생활 | 사업주체 관리기간 중 ‘일반관리비·기업이윤’ 부과·징수한 위탁관리업체 부당이득 아니다 | 광주아파트총연합회

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■ 사업주체 관리기간 중 ‘일반관리비·기업이윤’

부과·징수한 위탁관리업체 부당이득 아니다.

수원지법 판결

사업주체 관리기간 중 위탁관리업체가 아파트에 부과·징수한 ‘일반관리비’, ‘기업이윤’은 부당하게 취득한 이득이 아니라는 법원의 판결이 나왔다.

법원은 입주자대표회의가 사업주체로부터 적법하게 계약상 지위를 승계했고 도급관리비 산출내역서(안)은 도급관리비를 결정하기 위한 기초자료에 불과할 뿐 사용용도가 특정된 금원이라고 볼 수 없다고 판단했다.

수원지방법원 제16민사부(재판장 김창모 부장판사)는 최근 경기 수원시 A아파트 입주자대표회의가 공동주택 관리업체 B사와 시행사 C사를 상대로 제기한 부당이득금 청구소송에서 “원고 대표회의의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다”는 원고 패소 판결이 나왔다.

이 아파트 시행사인 C사는 2017년 7월 21일 공동주택 위탁관리업체인 B사와 A아파트 관리에 관한 위·수탁 관리계약을 체결했다.

이에 따라 B사는 2017년 9월부터 이 아파트의 관리업무를 수행했고 입주자대표회의가 구성된 2018년 2월 이후에도 관리하면서 2017년 9월부터 2018년 3월까지 7개월분의 관리비를 지급받았다.

이후 B사는 2018년 4월 새로운 관리업체 D사에 이 아파트 관리업무를 인계했다.

그러자 입주자대표회의는 “관리계약은 위임계약인데 B사는 위임사무를 처리하는데 필요한 비용으로 지급받은 관리비 중 실제 지출되지 않은 비용 1억6852만0620원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다”며 “B사가 ‘일반관리비’, ‘기업이윤’ 명목으로 부과·징수한 6040만5800원은 공동주택관리법 및 시행령이 정한 관리비에 해당하지 않으므로 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다”고 주장했다.

또 “설령 그 돈이 위탁관리수수료에 해당하더라도 사업주체 의무관리기간 동안의 위탁관리수수료는 사업주체인 C사가 부담해야 하므로 부당이득”이라고 피력했다.

이에 대해 재판부는 이 아파트 입주자대표회의가 시행사인 C사로부터 계약상 지위를 적법하게 승계했다며 “피고 B사는 계약기간 동안 피고 C사와 그 지위를 승계한 원고 대표회의에 매월 정해진 도급관리비를 청구하고 피고 C사 및 원고 대표회의는 이의제기 없이 매월 정해진 도급관리비를 지급했고 계약이 유지되는 동안 피고 B사와 별도 정산과정을 거친 바 없다”며 “이 사건 계약의 계약서에는 ‘관리사무소 운영 도급비 산출내역서(안)’이 첨부돼 있으나 이 내역서는 도급관리비를 결정하기 위한 기초자료에 불과하고 각 항목별 금액이 그 사용용도가 특정된 금원이라고 보기는 어렵다”고 밝혔다.

특히 “이 사건 계약에서 도급관리비를 월 1억6339만6060원으로 정하고 ‘관리인원 및 인건비를 피고 B사의 책임 하에 탄력적으로 집행하도록 정하고 있다”며 “계약당사자의 의사는 도급관리비를 총액으로 정한 후 피고 B사가 그 한도 내에서 자신의 책임 하에 각종 경비를 부담하기로 약정한 것으로 해석되고, 이 사건 계약에 따르면 관리비 중 실제 사용량에 따라 부과될 전기료, 수도료, 난방비 등 실비정산이 필요한 항목들에 관한 규정으로 해석할 수 있는 점 등에 비춰보면 이 사건 계약은 도급관리비에 관해 실제 지출비용을 정산하기로 한 것이 아니라 월 일정액을 지급하기로 정한 것이라고 해석해야 한다”고 강조했다.

이와 함께 재판부는 “도급관리비 산출내역서(안)에 의하면 일반관리비는 도급비 원가의 3%, 기업이윤은 도급비 대표회의의 2.5%로 산정한 것으로 기재돼 있는데, 이에 의하면 일반관리비, 기업이윤을 문제 삼고 있으나 도급관리비 산출내역서(안)은 도급관리비를 결정하기 위한 기초자료에 불과하고 각 항목별 금액이 사용용도가 특정된 금원이라고 보기 어려운 점 등에 비춰보면, 피고 B사가 계약에 따라 지급받은 일반관리비, 기업이윤 명목의 도급관리비를 법률상 근거 없이 징수한 것이라고 볼 수 없다”고 판단했다.

또한 “원고 대표회의는 스스로 이 사건 계약상 지위를 피고 C사로부터 승계했다고 주장, 피고 C사가 지급할 의무가 있는 돈이 원고 대표회의에 대해 부당이득이 성립한다는 주장은 그 자체로 모순돼 이유 없다”고 덧붙였다.

한편 대표회의는 예비적으로 부당이득반환청구권의 귀속주체가 대표회의가 아닌 아파트 입주자들이더라도 대표회의는 아파트 2140세대 중 1855세대의 입주자들로부터 채권을 양수받았으므로 C사는 대표회의에 2억62만6424원을 지급할 의무가 있다고 주장했다.

그러나 재판부는 “원고 대표회의가 계약에 있어 피고 C사의 당사자 지위를 승계했으므로 원고 대표회의가 주장하는 부당이득반환청구권이 인정되더라도 입주자들이 아닌 원고 대표회의에 귀속된다고 봐야 하고 원고 대표회의가 주장하는 청구권은 인정되지 않는다”며 받아들이지 않았다.

아울러 대표회의는 B사가 실제 지출하지 않은 비용 1먹6852만620원, 관리비에 해당하지 않는 6040만5800원 등을 관리비에 포함시켜 징수했고 C사가 B사의 관리비 부과·징수를 승인한 것은 대표회의에 대한 불법행위에 해당하므로 B사는 C사와 공동해 손해를 배상할 의무가 있다고 주장했으나, 재판부는 “피고 B사가 관리비로 수령한 위 돈에 대해 부당이득이 인정되지 않으므로 각 기재만으로는 피고 C사가 관리비를 승인한 행위가 원고 대표회의에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 볼 수 없고 달리 이를 인정할 수 없다”고 판단했다.

이 사건 관리업체 B사의 대리인인 법무법인 산하의 김장천 변호사는 “공동주택 위·수탁 관리계약의 법적 성질에 관한 분쟁이 발생할 경우 그 법적 성질은 계약의 구체적인 내용을 살펴 실질적으로 판단되므로 이러한 계약을 체결하는 당사자들은 도급 또는 위임계약의 요소를 계약 내용에 명시해 분쟁을 사전에 예방할 필요가 있다”고 밝혔다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 입찰공고와 다른 업체 선정·계약서 인터넷 게시 의무

위반한 아파트 관리소장

광주지법 결정

☛ 아파트 관리소장 과태료 처분 ‘정당’

주택법령과 달리, 아파트 청소 용역 등 사업자 경쟁입찰과정에서 입찰공고문과 다른 내용으로 입찰서를 제출한 업체를 선정하고 사업자와의 계약서를 기간 내 아파트 홈페이지에 공개하지 않은 관리소장에게 과태료를 부과한 것은 정당하다는 법원 결정이 나왔다.

광주지방법원 제2민사부(재판장 김성곤 부장판사)는 최근 광주 북구 A아파트 관리소장 B씨에 대한 구 주택법 위반 항고심에서 B씨에게 과태료 100만원을 부과한 1심 결정을 인정해 B씨의 항고를 기각했다.

구 주택법(2015년 8월 11일 개정 전)에 의하면 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 주택관리업자 또는 사업자와 계약을 체결하는 경우 체결일로부터 1개월 이내에 그 계약서를 공동주택 인터넷 홈페이지에 공개해야 한다.

하지만 관리소장 B씨는 게시판 광고, 청소 용역 등 7개 사업자와 계약을 체결한 날로부터 1개월 이내에 계약서를 해당 단지 홈페이지 등에 공개하지 않았다.

또한 구 주택법에 따라 관리주체는 경쟁입찰로 관리비 집행을 위한 사업자를 선정하려는 경우 입찰공고 내용에 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등)을 명시하고 이에 따라 입찰과정을 진행해야 한다.

그럼에도 B씨는 입찰공고문의 입찰내용과 다르게 작성한 입찰서를 제출한 업체를 사업자로 선정했고 입찰공고 당시 입찰가격 산출방법 및 기준 등을 제시하지 않아 서로 상이한 산출내역서를 갖고 사업자를 선정했다.

또 제한경쟁입찰 시 사업실적, 기술능력, 자본금의 하한만을 제한할 수 있음에도 특정제품만을 사용할 것을 지정해 입찰 공고를 했다.

광주 북구청장은 2017년 8월 구 주택법 및 시행령, 구 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 적용해 B씨에 대해 200만원의 과태료 부과처분을 했다.

B씨는 과태료 부과처분에 대해 이의를 신청했으나 1심 법원은 B씨에게 200만원의 과태료를 부과하는 약식결정을 했고, B씨의 이의 신청에 따라 1심 법원은 B씨가 구 주택법을 위반했음을 인정하고 위반 경위와 생활 형편 등의 사정을 고려해 B씨에게 100만원의 과태료를 부과하는 결정을 내렸다.

이에 B씨는 “계약서의 홈페이지 공개의무를 규정한 구 주택법이 시행된 이후 공문 등으로 통지된 바 없어 이를 알지 못했으므로 위반에 고의 또는 과실이 없고 당시 아파트 홈페이지에 가입자가 없어 아파트 게시판에 계약서를 공개했으므로 법을 위반했다고 볼 수 없다”며 “사업자 선정 계약금액이 300만원 이하로 수의계약으로 사업자를 선정할 수 있는데, 업체 선정과 관련해 전자입찰을 시행하고 입찰 공고 및 결과를 모두 공개했으나 입주자대표회의 및 입찰 참가 업체가 이의를 제기하지 않았으며 입주자의 피해도 없다”면서 과태료 부과처분이 부당하다고 주장했다.

하지만 재판부는 결정문에서 “인터넷 홈페이지에 계약서를 공개할 의무가 있다는 점을 알지 못했다는 B씨의 주장은 법률의 부지에 해당할 뿐, B씨가 주장하는 사정들만으로는 아파트 홈페이지에 계약서를 공개할 의무를 부담하지 않는다고 할 수 없다”고 밝혔다.

또한 사업자 선정과 관련해 “수의계약으로 사업자를 선정하는 것이 가능하더라도 경쟁입찰 방법으로 사업자를 선정한 이상 구 주택법 시행령에 따라 경쟁입찰의 방법과 절차를 준수해야 한다”며 “B씨의 주장만으로는 B씨의 행위가 위법하지 않다고 할 수 없다”고 못 박았다.

이에 따라 재판부는 “1심 결정은 정당하므로 B씨의 항고를 기각한다”고 판단했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 장충금을 분산 예치하고자 합니다.

질의 : A보험사에 장충금을 저축성 예금으로 가입 가능한지?

회신 : 공동주택관리법 시행령 제23조 제7항에 따르면 관리주체는 관리비 등을 다음 각 호의 금융기관 중 입대의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리하되 장충금은 별도의 계좌로 예치·관리해야 하며, 이 경우 계좌는 법 제64조 제5항에 따른 관리사무소장의 직인 외 입대의의 회장 인감을 복수로 등록하도록 규정하고 있습니다.

또한 위 규정에 따른 각 호의 기관은 은행법에 따른 은행, 중소기업은행법에 따른 중소기업은행, 상호저축은행법에 따른 상호저축은행, 보험업법에 따른 보험회사, 그 밖의 법률에 따라 금융 업무를 행하는 기관으로서 국토교통부령으로 정하는 기관(농협, 수협, 신협, 새마을금고 등)으로 규정하고 있습니다.

이와 관련 공동주택관리법령상 장충금을 적립·예치하도록 한 목적에 적합하기 위해서는 개인이 임의대로 출금이 가능한 상품 등이 아니어야 할 것이고, 장기수선계획 따라 장충금을 필요한 시기에 사용할 수 있도록 예치·관리해야 할 것으로 판단됩니다.

출처 : 국토교통부 유권해석 (2019-10-15)

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