하나의 주택에 수인의 임차인이 가정공동생활을 하는 경우

하나의 주택에 수인의 임차인이 가정공동생활을 하는 경우 소액임차인의 최우선변제권을 인정받기 위한 탈법행위를 방지하기 위하여 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. (영3조 4항) 위 조항의 입법취지는 임차인이나 임대인이 가공의 임차인을 만들거나 계약서를 나누어 작성하는 등의 방법으로 소액보증금을 중복하여 배당받음으로서 선순위 담보권자의 담보가치를 저하시킬 위험을 방지하기 위하여 마련된 것이다. 사례1 청원군의 작은 마을에서 고등학교를 졸업한, 철수.영수는 청주대학에 나란히 입학을 하였다. 철수와 영수는 사촌간이다. 농촌출신인 이들은 유학비용을 절감하는 차원에서 24평 아파트를  각각 임차보증금 1,000만원으로 하고 각 방 하나씩을 사용하는 임대차계약을 체결하였고, 형제간인 부모가 보내주는 양식으로 공동으로 주방을 사용하고 있고. 화장실과 욕실도 공동으로 사용하고 있었다. 그러나 불행하게도 선순위 저당권에 의하여 경매가 진행되었다. 1.저당권   청원농협  4,000만원 2.임차인   김철수    1,000만원 3.임차인   김영수    1,000만원 4임의경매  청원농협 5.낙찰     노인장     4,500만원 6.최우선변제 김철수   1,000만원 7.최우선변제 김영수   1.000만원 8.저당권자   청원농협 2,500만원 배당에 불만을 품은 청원농협에서 이의 신청을 하였다. 철수와 영수는 보증금 전액을 배당받을 수 있을까?   최우선변제금은  1200만원의 범위내에서 받을 수 있으나. 보증금액이 1,000만원이므로 전액 배당 받을 수 있다. 사례2 나도향은 아파트의 방 1칸을 김정희로부터 임대차보증금 1,300만 원에 임차하여 생활하고 있던 중 딸인 라금주가 1995년 2월경 고등학교를 졸업한 뒤 부산에서 직장생활을 하다가 그만 두고 1996년 8월경 나도향이 가 있는 마산시로 내려와 같이 살게 되면서 김정희로부터 이 사건 아파트의 다른 방 1칸을 임대차보증금 800만 원에 임차하여 피고와 같이 거주하였다. 불행하게도 선순위 저당권자의 임의경매로 낙찰이 되었다. 당시의 마산지역의 최우선변제금은 800/2000만원이었다. 1저당권  4,000만원 마산신협 2.임차권 1,300만원 나도향 3.임차권   800만원 나금주 4.임의경매          마산신협 5.배당할 금액     2,953만원 6.마신시            348만원 7.나도향            800만원 8.나금주              0만원 9.마산신협        1,805만원 위 배당에 불만을 품은 마산신협에서 배당이의 신청을 하였다. 과연 신협의 주장은 승소할 수 있을 것인가?     판례 피고와 피고의 딸이 동일한 주택을 별개로 임차하였으나 이들이 함께 거주하고 있으므로 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항 소정의 가정공동생활을 하는 자에 해당하고, 이들의 임대차보증금 합산액이 위 시행령 제4조의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위를 초과하므로 피고를 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 임차인으로 보고 한 배당은 부적법하다는 원고의 주장에 대한 판단을 하지 아니한 채 단순히 피고의 임대차보증금이 위 시행령상의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금에 해당한다는 사실만을 들어 원고의 청구를 배척한 원심판결을 판단유탈을 이유로 파기한 사례. (출처 : 대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결【배당이의】)   사례3 서울에 사는 임차인 오정혜와 이도령은 형부와 처제사이다. 2004년 방3개 주방1 거실1인 연립주택 중 방1칸과 방 2칸에 대하여 집주인과 각 보증금 500만원과 1600만원으로 정하여 따로 임대차 계약을 맺은 다음 각자 그 주택에 주민등록전입신고를 마쳤다. 그 연립주택에는 임차인들 외에도 그 가족인 6명이 함께 살고 있었다. 역시 불행하게도 선순위 저당권자에 의하여 경매가 진행되었다. 이들이 최우선변제 받을 수 있는 금액은 얼마인가?  <A name="[문서의 처음]"></A> 판례 처제. 형부. 사이인 오씨와 이씨가 2004.11.19 연립주택 중 방1칸과 방2칸에 대하여 집주인과 각 보증금 500만원과 1600만원으로 정하여 따로 임대차계약을 맺은 다음 각자 그 주택의 소재지로 주민등록 전입신고를 마쳤는데 그 연립주택에는 임차인들 외에도 그 가족인 6명이 입주하여 살았고, 그 연립주택은 방3 거실1 주방1 로 되어 있어 여러 가구가 공동거주하기에는 부적합하였던 사안에서, 임차인들과 집주인 사이의 각 임대차계약의 체결경위나 그 각 보증금의 액수, 연립주택의 규모, 임차인들의 관계 등 여러 사정을 고려하여 임차인들은 그 연립주택에서 가정공동생활을 영위하고 있었다고 보는 것이 상당하므로, 오씨와 이씨를 1인의 임차인으로 보아 임차보증금은 2100만원(500만원+1,600만원)이고 임차인들이 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 액수는 1,600만원이라고 판시한 사례 (출처 : 서울서부지법 2007.4.24 2006가단48376 ) 경매교실 교재 140쪽   사례4 방3, 화장실2개로 이루어진 전용면적 25.7평 규모의 연립주택에 이을용은 그의 가족과 함께 보증금 3000만원에 세를 들었고, 임차인 김병진은 그의 어린 딸과 함게 보증금 2000만원에 세를 들어 거주하고 있었다. 사별한 이을용과 김병진은  서로 동서지간이다, 불행하게도 선순위 저당권자에 의해 경매가 진행되었다. 이들은 최우선변제를 받을 수 있을까?     판례 <A name="[문서의 처음]"></A> 가정공동생활의 관계에 있다고 하기 위해서는 .1개의 주택에 관한 여러 명의의 임차인들이 법률상 친족관계에 있을 필요까지는 없지만. 적어도 사회통념상 한가정으로서의 생활공동체를 이루고 있다고 볼 수 있을만한 긴밀한 인적결합을 이루고 있고, .경제적으로도 그 보증금이 생활공동체의 계산으로 일체적으로 귀속되는 것으로 평가할 수 있어야 할 것이며. .단지 임차인들 사이의 상호 친분관계에 힘입어 같은 거주 공간에서 원활한 공동생활이 가능했다거나 위와 같은 친분관계에 터 잡아 공용하여 왔다는 점만으로는 시행령 제3조 제4항에서 말하는 가정공동생활 관계에 있다고 볼 수 없다. 임차주택은 방3개. 화장실2개로 이루어진 전용면적 25.7평 규모의 연립주택으로서 위 주택의 규모와 구조, 임차인들의 세대 규모나 가족 구성에 비추어 임차인 乙의 가족과 임차인 丙과 그의 딸이 함께 거주하는 것이 가정공동체가 아니고서는 불가능하였다고 할 수 없고, 임차인들의 관계나 임차인 乙이 위 주택에 거주하게 된 경위에 비추어보면 임차인들이 비록 임차인들이 비록 임차인 乙의 전처를 매개로 하는 동서지간으로서 친분관계를 갖고 있기는 하나 임차인들 사이의 관계가 사회통념상 가정공동체에 해당한다고 평가하기 어려우며, 나아가 임차인들의 각 보증금 역시 이에 대한 경제적 이해를 구분하고 각자의 계산에 의하여 보증금을 지급하였다고 보여지므로, 결국 시행령 제3조 제4항에 정한 ‘가정공동생활’관계에 해당하지 않는다고 보아. 각 보증금을 합산하여 임차인들이 법상의 소액임차인에 해당하는지 여부를 가릴 필요가 없다. (출처 : 청주지방법원 2007.5.31 2007가합 3957)  경매교실 교재 142쪽 지방법원은 각 법원의 판사의 판단아래 가지각색의 판단을 내리고 있다. 심지어는  가정공동생활을 하고 있다고 판단은 하지만, 2사람의 보증금의 합이 보호보증금의 범위를 초과하더라도  2사람 모두에게 배당을 하지 않는 것은 너무 가혹하다하여  한쪽만 최우선변제의 대상으로 판결한 법원도 있다.