[전원생활부자들 01] 경매로 전원주택지 찾기

경매에 대한 나의 추억

누구나 가슴 벅찬 날이 있을 것이다.

내게도 그런 날이 있었다.

1996년 1월 22일 오전 10시 13분 진통 14시간 만에 사랑하는 첫 딸이 태어났다.

첫 아이다 보니 진통 시간이 길어 아내의 고생이 이만저만 아니었다.

지 엄마를 14시간이나 산통에 시달리게 한 딸아이는 올 해 수능을 치렀다.

엊그제 같았는데 벌써 오래 전의 일이다.

그 때 내 나이 20대 후반

밤에는 나의 꿈을 위해 야간대학을 다니고,

낮에는 창원에서 구멍가게 같은 사업을 3개 정도 할 때였다.

집은 중학교 2학년 때부터 살았던 진영 본가에서 출퇴근했다.

이유는 돈이 없었기 때문, 간단했다.

정확히 어머니의 집에 얹혀살았다고 표현해야 맞을 거 같다.

약간의 돈만 생겨도 사업 확장을 위해 재투자를 하던 시기라

수중에는 항상 돈이 없었다.

운이 좋았던지 사업도 자리를 잡아가고,

몸은 고됐지만 학교 공부도 재밌었다.

아침 일찍 출근했다가 수업을 마치고 집에 오면 밤 12시.

잠시 눈을 붙이고 새벽에 일어나 하루를 시작하는 생활의 반복이었다.

자연히 아이들과 함께 할 시간은 줄어들고,

일에만 쫓겨 사는 피곤한 가장이었다.

아이가 처음 뒤집기를 하고, ‘엄마 아빠’를 부르기 시작하고,

앉고, 서고, 걷고...

하루가 다르게 자라는 아이를 보면서 누리는 부모의 감동을 모른 채 살았다.

가족과의 소원함을 좁히기 위해서라도 창원으로 이사를 해야 했다.

하지만 돈이 부족했다.

있는 돈을 탈탈 털고 사업 확장을 늦추어서 창원에 전세를 얻었다.

그런데 2년 후가 또 문제였다.

전세라는 게 임기가 만료될 때마다 이사를 다녀야 해서 번거롭기 짝이 없었다.

조금 무리를 하더라도 집을 사야겠다고 마음먹고 집을 알아보러 다녔다.

마음에 드는 집은 비싸고, 돈이 맞으면 집이 마음이 들지 않았다.

어느 날, 나를 도와주신 선생님과 식사자리를 하게 됐다.

“선생님 집을 사고 싶습니다.”

“축하하네. 그새 돈을 많이 벌었나보군.”

“아닙니다. 돈이 모자라 대출을 받아야 하나... 고민하고 있습니다.”

그런 나를 안쓰러운 눈빛으로 물끄러미 바라보던 선생님은

“자네 혹시 경매를 아는가?”

경매!!

그런 게 있었다. 

다음날 출근하자마자 경매가 무엇인지를 찾아봤다.

뇌리에 뭔가 번쩍 하는 섬광 같은 것이 지나갔던 그 느낌이 지금도 선명하다.

우선 정확한 정보가 필요했다.

궁하면 통한다고 했던가?

창원지방법원 경매계에 근무하는 친구를 찾아가

경매에 대해 차근차근 설명을 듣고 배워나갔다.

96년 6월경,

경매로 아파트를 한 채 샀다.

내 이름으로 된 첫번째 집이었다.

그 당시 창원에는 소형 아파트가 인기가 있었다.

‘재개발’이라는 단어들이 붙은 아파트!

가족이 함께 살 보금자리를 위해 몫 좋은 곳에 살려고 했을 뿐,

집이 돈이 되는 부동산 투자라는 것을 그 때는 몰랐다.

18평의 작은 아파트를 3300만원에 경매로 낙찰 받아 살았다.

그런데 이듬해, 둘째 아들이 태어났다.

1997년 5월 15일 오전 4시 53분 둘째라서 그런지

진통 5분 만에 ‘순풍’ 세상에 나왔다.

녀석의 울음소리는 병원을 떠나갈 것처럼 우렁찼다.

다들 장군감이라고 칭찬했던 아들은

지금 얼굴은 주먹만하고 비쩍 마른 아이돌 모습이다.

집안에 사람이 늘면서 더 큰 아파트로 이사를 해야 했다.

녀석이 복덩이였던지,

당시 창원에 분 재개발 붐으로 경매로 받은 금액보다 몇 배가 뛰어있었다.

2013년 현재,

나의 첫 아파트는 창원에서 이름만 들어도 아는 대단지 아파트가 돼있다.

“이것이 부동산의 투자이구나! 나도 부동산 투자에 꽤 실력이 있는데...ㅋㅋ"

섣부른 자신감은 자만심을 부른다.

몇 번의 경매투자로 재미를 본 후, 김해에 있는 2층 단독주택을 낙찰 받았다.

시가 2억 원 하던 집을 1억 4천만 원에 받았으니까 이번에도 성공이었다.

그 당시에 내가 할 수 있는 법적검토란,

<등기부등본상의 소유권 이전에 관한 것>과 <경매로 말소되는 권리> 정도만 알 뿐이었다.

기술적인 부분으로는

<이사비용의 절충>, <명도소송 및 인도명령>, <수익금 산출>이라고 여겼다.

여기서 문제가 발생했다.

<낙찰 받은 주택의 대항력 있는 임차인>이 있다는 사실을 간과했다.

상황을 좀 더 자세히 설명해보겠다.

경매 물건의 선순위 근저당이 잡힌 날이 1998년 3월 3일,

적법한 조건을 갖춘 (1998년 3월 3일 이전에 계약서를 작성하고 실제 거주하는 전입자)

세입자가 있다면 경매로 낙찰을 받았다 하더라도

이 세입자의 전세금은 낙찰자가 주어야 한다.

이를 <대항력 있는 임차인>, 즉 <낙찰로 말소되지 않는 권리>라고 한다.

결국 2억 원하는 주택을 1억 4천만 원에 경매를 받아서

임차인에게 7천만 원을 임차인에게 물어주었다.

여기에 등기비용 및 각종 세금 2천여만 원을 포함하자,

2억 3만원에 매입한 꼴이 됐다.

설상가상으로 주택에는 세입자가 4가구 더 살고 있었다.

이 세입자들은 선순위 근저당 날짜보다 늦게 전입돼 물어줘야 할 돈은 없지만,

집을 비워주는 이사비용으로 각 세대 당 200만원씩,

모두 800만원을 지급했다.

결국, 그 집을 온전하게 인수하는데 2억 3천 8백만 원이 들었다.

이사를 하면서 도배와 수리 등으로 1200백만 원이 더 지급됐으니까,

정확히 2억 5천만 원에 산 셈이다.

그 집은 어떻게 됐을까?

6개월 뒤에 겨우 2억 원에 팔아 넘겼다.

손실금은 무려 5천만 원 ㅠ.ㅠ

농지와 임야 경매의 특징

큰일이다.

부동산업체를 통해 땅을 구하면,

부동산업자의 안내에 따라 토지를 보고, 조언을 구하고 설명도 듣는다.

거기에 부지런히 발품을 팔면 돈이 되는 땅을 구할 수 있었다.

하지만 경매는 내 스스로 해야 하는 일이다

경매로 나온 토지는 내 스스로 선택, 입찰, 낙찰까지 온전히 나의 일이다.

잘만 하면 마음에 드는 땅을 저렴하게 구입해 주인이 될 수도 있지만,

잘못하면 애물단지 땅을 떠안을 수도 있다.

그렇다고 나를 도와 줄 길잡이가 전혀 없는 것은 아니다.

첫째, 부동산업체 사장님과 친구가 되자.

친구에게 배울 일은 많다.

등기부등본, 토지이용계획 확인원, 임야대장 같은 서류 보기,

지적도를 이용해 토지 경계를 확인하는 방법 등

토지를 보러 다니며 경매에서 체크해야 할 부분을 꼼꼼히 배워둔다.

여러 번 현장을 확인 하다보면 땅을 보는 시각이 길러져서

혼자서 경매물건을 찾고 검토할 수 있다.

둘째, 부동산을 위주로 하는 인터넷 카페에 가입하자.

카페 <경매 공매란>에는 경매 기초부터 실전 사례의 글이 있다.

그곳에서 토지 경매 법령과 경매조사 방법 등을 배우고 선배들의 경매 노하우를 공부하자.

경매 공부란 그리 어렵지 않는 분야이다

경매 나온 물건을 법원 및 인터넷 무료 사이트에서 확인하고,

그 물건을 찾아서 현장을 확인하고,

나에게 맞는 물건인지를 비교 검토한다. 

그런 다음 마음에 들면,

다시 서류를 통해 만에 하나 있을지 모르는 위험에 대해 법률자문을 구한다.

그리고 현장 주변에서 비교분석 및 토지현황조사를 하면 된다.

셋째, 법원 경매에 구경 가자.

국내 지방법원에서는 한 달에 한두 번 정도 경매를 진행한다.

경매 사이트를 통해 어느 정도 배웠다면,

내 형편에 맞는 상가, 아파트, 농지, 임야를 체크한 후

실제 법정에서 경매가 어떻게 이뤄지고 얼마에 낙찰되는지 자주 확인한다.

법원에서 경매진행 과정을 여러 번 지켜보다 보면,

어떤 부동산이 시세의 몇 %정도에 경매로 낙찰 받을 수 있는지,

경매로 부동산을 구입하면 가격 경쟁력이 얼마나 좋은지를 파악할 수 있다.

법원 경매장은  실전이 이뤄지는 곳이어서 감각을 키우는데 큰 도움이 될 것이다.

또, 경매의 고수 및 선배들에게 조언을 들을 수 있는 좋은 강의장이 될 수도 있다.

다시 한 번 말하지만,

경매로 토지를 구입한 후 하자가 생겼다고 누구도 책임져주지 않는다.

온전히 경매 낙찰자의 몫이다.

토지 경매의 가장 큰 매력은 가격이 일반 매매가보다 싸다는 점이다. 

아파트와 상가는 주변 건물과 가격 비교를 쉽게 할 수 있기 때문에

시세대로 감정가가 정해진다.

그래서 첫 경매 가격은 일반 거래시세와 차이가 없는 상태에서 진행된다.

하지만 거래가 뜸한 농지와 임야는 다르다.

공시지가와 대비해서 감정가격이 책정되기 때문에 시세보다 훨씬 싸게 경매가 진행된다.

경매 개시 가격은 감정평가사가 경매물건을 조사한 후 관할법원에 보고한다.

감정평가사는 공신력 있는 회사이므로 책임의 문제까지 고려해서 감정가를 책정할 것이다.

해당 임야가 훗날 과수원, 전원주택, 테마공원으로 개발이 될 수 있는

토지라 하더라도 감정평가에서는 현재 자연림 상태인 임야에 대한 평가를 하게 된다.

대개 임야의 경매가격은 공시지가 대비 3~5배 정도로 책정하는 것이 일반적이다.

(예, 공시지가가 평당 1,000원이면 경매 감정가는 평당 3,000원 정도)

임야 경매가 얼마나 싼지는 경매 사이트를 접속해보면 확인할 수 있을 것이다.

싼 농지경매로 전원생활 터를 마련하고 싶다면, 한계농지를 권하고 싶다.

한계농지는 주로 산의 하단부에 위치해서 주변의 경치가 빼어난 곳이 많으며

전원생활을 하기에는 적합한 터다.

농약이 풀풀 날리는 논으로만 돼있는 농지에서 전원생활을 할 수는 없지 않는가?

보통 농지는 약 500평 전후로 경매에 나오기 때문에 전원주택지로 적합한 평수가 많다.

또 농사로는 적합하지 않다고 생각해서 현지에서는 거래가 낮게 형성된다.

그곳이 바로 전원주택지로는 적합한 경관을 가지고 있지 않겠는가?

싼 임야에서 전원생활을 꿈꾸기도 할 것이다.

문제는 임야 경매는 아무나 할 수 있는 것이 아니라는 점이다.

왜냐하면, 한눈에 보이는 논·밭과 달리

임야는 덩치가 커서 일반인들이 정확히 파악하기에 힘들기 때문이다.

임야경매를 High Risk, High Return(고위험, 고수익)이라고 말한다.

하지만, 제대로 배운 임야경매야말로

Low Risk, High Return (저위험, 고수익)이라고 강조하고 싶다.

임야를 보는 눈과 법은 뒤 파트에 다시 다룰 것이다.

잘 공부해서 여러분의 꿈이 이루어지면 나는 기쁠 것이다

누군가에겐 특별한 경매의 경험담

임야 1만 3천여 평을 경매로 3천만 원에 낙찰 받은 D씨의 사례를 소개한다.

부산에서 중소기업에 근무하는 D씨(54세)는 평소 전원생활이 꿈이었다.

23살 꿈 많던 시절에 고향 하동을 떠나 돈을 벌기 위해 도시로 왔지만,

각박한 도시생활에 지쳐만 갔다.

언제 그만둬야할지 모르는 미래도 D씨를 불안케 만들었다.

고민 끝에 3년 계획을 세워 귀농을 결심했다.

비교적 노동력이 적고  고수익이 보장되는 임산물을 귀농작목으로 선택하고

만평 이상의 넓은 토지를 구하러 다녔다.

부산의 살던 집을 처분 후 대출 빚을 갚고 남은 돈은 1억 원 정도!

아무리 싼 임야라 해도

임산물 생산을 할 정도의 땅이라면 평당 만 원 이상은 할 것이다.

물론, 과수원처럼 생산을 하고 있는 땅은 평당 5만 원을 호가하는 곳도 있을 것이다.

(10,000원 * 1만평 = 일억 원, 각종 세금 및 개발비용을 합하면 약 1억 5천만 원)

산술적으로는 불가능한 일이라는 것을 알고 있었다.

방법은 토지 구입비용을 줄이고, 임산물 생산에 적합한 토지를 직접 만드는 것이었다.

물론, 당장 되는 것이 아니라 대략 2년 정도의 시간이 필요할 것이다.

57세의 꿈을 위하여...

인생의 2막을 만들기 위해 아주 단순한 계획서를 만들었다.

첫째, 토지를 싸게 구입하기 위해 부동산시장에 한 번도 나오지 않은 땅을 구하자.

둘째, 임야 개간을 위해 인터넷 또는 현지를 찾아

농사 선배들로부터 돈이 적게 드는 임산물 생산 방법을 배우자.  

그러기 위해서는 꾸준한 발품이 필수였다.

그러던 중 인터넷 무료 경매 사이트를 알게 되었고,

그 때부터 경매공부를 시작했다.

처음 2개월은 공부라기보다는 관심 가는 지역의 임야가

얼마에 낙찰되는지를 눈여겨보는 정도였다.

한 달에 7만원을 주고 2달 코스인

모 대학의 평생교육원 <경매반>에 강의를 들으러도 다녔다.

경매 강의, 인터넷 카페에서의 공부, 실제경매조사....

이렇게 몇 개월 동안 3박자를 갖춰서 진행해 나갔다.

‘학생 때 이렇게 열심히 공부했으면 sky대도 갔을 텐데~~’

그 후 만평 이상 되는 토지경매가 진행될 때마다

현장조사를 다니면서 땅을 보는 안목도 키웠다.

'이거 그냥 산이구나~~ 이런 산에 무슨 재주로 과수목을 심지?‘

처음에 들던 이런 생각이 현장조사를 다닐수록 달라졌다.

현장에서 보고 인터넷으로 개간하는 방법을 배우기를 수차례,

조금씩 땅이 보이길 시작했다.

순수한 임야에 임산물이 심긴 과수원을 머리에 그려져 나가기 시작했다.

‘역시 많이 보고 배우기를 잘 했구나~’

1년 동안 50회 정도의 현장 공부를 했다.

신기한 것은 꿈이 생기자 현장학습이 번거롭거나 지겹지 않았다.

갈 때마다 자신도 모르게 새로운 꿈이 자라고 있었다.

그러던 중 하동 쌍계사 근처에 임야 1만 3천여 평이

신권(첫 경매)으로 나왔다는 공지를 접했다.

경매 가격 2,800만원으로 평당 2,152원이었다.

입찰을 20여일 남겨두고 평소대로 아내와 여행가는 기분으로 현장조사를 나갔다.

먼저 경매물건을 찾아갔다.

남향에 잡목이 대부분이어서 간벌을 하면 과수원으로 손색이 없어보였다.

배수가 잘 되는 마사토질로 임산물이 자라는데도 안성맞춤이었다.

다만, 도로가 2m 정도로 좁은 단점이 있었다.

당장은 2m도로 있어도 차량 진입이 가능하고,

이웃과 친분을 쌓은 후 도로확장을 부탁해도 되겠다 싶었다.

‘이렇게 괜찮은 임야가 첫 경매로 평당 2,152원이 책정된 된 이유가 무엇일까?‘

 (오지의 자연림 주변에 밭뙈기가 몇 개, 50년 이상 된 촌집 3채가 전부였다.)

보통 사람들의 눈으로는 개발 가능성이 적다는 뜻이었다.

따라서 감정평가금액도 그 정도가 적당했으리라 느껴졌다.

지난 1년간의 공부로 임야를 보는 눈이 생겨 확신을 가질 수 있었다.

그래서 감정평가 금액은 공시지가(평당 652원)의 3배인

2800만원에 첫 경매가 진행된 것이었다.

혹시나 하는 노파심에 3,055만원을 입찰해서 낙찰 받았다.

집도 짓고 과수원도 만들 수 있는 땅을 평당 2,350원에 주인이 된 셈이다.

경매가 아닌 일반방법으로 살 수 없는 금액인 것은 자명한 사실이다.

꾸준한 학습과 간절한 바람이 D씨의 전원생활을 이뤄주었다.

지금 그 땅에는 D씨가 심은 매실,호두,잣나무가 탐스럽다

봄에는 매화꽃이 만발하고 열매가 주렁주렁 열린다.

요즘 D씨는 다른 꿈도 함께 꾸고 있다.

- 매실 생태 체험장 -

도시의 생활과는 비교도 안 될 만큼 행복하고 수입면에서도 만족하고 있다.

사람은 누구나 자기가 하고 싶은 일을 하면서 살고 싶어한다.

그러기 위해선 용기가 필요하다.

때로는 현실에 부딪혀보는 무대포의 용기가 꿈을 이뤄주지 않을까?

우린 모두가 전원의 꿈을 꾸고 있는 사람들이기에...

<금융권의 임야에 대한 대출액 산정 Tip>

금융권의 임야에 대한 감정가는

법원에서 경매 의뢰의 감정평가사의 그것과 비슷하지만.

조금 더 높게 감정가격이 책정된다

예를 들어, 시세 1억 원인 임야 10,000평을 담보로

은행에서 돈을 대출 받는다고 생각해보자.

공시지가가 평당 500원이라면,

그 3배 정도인 평당 1500원이 감정가가 된다.

10,000평 X 1,500원 = 15,000,000원이고,

은행은 이 금액의 60%를 대출해준다.

결국, 최종 대출액은 900만원!!

은행도 부실채권을 만들지 않기 위해 임야 대출을 꺼린다는 얘기다.

그런데, 개발된 임야라면 이야기가 달라진다.

만약, 똑같은 1만평의 임야라도 주택건축 및 각종 인허가를 취득했다면

감정가는 2억 원이 훨씬 넘는다.

이것이 곧 개발로 인한 가격 상승인 것이다.

아마 지금 쯤 디시가 돈이 필요하여 은행 문을 두드린다면

1억 원 이상은 대출을 받을 수 있을 것이다.

땅을 보는 안목만 있다면,

누구나 '경매를 통해 돈 되는 전원생활을'의 주인공이 될 수 있다.

경매조사는 이렇게 하자

자! 지금부터는 실전에서 경매로 돈 되는 토지를 구매하는 방법을 배워보자.

① 인터넷 유·무료 사이트를 연결한다.

ex) 대법원 경매 무료사이트, 온비드, 한국부동산 경매정보, 리치옥션, 굿옥션,, 많은 인터넷 사이트에서 법원 경매관련 정보를 제공 받을 수 있다

② 전원생활을 선호하는 지역의 논, 밭, 임야에 대한 경매 물건을 체크한다.

ex) 남해, 함양, 거창 등 지역 검색과 전답, 임야, 아파트와 같은 분야별 체크 항목도 있다.

경매초보라 할지라도 한 눈에 쉽게 파악할 수 있게 감정평가 및 분석자료도 볼 수 있다

전원생활은 시골살이다.

시골경제는 도시와 달라 논, 밭, 임야의 경매물건이 한 달에 30개가 넘지 않는다.

관심만 있다면 경매물건을 조사할 시간적 여유가 된다는 뜻이다.

만약, 한번 유찰되면 약 40일 뒤에 다시 재경매 공고가 나온다.

또 한 가지!

신권(처음 나온 물건)이라고 그냥 지나치는 것은 금물이다.

아무래도 신권은 비싸서 유찰이 될 것이라 생각할 수도 있겠지만

농지나 임야의 감정평가는 기존의 가치보다

평가절하 된 가격으로 경매에 나오기에 첫 경매에서 낙찰률이 높은 물건이다.

③ 지도를 활용해서 미리 해당 지역 물건을 알아본다.

포털 사이트 지도서비스는 토지이용계획 확인원, 임야대장 등 기본 정보도 함께 제공된다.

그 지도를 여러 장 인쇄해서 현장비교하면 거의 일치한다.

ex) 다음, 네이버, 온나라, 구글 지도의 위성 확인

④ 여행을 가는 기분으로 현장 조사를 떠난다.

가족과 주말 나들이를 간다는 생각으로 현지에 가서 경매물건을 조사하다 보면,

재테크, 돈버는 여행, 운동까지 세 마리 토끼를 잡을 수 있다.

다만, 한 번의 경매로 원하는 토지를 얻을 수 있다는 생각은 버리는 게 좋다.

⑤ 경매물건 현지조사도 부동산업체를 통한 토지 구매 체크 포인트와 일치한다.

ex) 경관, 계곡, 소나무, 돌, 경사, 방향, 주변 오염도, 도로여건 등

⑥ 이때도 인근 주민들의 친구가 되는 것은 필수다.

“아무개의 땅 300평은 서울사람들에게 얼마에 팔렸다더라.”

“주변에 마실 물이 없다. 장마철에 계곡이 불어난다. 도로를 낼 수가 없다”

등 해당 토지의 문제점과 역사를 들을 수 있다.

⑦ 마지막으로 가까이 지내는 부동산업체에 입찰에 관한 도움을 받는다.

나에게 딱 맞는 경매물건을 찾으면 평소 알고 지내는 부동산업자에게

경매입찰 방식에 대해 도움을 받자.

그럴 상황이 안 될 때는 직접 공부해도 무방하다.

보통 법원에서 오전10시부터 경매를 진행하는데 , 경매개시 20분 전에

경매법정 집행관사무실에서 경매 방법에 대한 교육을 실시한다.

그 때를 대비해서 기본 상식 정도는 미리 알고 가는 것이 유리하다.

- 상기 내용은  저자 정성규의  " 전원생활부자들" 이란 책으로 발간되었습니다

   지난 5년 간 시행착오를 겪어면서 만들어가고 있는 " 자연의소리" 의 경험담 입니다

   실전임야개발 및 돈 버는 전원생활에 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다

농가주택 리모델링, 시골집 수리하기, 전원주택, 통나무주택, 목조주택, 주말주택, 세컨드하우스, 황토주택,

귀농, 귀촌, 강원도 부동산, 횡성 부동산의 모든 것이 산골전원주택이야기에 다 있습니다.

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좋은정보 넘넘 감사합니다!!

좋은 저보와 공부할 수 있는 기회 주셔서
감사합니다

좋은정보 접해 감사 합니다,

경매에 대한 상식, 감사합니다.

감사합니다 ^^

수고하셨습니다. ㄳ ㄳ