중개업 창업 실무

[참나무]

중개업 창업 실무

1. 부동산 개업지 선정 (아파트지역과 주택가 밀집지역)

	아파트	주택가
장 점	• 전,월세 및 매매가격이 주택에 비해 고가 이므로 중개수수료가 높다. • 세입자 및 기타 권리관계가 복잡하지 않아 분석하기가 쉽다.	• 경기불황에도 항상 유동인구가 있어 전,월 세 거래가 이루어짐. • 주택 및 상가, 토지 등 다양한 업무를 접할 기회가 있어 실무경험을 쌓기에 적합 • 임대료 및 권리금이 적어 재정적 부담 감소
단 점	• 경기가 안좋을시 직접적으로 제일먼저 영향 을 받음. • 초기 개업시 권리금이 높고 임대료가 비싸 경기불황시 재정적 부담 가중	• 전,월세가 많아 중개수수료가 아파트에 비 해 높지 않음.

2. 부동산 동업시 여러 가지 주의점

○ 처음으로 중개업을 개업시 부동산 지역선정 및 기타 경험부족으로 인해 1년도 중개업을 하지못하고

폐업하는 사례가 많으므로 가능하면 초보자는 타공인중개사에서 경력을 쌓는 것이 도움이 됨.

○ 경기가 불황시에는 중개보조원을 고용시 재정적 부담이 가중되므로 주택가에서 개업하실경우에는

가능하면 혼자서 창업을 하시고 업무의 가중여부에 따라 차후 중개보조원을 고용

○ 공인중개사 자격증이 없는 사람과 동업시에는 반드시 약정서를 작성하여 중개사고 예방

- 약정서를 작성함으로써 중개계약시 중개보조원에게 책임감을 부여 좀더 신중히 작성토록하여 중

개 사고를 미연에 방지할수 있음.

- 중개사고 발생시 모든법적책임은 개설등록자가 책임을 지게되나 중개보조원의 실수로 인한 사고

시 차후 중개보조원을 대상으로 손해배상청구를 좀더 확실하게 할수있는 법적근거를 마련함.

- 약정서의 내용은 “중개보조원의 과실로 인해 중개사고 발생시 이와관련된 모든 민형사상의 책임을

중개보조원이 감수키로함” 이와 같은 내용이 삽입토록 작성.

3. 자격증 대여는 절대불가 : 자격증 대여시 자격취소 뿐만아니라 중개사고발생시 본인의 전재산을 잃을

수도 있다는 것을 인식하여 자격증대여는 절대해서는 안됨.

4. 창업시 공인중개사가 꼭 중요시 해야할 사항.

○ 주변업소와 밀접한 친분을 쌓아야 함.

○ 사전교육 동기 및 기타 전문교육 동기회, 거래정보망을 활용하여야 함.

○ 물건검색의 신속성을 가져야 함.

엑셀프로그램 이용/반드시 장부에도 동시에 기록하여야 함.

매매,/ 토지,/ 전세,월세/상가/

임대종류 신정동 931-13호 3층 보증금 월세 전화번호 이사일 융자 접수일

○ 중개대상물확인설명서는 반드시 작성하여야 함.

○ 계약서 작성시 융자내역 및 기타 추가 임대인이 설치해줄내역 등 특약사항에 반드시 명시하여

분쟁을 최소화하여야 함.

○ 주민등록 위조 사기 조심

- 주민등록증 진위확인방법이용

- 급매물의 경우 사기물건이 많으므로 확인철저히 하여야 함.

(등기권리증 확인, 운전면허증 진위여부확인, 실사를 통한 확인, 의료보험증 확인 등)

○ 계약서 작성시 컴퓨터로 출력하여도 반드시 자필서명 날인하여야 함.

○ 대리인출석시 그날 저녁에 반드시 실소유자 인감도장 및 자필 날인 받아야 함.

○ 등기부등본은 반드시 계약서 작성시 첨부하고 잔금일 반드시 재차 확인하여야 함.

○ 가장 가까운 고객일수록 서류는 정확하게 처리하여야 함.

○ 중개업운영시 1~3년정도의 운영자가 가장 공제사고 많이 발생 자만금물임.

○ 중개업법에 두가지 직업을 동시에 하는것에 대한 제한은 없으나, 회사를 다니면서, 중개업을 창업

한다면 그것은 자격증을 대여한 것으로 보아 자격증 대여에 준한 중개업법의 행정처분을 받게 됨.

5. 불경기에 성공하는 중개업자의 공통점

○ 출근시간에서 퇴근시간 이 항상 동일.

○ 거래정보망 입력 및 효율적 활용.

○ 인터넷활용 진가는 경기가 어려울때 더 빛이남.

○ 부동산은 흐름이다 굴곡 버티어야 수익을 기대할 수 있음

6. 고객상대시 꼭 유의해야될 사항.

○ 한번 온 손님은 놓치지 않아야 함.

- 내가보유한 물건 소개. 주변중개업소통한 물건소개, 거래정보망통한 물건소개

○ 친절하게 웃으며 대해야 함.

○ 물건을 소개시 고객과 이야기 나누는 시간동안 고객과 친해질 수있도록 하여야 하고 어떤 주제와

관련하여 이야기시 경청하는 자세를 가지고 본인의 주장은 가급적 내세우지말고 상대방의 의견에

동조하므로써 신뢰도를 형성시킴.

○ 고객이 관심을 보이는 물건은 계약작성 전 이라도 등기부등본을 확인시켜줘야함.

○ 물건지 방문시 하자있으면 계약에 연연하지말고 고객이 발견하지 못하여도 중개업자가 그것을 지적

하여 설명하므로써 신뢰감을 형성시켜야함.

○ 디지털 카메라를 사용하여 효율적인 물건소개를 함.

- 임대인또는 임차인과 연락안될시 동영상을 보여줌.

- 이프로그램은 엑셀프로그램과 연계하여 활용

- 오히려 시간이 부족하다 미뤄두면 도퇴 되므로 반드시 그날 처리하는 것을 원칙으로 하여야 함.

- 물건의뢰시 바로 확인하고 촬영함.

G. EXCEL 사용시 중요한 기능 사용법

먼저 엑셀을 클릭하여 파일을 여신후

1. 데이터 검색 필터 활용법

한칸한칸마다 먼저 분류할 항목을 적습니다.

그다음 위쪽A와 좌측1이 만나는 칸에 마우스로 클릭을 한후 위쪽매뉴 데이터---필터---자동필터를 클릭합니다.

클릭하시면 각 항목마다 제가 드린 샘플처럼 아래쪽으로 화살표가 생기며, 검색하시고 싶은 항목의 화살표를 누르시고 그중 해당되는 항목을 클릭하시면 됩니다.

2. 창고정

창고정은 맨위쪽 검색항목(화살표가 나오는 항목)아래로 계속적으로 물건 입력시 컴퓨터 모니터에 보여지는 부분에 한계가 있어 검색항목이 위로 올라가게되고 그러면항목이 보이지 않으므로 입력시 어려워지는것을 방지하기 위하여 맨위쪽 검색항목은 항상 고정되게 하는 방법입니다.

아래로 내용을 계속적으로 입력해도 위쪽항목은 움직이지않습니다.

먼저 그화살표항목이 있는 아래칸(아무칸이나 상관없음)에 마우스로 클릭을하시고 위쪽매뉴

창----틀고정을 클릭하시면 화살표 항목이 움직이지 않습니다.

3.사진 또는 동영상 연결하기

사진 또는 동영상을 연결하려면 먼저 사진과 동영상이 컴퓨터에 저장되어 있어야하고 저장되어있는 폴더를 알고계셔야 합니다.

예를들어 내문서에 물건사진이라는 폴더를 만드시고 그안에 사진을 저장시킵니다.

동영상은 물건동영상이라는 폴더를 만드시고 그안에 동영상을 저장하시면 됩니다.

먼저 사진항목 밑에 1이라는 숫자를 치시고 마우스로 1이적혀있는 항목을 클릭합니다.

그다음 위쪽 매뉴 삽입---하이퍼링크를 클릭하시면 찾는위치와 폴더가 나옵니다 그중에서 내문서를 찾아 클릭하시면 물건사진파일과 동영상 폴더가 보이실 겁니다. 해당되시는 폴더를 클릭하셔서 해당사진을 클릭하시고 확인을 누르시면됩니다

확인후 1이라는 항목이 파란색깔로 변해있을것이구요 마우스로 1항목에 대시면 손가락 모양이 보이실겁니다

클릭하시면 사진이 뜹니다.

동영상 파일도 이와같이 똑같이 지정해주시면 동영상파일이 재생이 됩니다.