10.21부동산 대책과 우리의 투자방법

[나창근]

안녕하세요?

어제는 금통위에서 사상유례없는 금리인하폭인 0.75%를 내려서 기준금리가 4.25%가 되었습니다.

이에 시장 반응은 역시 무담담한것 같습니다. 주식시장은 세계 주식시장의 하락세와 맞물려서 하락세를 이어가는것 같고

부동산시장은 아직도 불안감에 하락세가 지속되는것 같습니다.

이에 10.21부동산대책이 우리에게 시사하는 의미를 생각해보기로 합니다.

미국발 금융위기로 온 세상이 떠들썩하다. 문제의 당사자인 미국보다 오히려 간접피해자인 우리나라와 같은 곳에서 오히려 더 큰 피해를 입지는 않을까 걱정이다. 우리나라를 비롯해서 전 세계적으로 금융위기가 실물경기에 부정적인 영향을 줄까 노심초사하고 있다. 우리나라 경제와 그 경제의 한 축인 부동산도 이와 무관한 관계가 아니다. 글로벌을 실감케하는 세상이다.

금융위기가 부동산에 끼치는 영향은 언론에서 심심찮게 접해 보았으리라 생각되어 어제 발표한 10.21대책과 관련해서 알아보고 거기에 대한 투자대책을 세우고자 한다.

10.21대책이 나왔다.
부동산업계와 건설업계에서는 미흡하다고 생각할 수 있다. 한 술에 배부를 수는 없는 법이다.
정책하나하나가 주는 영향력에 대해서는 부동산 관련사이트 여러 곳에서 분석을 해주고 있음으로 그것을 참고바라며, 여기서는 바람직한 시장인식과 적절한 투자타이밍을 위주로 몇가지만 짚어보고자한다.

우선 많은 사람들이 많을 관심을 갖는것이 주택가격의 바닥은 어디이고, 언제 매수를 해야할까? 하는 고민일 것이다.

많은 전문가들이 내년쯤이 바닥일 것이라고 많이들 예상하고 있다.
하지만 투자자들은 이런 전문가들의 전망을 다시 한번 잘 생각해보아야 위기를 기회로 활용할 수 있다.
다른 사람들 즉 다른 경쟁자들과 똑같이 움직여서 어떻게 보다 나은 수익율을 기대할 수 있겠는가? 그리고 전문가들이 언론에서 거시적인 예상을 할때 여러가지 사정상 세밀한 부분까지 상세히 지적할 수도 없는 입장이 있다.

정확한 부동산 시장의 이해-

먼저 거품에 대한 설명을 해 보자.
어떤 재화 즉 부동산의 경우 거품이 끼어 있다고 가정하자.
이것은 재화의 가치와 가격의 차이를 의미한다. 가치보다 가격이 상당히 많이 높을때 이를 두고 거품이라고 하는데 이것도 얼마 이상을 거품이냐라고 보는 것은 시장상황이나 학자들에 따라서 보는 시각이 많은 차이가 있다.
10억짜리 가치가 있는 재화가 11억,12억 한다고 할때, 가치이상의 그 추가 가격을 모두 거품이라고 단정 지을 수 없다는 말이다. 너무 쉽게 거품이라는 말을 쓰는 것은 시장을 오해할 여지가 있다는 말이다. 지난 정권에서 부동산 규제를 강화하기 위해서 버블이라는 의미를 지나치게 강조해서 많은 사람들이 이에 대한 그릇된 오해를 가진 듯하다.

부동산 시장에 거품이 끼여들기 위해서는 금융권의 도움이 절실하다.
미국의 경우는 주택담보대출이 80%에서100%에 이르렀다.
그리고 일본의 경우는 담보대출이 100%를 상회해서 120% 가까이에 이르렀다. 하지만 우리나라의 경우는 2006년 이후부터 규제를 한 덕분에 평균적으로 주택담보대출이 48%정도에 이른다는 통계가 나왔다.

다시 말해서 거품이 끼어들 여지가 별로 없다는 이야기다.
국민들의 소득수준보다 주택가격이 높다고해서 버블이 많다라고 생각하기보다는 공급이 부족하다고 생각할 수도 있는 문제다.즉 서울 강남의 집값이 많이 상승한 것은 강남에서 거주하려고 하는 수요자는 많은데 배해서, 그러한 재화가 부족하기 때문이다. 실제로 한 번 시간을 내어서 강남권의 지도를 볼 필요가 있다. 강남구 압구정동과 대치동 ,도곡동일대 그리고 강남구청 인근에 아파트가 모여 있고 이것이 거의 강남아파트의 대부분(개포동등의 재건축아파는는 10평대가 대부분이이라서 실제 강남의 주거요건을 불만족 시키는 재건축아파트라서 제외)을 차지한다.지방에 16만여가구(통계상16만이지만 실제는 더 많을 것으로 예상)의 미분양이 생긴 것은 수요가 없는 곳에 초과 공급이 심하게 이루어진 것으로 볼 수 있겠다.
강조하고 싶은 것은 "주택가격이 높은 것이지 버블이 많이 생긴 것은 아니다"라는 이해가 필요하다는 것이다.
이런 부분에 오해를 갖게 되면, 주택의 매도,매수 타이밍을 잡는데에 실패할수 밖에 없는 것이다.

수익률을 극대화 하는 바람직한 매수 타이밍 잡기-
그리고 재화의 바닥 가격에 많은 투자자들이 관심을 갖는다.
당연한 일이다. 주식투자를 할때도 "무릎에 사서 어깨에 팔아라"는 격언이 있다. 부동산투자에도 그대로 적용해 볼 만하다.하지만 여기에서도 지혜가 필요하다.

부동산 가격의 바닥을 50으로 가정하자. 그리고 지금은 부동산 바닥에 거의 근접했다고 많은 전문가들이 보고 있고 필자도 동의한다. 지금은 바닥인 50을 향해서 내려가는 중인데...매수할 시점은 50에 가서 하는 것이 아니라 더 내려가기전에 52나 51에서 매수를 하는 것이 타이밍상으로는 가장 적합하다고 할 것이다. 51이나 52이 시점에서는 매수자 우위의 상황이므로 가격등등의 보다 좋은 조건으로 매수를 할 수 있는 시점이다. 하지만 50인 완전바닥에서는 매수우위의 분위기가 상쇄되고 매도우위의 상황이 도래하게 되면 상황이 달라 질 수도 있다.이런 경우에 계약을 하게 되어 가격에 큰 변화가 오게 되면 여러가지 일도 생길수 있다.가격급등에 따른 계약해지등이 그 예이다. 필자도 가격급등에 따른 계약 해지를 여러번 경험했다.

즉 완전바닥에 가서 매수를 하는 것보다 한 템포를 빨리 가져가야 유리한 경우가 되는 것이다. 그리고 위에서 말한 경험과 같이 너무 욕심내지말 필요가 있다. 무릎이 싫으면 무릎아래에서는 매수 타이밍을 잡을 필요가 있다. 왜냐하면 정확한 50이라는 바닥은 아무도 모르는 것이다. 아무리 전문가라고 하더라고 항상 지나고 나서야 전정한 바닥을 알수 있다는 진리 때문이다.

매수 타이밍 이래서 빨리 잡아야 한다.-

하지만 매수 타이밍을 조금 더 일찍 잡을 필요성이 있는 더 큰 중요한 이유가 있다. 부동산 시장을 이해하면 이것이 정말 가장 중요한 이유가 된다.
부동산 급매물들은 실제로 숫적으로 보면 얼마 되지 않는다.강남의 모아파트가재건축과 관련해서 많이 언론에 노출되는데, 최고가격과 비교해서 많이 떨어진 가격에 거래가 된 것에서 많은 사람들이 놀라는 경우가 있다. 가격이 많이 떨어졌고 더 떨러지는 것은 아닐까?
하지만 가격이 많인 떨어진 것은 사정상 급매물이 나와서 그런 것이지 시장 상황만 좋아지면 급매물이 바로 자취를 감추고 없어지게 된다. 그 때는 사고 싶어도 살수 없어지는 것이다.

2억 3억 떨어지기 까지는 많은 시간이 필요하지만 원래 가격인 전 고점으로 가는 데에는 시간이 그리 길지 안는 부동산의 특징을 간과하지 말아야 한다. 독자여러분이 주택을 소유한 주인이라고 가정해 보면 이해가 빠를 것이다.
즉 이렇게 싼 가격에 주택을 구입할수 있는 기회는 얼마 남지 않았다. 정확한 정보와 판단력으로 그 기회를 잡을 수 있는 것이다.
주택가격이 많이 떨어진 것은 사실이다. 하지만 꾸준한 거래가 이루어지면서 형성된 가격이 재화의 정확한 시장가격인 것이다. 작금의 부동산 시장은 동맥경화가 아주 심한 상황이다. 이런 상황에서 이루어진 한 두건의 주택거래를 두고 이것을 주택의 가치나 가격으로 보는 것은 가격이나 가치를 왜곡할 수 있다는 의미이다. 이를 위해서 조금 전에 가치와가격에 대한 설명을 간단히 드린 것이다.

많이 떨어진 가격에 주택을 구입할 시점을 보는 시기는 각자가 다를 것이다. 지금이 55의 경우인지 아니면53의 경우인지를 보는 시점에 따라서 투자 시기와 투자 수익율은 엄청난 차이가 된다. 이제는 매수를 진지하게 검토해 볼 시기가 도래하고 있다고 본다. 일반적으로 보는 시기보다는 한 템포 빨리 움직이기를 권한다.

주택 가격 이래서 이 정도는 오른다.-

부동산을 소유한 많은 분들이 가격하락을 걱정하고 있다. 이런 분들한테 하는 여러가지 설명중에 하나를 소개 하고자 한다.
10년전에 5억을 주고 구입한 주택이 지금은 9억을 한다고 가정하자. 소유자가 마냥 좋아할 일인지 알아보자.
금리6%라고 가정하고 5억을 은행에 예금을 할 경우 10년이 지나면 똑같이 9억이 된다. 물가상승율과 관련해서 그렇게 큰 이득이 아니라는 것이다.즉 4억을 벌었다고 마냥 좋아할 일만은 아닌 것이다. 국가적 입장에서도 부동산 가격은 물가 상승율보다 조금 더 상회하는 것을 바람작하게 생각한다.
아이스크림 월드콘을 예로들어보자. 10여년전에는 500원에 산 기억이 있다.
지금 어제 편의점에 들러서 보니 1500원이라고 적혀 있었다. (뚱뚱하던것이 홀쭉해져서 양도 많이 준듯한 느낌도 들었다.-그럼 가격이 3배 이상 인상이 된 것이다.)

이런 물가 상승을 생각해보고 주택 가격을 분석해 볼 필요가 있다.
10억짜리 부동산이 10년이 지난 후에 20억이 되었다고 가정할때 ...
이것이 지나치게 많이 오른 것인지...
앞으로의 물가 상승률과 비교해서 부동산 가격은 어떻게 될지...
그리고 부동산을 소유하지 않은 사람들은 가격이 내리기를 바라지만 부동산을 소유한 사람들은 가격이 오르기를 바란다. 이런 부동산 소유자들의 기대와 심리가 부동산 가격에 미치는 영향력도 심각히 고려 해 보자.

냉철하게 생각 할 필요가 있다.

그리고 지난 정권에서는 부동산투기라는 단어를 언론에서 많이 접할 수 있었지만 지금 시점에서는 부동산 매매자를 투기꾼,투기행위로 몰아가는 것이 아니라 건전한 경제인, 경제행위로 보고 있다. 이런 인식이 주는 의미도 다시 한번 생각 해 보게 된다.
분명히 정책의 변화를 예측할 수 있는 시각의 변화이다.

 

다시 강조하지만 부동산 시장이 정상적으로 작동하기 위해서  선행되어야 할 것으로 금융시장의 안정이라 하겠다. 하루 빨리 금융시장이 제자리를 잡아야 실물경기나 다른 경제적인 문제들도 자리를 잡을 것이다.

 

그럼에도 불구하고 오늘 이와 같은 글을 앞서 쓰는 이유는 모든것이 제자리를 잡은 후에는 기회도 함께 날아 간 후이기 때문이다. 증시와 달리 부동산의 큰 장점은 안정성이니 이를 십분 활용해 볼 필요가 있다.