뉴타운(재개발)아파트 분양자격 심층분석(근린생활시설 편)

[風林火山(박제순)]

오늘은 뉴타운(재개발)아파트 분양자격 중 근린생활시설(이하 “근생”)을 사실상 주거용으로 사용하는 경우를 살펴보자.
뉴타운(재개발)의 꽃은 관리처분이다.
관리처분방식을 정확하게 이해하기 위해서는 분양대상자격에 대한 연구가 필요하다.
뉴타운(재개발)은 조합원들의 이익이 첨예하게 대립하기 때문에 많은 문제점을 안고 있었다.
그러나 2003년도 도시 및 주거환경정비 법(이하 “도정법”)이 시행되면서 어느 정도 문제점을 해결하고 있으나 아직도 미미 된 점이 많다.
최종적으로 조합정관에서 모든 사항이 정해지나 그것 역시 법의 테두리를 벗어 날 수는 없다.
종전 서울시 재개발지역에서 아파트 분양대상은 주택에 한해 분양자격을 주고 있었다.
주택이아닌 경우에 대한 아파트 분양자격 여부는 사실 2003년 12월 30일 서울시 “도정법” 조례에서 “종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자”로 새롭게 변경되면서 명확해졌다.
따라서 “근생”에 대하여도 사실상 주거용으로 사용되고 있으면 과거관행, 그리고 조례의 모호한 해석 등으로 많은 뉴타운( 재개발) 지역에서 아파트 분양자격을 줬다.
이는 뉴타운(재개발) 예정지에서 사업성 등을 고려하고 정비 사업을 원활한 추진을 위해 주거용 건축물 신축을 제한하자 주거용 건축물의 신축 제한을 피해갈 수 있는 편법의 수단이 되고 말았으며 더 많은 조합원을 만들게 되었다.
그러다 보니 오히려 “근생”으로 인하여 조합원의 수가 늘어나서 사업성이 떨어지는 현상이 여러 지역에서 발생하고 이에 대한 부작용이 점점 커지자 서울시는 2008년 7월 30일부로 그동안 논란의 대상이 되었던 사실상 주거용으로 사용하는 “근생”건축물에 대한 재개발 분양대상자격에 대하여 마침표를 찍었다.

향후뉴타운(재개발)정비 사업이 예상되는 지역에서 분양자격 취득을 목적으로 무분별하게 건립되는 일정 규모 이하의 공동주택에 대해 분양자격을 제한하고, 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물의 범위를 명확히 정하여 위법 건축물을 양산하는 행위를 예방하여 신속하고 쾌적한 도심재생사업을 추진하려는 것이다.
‘사실상“주거용 건축물”에 대한 분양자격 제한은 근린생활시설 등의 과도한 구분소유와 “주거용”으로 불법 전환을 방지하여 뉴타운(재개발)정비사업의 부작용을 최소화하려는 목적으로 한 불가피한 조치이다.
이번 조례 개정의 구체적 내용을 보면 사실상 주거용의 무주택 인정기간을 정비구역지정 고시일로부터 분양신청기간이 만료되는 날로 하고 있어 그 이후의 승계자에 대한 지위를 보장하고 있고, 무주택 요건을 만족하고 “사실상 주거용 ”근생”만을 다른 구역에도 소유한 경우에 대한 제재규정을 정하고 있지 않다.
다세대신축제한 규정의 경우도“단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함한다)”로 규정하고 있어 기존 나대지에 신축한 경우’에 대한 판단도 불명확하다.
또한 “최소 주거전용면적”이라는 구체적 수치를 제시하고 있지 않아 사업을 진행하기 위하여 무리하게 소형평형을 건축하는 경우와 불명확한 수치로 인하여 기준 이하의 신축 소유자들이 많을 경우 최소 주거전용면적을 본인 소유건축물보다 작게 짓도록 유도할 수 있기 때문에 사업성이 떨어져 오히려 독이 될 수도 있다.
또한 주거용 신축의 경우는 해당 건축물의 허가일(2008년 7월 30일)로 규정하고 있고 “근생”인 경우는 준공일(2008년 7월 30일)로 하여 일반인들에게 혼동을 주고 있다.
그러면 서울시조례를 보면서 다시 한 번 정확하게 개정된 내용을 들여다보자.
조례 제2조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치) 이 조례 개정 전 종전의 제24조제1항 제1호에 따른 “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”로서 이 조례 시행 전에 법 제4조제1항에 따른 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와 이외 지역에서 법 제4조제3항에 의한 정비구역 지정고시 일부터 법 제48조제1항에 의한 분양신청기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 종전의 규정에 따른다.
제3조(분양대상 등에 관한 경과조치) 제24조제2항 제6호의 개정규정은 이 조례 시행 후 최조로 건축허가를 신청하는 분부터 적용한다.
여기서 제24조제2항 제6호라는 것은 단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우 (기존의 공동주택을 새대 수를 늘려 신축한 경우를 포함한다).
다만 해당 공동주택의 전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소주거전용면적 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.
여기에서 흔히 최소주거전용면적을 60제곱미터로 알고 있는 사람들이 있는데 결코 그렇지는 않다.
문제는 현재 통상적으로 생각하고 있는 최소주거전용면적인 60제곱미터이하의 조합원들의 많을 때 조합원총회에서 의결권이 강화되어
최소주거전용면적을 조정할 때 사업성이 나빠져 정비사업이 지지부진하게 추진될 수도 있다.