오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 9-5.

[해야해야]

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2019.04.16.

sol & sonne.

2,

오늘의 본론인, 이제 마무리 단계로 향하는, 뉴타운, 지역 주택조합을 포함한 재개발, 재건축 등 부산의 각종 주택재정비사업 현황에 대해 살펴보자.

1. 주택형은 물론 도시정비형을 포함한 재개발은 총 130구역이다.

2. 재개발에 비해 총량이나 속도에서 많이 미진한 재건축은 총 90여 개 구역이다.

3. 뉴타운은 3개 지역 중 조금이라도 진척을 보이는 곳이 총 10개 구역이다.

4. 다소 불안정, 고위험의 각종 지역 주택조합은 5년 전만 해도 13개에 불과했는데 오늘날은 부산진구 10개, 남구 8개 등 총 70여 개로 급격하게 늘어나고 있다.

시범 케이스 소지 역내에서 도시 및 주거환경 발전과 주거의 품격을 크게 업그레이드해 부산은 물론 전국 북부산 재건축은 동산 시장의 회복과 대세 상승을 견인할 도심 해변가 대우, 경남 마리나, 삼익비치, 삼익 타워, 뉴 비치, 대연 비치 및 이에 준하는 수영 현대, 온천 러키, 대신 삼익 등이 재건축 단지들도 존재하나 부산시 주택재정비 사업의 주력, 대표는 도시재정비, 뉴타운을 포함한 재개발 사업이다.

이하, 아파트 공급 예정 물량 등 부산 부동산 시장 회복과도 관련하여 보다 구체적, 세부적으로 살펴본다.

나아가 부산 부동산 시장이 늦어도 2019년 하반기에 회복된다 가정하에, 공급 요소 중 하나인 입주 예정 물량이 부산 부동산시장의 대세 상승에 중기적, 장기적으로 영향을 얼마만큼 미칠 수 있는가에 따라 세분해 본다.

원론적으로, 압구정, 반포 등등 처럼, 다다익선으로 교통, 교육, 문화, 쇼핑 등 각종 지역 기반시설을 포함하여 도시 및 주거 환경을 비약적으로 발전 시키는 공급측 요소는 지역 부동산 시장의 호재로 작용한다. 부산 부동산 시장이 장기 대세 상승할 수밖에 없는 주요 이유이기도 하다. 비록, 집값, 전세값에 단기적인 악재일 수는 있어도.

1. 영향을 미치지 못하는 재개발 완료 단계.

그 공급 요소가 부산 부동산 시장에 아무런 영향을 미치지 못하는 완료 단계는 주택과 달리 오피스텔은 미 입주 상태인 대연 7구역 SK 뷰힐스, 지금 입주 중이거나 조만간 입주 예정인 대연 5구역 자이, 연산 2구역 더 샵, 망미 1구역 SK 뷰 등을 포함하면 대략 40개 구역이다.

2. 재건축 완료 단계.

머지않아 입주 예정인 남천 어울림을 포함하여 21개 구역이다.

4. 지역주택조합.

민락 비스타, 장전 스타힐스 2개 구역이다.

1. 입주 물량, 공급 측 요소가 부산 부동산 시장에 중 단기적으로 영향을 미치는 재개발 착공 단계.

2019 하반기부터 2021년 전후까지 입주하게 될 착공 단계는 온천 2,3, 전포 2-1, 연산 1, 중동 3, 동대신 1,2, 연지 1-2, 수정 1, 초량 1, 초량 1-3, 조차 전 2, 봉래 1, 명장 1, 재송 2, 괴정 2, 화명 2, 구포 3구역 등 대략 22개 구역이다.

2. 재건축 착공 단계.

광안 1, 광안 2, 만덕 2구역의 3개 구역이다.

4. 지역주택조합.

문현 대연 마루, 사직 아시아드, 동래 에스케이 뷰, 사하역 비스타 등과 곧 착공 예정인 문현 오션 힐 등 총 10개 구역이다.

1. 중장기적으로 영향을 미치는 재개발 관리처분 단계. 향후 순차적으로 분양될 예정인, 일부를 제외하고 2019년 하반기부터 2023년 전후로 영향을 미칠 수 있는 관리처분 인가 단계는 거제 2, 온천 4, 남천 2, 광안 2, 가락국수 5, 대연 4, 용호 3, 우암 1,2, 전포 1-1, 양정 1,2, 가야 3, 연지 2, 부암 1, 초읍 2, 주례 2, 동삼 1, 반여 1-1, 덕포 1, 화명 3, 좌천 범일 3등 24개 구역이다.

2. 재건축 관리처분 단계...남천 2-2 삼익 타워, 대연 4 대연 비치, 안락 1, 덕천 2-1구역의 4개 구역이다.

1. 장기, 혹은 초장기적으로 영향을 미치는 재개발 사업승인과 조합설립 단계.  향후 5년 이후 영향을 미치게 될, 즉 2024년 이후, 심지어 십여 년 이후인 2030년 전후에나 영향을 미칠 수 있는 사업승인 단계와 조합설립 단계는 거대 단지인 감만 1, 복산 1, 대연 3, 괴정 5구역 등과 대단지인 문현 3, 양정 3, 좌천 범일 2구역 등 30개 구역이다.

2. 재건축 사업승인, 조합설립 단계. 사업승인 단계는 대연 2구역 오양 양지 하나뿐이고 조합설립 단계인 남천 2-3구역 삼익비치 기타 명륜 2, 대연 3구역 등 총 10개 구역이다.

3. 아직 사업승인 단계도 전무한 부산 뉴타운의 조합설립 단계. 시민공원 촉진 2-1,3,4 구역과 서, 금사지구 A, 5,6 구역 그리고 영도 5구역의 총 7개 구역이다.

4. 지역주택조합. 사직, 수안, 연산, 거제, 괴정, 장림, 전포, 부암, 범천, 문현, 용호 등 총 17개 구역이다.

1, 초장기적 영향 혹은 아무런 영향을 미치지 않는 재개발 구역 지정 및 조합설립을 위한 추진위 인가 전후의 단계. 2030년 이후, 그것도 일부 구역에 한하여 영향을 미칠 수 있는 정비구역 지정 단계와 아예 정비구역 지정조차 없는 미지정 단계는 남천 1, 대연 8, 광안 1, 우동 2, 문현 1, 우암 6구역 등 15개 구역이다.

2. 재건축 구역 지정 및 조합설립을 위한 추진위 인가 전후의 단계. 수영 1 현대, 온천 1 럭키, 남천 3 뉴 비치 등과 현재까지 아무런 움직임이 없는 대우마리나, 대신 삼익 등 50여 개 구역이다.

3. 뉴타운 추진위 전후 단계. 시민공원 1,2-2 구역과 서, 금사 10구역 총 3개 구역이다.

4. 조합설립준비단계의 지역주택조합. 구체적 구역명은 생략하고 총 40여 개 구역이다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 14일 부동산 단신 2.

서울 여의도 한양 아파트가 상가와 오피스텔 등을 포함한 최고 54층 대형 주상복합 단지로 재건축된다. 지난 8월 공작아파트의 49층 재건축 정비계획안이 발표된 데 이어 지난달에는 시범아파트의 최고 65층 신통기획안이 확되는 등 노후 아파트가 일제히 재건축 사업을 본격화하고 있다. 목화아파트는 선제적으로 조합설립을 마쳤고, 공작아파트는 신통기획 참여를 위한 계획안 제안 등의 작업을 진행중이다.

기대주 '둔촌주공올림픽파크포레온'도 참패… 경기도 △광주시 ‘광주 송정 중흥S-클래스 파크뷰(일반분양 840가구)’ △남양주시 ‘도심역 한양수자인 리버파인(485가구)’ △부천시 ‘브라운스톤 여월(42가구)’이 다수 주택형에서 예비 정원을 채우지 못했다. 이외 지역에서는 △울산 중구 ‘번영로 서한이다음 프레스티지(109가구)’ △강원 홍천군 ‘스위트 클래스 더 스카이 45(264가구)’ △제주 서귀포시 ‘빌라드아르떼 제주(36가구)’가 1순위 마감에 실패했다.

서울 중랑구 중화동 '리버센 SK뷰 롯데캐슬'는 1순위 8.3대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 경기 수원시 ‘힐스테이트 푸르지오 수원’은 조합원 계약 취소 물량 6가구에 대한 청약경쟁률이 310.83대 1에 달했다. 경기도 평택시 화양지구 ‘힐스테이트 평택 화양’, 인천시 남동구 ‘힐스테이트 인천시청역’을 분양한다.

광주광역시 광산구 ‘라펜트힐, 충북 청주시 ‘해링턴 플레이스 테크노폴리스’, 울산시 남구 ‘빌리브 리버런트’, 제주도 서귀포시 영여교육도시 인근 '포레나 제주에듀시티'에 펜트하우스를 공급한다. 한편, 900가구 이상 대단지는 ‘래미안 포레스티지’(4,043가구), ‘북서울자이폴라리스’(1,045가구) ‘갑천2 트리풀시티 엘리프’(936가구) 등 전체 공급단지 중 20.2%에 불과하다.

2021년 12월 14일 부동산 단신 2.

너도나도 재건축 신청… 서울시 신통기획 우선순위 매긴다... 현재 서울시에 신통기획 재건축을 신청한 단지는 △강남구 대치동 한보미도맨션(대치미도) △영등포구 여의도동 시범 △영등포구 여의도동 한양 △구로구 궁동 우신빌라 △송파구 송파동 한양2차 △송파구 신천동 장미 1, 2, 3차 △강동구 명일동 고덕현대 △서초구 서초동 진흥 △서초구 잠원동 신반포2차 △강남구 압구정동 압구정3구역 △강북구 미아동 미아4-1구역 △양천구 목동 목동6단지 등 12곳이다.

실제 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 이주 수요로 인근 전세난이 심화된 바 있다. 현재 압구정 2·4·5구역, 대치동 은마, 개포동 경·우·현(경남·우성3차·현대1차) 등이 대표적이다. 신통기획 1호 신청 한보미도맨션 전용면적 128㎡는 41억8000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 경기 광명시 철산주공13단지가 1차 정밀안전진단을 통과했고 인근 하안주공7단지는 예비안전진단 요청서를 광명시청에 접수했다. 철산주공 8·9단지와 10·11단지는 관리처분계획인가 후 이주 중이다.

사업 추진 빠른 '가로주택정비·소규모 재건축 사업'... 강동구 상일동 ‘고덕 아르테스 미소지움’(옛 벽산빌라 가로주택정비사업)은 537.1 대 1, 관악구 봉천동 ‘관악 중앙하이츠 포레’는 218 대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 강남구 도곡동 ‘개포우성5차’ 전용 70.8㎡는 지난 10월 21억원에 신고가를 경신했다. 서초구 서초동 ‘아남아파트’, 광진구 광장동 ‘삼성1차’, 마포구 공덕동 ‘공덕현대아파트’ 등 서울 알짜 입지를 갖춘 소규모 재건축 사업에 도전하고 있다.

쌍용건설은 지난 10월 서울 서대문구 홍은동 355번지 일대 가로주택정비사업을 수주했다. DL이앤씨는 인천 미추홀구 용현3구역을 수주하며 가로주택정비사업에 처음으로 진출했다. 현대건설은 서울 용산구 한남동 ‘한남시범아파트’ 시공사로 선정됐다. 한편, 도심 내 대형마트 부지 주상복합, 오피스텔... 안양시 옛 NC백화점 부지 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’는 622실 청약에 6만명이 넘게 몰렸고, 신중동역 푸르지오시티(홈플러스 부지)도 1050실 모집에 2만2651명이 몰렸다.

대구 용계동 푸르지오 아츠베르 1·2단지는 1313 분양 가구 중 659가구, 대구 노원동1가 북구청역푸르지오에듀포레도 499가구 중 123가구가 미분양됐다. 수성동1가 더샾 수성오클레어는 303 분양 가구중 39가구가 미분양됐다. 충북 청주시 '포스코더샵'(구룡공원) '한화포레나'(매봉공원) '힐데스하임'(원봉공원), 그리고 서원구 개신동 포스코더샵을 분양할 예정이다. 민간임대 아파트 제일풍경채와 인근 오송역 파라곤 3차 임대아파트 등도 입주자 모집을 계획하고 있다

역세권 갖춘 단지 분양... 경기 부천시 '힐스테이트 소사역', 의정부시 'e편한세상 신곡 파크프라임, 안성시 효성해링턴 플레이스 안성 공도', 인천 서구 검단신도시 ‘제일풍경채 검단 1차 등을 분양한다. 서울 강북구 '북서울자이 폴라리스', 경기 화성시 동탄2신도시 ‘호반써밋동탄', 대구 동구 효목동 ‘동대구푸르지오브리센트’ 등이 청약을 진행한다. 모델하우스는 경기 평택시 서정동 ‘힐스테이트평택더퍼스트’, 대구 동구 신암동 ‘동대구역센텀화성파크드림’ 등이 오픈한다.

2020년 12월 14일 부동산 단신 2.

강남 전세시장도학군이 양호하거나 직주근접 수요가 꾸준한 단지 위주로 상승했다. 송파는 가락동 헬리오시티, 잠실동 잠실엘스, 우성1,2,3차, 신천동 잠실파크리오 등이 500만원-5000만원 상승했다. 강남은 대치동 쌍용1차, 래미안대치팰리스1단지, 선경1,2차, 한보미도맨션1차, 도곡동 도곡2차아이파크 등이 2500-5000만원 올랐다. 강동은 명일동 신동아, 고덕동 고덕아이파크, 암사동 선사현대 등이 1000만원-3500만원 상승했다.

전세대란 속 핫한 부동산 경매... 파주시 목동동 ‘해솔마을1단지’ 두산위브 전용면적 124㎡의 경매에 54명이 몰린 것이다. 치열한 경쟁 끝에 감정가(3억8500만원)의 130%인 5억60만원에 새 주인을 찾았다. 이 경매 매물과 같은 동에 있는 전용 124㎡의 현재 호가는 5억8000만원이다. 지난 10월 대치동 쌍용대치1차 전용 141㎡는 감정가 21억9900만원에 경매 매물로 나왔는데 25억100만원에 낙찰됐다.

전국 한바퀴 돈 집값 상승세, 다시 강남 유턴...강북·지방 아파트값 상승이 강남 아파트값을 밀어 올리는 ‘역(逆)풍선효과’가 나타나고 있다는 분석이 나온다. 실제 강남권에선 재건축 아파트를 중심으로 신고가(新高價)에 거래되는 단지가 잇달아 나오고 있다. 강남구 개포동 ‘개포주공6단지’(전용면적 73.02㎡)는 지난달 21일 23억원에 거래돼 9월(20억3000만원)보다 3억원 가까이 올랐다. 대치동 ‘한보미도맨션’(84.96㎡)도 이달 7일 24억5000만원에 계약돼 최고가 기록을 갈아치웠다.

광명의 천지개벽…5년후 2만5천가구 미니신도시 들어선다... 광명뉴타운 11개 구역 중 지하철 7호선 광명사거리역을 기준으로 북쪽에 위치한 1·2·4·5구역은 모두 관리처분인가를 받았다. 재개발 사업 진행 단계로 보면 9부 능선을 넘은 셈이다. 4개 구역 중 가장 속도가 빠른 2구역은 철거가 진행 중이다. 3344가구 규모 아파트단지가 들어설 예정으로, 대우건설·롯데건설·현대건설 등 3곳이 컨소시엄으로 단지를 조성한다.

나머지 3개 구역은 모두 주민 이주를 하고 있다. 2구역 다음으로 속도가 빠른 5구역은 현대건설·GS건설·SK건설이 개발해 아파트 3091가구를 짓는다. 4구역은 광명사거리역에서 상대적으로 가깝고, 평지라는 사실이 장점이다. HDC현대산업개발이 지하 3층~지상 36층 11개동, 1957가구의 아파트를 짓는다. 1구역은 GS건설·한화건설·포스코건설이 함께 지하 3층~지상 38층 3585가구 규모로 아파트를 짓는다.

북쪽 4개 구역에 들어설 단지 규모만 1만384가구에 이른다. 철거와 이주 후 분양이 시작된다는 점을 고려하면 내년부터는 이들 구역에 일반분양이 잇따를 것으로 전망된다. 광명사거리역 남측지역에는 9·10·11·12·14·15·16구역이 있다. 이들 7개 구역 재개발이 마무리되면 1만3792가구 새 아파트가 들어설 예정이다. 14·15·16구역은 사업 속도가 가장 빠르다. 16구역은 '광명 아크포레자이위브'라는 이름으로 완공된 후 지난달부터 입주가 진행 중이다. 15구역(광명푸르지오센트베르)은 2022년 10월, 14구역(광명푸르지오포레나)은 2023년 9월 입주를 계획하고 있다. 이들 3개 구역 중에선 14구역의 평균 청약 경쟁률이 가장 높았다.

광명뉴타운에서 입지가 가장 우수하다고 평가받는 곳은 광명11구역과 광명12구역이다. 공교롭게도 사업 속도는 이 2개 구역이 가장 느리다. 부동산 업계에선 광명뉴타운의 추가분담금(입주 시점 지불)은 3억~3억5000만원 안팎일 것으로 예상한다. 총 투자금액이 7억~8억원이라는 뜻이다. 철산역 인근 철산센트럴푸르지오(옛 철산주공 4단지·2021년 3월) 전용 59㎡ 입주권 가격은 11억~11억5000만원에 형성돼 있다. 광명역 주변 '광명역센트럴자이'(2018년12월) 전용 59㎡도 11억원 선이다.


"치솟는 전셋값에 차라리 집 산다"…서울 외곽·경기 아파트 거래량 2개월 연속 증가... 아직 국토부 실거래가에 등록은 안됐지만 11월 30일 강동구 강일 7단지에서 10억원짜리(전용 84㎡) 매물이 계약됐다. 지난달 26일 경기 고양시 백석동 요진 와이시티 전용 103㎡는 12억9000만원에 거래됐다. 10월 19일 같은 전용면적 매물이 10억9500만원에 거래된 것을 감안하면 한 달 새 매매가격이 2억원 가량 오른 셈이다. 일산서구 주엽동 '강선마을 보성아파트' 84.62㎡가 지난달 17일 6억원(7층)에 신고가로 거래되며 처음 6억원을 넘겨 한 달 사이 5000만∼1억원, 연초 대비 약 1억5000만원 올랐다.

파주도 지난주까지 3주 연속 1.06%, 1.38%, 1.18%로 1% 이상의 높은 상승률을 보였다. 목동동 ‘운정신도시센트럴푸르지오’ 전용 84㎡는 지난달 26일 9억1000만원에 신고가를 썼다. 화성시 청계동 '동탄역시범우남퍼스트빌' 84.94㎡도 지난달 28일 12억원(층)에 거래되면서 6월 10억원(13·15층)에 거래된 뒤 5개월 만에 2억원이 더 뛰었다.

GS건설 올 11월까지 분양 아파트 20곳 'All 1순위 마감'...GS건설은 올 1월 서울 강남구 개포동 '개포프레지던스자이'로 분양을 시작했다. '개포프레지던스자이'는 232가구(특별공급 제외)를 모집했는데 1만5082명이 몰려 평균 65.01대 1 경쟁률을 기록했다. 가장 많은 1순위 청약자가 몰리면서 최고 경쟁률을 기록한 단지는 경기도 남양주시에 짓는 '별내자이 더 스타'다. 이 단지는 421가구를 일반 공급했는데, 8만5593명이 신청했다. 1순위 평균 경쟁률이 203.31대 1이었다.

경기 과천 갈현동에서 분양한 '과천제이드자이'의 1순위 평균 경쟁률은 193.64대 1을 기록했다. 특별공급을 제외한 일반분양 132가구에 2만5560명이 몰렸다. 대구 중구 남산동 '청라힐스자이'의 경쟁률도 141.4대 1을 기록했다. 394가구를 일반 공급했는데 5만5710명이 청약에 몰렸다. 서울 은평구 증산동에 짓는 'DMC센트럴자이'는 일반 공급 280가구에 3만6025명이 몰려 1순위 청약 경쟁률이 128.66대 1을 기록했다.

2020.12.14. 09:04