↑위에 질문하신 서울시 금천구 가산동 아파트형 공장 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2014타경19377(물건번호1번)*

이 물건은 서울시 금천구 가산동 아파트형 공장 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본건의 건물등기부를 열람한 결과 2011년5월24일 

에스비아이저축은행의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시

전부 소멸 되므로 건물 등기부상 법적인 문제는 없습니다.

2.토지별도등기건

답변: 본건에는 ‘토지별도등기’가 표기되어 있어 토지등기부를 열람한 결과

법률적 제한이 있는 등기가 아닌 단순 ‘공공시설물 설치의 소유’를 목적으로

설정된 지상권이라 재산권행사에 특별한 하자가 없습니다.

3.임차인 관계건

답변: 본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 열람한 결과 당초

소유자겸채무자는 피코프로젝터(손바닥만 한 소형 프로젝터)생산업체

(주)이에스플러스코리아 이지만 사업실패로 인하여 일본계 대부업체인

킨유우토우시대부에게 2011년10월31일 점유가 넘어가 있습니다.

다행이 킨유우토우시대부는 대항력이 없지만 사채놀이를 하는 대부업체

인데다가 사업자등록(확정일자)이 없어 보증금 1,000만원을 단 한 푼도

배당받지 못해 명도시 상당한 저항이 예상 됩니다.

4.최종결론:본건은 이번 회차에 입찰하십시오.

이유:본건은 지하3층+지상20층+옥탑2층의 건물내 10층 1001호의

아파트형 공장이며 2009년8월24일 건축되어 약6년 경과한 건물로

아래---감정평가서 사진 상 외관도 상당히 양호해 보입니다.

또한 서울지하철1.7호선 가산디지털단지역이 도보10분 거리에 소재하고

건물주변에도 전형적인 산업단지와 아파트형 공장건물이 밀집하여 직접

제조 사업체를 운영하기에 매우 적합한 입지조건을 가지고 있습니다.

또한 현재 감정가격에서 2회 유찰되어 가격 메리트도 있어 보이며 무엇보다

현지 부동산중개업소에 같은 평형 물건이 보증금 7,500만원/월세750만원에

임대로 나와 있어 수익성도 어느 정도 보장되어 보입니다.

다만, 위에서 언급하였지만 임차인이 사채(대부)업체에다가 감정평가서 사진

자료를 보면 건물내부에 상당히 비용을 들여 인테리어 및 집기 등을 갖추고 있는바

김판석회원님이 낙찰 받고 사용할 수 있는 인테리어 부분은 사용 하더라도

불필요한 인테리어의 철거비용이 추가로 지출될 수 있으며 임차인도 명도시

상당히 저항을 하여 결국에는 강제집행을 해야 명도 완료가 가능 할 수도

있습니다.

또한 어느새 경매가 진행된 지 벌써 1년이 다 되어가고 있어 그동안 연체한

관리비도 상당한 금액이 될 것입니다. 따라서 만약 김판석 회원님이 입찰을

하신다면 낙찰시 일반적인 경매물건의 이사비지급보다 훨씬 많은 금액으로

협상하겠다고 마음먹고 명도에 임하시는 것이 좋으며...

최악의 경우 강제집행을 각오 하시되 직접 현장 임장하여 부동산중개업소

2~3곳을 방문하여 정확한 시세를 확인 하시고 가급적 1001호도 내부를 직접

눈으로 보고 어느 정도 철거비용이 들어갈지 산정해 보신 후 명도비와 연체된

관리비를 함께 입찰가격에 충분히 반영하여 신중하게 입찰가격을 결정하십시오.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.

[김판석]

^^.. 신속하게 시원한 분석에 매우 고마움을 느낍니다. 좀 더 검토한 후, 진행하게 된다면 찾아뵙고, 조언을 추가로 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

[러브정/정의덕]

김판석회원님 댓글 감사 드리구여...언제든지 연락 주십시오...^^러브정/정의덕 올림.