오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 9-7.

[해야해야]

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햇살 한 스푼

2019.07.12 06:05

2.

3년 후 부산 부동산 시장의 회복이 가속화될 2020~2021년을 전후하여, 조정 지역에서 해제된 해운대구 마린시티 자이, 중동 캐슬 스타, 비스타, 푸르지오, 리인 뷰 등등, 그리고 수영구 남천 어울림, 남천 포스코, 광안 자이, 광안 뷰, 민락 오션 테라스 등등의 새 아파트들과 우동 트럼프 월드 센텀, 대우, 경남 마리나, 해운대 자이, 중동 래미안, 힐스테이트 위브, 좌동 스위첸, 재송 센텀 파크.

그리고  수영 현대, 센텀 포레, 비스타, 광안 쌍용, 남천 하늘채, 삼익 비치, 용호 자이, 대연 혁신 푸르지오, 대연 캐슬, 대연 뷰힐스, 대연 캐슬레전드, 명륜 자이, 명륜 힐스테이트, 온천 럭키, 온천 래미안, 사직 캐슬, 장전 래미안 등등의 헌 아파트 전용 면적 25평 최고 가격이 8~10억으로 오르면, 서, 북부산 외곽 지역과 낙후된 전국 지방의 전용 면적 25평 최고가는 4~7억 대, 오버 슈팅으로 어쩌면 5~10억 대가 가능할 수 있을 것입니다.

빠르면 5년 후 부산 부동산 시장의 대세 상승이 본격화될 무렵인 2020~2023년 경, 바다 영구 조망권과 워터프런트를 겸한 전용 면적 25평 최고가를 기준으로 12~15억 대를 돌파할 삼익타워 자이와 대연비치 푸르지오가 재정비되어 입주할 무렵, 늦어도 10년 후 2028년 전후 마찬가지 기준으로 15억 대, 어쩌면 20억 대를 돌파할 삼익비치 그랑자이가 입주할 무렵이면 부산 내 낙후 지역인 서부산, 외곽 지역과 낙후된 전국 지방의 전용면적 25평 최고가는 최소 5~10억대로 지금 보다 2~3배 상승이 가능할 것입니다.

그리만 되면, 상기한 소비, 내수, 부의 효과 등등은 물론이고 넉넉한 노후 준비, 가계 부채 위험 감소에도 기여할,

우리나라 국민의 실물 자산은 스스로 국격, 품격을 떨어뜨리지 못해 안달 복달하고 있는 데다, 행동 대장을 통해 행동 대원 길들이기 뒷담화 수다 놀이로 경제 보복 등 꼴값을 떨고 있는,최열등 상등신 미, 일 국민 중 한사람인 트럼프, 아베 등의 미국민, 일본인의 실물 자산을 능가할 수 있을 것입니다.

되로 받으면 말로 되갚아 주어야 하듯, 주권자인 우리 국민은 언젠가 미국, 일본 잡 놈들에 열 배 되돌려 주어야 하겠지요? 위기는 기회고, 소비, 부 효과, 노후 대비, 가계, 국가 경제 안전 등등의 효과에서 실물 자산과 다를 바 없는 금융 자산도 마찬가지입니다.

십 여 년 후, 기업 경쟁력 확보 등 우리나라 경제 되살리기 피나는 노력에다, 남북통일, 남북 경협 본격화로 남북한 경제가 고도성장기로 진입하면 코스피, 코스닥 지수도 지금 보다 열 배 이상 상승 가능하고, 각종 펀드, 보험, 연기금 등 국민의 금융 상품 간접 투자 수익까지 급증하여 우리나라 국민의 금융 자산도 미국민, 일본인의 그것을 능가할 수 있을 것입니다.

조삼모사, 어차피 10년, 20년 후가 되면 부산 부동산 가격은 지금 보다 평균 3~5배로 올라가게 되어있기에 단기 투자자, 투기꾼들 외 일가고 일 주택 장기 보유 실수요자들에게 급할 건 없지만, 낙후된 전국 지방의 부동산 시장의 대세 상승을 더욱 자극, 촉진할 시범 케이스 지방으로서 부산 부동산 시장의 조기, 본격 회복은 나름 중요하기에, 그 부산 부동산 시장의 조기 회복 가능성에 대해 조금 더 살펴봅니다.

부산시의 도시 및 주거 환경 개선은 꾸준히 진척되고 있고, 가격 또한 부산 부동산 중기적 침체로 많이 하락하였으니 부산 부동산 시장의 본격적으로 회복, 대세 상승을 가로막는 가장 큰 걸림돌은 2015년~2020년 간 과잉 공급된 아파트 물량, 공급 측 요소 하나 뿐인 것 같습니다.

부산 부동산 시장에서 공급 요소도 더 이상 걸림돌이 되지 않을 것이고 이와 관련하여 다음에 보다 구체적, 세부적으로 살펴 보겠지만, 설령 걸림돌이라 가정해도, 아파트 거래량, 전세가 등등부터 부동산 심리 등등까지의 각종 지표들은 부산 부동산 시장이 본격적으로 회복하고 대세 상승하면 저절로 좋아질 것이기 때문입니다.

전국적 수요가 넘쳐나는 서울 부동산 시장의 가격과 공급 탄력성 30~40%대처럼, 부산 부동산 시장도 대세 상승 전 본격 회복되면 공급 과잉 상황에도 오히려 가격은 상승할 수 있을 것입니다. 모두가 부산 부동산 시장이 공급 과잉이라 굳게 믿고 있지만, 실상은 공급 과잉이 아닌 상태, 상황이라면?

개인적으로 부산 부동산 시장은 올해 회복되고 내년에는 그 회복을 가속화될 것으로 예상, 기대합니다. 그 근거, 이유 중 하나로 2019년 하반기부터 2024년 경까지 부산시 아파트 입주 예정 물량들을 제시합니다. 오늘은 원론적으로 언급하지만, 내일은 보다 구체적이고 세부적으로 제시할 것입니다. 낙후된 전국 지역 경제, 부동산 시장 등 오늘의 과제 수행과 관련된 선배님의 지난 글들을 추가합니다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 14일 부동산 단신 4.

서울시 건축위원회는 강남구 ‘개포주공5단지 재건축’, 송파구 가락프라자와 잠실우성4차, 양천구 '신정4 재정비촉진구역'의 건축계획안을 통과시켰고 동대문구 '휘경5 주택정비형 재개발 등 '배봉산 주변 고도지구 변경안'을 수정·가결했다. 한국토지주택공사(LH)는 마포구 ‘서봄(서로돌봄)하우스’ 입주식을 개최했다 구로구 천왕2 역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발은 소셜믹서로 전용 50㎡부터 84㎡까지 5개 평형으로 구성한다.

부산 수영구 망미1동, 영도구 신선동, 해운대구 반송1동 등은 도시 재생 뉴딜 사업 대상지에 선정됐다. 경남 합천군에도 영상테마파크가 들어서고 충북 청주시 역시 뷰티특화거리가 조성된다. 한편, 경기 화성시 '힐스테이트 동탄역 센트릭'은 타입에 따라 4베이·판상형·맞통풍 구조를 적용하고, 의왕시 백운밸리 '백운호수 푸르지오 숲속의 아침'은 2면 개방형 구조이며, 인천 'e편한세상 시티 항동마리나'는 거실·식당·부엌을 통합하는 LDK평면으로 구성했다.

청약경쟁률 ‘1’ 안 되는 단지가 절반…지난 1일부터 15일까지 전국에서 일반공급된 단지 20곳 중 △파주 운정신도시 A2BL 호반써밋 △엘리프 애월 △군산 신역세권 예다음 △산이고운 신용PARK △함평 엘리체 시그니처 △번영로 서한이다음 프레스티지 △힐스테이트 천안역 스카이움 △스위트 클래스 더 스카이 45 △함양 금호어울림 리더스파크 △빌라드아르떼 제주 등 10곳의 평균 청약 경쟁률이 ‘1대 1’을 넘지 못한 것으로 나타났다.

서울 성북구 장위뉴타운구역 '장위자이 레디언트'의 당첨 최저 가점이 20점에 그쳤다. 인천 미추홀구 ‘서희스타힐스 더 도화’ 시공사인 서희건설은 기존 분양받은 계약자에게 위약금을 주고 분양 계약을 해지하기로 했다. 이달 마지막 주 사전청약을 받는 공공분양주택은 고양창릉, 양정역세권, 고덕 강일3단지, 남양주진접2 등이다. 경기도 수원시 팔달구 매교동 '힐스테이트 푸르지오 수원’(조합 취소분)은 1순위 청약 310대 1의 평균 경쟁률을 기록했다.

2021년 12월 14일 부동산 단신 4.

서초구 ‘방배6구역’부터 용산구 이촌동 ‘한강맨션’, 은평구 ‘불광5구역’, 노원구 월계동신재건축사업 재입찰, 성북구 서울 돈암6구역 재개발, 강북구 미아동의 미아3재정비촉진구역, 등 서울 주요 재개발·재건축 단지가 시공사 선정에 나선다.서울 강동구 고덕동 배재현대아파트가 리모델링 주택조합 창립총회를 열고 리모델링 사업을 본격화한다. 인근 아남아파트도 최근 리모델링 1차 안전진단을 통과했다. 수직 증축 리모델링은 서울 송파구 송파동 성지아파트가 유일하다.

2017년 서울 주택 인허가실적은 11만3131가구였으나 △2018년 6만5751가구 △2019년 6만2272가구 △2020년 5만8181가구로 매년 감소하고 있다. 1만2032가구로 조성되는 강동구 둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레)이 있다. 서초구 방배5구역(3080가구)과 방배6구역(1131가구), 동대문구 이문1구역(3069가구), 송파구 잠실진주(2636가구), 은평구 대조1구역(1971가구) 등 단지도 분양이 밀렸다. 내년 이들 대단지가 분양한다면 약 2만4천여 가구가 2024년 이후 입주 예정물량에 포함될 수 있다.

부동산R114에 따르면 지난 9일 기준 서울에서 올해 연말까지 분양 및 분양예정 물량은 1만1977가구다. 분양이 확정된 물량은 8881가구다. 이는 올해 초 예정했던 물량 4만5217가구의 26.49%로 약 4분의 1 수준에 불과하다. 연말 분양이 예정된 △관악구 봉천4-1-2재개발(797가구) △강북구 북서울자이폴라리스(1045가구) △성북구 해링턴플레이스안암(199가구) △중랑구 중화1주택재개발(1055가구) 4개 단지의 분양 여부에 따라 1만 가구를 채우지 못할 수도 있다.

화성산업은 한국토지주택공사(LH)와 '인천 영종 택지개발지구 내 아파트' 공사 도급 계약을 체결했다. 옛 빅마켓 도봉점 부지 민간임대주택 ‘도봉 롯데캐슬 골든파크’와 용인 롯데마트 수지점 부지 민간임대아파트 ‘수지구청 롯데캐슬 하이브엘’도 성황리에 청약을 마감했고, 대구 롯데마트 칠성점 부지 ‘호반써밋하이브파크’가 공급된다. 한편, 서울 서초구 반포동 삼호가든맨션3차를 재건축한 '디에이치라클라스' 보류지 매각이 또 유찰됐다.

민간임대아파트... 제주시 애월읍 '제주애월남해오네뜨'는 204가구 모집에 21만9124명이 몰렸고, 경기도 용인시 수지구청역롯데캐슬하이브엘은 715가구 모집에 16만여명이 몰려 평균 227대1, 안성시 금호어울림더프라임은 227대 1, 동두천시 중흥S클래스헤라시티는 357대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 도봉구 도봉롯데캐슬골든파크는 2000만원에서 5000만원의 웃돈이 형성됐다. 한편, 서초구 방배동 ‘엘루크 방배 서리풀’을 분양한다.

2020년 12월 14일 부동산 단신 4.

재건축 규제 반사이익 기대 큰 리모델링…쌍용건설 적극 뛰어든다....쌍용건설이 리모델링에 집중하는 이유는 2000년 7월 업계 최초로 리모델링 전담팀을 출범한 이래 앞선 기술력을 바탕으로 누적 수주실적이 13개 단지 총 9000여가구(약 1조원)에 달하고, 정부의 재개발·재건축 규제가 강화됨에 따라 리모델링 시장 확대가 예상되기 때문이다.

특히 국내 단지 전체 리모델링 1~4호인 ▶서울 방배동 쌍용예가 클래식 준공(2007년) ▶당산동 쌍용예가 클래식(2010년) ▶도곡동 쌍용예가 클래식(2011년) ▶밤섬 쌍용예가 클래식(2012년)을 모두 성공적으로 수행하는 등 리모델링 준공 실적 1위 자리를 지키고 있는 것도 강점이다. 한편 쌍용건설은 내년 상반기 송파구 오금 아남 아파트 착공에 맞춰 국내 리모델링 최초로 주택도시보증공사(HUG)의 보증승인을 받아증가된 29가구 일반분양을 추진한다.

분당서도 ‘월세 1000만원’ 이상거래...대치 센트레빌 161이 5억에 720만, 반포 자이 194가 13억에 450, 성수 트리마제 69가 1억에 5000만원에 비해... 14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 성남시 분당구 운중동 산운마을13단지 전용 84.92㎡가 지난달 9일 보증금 3억원, 월세 1056만원에 계약했다. 전월세 전환율 2.5%를 적용할 경우 순수 전세 약 50억원에 해당하는 규모의 금액이다. 고양시 일산동구 마두동의 백마마을 금호아파트 전용 83.77㎡도 지난달 2일 보증금 2억원, 월세 514만원에 주택 임대차 계약이 이뤄졌다. 역시 전월세 전환율로 환산하면 전세만 약 27억원에 해당되는 높은 금액이다.

지방 뛰자 서울 다시 들썩 ‘역풍선’… 전국이 ‘미친 집값’ 몸살... 부산 수영구 ‘삼익비치타운’ 전용 131.27㎡(공급 48평)는 지난 10월 말 21억 원에 거래됐다. 석 달 사이 4억 원가량 올랐다. 이는 서울 강남의 간판 재건축 예정 아파트인 은마아파트 전용 76.39㎡(공급 31평) 가격(20억8000만 원·지난 9월 기준)과 비교해도 큰 차이가 없는 수준이다.

은마아파트 전용 76.39㎡는 현재 20억∼23억 원대로 시세가 형성돼 있다. “서울, 강남이 더 싼 느낌”으로, 송파구 잠실엘스 119㎡(이하 전용면적)는 지난 3일 27억원에 거래되며 최고가를 새로 썼다. 강동구의 래미안명일역솔베뉴 59㎡도 지난달 22일 13억4500만원에 신고가를 경신했다.

대구 수성구 황금동 태왕아너스 전용 123.01㎡(공급 47평)는 지난달 17억5000만 원에 거래됐고, 수성구 범어동 빌리브범어 84㎡의 실거래가가 15억원을 넘었고,, 대전 서구 크로바아파트 전용 164.95㎡(공급 57평)와 세종 세종시 첫마을3단지퍼스트프라임 전용 149.71㎡(공급 63평)도 각각 17억8000만 원, 17억 원에 새 주인을 맞았다.

더 작은 지방 중소도시 아파트 가격도 10억 원을 넘어섰다. 전북 전주시 덕진구 ‘에코시티더샵2차’ 전용면적 117㎡(공급 46평)는 지난달 11억 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 충남 천안시 ‘충남불당 지웰더샵’ 113㎡(공급 44평)는 13억1700만 원, 경남 창원시 ‘용지더샵레이크파크’ 84㎡(공급 34평)는 10억8000만 원에 팔렸다.

지방 광역시도 잘나가네…부산 대연 SK뷰힐스, 1년만에 4억→9억 `껑충`...대구 중구 '센트로팰리스' 전용 80㎡는 지난 달 5억4000만원(국토부 실거래가 자료 참고)에 손바뀜됐다. 작년 11월 거래가(4억6500만원) 대비 1억원 가까이 올랐다. 같은 기간 부산 남구 '대연 SK뷰힐스' 전용 84A㎡도 5억5500만원에서 9억5000만원으로 매매가격이 4억원가량 뛰었다. 이러한 가운데, 올 연말 지방 광역시에서 분양이 잇따를 예정이다. 대표 사업장으로는 대구 중구 '동성로 SK리더스뷰'(전용 84㎡ 335가구), 부산 사하구 장림1동 '두산위브더제니스 센트럴 사하'(전용 59~99㎡ 1301가구, 일반분양 기준) 등이 있다.

국내 최초의 초고층 아파트는?...국토부, 국토발전전시관, 상설도록 발간... 우리나라 주택 역사를 획기적으로 전환한 최초의 대단위 단지는 1962년 준공한 마포아파트다. 국내 최초의 고층 아파트는 1972년 준공한 여의도 시범아파트이고, 국내서 처음으로 건립한 초고층 아파트로 세대분리형 내부구조를 처음 시도한 단지는 1987년 준공한 상계 주공아파트다. 도록에는 대중교통 발달 변화상도 담았다. 국내 첫 지하철은 1974년 개통한 서울 지하철 1호선으로 정부는 이후 1980년대 지하철 4호선까지 확장했다. 1990년대 들어 지하철은 8호선까지 늘었고, 분당선도 신규 개통했다. 2020.12.14. 14:54