Re:부동산 매매계약 철회방법 좀 알려주세요.

[상담지기]

* 본 카페에서 언급되는 모든 사안들은 공지사항 기재내용과 같이 일반적인 사례와 판례들에 근거한 상담지기의 사적인 의견에 불과하므로 님이 처한 법률적 상황에 그대로 반영될 수 없고, 진행과정에서 사정에 따라 그 결과가 달라 질 수 있으므로 님의 사안을 진행하는 데 참고적으로만 활용해야함을 양지하시고, 착오 없으시길 바랍니다. * 

안녕하세요.

상담지기입니다.

철회라는 표현을 쓰셨는데, 계약의 해제가 맞을 것 같습니다.

매수인이 중도금을 지급하지 않는 경우, 계약금은 해약금의로서 추정됩니다.   

즉 계약이행 착수전에 계약의 일방이 일정한 손해(게약금 또는 해약금)를 부담하고 자유로이 해약 할 수 있는 금전을 의미합니다.(민법 제56조)

따라서 계약불이행의 귀책사유가 매수인에게 있다면 그 귀책사유를 기재한 내용증명을 작성한 후, 중도금지급의 최고를 통지하시기 바랍니다.

다만, 일반 문방구에서 파는 계약서의 경우, 위약벌에 대한 사항의 기재없이, 그냥 매도인 귀책사유이면 계약금을 못받는 것으로, 매수인 귀책사유이면 계약금의 2배를 물고 계약을 해지할 수 있다고만 되어 있는데, 실제 매매계약에서는 반드시 위약벌(손해배상의 예정)을 기재해야 합니다.

위약금은 손해배상의 예정과 같은 의미이며(사실 위약금은 위약벌과 손해배상예정을 모두 포함하는 개념인데 민법은 위약금을 손해배상예정으로 추정하고, 위약금이 위약벌임을 주장하려면 주장자가 입증책임을 부담하도록 하고 있습니다.) 민법은 계약 당사자 채무불이행에 대한 손해배상액을 미리 정할 수 있음을 규정하고 있습니다.(민법 제398조) 이때 손해배상액이 지나치게 많다면 법원이 직권으로 감액할 수 있습니다.

위약벌은 계약위반에 대한 벌로 돈을 지급하기로 약소한 것을 말하는데, 사실상 위약금과 구별하기가 어려운 경우가 많습니다. 위약벌임을 특약으로 명확하게 할 필요가 있습니다. 위약금보다 위약벌로 특약하는 경우의 대부분은 금액의 액수에서 차이가 난다. 아무래도 위약벌로 약정하면 약정금액이 높아집니다.

위약벌은 위약금과 달리 아무리 그 금액이 높게 약정되어 있더라도 법원에서 직권감액을 할 수 없습니다. 다만, 공서양속이론으로 일부금액을 무효로 돌릴 수 있지만, 위약금보다는 감액이 현실적으로 어렵게 됩니다.