스크랩 임차인 울리는 공기업의 임대차행정

[이선근]

임차인 울리는 공기업의 임대차행정


                   이선근 경제민주화를 위한 민생연대 대표

대법원이 지난 8월 토지주택공사가 임대차계약상의 특약조항을 근거로 임차인들에게서 거둔 불법거주에 대한 배상금(이하 불법거주배상금)을 부당이익으로 보아 이를 반환하라고 판결하였다.    
     
그간 동공사가 임대인으로서의 우월한 지위를 이용하여 임차인들에게 불공정한 임대차계약조항을 근거로 불법거주배상금을 월 임대료의 150%로 매겨왔던 것을 불법이라고 판단한 것이다.

동공사의 임대차계약서를 살펴보면 임차인은 불법거주배상금을 임대차기간이 종료되었음에도 명도 또는 임대차갱신계약을 체결하지 아니한 경우에는 그 주택을 명도해야 하는 날의 다음날부터 명도일까지 임대료 및 관리비합계액의 150%에 상당하는 금액을 임대인에게 납부하도록 하고 있다.

즉 동공사의 불법거주개념은 임차인이 점유권을 주장하며 법적 다툼이 진행 중에 있어도 계약서 상의 계약해지일만 되면 효력이 발생된다는 것이다. 즉 임대인의 행정조치가 임차인에게 매우 불리하여 임차인의 주요한 권리(임대주택 우선분양권, 임대료 부당인상거부 등)가 침해당해도 아무런 항의도 못하게 가로막는 불공정한 개념이 되는 것이다.

주택임대차보호법 제4조②항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보아야 한다며 임대인이 임차인의 주요한 권리행사를 침해하지 못하도록 규정하고 있다.

뿐만 아니라 약관의 규제에 관한 법률(이하 약관법) 제8조(손해배상액의 예정)는 고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 이를 무효로 하여 소비자보호에 나서고 있다. 이는 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 임차목적물을 계속 점유하는 경우, 임대인에게 지급해야할 손해배상 내지 부당이득금은 명도완료일까지 점유, 사용함에 따른 차임(월임대료)상당액으로 하는 것이 타당하다는 대법원판례(대판91다20197)에서도 입증된다.

그래서 동공사는 불법거주배상금을 규정하는 특약사항이 두 가지 법률을 어기는 불법적인 조항임을 인정하고 폐지하는 것이 국민의 공기업으로서 마땅한 태도일 것이다. 그러나 동공사는 대법원의 반환판결이 확정된 가구에 대해서는 반환하겠지만, 다른 가구는 대법원 판결과의 유사성 등을 고려하여 인정되어야 반환하고 그렇지 않을 경우 앞으로도 불법거주배상금을 계속 부과하겠다고 강변하고 있다.

서민의 주거안정을 위해 설립되었다는 동공사의 거듭되는 횡포를 보고 있노라면 우리나라의 공기업들의 임차인 보호의식이 얼마나 낮은가를 잘 알 수 있다 할 것이다.

서울시의 공기업인 sh공사는 올해는 임대료인상계획이 없다고 했다가 최근 전세대란으로 주변전세값이 급등하자 형평성을 맞춘다며 장기전세주택의 임대료를 5%인상하겠다고 계약만료 20일전에 임차인들에게 통보하였다. 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신) ①항의 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있기 때문에 이 공사의 인상요구는 불법적인 것이다.

또 서울시 시설관리공단도 주택은 아니지만 상가에 대해 토지주택공사의 불법거주배상금과 동일한 취지의 변상금제도를 운영하고 있다.

주택임대차보호법이 제정 시행된 지 28년, 상가건물임대차보호법은 7년이 흐르고 있다. 그럼에도 서민의 주거와 일터를 임대하고 있는 공기업들의 태도는 전혀 개선되지 않고 있다.

공기업임대사업자가 이럴진대 민간임대사업자의 경우는 어떨지 삼척동자도 알 수 있을 것이다. 600만 가구가 넘는 주택세입자와 400만이 넘는 점포 세입자들은 여전히 억울함을 하소연할 곳도 없이 임대사업자들의 횡포에 눈물지을 수밖에 없는 권리의 사각지대를 살아가고 있다.