보존등기 안된 신축 빌라, 계약시 유의 사항

[강용민(천재님)]

제 목 : 신축 빌라가 보존등기 안된 경우 취득(임차)시 유의 점

Q. 작년보다 아파트 전세가격이 많이 올라 신축 빌라를 얻으려고 한다.

8월 말 경에 준공되면 입주할 수 있는 빌라가 있다고 중개업소에서 말하는데, 지인은

신축 빌라가 등기 안 돼 위험하다고 한다.

무엇이 위험한지 자세히 설명해 주기 바랍니다.

A. 일반적으로 기존 빌라에 대해 전세계약 체결시 원칙적으로 토지와 건물 등기부등본을

발급받아 등기부등본상의 소유자와 등본상 대출금액, (가)압류 등이 있는지 확인합니다.

반면 준공(사용승인)되기 전에는 신축 빌라는 보존등기가 되어있지 않고 건물 등기부등본이

발급되지 않습니다.

따라서 토지 등기부등본만 발급받아 소유자를 확인하고, 건축물에 대해서는 건축 허가서

사본을 받아 서류상의 건축주가 누구인지 확인한 후에 계약을 체결하곤 합니다.

양자가 일치하는 경우에는 그 사람과 계약을 체결하면 되고, 일치하지 않는 경우에는 계약시

토지 소유자와 건축주를 임대인으로 기재하여 계약을 체결하면 됩니다.

이때 주의할 사항은 토지 등기부에서 토지를 담보로 대출을 받았는지 여부를 반드시 확인하는

것입니다.

토지에 과도한 담보대출(근저당 설정금액)이 설정돼 있다면, 다른 주택을 임차하는 것이

좋습니다.

과도한 대출인지 여부는 토지 등기부등본을 발급받아 주변 시세를 잘 알고 있는 중개업자 등에게

문의해서 확인해야 합니다.

그리고 모든 것이 확인돼 계약을 체결할 경우에는 건축주의 귀책사유로 인해 준공이 지연될 수

있으므로 계약서상의 잔금 지급일자(입주 예정 일자)까지 준공되지 못하여 임차인이 입주 못할

때에는 손해배상을 해 줄 것인지에 대한 특약 조건 기재를 적극 권장합니다.

(부동산써브 상담실) 끝. (‘11.8.18)(HWP)