오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 10-3.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.24.

sol & sonne.​

3.

결론적으로, 우리나라 부동산 시장은 낙후된 지방 부동산 시장의 장기 대세 상승을 포함하여 여태까지의 비시장적, 비정상적 흐름과 달리 보다 정상적이고 보다 친시장적으로 흘러가게 될 것이다. 개가 짖어도 제 갈 길을 가야 하듯, 아무리 겁대가리 상실, 무능, 유해한 문재인 정부 여당이 지랄용천을 해도 우리나라 부동산 시장, 특히 낙후된 지방 부동산 시장은 친시장, 정상적인 제 갈 길을 가게 되어있단 말이다.

지방 부동산 시장의 장기 대세 상승의 근거, 이유와 관련하여, 십수년 간 인구, 실거래 가격 등 가격 측 요소, 지역 산업, 도시 및 주거환경 등 수요 측 요인, 그리고 공급 물량, 미분양 물량 등 공급 측 요소까지 최근 십여년 간 골백번도 더 되풀이하였으니, 오늘은 시장 요소 외 시범 케이스 지방을 중심으로 공급 측 요소와 결부된  투자심리 등 동심원적인 파급 효과만 간단히 언급한다.

떨이 판매 등 극히 예외적인 사례들을 제외하고 주택을 포함한 모든 재화는 어느 때, 어느 장소를 불문하고 수요량이 늘고 공급량이 감소하면 가격이 오르게 되어있다. 또, 세상 만사 오르막이 있으면 내리막이 있고 양자 간 거래에서 내가 이익을 보면 상대방은 손해를 보게 되어있다.

즉, 오르락, 내리락 하는 지방 부동산과 관련하여, 집값, 전셋값이 동반 하락하면 주택 소유자는 울상이나 전월세 세입자는 웃을 수도 있고, 반대로 상승하면 전월세 세입자가 울상이 될 것이다.

소수 가진 자들을 위한 주택 가격 급등 시키기와 낙후 지방민 등 다수 못 가진 자들의 집값 하락을 위해 밤새워 울었던 문재인 정권은 앞으로도 개혁, 진보의 주둥아리 실과 반대로 사회, 경제적 약자층 들인 전월세 세입자들, 특히 낙후된 지방의 전월세 세입자들에게 어게인 중장기적인 주거 불안정, 주거 고통이라는 큰 선물을 안겨줄 예정이다.

골백번 되풀이했듯, 문재인 정권 들어 전방위적인 부동산 억제책으로 인해, 특히 낙후된 지방 주택의 공급 물량은 전임 박근혜 정권의 약발이 다해 가는 올해, 내년부터 중기적, 장기적으로 급감할 것이기 때문이다.

이를 달리 말하면, 싫든 좋든, 시장원리에 따라 낙후된 지방의 주택 소유자는 지금까지와 정반대로, 중기, 장기적인 집값, 전 월세값 동반 상승의 수혜를 누릴 수밖에 없게 없다는 말이다. 이것은 동전의 뒷면으로, 이번 과제의 주제인 낙후된 지방 부동산 시장이 대세 상승할 수밖에 없는 공급 측 요소의 주요 이유들 중 하나다.

이하, 지방 부동산 시장의 대세 상승은 얼마 동안 지속 가능할까, 특히 얼마나 많이 오를 수 있을까와 관련하여, 낙후된 지방 부동산 시장의 동심원 축이 될 시범 케이스 지방 부산의 공급 측 요인에 국한된 동심원적 파급 효과에 대해서만 개괄적으로 언급한다.

서울 강남 촌놈들만이 아니라 낙후된 지방민, 서민, 빈민층을 포함하여 국민의 모든 계층들이 자신들이 선호하는 지방, 지역, 물건에만 관심을 가지니, 전국은 물론 낙후된 지방, 지역, 도시 내에서도 더욱 낙후된 소지역들의 부동산 시장 회복, 활성화를 더더욱 어렵게 하기에, 이번 과제는 불가피하게 동심원적인 효과를 꾀할 수밖에 없었단 말이다.

서울 지방과 경기 일부 지역을 제외한 전국 지방이 홀로, 스스로 발전하고, 또 이에 부수하는 부동산 시장도 스스로 회복, 활성화되어야 하지만 현실은 그 반대다.민주화 이후 전국 산업, 인구, 집값 추이 팩트만 찾아보면 누구나 이를 알 수 있을 것이다. 그런 까닭에, 시범 케이스 등 동심원적인 파급효과가 더욱 중요하고 필요한 이유다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 15일 부동산 단신 3.

경기도 성남 분당구 서현동 '효자촌삼환아파트' 전용 84㎡는 지난달 11일 9억7000만원에 거래됐다. 이전 최고가 12억9500만원보다 3억원 이상 하락했다. 고양시 일산서구 주엽동 강선7단지삼환·유원 전용 71㎡는 지난 3일 최고가(6억8800만원) 대비 1억8800만원 하락한 5억원에 손바뀜했다. 일산동구 마두동 '강촌3단지훼미리'전용 134㎡도 지난달 7억9000만원에 거래, 이전 최고가보다 1억5500만원 하락했다.

인천 미추흘구 '더샵 인천 스카이타워' 전용면적 84㎡는 지난달 5억1000만원에 매매되면서 최고가보다 2억3000만원하락했다. 한편, 서울 성북구 하월곡동 '월곡두산위브' 전용 84㎡는 최고가 대비 2억8000만원 내린 7억원에 거래됐다. 생활환경이 비슷한 래미안월곡은 최근 3개월간 등록된 거래가 없다. 마포구 마포래미안푸르지오의 올해 누적 매매거래 건수는 15건으로, 지난해 67건의 22.3%에 불과하다.

지난해만 해도 강남구 도곡동 ‘타워팰리스(전용 137㎡)’의 낙찰가율은 112%에 달했으나 최근에는 서초구 아크로리버파크 전용 94.98㎡가 감정가 42억원에 유찰됐다. 강남구 대치동 ‘은마 (전용 84.43㎡)’는 2번 연속 유찰됐다. 강남구 삼성동 상아2차 재건축 ‘래미안 라클래시’ 전용면적 84.98㎡도 경매에 나왔다. 서울 방배동 방배2차현대홈타운 전용 115㎡는 낙찰가율 68.3% 17억2150만원에, 서대문구 북가좌동 DMC아이파크 전용 60㎡는 감정가의 67.9% 6억7890만원에 낙찰됐다.

서울 영등포구 문래동3가 동원데쟈뷰 103호는 감정가 10억7000만원에서 1회 유찰돼 8억5600만원에, 양천구 목동한신 114동 103호는 감정가 16억300만원에서 2회 유찰돼 10억2592만원에, 양천구 신정동 목동신시가지 1416동 303호도 2회 유찰돼 12억6080원에, 영등포구 당산동3가 쌍용예가클래식 103동 804호 역시 2회 유찰돼 8억원에, 경기 고양시 일산서구 탄현동 일산두산위브더제니스 103동 3605호 또한 2회 유찰돼 4억6991만원에 입찰이 진행된다.

2021년 12월 15일 부동산 단신 3.

강남구 대치동 한보미도맨션 전용면적 128㎡는 지난달 8일 41억4000만원에 거래됐다. 직전 최고가인 지난 8월 36억5000만원 보다 4억9000만원 올랐다. 쌍문동 한양1차 전용면적 79㎡는 2019년 7월 4억9,500만 원에서 2년만에 8억1,500만 원까지 뛰었다. 한편, 대구시 달서구 감삼동 빌리브 스카이 전용 95㎡는 분양가보다 50%가량 오른 9억 9727만원에 거래됐다. 부산시 해운대구 우동 대우월드마크센텀 전용 243㎡는 28억5000만원에서 36억원으로 뛰었다.

경매... 서울 강동구 성내동 성내1차이편한세상의 전용 84㎡는 감정가가 4억5000만원인데 10억3720만원에 낙찰됐다.송파구 오금동 현대아파트 전용면적 170㎡(5층)만 감정가가 14억5000만원으로 9억원을 넘었다. 충남 천안시 서북구 동보아파트다. 감정가 2820만원인 전용 26㎡(1층)는 9800만원, 부산 동구 수정동 수정아파트 전용 36㎡(3층)는 감정가의 2배가 넘는 2억원에 낙찰됐다. 경기 동두천시 지행동 송내주공아파트 전용 52㎡는 64명이 참여했다.

영끌·빚투 사라진 '노도강'… 노원구 월계동 '한진한화그랑빌' 전용 84㎡(33평형)은 지난달 13일 이전 실거래가인 9억9000만원에서 4.34% 낮아진 9억4700만원에 손바뀜됐다. 도봉구 쌍문동 한양2차의 경우 31평형이 지난달 26일 직전 거래가인 7억원보다 2.14% 하락한 6억8500만원에 실거래 됐고, 강북구 미아동에서는 SK북한산시티 24평형이 직전 실거래가 7억8000만원보다 4.49% 낮아진 7억45000만원에 지난달 1일 거래됐다.

평촌래미안푸르지오, 평촌자이아이파크 등의 입주 물량으로 경기도 안양시의 전세가격이 2주 연속 하락했다. 안양시 평촌동 초원2단지대림 전용면적 84㎡ 전세는 1억 하락한 6억원에 거래됐다. 노원구 중계동 '청구3차' 전용 84㎡는 지난달 9억원에서 1억원 내린 8억원에 전세 계약을 맺었고 상계동 '주공14단지' 전용 59㎡도 지난달 4000만원 내린 2억5000만원에 세입자를 찾았다.

반면 노원구 중계동 '현대2차' 전용 84㎡는 5억6000만원, 중계동 '주공2단지' 전용 44㎡는 2억8000만원, 중계동 '성원' 전용 59㎡는 5억8000만원, 상계동 '상계주공16단지' 전용 59㎡는 3억2000만원, 공릉동 '동부아파트' 전용 84㎡도 5억원에 수천만원 반짝 상승한 전월세 계약을 맺었다. 한편, 서울주택도시공사(SH)가 만든 고덕강일 4단지의 택지조성원가는㎡당 271만7119원, 건설원가는 ㎡당 208만6640원으로 나타났다.

동대문구는 전농 제8구역 주택재개발정비사업 조합설립인가를 승인했다. 한양은 천안 풍세지구, 화성 향남지구 등과 △노량진 역세권 청년주택 △대전 읍내동 공동주택 신축사업 △수원 조원동 가로주택정비사업 △미아1구역 가로주택정비사업 △인천 영종 공동주택사업 △전주 에코시티 주상복합 등에 이어 전북 전주 '에코시티 주상복합 신축사업' 도급계약을 체결했다. 법원의 국방부 집행정지 신청 인용으로 경기도 파주시 ‘힐스테이트 더 운정’의 공사가 멈췄다.

2020년 12월 15일 부동산 단신 3.

12월 분양시장 ‘활기’… 지방 비규제 중소도시도 주목하라... 수도권에서는 교통 여건이 뛰어난 지역에서 아파트가 잇따라 공급된다. 한화건설은 12월 인천 연수구 선학동 151-3번지 일원에서 ‘한화 포레나 인천연수’ 767가구를 분양한다. 중흥건설그룹 중흥토건은 12월 중 경기 화성시 봉담읍에서 ‘봉담2지구 중흥S-클래스 3차’를 선보인다.

GS건설도 화성시 봉담읍 동화지구 A-3 블록에서 ‘봉담자이 라피네’ 750가구를 공급한다. 이 밖에 현대건설은 12월 경기 용인시 처인구 고림동 503-58번지 일원에서 ‘힐스테이트 용인 둔전역’ 1721가구를 공급한다. 대림산업은 경기 가평군 가평읍 대곡리 480번지 일원에서 ‘e편한세상 가평 퍼스트원’ 472가구를 내년 1월에 분양할 예정이다.

규제지역 확대로 비규제지역의 희소가치가 높아지자 지방 중소도시까지 공급이 늘고 있다. 포스코건설은 12월 전북 군산시 조촌동 디오션시티 A5 블록에서 두 번째 ‘더샵’ 아파트 ‘더샵 디오션시티 2차’ 771가구를 공급한다. 호반건설과 호반산업은 충남 아산시 탕정면 갈산리 일대 5개 블록에서 ‘호반써밋 그랜드마크’를 분양 중이다. 이 밖에 대림건설은 최근 충남 금산군 금산읍에서 ‘e편한세상 금산 프라임포레’ 본보기집을 열고, 본격 분양에 들어갔다.

노후 아파트 밀집 지역, 갈아타기 활발…힐스테이트 용인 둔전역 주목...국토교통부 실거래가 자료를 보면 노후 비율이 85.14%인 경기 부천시 ‘힐스테이트 중동(‘18년 7월 분양)’ 전용면적 84㎡ 분양권은 올해 11월 11억9,143만원에 거래돼 분양가 7억4,020만원 대비 약 4억5,000만원의 웃돈이 붙었다. 노후 아파트 비율 89.66%인 대구 달서구 ‘월배 삼정그린코아 포레스트(‘18년 10월 분양)’ 전용면적 112㎡ 분양권은 올해 11월 11억6,550만원에 거래돼 분양가 6억8,300만원 대비 4억8,000만원 이상 웃돈이 붙었다.

이에 노후 아파트 밀집지역 내 새 아파트의 청약 경쟁은 치열하다. 예컨대 올해 10월 노후 아파트 비율 81.54%인 울산 남구에서 분양한 ‘문수로대공원 에일린의 뜰’은 59가구 모집에 1만8,280건이 접수돼 1순위 평균 309.83대 1의 경쟁률을 기록했다. 또 11월 노후 아파트 비율 81.65%인 대구 북구에서 분양한 ‘더샵 프리미엘’은 189가구 모집에 4,728건이 접수돼 1순위 평균 25.02대 1의 경쟁률을 기록했다.

이러한 가운데 올해 노후 비율이 높은 지역에서 공급되는 새 아파트가 주목 받고 있고 현대건설은 12월 노후 비율 77.73%인 경기도 용인시 처인구 고림동 일원에서 ‘힐스테이트 용인 둔전역’을 분양할 예정이다. 현대엔지니어링은 12월 노후 비율 89.66%인 대구광역시 달서구 감삼동 일원에서 주거복합단지 ‘힐스테이트 감삼 센트럴’을 분양할 예정이다.

'한 달 치 월급' 고액 월세, 강남 넘어 강북·경기 확산... 15일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 27일 서울 강남구 개포동 래미안블레스티지 전용 84㎡는 보증금 3억원, 월세 360만원에 계약이 성사됐다. 또 지난달 14일에도 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡도 보증금 5억5000만원, 월세 350만원에 계약이 체결됐다. 서울시 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡는 이달 11일 보증금 2억원에 월 275만원으로 거래됐다.

고액 월세 계약은 강남을 넘어 강북이나 경기 지역으로 점차 영역을 넓혀가고 있다. 지난달 10일 서울 성동구 성수동1가에 있는 트리마제 전용 69㎡도 보증금 1억원에 월세 500만원, 같은 달 13일 마포구 아현동 마포래미안푸르지오2단지 85m²도 보증금 1억원에 월세 400만원으로 거래됐다. 지난달 27일 종로구 평동 경희궁자이(3단지)도 보증금 5000만원에 월세 250만원으로 계약이 체결됐다. 경기 지역에서도 성남시 수정구 신흥동 산성역포레스티아 전용 84㎡가 지난달 10일 보증금 2억원에 월세 240만원에 거래됐다. 또 고양 일산서구 탄현동에 있는 일산두산위브더제니스는 전용 145㎡가 보증금 1억원에 월세 250만원, 과천시 중앙동 푸르지오써밋도 이달 전용 111㎡가 보증금 4억원에 월세 200만원에 거래가 성사됐다.

집값 광풍, 다시 회귀? 서울 경매아파트 낙찰가율 ‘쭉쭉’...서울 강동구 성내동 현대토파즈 아파트(전용면적 187㎡)는 지난 7일 감정가 12억2000만원으로 법원 경매에 부쳐졌다. 낙찰가는 15억99만원으로, 감정가보다 3억원 가까이 높았다. 하루 뒤 은평구 구산동의 브라운스톤(전용 60㎡)도 감정가 4억800만원에 경매에 나왔다. 12명이 경쟁을 벌인 끝에 낙찰가는 5억4166만원으로 치솟았다. 감정가의 133%다. 경매가 성사된 5건 모두 감정가보다 높은 가격에 팔려나갔다. 강동구 길동의 GS강동자이(전용 126㎡)는 감정가 11억2000만원에 낙찰가가 12억6550만원이었고, 광진구 중곡동 SK아파트(전용 58㎡)은 감정가 4억7800만원에 낙찰가는 5억67100만원이었다.

올해 신규 아파트 중대형 선호도↑… 85㎡ 이상 경쟁률 최고 기록... 올해 11월까지 수도권은 전용 85㎡ 초과 타입 청약경쟁률이 106.5대 1로 가장 높았다. 전용 60~85㎡는 29.8대 1, 전용 60㎡ 미만은 22.9대 1을 기록했다. 지방 역시 비슷한 흐름을 보였다. 전용 85㎡ 초과 타입이 21.1대 1, 60~85㎡ 22.9대 1, 60㎡ 미만 7.3대 1 순이었다. 이에 중대형 위주 사업장의 분양이 연말까지 이어지고 있다. 포스코 건설의 ‘더샵 디오션시티 2차’가 전용 84㎡ 이상 총 771가구, HDC 현대산업개발의 충북 청주 ‘가경 아이파크 5단지’도 전용 84~116㎡ 925가구가 나온다. GS건설 ‘송도자이 크리스탈오션’ 전용 84~205㎡는 1503가구가 분양될 예정이다.

코로나시대 '배산임수 아파트'가 다시 뜨는 이유는?... 15일 부동산업계에 따르면 대우산업개발이 분양한 충남 천안 봉명동 ‘이안 그랑센텀 천안’은 1순위 청약에서 418가구 일반분양에 1만2098명이 몰려 평균 28대1의 경쟁률을 기록했다. 봉황이 깃든 산에서 유래된 봉서산과 천안천이 자리한 전형적인 배산임수형 아파트다. 최근 분양하는 아파트들은 이런 배산임수 조건을 갖춘 곳이 많다. 한라가 전남 광양시 광영동378일대에서 분양 예정인 ‘가야산 한라비발디 프리미어’, 롯데건설이 분양하는 ‘오산 롯데캐슬 스카이파크’, 대림건설은 충북 단양군 단양읍에 'e편한세상 단양 리버비스타'를 배산임수 지역에서 분양한다.

로또분양 열풍…화성·수원 팔달 등 청약 1순위 10만명 넘겨.. 경기도 과천은 '로또 아파트'로 불린 지식정보타운 인기에 힘입어 50만명 넘는 청약자가 1순위 신청을 했다. 특히 초유의 인원이 몰린 만큼 청약 커트라인도 매우 높았다. 과천 지정타 S4블록 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오'에서는 만점 통장(84점)도 등장해 주목을 받았다. 그 밖에도 20만명 이상 몰린 경기도 하남과 부산 연제구는 각각 감일지구, 거제2구역(레이카운티) 인기의 영향이 컸다. 청약 광풍은 연말까지 이어지고 있다. 지난 8일 청약을 받은 고양 덕은지구 '덕은 삼정그린코아 더베스트'도 평균 65대1, 최고 83대1의 경쟁률을 기록했다. 2020.12.15. 19:05