오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 9-6.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

햇살 한 스푼

2019.07.12 06:05

​1.

부산 부동산 시장은 2019년 여름, 늦어도 가을까지 회복을 넘어 대세 상승의 먼 길을 떠나야 하는데, 2019년 7월 현재 빈약한 수요 여력으로 보나 작금의 몇 년 간 과잉 공급된 물량으로 보나, 위축된 부동산 심리, 거래량 등의 각종 지표로 보나 회복은커녕 바닥 모색조차 쉽지 않은 형국입니다.

부산 부동산 시장과 달리, 지난날 중장기적인 부동산 침체로 집값이 하락했던 가격 요소에다 향후 중기적 공급물량 급감으로 인한 공급 요소까지, 수요 요소를 제외한 부동산 시장의 중기적 대세 상승의 모든 요건을 구비한 울산시 남구, 천안시 등 충남, 창원, 거제시 등 경남 부동산 시장은 대세 상승은커녕 본격적인 회복조차 힘에 겨워하는 모양새입니다. 그러나 일부 투자 혹은 투기적 수요로 인한 바닥, 반등은 현저해 보이네요.

부산 부동산 시장의 본격적 대세 상승장이 시작되면, 지역 경제 피폐에다 부동산 시장까지 햇수로 8년, 5년 간 장기간 침체를 겪었던 울산, 경남, 경북, 충남, 충북 등의 부동산 시장은 최소 중기적으로 크게 활성화되어 지역 균형 발전과 지역, 자산 양극화 축소에 기여하게 될 것입니다.

나아가 낙후된 지방민들의 실물 자산 증가로 소비 등 내수 회복으로 낙후된 지방 중소 자영업자를 포함한 지역 경제, 미약하나마 국민경제의 선순환 구조 구축에도 기여하게 될 것입니다. 저소득, 저 자산 등 경제적 약자층들이 다수인 낙후된 지방민들의 한계 소비성향이 높기 때문입니다.

지역 균형 발전, 지역, 자산 양극화 축소와 관련. 작은 부동산 정책을 포함하여 경제 영역에서 무엇이 잘못인지조차도 모르는 문재인 정권과 달리, 자칭 보수 정권이든, 자칭 진보 정권이든, 차기, 차차기 정권에서는 문재인 정권과 비교하여 경제 성장률과 고용률은 보다 많이 높아지게 될 것이고 지역은 더욱 균형 발전할 것이며 지역, 자산 양극화는 보다 완화될 것입니다.

예를 들어, 작은 부동산 영역도 지난 자칭 보수 이명박근혜 9년 때처럼, 모두 서울 부동산 불패를 외치고 있지만, 향후 5~10년간 경기 일부 지역을 포함한 서울 지방과 낙후된 전국 지방의 집값, 자산 가치의 차이는 급격하게 축소될 것입니다.

그럼, 2019년 바닥, 회복을 모색 중인 부산 등 지방 부동산 시장은 언제면 본격적으로 회복할 수 있을까요? 전용 면적 25평의 가격을 기준으로 충청, 전라, 경상, 강원, 제주 등 낙후된 지방 대다수 아파트 가격은 1~2억 대인데,   향후 5년 간 최소 5천만~1억, 향후 10년 간 1억~2억 정도 상승할 것으로 기대합니다.

상기한 한계 소비성향, 내수 효과는 물론 부의 효과까지 보다 뚜렷해질 정도가 되려면 향후 10년 간 2억~3억 정도는 상승해야 하겠지만 말입니다. 최대 3억 올라 봤자 낙후된 지방 대다수의 아파트 가격은 3~5억에 불과하여 버블과 거리가 먼 가격일 것입니다.

낙후된 전국 지방 부동산 시장을 선도할 부산 부동산 시장도 마찬가지입니다. 지역 내 균형 발전으로 부산에서 낙후된 원도심, 서부산, 북부산, 외곽 지역인 강서구, 기장군 등의 지역 경제와 지역 부동산 시장이 더욱 발전하고 활성화되길 바라지만 현실은 그 반대입니다.

예를 들어, 전용 면적 25평의 최고 가격을 기준으로, 지난 5~10여 년간 가격이 거의 오르지 않은 서부산 대단지 아파트 가락타운, 다대 캐슬 등의 가격은 1~2억 대에 불과하고, 부산 외곽 지역인 기장군 정관 신도시 로얄듀크, 스위트, 이지 더 원 등의 가격은 2억 대에 그치고, 바다 조망권을 가진 새 아파트, 명지 더샵, 일광 자이,푸르지오 등의 분양권 가격도 4억 원을 넘기 힘겨워 보입니다.

한때 5억을 훌쩍 넘겼던 북부산 화명 캐슬카이저는 4억 대, 화명 강변타운, 낙천대 등등은 3~4억 대에 불과할 뿐입니다. 그럼, 상기한 서부산, 외곽 지역 아파트들 전용 25평의 가격이 4~7억, 나아가 낙후된 전국 부동산 시장을 이끌기에 넉넉한 5~10억 원의 시대는 언제면 가능할까요?

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 14일 부동산 단신 3.

서울 강동구 고덕동 ‘고덕래미안힐스테이트’ 전용면적 97㎡는 지난 10일 15억3000만원에 가래됐다. 지난해 11월 최고가(18억7000만원) 대비 3억4000만원 빠졌다. 강서구 마곡동 ‘마곡13단지힐스테이트마스터’ 전용 84㎡는 지난 12일 11억3000만원에 손바뀜됐다. 지난해 8월 최고가(16억8000만원)보다 5억5000만원 내렸다. 서대문구 북가좌동 ‘DMC래미안e편한세상’ 전용 84㎡도 최고가 14억원에서 6억9000만원에 팔렸다.

강남구 대치동 ‘은마아파트’ 전용 76㎡도 지난 3일 18억5000만원에 계약서를 새로 썼다. 서초구 '반포자이' 전용 84㎡도 39억원에 팔린 후 급매물이 9억원 하락한 30억원에 나와있다. 송파구 잠실동 ‘주공5단지아파트’ 전용 82㎡는 지난 9일 26억7600만원에 나갔다. 노원구 상계동 ‘상계주공9단지아파트’ 전용 50㎡ 역시 지난 6일 4억8750만원에 매매 체결됐다. 지난해 11월 최고가(7억8220만원)에 비해 3억원 가까이 몸값을 낮췄다.

역대급 역전세난 강남 불패도 꺾였다...강남구 “개포자이프레지던스 전용면적 79㎡ 전세는 7억5000만원에서 8억원, 112㎡가 10억원에 거래되고 있다. “개포디에이치아너힐즈가 입주시기에 112㎡가 18억에서 20억원까지 나갔다. 결국 월세마저 꺾였다…현재 서초구 반포동 래미안퍼스티지와 송파구 잠실동 리센츠 전용면적 84㎡ 등의 월세는 약보합세다.

서울 은평구 녹번동 ‘북한산푸르지오’ 전용 84㎡는 지난달 8억7000만원에 팔려 최고가(13억6500만원) 대비 5억원 내렸다. 서대문구 북아현동 ‘e편한세상신촌1단지’ 전용 59㎡도 지난달 최고가보다 4억원 넘게 내린 10억4500만원에 거래됐다. 노원구 월계동 ‘삼호3단지’ 전용 59㎡는 지난 15일 5억1000만원에 팔려 최고가에서 반토막이 났다. 성북구 하월곡동 래미안루나밸리 전용면적 84㎡는 작년 9월 11억2000만원에서 지난달 7억6000만원에 거래됐다.

2021년 12월 14일 부동산 단신 3.

노원구 상계동 벽산아파트 전용 46.8㎡는 이달 2일 9월 고점(5억7750만원) 대비 7750만원 낮은 5억원에 계약됐다. 금천구 시흥동 관악산벽산타운5 전용 84.97㎡는 지난 11월 11일 6억8000만원에, 도봉구 쌍문동 한양2차 전용 84.9㎡는 지난달 26일 6억8500만원에 거래되는 등 올해 고점 대비 1500만∼2000만원씩 낮은 금액에 거래됐다. 전세도, '마포래미안푸르지오'의 경우, 10억원까지 거래됐던 전용 59㎡ 전세 시세가 8억원대까지 떨어졌다.

반면, 강남권에서는 신고가 거래가 줄을 잇고 있다. 강남구 도곡동 타워팰리스1차 전용 244.66㎡는 39층이 올해 1월 55억9천만원보다 6억3천만원 높은 62억2천만원에 최근 거래되며 신고가를 찍었다. 서초구 반포 아크로리버파크 전용 84.95㎡는 지난달 15일 종전 최고가(42억원) 대비 3억원 높은 45억원에 거래됐으며, 같은 날 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡도 역대 최고가인 28억2000만원에 손바뀜했다.

강남구 대치동 은마아파트의 전세 매물은 409건으로, 1년 전(14건)에 비해 30배 가까이 늘었다.은마 건너편에 있는 ‘미도1·2차’도 이날 기준 전세 매물이 262건에 달한다. 양천구 ‘목동신시가지 6단지’는 이날 기준 전세 매물이 33건으로, 지난해 같은 날(8건)에 비해 크게 늘었다. 강동구 둔촌주공(1만2032가구)과 서초구 방배5구역(3080가구)·방배6구역(1131가구), 송파구 잠실진주(2636가구) 등의 분양 연기도 ‘전세난’을 부추기는 요인 중 하나다.

서울시는 지난 11월 신속통합기획을 추가 적용할 9개 재개발·재건축 지역을 발표했다. 미아4-1구역을 비롯해 △신당동 236-100일대 △신정동 1152일대 △구로 우신빌라 △여의도 시범 △대치 미도 △송파 장미 △3차 송파 한양2차 △고덕 현대 등이다. 기존 11곳에 더해 총 20곳에서 신속통합기획이 적용 중이다. 자양4동 2구역 건대입구역 인근 ‘호반써밋자양’ 등 신축 아파트, 동쪽으로는 주상복합아파트 ‘더샵스타시티’ 등의 서울시 광진구 자양4동 2구역 일대 지분값이 폭등하고 있다.

서울 중구 신당동 남산타운만 추진 세력이 둘로 나뉘며 지지부진한 상태가 이어지고 있다. 송파구 문정시영(1,316가구)과 문정건영(545가구)은 각각 안전진단을 통과해 시공사까지 선정한 상태이고 강동구 길동우성2차(811가구)는 수직 증축을 위해 2차 안전진단에 나설 계획이다. 구로구 신도림우성1차와 2차는 통합 사업 추진을 결정하고 현재 안전진단을 진행하고 있다. 마찬가지로 안전진단을 진행 중인 신도림우성3차는 시범 단지가 아닌 5차와 통합 사업에 나선 상태다.

적정성 검토에 발목 잡힌 ‘서울 재건축’...1차 안전진단에서 E등급을 받은 영등포구 여의도목화를 제외하면 서초구 방배삼호, 마포구 성산시영, 양천구 목동6단지, 도봉구 도봉삼환 등 4곳만 적정성 검토를 통과했다. 노원구 상계주공6단지는 연내 추진하려던 적정성 검토를 내년으로 연기했고 송파구 풍납미성, 강동구 명일우성 등도 신청을 보류했다. 양천구 목동11단지와 강동구 고덕주공9단지, 노원구 태릉우성, 광진구 광장극동은 적정성 검토에서 탈락했다.

2020년 12월 14일 부동산 단신 3.

조망권 있고 없고 따라 호가 차이 최대 5억!... 오션뷰, 리버뷰, 공원뷰… '조망권'이 주택 가격을 결정하는 데 점점 중요한 역할을 하는 시대다. 서해 조망권을 가진 '송도자이 크리스탈오션'의 미래 가치는 어떨까. 오션뷰나 공원뷰 등 송도 국제도시에서 조망권을 가진 아파트 단지와 아닌 곳의 호가 차이는 최대 5억원까지 난 것으로 분석됐다.

이달 7일 기준으로 송도 센트럴파크와 인접해 공원 조망권을 가진 '더샵센트럴파크 2차' 아파트 전용면적 146㎡의 호가는 16억원이지만, 공원이 보이지 않는 가구의 호가는 12억5000만원인 것으로 나타났다. 공원과 함께 바다까지 보이는 가구의 호가는 17억5000만원까지 올랐다. 같은 단지에서도 조망권이 확보되지 않는 가구와 '공원+바다' 조망권을 가진 가구 사이의 호가 차이가 5억원 가량 난 셈이다.

같은 해 입주를 시작한 인근 '송도푸르지오하버뷰' 아파트의 전용면적 150㎡는 고층 로열층 호가가 12억~12억5000만원 수준이었다. 이 아파트는 센트럴파크와 바다 조망이 힘든 입지에 있다. '잭 니클라우스 골프장'이 자리 잡은 송도국제도시 3공구에는 골프장 조망권이 시세에 영향을 미쳤다. 특히 골프장 너머 서해까지 조망이 가능한 가구는 프리미엄이 더 높게 형성됐다. 3공구에 위치한 '송도더샵마스터뷰' 전용면적 125㎡의 경우 일반 녹지 공간 조망이 가능한 가구의 호가는 9억8000만원 선이었다. 반면 골프장과 서해 모두 조망이 가능한 가구의 경우 13억원으로 3억원 이상 호가 차이가 났다.

[주목! 경매] 압구정동 아파트 115.2㎡ 1회 유찰 22억9600만원...서울 강남구 압구정동 513번지 한양 아파트 53동 1206호가 경매로 나왔다. 청담고등학교 북서측 인근에 소재한 물건으로 4동 343가구의 아파트 단지다. 고양 일산서구 일산동 1945-1번지 일산푸르지오 아파트 113동 1301호가 경매로 나왔다. 현산중 남쪽 인근에 소재한 물건으로 13동 589가구의 아파트 단지다. 인천 미추홀구 주안동 13-1번지 주안현대홈타운 아파트 103동 301호가 경매로 나왔다. 주안북초 서쪽 인근에 소재한 물건으로 5동 443가구의 아파트 단지다.

강북 이어 강남도 매수세 ↑…서울 전역 '매도자 우위' 시장 전환, 서울 전역에서 매수세가 본격화하면서 신고가 단지도 속출하고 있다... 송파구 잠실동 '잠실엘스' 전용 84.8㎡는 지난달 14일 22억7000만원(6층)에 매매계약을 체결하며 신고가를 기록했다. 강남구 대치동 '동부센트레빌' 전용 145.83㎡ 역시 지난달 12일 39억원에 손바뀜하며, 신고가 단지에 이름을 올렸다.

강북 지역에서는 성동구 옥수동 '옥스파크힐스' 전용 84.3㎡가 지난달 19일 실거래가 17억4500만원을 기록했다. 이전 신고가보다 1억1500만원 오른 수준이다. 동대문구 전농동 '래미안 크레시티' 역시 지난달 20일 직전보다 9000만원 오른 16억5000만원에 팔렸다. 거래량 상승률 1위인 구로구에서는 개봉동 개봉푸르지오 전용면적 84㎡가 지난달 21일 8억3300만원(13층)에 이어 26일 8억4000만원(4층)에 각각 신고가로 거래됐다.

성북구 길음동 길음뉴타운1단지(래미안길음1차) 84.96㎡는 지난달 20일 10억1500만원(6층)에 계약서를 써 처음으로 10억원을 돌파했다. 도봉구 창동에 있는 동아청솔아파트의 중소형 평형인 59.76㎡는 지난달 16일 7억4천만원(4층)에 신고가로 거래되며 연초 대비 1억5천만원 안팎으로 올랐다.

이런 가운데 6억 이하 ‘입주 가능’ 서울아파트 씨 말랐다...서울 강서구 방화동 방화그린2단지 아파트 전용면적 49㎡ 매물의 시세는 현재 제각각이다. 최저 5억원(13층)에서 5억 7000만원(10층)까지 최대 7000만원 가량 차이가 난다. 같은 동에 층수도 비슷한 두 매물의 가격이 다른 이유는 ‘입주 가능’ 여부 때문이다.

서울 강서구 등촌동 등촌주공2단지 전용 41㎡의 매물은 총 5개다. 이 중 입주가 가능한 매물은 1개에 불과하다. 입주 가능한 매물의 가격은 6억 700만원으로 11월 신고가인 5억 9600만원보다도 높다. 성북구 정릉동 정릉스카이쌍용 아파트 전용 59㎡도 최근 6억원에 실거래되면서 신고가를 기록했다. 6억원은 보금자리론 대출(LTV 70%·3억원 한도 대출 가능)을 받을 수 있는 마지노선 가격으로, 중저가 아파트의 바로미터로 평가된다.

역대급 청약 예고 용산 캠프킴…전문가들 "기다리면 안돼"...용산 캠프킴 부지가 반환됨에 따라 그 자리에 계획된 공공주택에 수요자들이 관심을 보이고 있다. 전문가들은 역대 최고 수준의 청약 경쟁이 펼쳐질 것으로 전망하면서 용산 부지 분양만 기다리는 것은 위험하다고 조언한다. 14일 부동산 업계와 정부에 따르면 정부는 캠프킴(4만5721㎡) 용지에 대해 환경오염 정화 작업을 진행한 후 공공주택으로 공급할 예정이다. 환경오염 정화 작업은 2~3년 또는 그 이상 걸릴 수 있다. 정화 작업을 모두 끝낸 후에야 공공주택을 지을 수 있다.

용산 캠프킴은 지하철 1호선 남영역과 4·6호선 삼각지역 사이에 있다. 남영역과 삼각지역 모두 도보권에 있는 핵심 입지다. 정부는 앞서 8·4 공급대책에서 이 부지에 공공주택 3100가구를 건설하겠다고 발표했다. 공공주택에서 분양과 임대가 각각 얼마씩 될 것인지는 미정이나, 용산 정비창(1만가구) 개발과 합치면 용산 일대에만 약 1만3100가구가 공급될 전망이다. 2020.12.14. 09:32