순천시, 경북 포항 북구, 경산시, 경남 진주, 창원시 의창구, 회원구 등 입주 예정 물량 과잉 상태를 면하지 못할 소지역들의 부동산 시장 흐름은 대세 상승기라도 항상, 마냥 좋지만은 않을 수도 있다.

반면에, 맑은 햇살의 주장처럼, 중기적 입주물량 부담이 있는 부산진구, 동래구, 연제구 등과 달리, 2019년~2023년까지 장기적으로 입주물량이 줄어드는 부산 해운대구, 수영구, 남구 특히 입주물량 공백 상태가 오래 지속될 대연동 등 소지역의 부동산시장은 비정상적 활황, 급등도 가능할 수 있겠지.

낙후된 전체 지방 중에서 중기적인 공급물량 급감이 예상되는 울산시도 상기한 해운대, 수영, 남구에 준할 수 있고, 최근의 활황세, 가격 부담에도 불구하고 중장기적으로 다소 공급이 부족한 대전 서구, 유성구의 소지역, 소수 아파트 단지들은 추가 상승할 수도 있을 것이다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 12일 부동산 단신 3.

전용면적 59㎡ 분양가가 4억3900만~4억7440만원이었던 서울 은평구 응암2구역을 재개발 ‘녹번역e편한세상캐슬’ 전용면적 59㎡ 보류지는 최고가 대비 4억원 하락한 7억대에 매물로 나왔다. 인근 ‘힐스테이트녹번’ 전용면적 59㎡는 지난 10월 9억9200만원에, ‘래미안베라힐즈’ 전용면적 59㎡는 지난 2월 10억7000만원에 거래됐다. 한편, 강남구 대치1차현대 역시 수직증축 2차 안전성 검토 단계를 통과했다.

서울 송파구 '가락금호아파트' 리모델링 조합은 17일 시공사 선정을 위한 총회를 개최한다. 인근 가락쌍용1차 리모델링 조합은 지난해 5월 쌍용건설 컨소시엄을 시공사로 선정했고 가락쌍용2차아파트도 지난 10월 말 조합설립 인가를 획득했다. 한편, 서울 성북구 장위10구역 조합과 전광훈 목사의 사랑제일교회 간 갈등이 제자리걸음만 하고 있다. 경기 군포시 관내 당동 군포역세권 재정비촉진지구 ‘10구역 재개발 사업’이 '사업 시행계획인가'를 받았다.

부동산 혹한기에도 최근 예비입주자 청약접수를 완료한 LH강남5단지(LH강남힐스테이트)와 7단지(강남자곡아이파크)의 10년 공공임대주택 예비입주자 5가구 모집에 총 5170건이 접수됐다. 한편, 'e편한세상상동에코포레'의 전용 59㎡의 12월 현재 호가는 10억원선, '둔촌푸르지오'의 같은 평형대는 9억5000만원 선이다.

서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 분양가는 인근 둔촌신동아파밀리에 84㎡ 시세 9억5000만 원보다 높은 3.3㎡당 평균 3829만원 84㎡ 기준 13억2000만원 선이다. 성북구 장위자이 레디언트나 경기 광명시 철산자이 더 헤리티지는 3.3㎡당 분양가는 2800만원대로 철산래미안자이 등 주변 아파트 가격과 비슷한 수준이다.

서울 강남구 역삼동 ‘더 갤러리 832 시즌2’ 펜트하우스는 분양가가 100억 원을 상회했지만 오픈과 동시에 완판됐다. 경기 화성 동탄2신도시 ‘힐스테이트 동탄역 센트릭’ 최상층 펜트하우스 4개실은 가장 먼저 계약됐다. 서울 강남구 청담동 ‘디아드’, 강동구 길동 신동아1·2차 재건축 ‘강동 헤리티지 자이’, 영등포구 ‘아크로 여의도 더원’을 분양한다. 인천시 동구 송림3지구 주택재개발 '인천 두산위브 더센트럴', 계양구 '제일풍경채 인천 계양' 등도 분양한다.

부산 서구 암남동 ‘송도자이르네 디오션’이 선착순 동·호 지정 분양한다. 제주도 서귀포시 토평동 '빌라드아르떼제주'는 1순위 청약에 단 1건도 접수되지 않았고 전남 함평군 '함평 엘리체 시그니처'는 3건, 대구시 '월배역 우인그레이스'는 6건만 신청했다. 충남 천안시 ‘힐스테이트 불당 더원’, 강원도 원주시 ‘두산위브더제니스 센트럴 원주’를 분양 중이다. 경남 창원시 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’, 전북 익산시 ‘익산 부송 데시앙‘을 분양할 예정이다.

2021년 12월 12일 부동산 단신 3.

나아가 희소가치가 큰 펜트하우스, 오피스텔 최고 분양가는 더샵일산엘로이 247㎡의 49억9360만원이다. 백석동 일산요진와이시티 59층 244㎡ 올해 공시가격(22억6200만원)으로 추정 시세는 30억원대다. 힐스테이트더운정 49층에 147㎡ 분양가는 18억660만~29억9520만원이다. 파주 운정신도시 한라비빌디센트럴파크 27층 펜트하우스 242㎡로 2019년 실거래가가 9억7300만원이었다. 심지어 중소형, 서울 마포구 마포동 마포뉴매드 79㎡ 분양가도 18억~23억원이다.

12월 셋째 주 분양...서울시 강동구 ‘강동 중앙하이츠 시티’, 인천광역시 ‘청라국제도시 아이파크’, 대구광역시 ‘동대구 푸르지오 브리센트’를 선보인다. 모델하우스는 ‘라펜트힐’, ‘펜타힐즈 푸르지오 2차’, ‘학곡2차 모아엘가 비스타’ 등이 오픈할 예정이다. ‘탕정역 예미지’ 등은 당첨자를 발표한다. 민간분양에서도 1차로 △경기 오산세교2 A14블록(우미건설) 1,391가구, △평택고덕 A49블록(호반건설) 633가구, △부산장안 B-2블록(중흥건설) 504가구가 사전청약으로 공급된다.

"청약 줍줍 쏟아지는 과천 가자"... 내년 상반기까지 경기도 과천시 일대에서 과천 푸르지오 벨라르테, 과천 푸르지오 라비엔오, 과천 르센토 데시앙 등에서 무순위 청약이 진행될 것으로 보여진다. 재건축 단지인 과천자이, 과천위버필드에서도 10가구 무순위 청약이 진행될 것으로 보인다. 인근 과천 푸르지오 써밋 전용 59㎡가 최근 17억4000만원에 거래됐다. 또, 수원시 권선구 고색동 '수원 금호 리첸시아 퍼스티지', 대전시 서구 용문동 '대전 씨엘리오 스위첸'을 공급한다.

한국토지주택공사(LH)가 오는 13일부터 행복주택 6893가구, △서울수서A2(1080가구) △양주고읍A14(372가구) △평택고덕Ab57(900가구) △수원당수A1(1350가구) △수원당수A4(204가구) △여주역세권(705가구) △김포양곡C-1(1134가구) 등, 비수도권 △구미송정A1(250가구) △영암남풍(30가구) △강릉교동H-1(180가구) △춘천후평(212가구) △음성읍내(56가구) △음성맹동(300가구) △제주일도이동(120가구) 등을 공급한다.

2020년 12월 12일 부동산 단신 3.

대치동 30평대 전세가 ‘20억’…노도강은 ‘10억시대’...국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 래미안 대치팰리스 전용 84㎡는 지난 10월 21일 20억2000만원(14층)에 전세 거래됐다. 지난달에는 강남 서초구에서도 30평대 아파트에서 20억원 전세가 나왔다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 지난달 15일 20억원(3층)에 전세 계약이 성사됐다. 같은 평형대가 지난 9월 22일 13억9000만원(11층)에 거래된 것을 고려하면 두 달도 되지 않아 7억원 이상이 오른 셈이다.

노원구 중계동 롯데우성아파트 전용 115㎡는 지난 5일 9억5000만원(14층)에 거래되며 10억원 고지를 앞두고 있다. 이 평형대의 직전가는 지난달 24일 거래된 6억900만원(1층)으로, 2주일 여 동안 3억원이 훌쩍 넘게 보증금이 올랐다. 예컨대 노원구 중계동 주공5단지 전용 76㎡는 7·10 대책이 나온 지난 7월 10일 역대 최고가인 9억원에 매매됐다.

도봉구 창동에 위치한 북한산아이파크는 매달 1억원 이상씩 전세 보증금이 오르고 있다. 북한산아이파크 전용 119㎡는 지난 8월만 하더라도 4억 후반대에 거래되다 9월 5억원, 10월 6~7억원대까지 오름폭을 키우다 지난달에는 21층 매물이 8억원에 최고가를 찍으며 전세 계약됐다. 성북구 돈암동 돈암코오롱하늘채 전용 59㎡도 지난 10월 19일 8억9900만원에 계약돼 역대 최고가를 새로 썼다. 강북구에서는 새 임대차법 이후 미아동 아파트 전셋값이 강세다. 미아동에 위치한 삼성래미안트리베라 2단지 전용 84㎡, 미아동부센트레빌 전용 114㎡, 송천센트레빌 전용 114㎡가 각각 7억원에 전세 거래되며 신고가를 썼다.

"광주·부산 등…" 다음주 분양 나서는 1만683가구 살펴보니... 12일 부동산114에 따르면 2020년 12월 셋째 주에는 전국 29개 단지에서 총 1만683가구(일반분양 4919가구)가 분양을 시작한다. 광주 광산구 쌍암동 '힐스테이트첨단', 부산 사하구 장림동 '두산위브더제니스센트럴사하' 등이 분양할 예정이다. 모델하우스는 19개 사업장에서 개관을 앞두고 있다. 서울 강동구 고덕강일공공주택지구 '힐스테이트리슈빌강일', 경기 평택시 고덕국제신도시 '힐스테이트고덕센트럴', 인천 부평구 청천동 'e편한세상부평그랑힐스', 충북 청주시 강서동 '가경아이파크5단지' 등이 개관을 준비 중이다. 남부내륙고속철도 조기 착공, ‘장평 유림노르웨이숲 더힐’, 거제 미래가치의 수혜지로 주목된다.

꿈쩍않던 원주도 올랐다...전국으로 번진 아파트값 상승세... 2022년 입주하는 강원도 원주더샵센트럴파크 4단지는 지난달 25일 101㎡(이하 전용면적)가 5억4471만원 최고가에 팔렸다. 분양가는 3억7000만원부터 4억6000만원이었는데, 중도금 3회차만 납부한 상황에서 프리미엄이 1억원이 붙었다. 원주의 중흥S클래스프라디움도 105㎡가 매매가 3억원 중반을 넘지 못하다가 10월부터 3억원 후반대로 오르더니, 11월 27일엔 4억원 최고가에 거래됐다.

포항에선 포항자이 72㎡가 지난달 28일 5억1000만원 신고가에 거래됐다. 불과 2개월 전인 9월 말까진 4억원을 넘지 못했는데 단박에 1억원 넘게 값이 올랐다. 경산에선 힐스테이트펜타힐즈 106㎡ 21층이 10월 31일 7억3500만원에 팔리며 처음으로 7억원대에 거래됐다. 순천에서도 순천두산위브 120㎡가 11월 6일 7억4800만원 신고가에 계약서를 썼다. 올 1월 매매가격은 5억7000만~5억8000만원선이었는데, 올 들어 1억~2억원의 상승을 기록했다.

충남 천안시 ‘천안 불당 지웰 더샵’ 전용 112㎡는 지난달 13억1700만원에 거래됐다. 실제 조치원읍 '죽림자이' 전용 84㎡는 지난 3일 3억9500만원에 실거래됐다. 이는 올해 1월 거래가(1억9500만원)보다 2배 이상 오른 가격이다. 조치원읍 계룡(전용 59㎡) 아파트도 지난 6일 8개월 전보(7700만원)다 2배 가까이 오르며 역대 최고가인 1억3000만원에 손바뀜했다.

의창구 용지더샵레이크파크는 지난달 25일 119㎡가 14억5000만원까지 팔리며, 지난 5월 거래가격(10억3000만원)에서 단박에 4억2000만원을 올렸다. 이 아파트는 11월 84㎡ 10억8000만원, 101㎡ 12억2000만원 신고가를 기록하며 서울 아파트 못잖은 고가 아파트 단지 대열에 들어왔다. 반면 같은 울산시에서도 남구 신정동 ‘문수로2차아이파크’ 2단지 전용 110㎡도 최근 14억3000만원에 팔렸다. 진해구의 우림필유 84㎡는 지난달 3억5000만원에 팔리며 아파트 가격 양극화를 드러냈다. 이 아파트 신고가 기록은 5년 전인 2015년 5월 4억1000만원이다.

서울과 동일한 규제가 적용되는 대구 수성구에서는 ‘국민 주택’ 규모인 전용 84㎡가 15억원을 호가한(범어라온프라이빗 2차)가 14억9500만원에 거래됐고 서울 강남도 신고가 행진은 계속되고있다. 강남구 압구정동의 ‘한양 2차’ 전용 147㎡는 지난달 16일 직전 최고가보다 3억 8000만원 비싼 37억 8000만원에 거래됐다. 송파구 잠실동 ‘엘스’도 전용 119㎡가 이달 27억원에 거래되며 최고가 기록을 갈아치웠다.

잠잠한 흑석11구역 수주전…대우건설 vs 코오롱글로벌, 대세 기울었나...현재 대우건설은 단지명을 '써밋더힐'로 제안한 상태다. 설계는 서울 강남구 도곡동 '타워팰리스 3차', 서울 성동구 '아크로 서울 포레스트' 등의 설계를 맡았던 세계적 건축설계그룹사 에스엠디피(SMDP)가 담당한다. 단지명으로 '흑석하늘채리버스카이'를 내세운 코오롱글로벌은 원안설계 510만 원, 대안설계 529만 원으로 대우건설보다 저렴한 공사비를 제안했다. 2020.12.12. 19:05