[3기 2주차 문제2] 무단용도변경 시 이용상황 판정

[장동혁]

안녕하세요 평가사님. 3기 2주차 복습하다가 또 헷갈려서 질문 드립니다.

1. 일반평가에서 무단용도변경 행위는 불법행위로 보지 않기 때문에 토지는 정상평가하고, 건물은 공부상 용도에 전환비용을 빼서 평가한다고 하셨는데요. 여기서 "정상평가"가 무슨 의미인지 궁금합니다. 

2. 그리고 해당 문제에서와 같이 상업용 -> 주거용으로 된 경우가 아닌 주거용 -> 상업용으로 된 경우에는 건물은 상업용으로 평가하는 것이 맞는지 궁금합니다.

3. 보상평가에서는 건축물등이 없는 상태를 상정하기 때문에 인근 표준적 이용을 기준으로 평가한다고 하셨는데 이 부분도 잘 이해가 안됩니다 ㅜ 예를 들어 해당 문제에서 인근 표준적 이용이 '주거용' 이었으면 토지의 이용상황을 '주거용'으로 판단했어야 했던건가요?

4. 위 3번을 칙 24조에 따라 용도변경 될 당시의 이용상황으로 판정한다는 접근은 잘못된 건지  궁금합니다. (칙 24조에서 말하는 '이용상황'은 임야, 농경지, 택지(대지) 간의 변경만을 의미하는 건가요..?)

[김사왕(감평스웨거)]

1. 무허가건축물이 아니고 건축물대장이 있기 때문에 토지는 일반적 기준에 따라 정상평가하게 됩니다. 무단용도변경에 따른 이용상황은 고려하지 않더라도 인근의 표준적이용상황으로 토지 이용상황을 판정해야 합니다.

[김사왕(감평스웨거)]

2. 네. 상업용의 원가가 더 낮은 안정성 관점에서 가액이기 때문입니다.

[김사왕(감평스웨거)]

3. 보상은 항상 건축물등이 없는 상태 상정으로 인근의 표준적이용기준입니다. 단 최유효이용이 달라 그것이 인정되면 최유효이용을 기준합니다.

[김사왕(감평스웨거)]

4. 네. 어차피 본건 토지는 대지입니다.

[장동혁]

답변 감사합니다 평가사님!

2번의 경우 토지는 지상 건물을 '상업용'으로 보기 때문에 토지도 '상업용'을 기준으로 평가해야 겠죠!?