얼마전 자료를 갖고 토지선택 요령을 특강으로 한 적이 있는데...
바로 울산~함양 고속도로 밀양(서밀양IC)구간이다.
공개하고 설명한 자료에서 표현상 부적절한 글귀가 있을수 있으며...
이 설명을 통해 토지를 보는 감각을 키우라는 뜻으로 올렸으며...
우선, 토지는 전체인 숲을 보고 개개의 나무를 보는 습관을 갖으라는 기본생각을 잊지마시라~!
이 도면은 울산~밀양~함양간 고속도로의 실시설계도면을 근거로 작성한 것으로...
제공한 자료는 공사발주를 위한 가장 정확한 자료로...
도로의 성토, 절토, 시추공간까지 20m간격으로 표시되어 있고...
IC주변의 완충녹지는 물론 마을 진입을 위한 도로 가감선까지 나와있다.
여기서는 도면공개없이 그림으로만 설명드리겠다.
만약 여러분들이 이 정보를 입수하면 먼저 서밀영IC와 밀양시내 구간인 ①번을 먼저 답사와 투자 염두 할 것이다~!
아래 그림을 보면 ○지점이 서밀양 IC지점이고 바로 화살표 ①번 토지를 1순위로 할 것이다~!
대구특강에서는 사전에 현장 다녀오고 인근 공인중개사 사무소에서는 어느 방향을 추천하고 혹시 도면은 무엇을 가지고 있는지 강의 열흘전에 다녀오라 공지한적 있는데....
가장 중요하고 내가 특강반에 제공한 실시설계도면은 없는 듯 하며...
그리고 정곡리IC주변에서~밀양읍내 사이의 도로는 아얘 매물도 없고 가격도 평당 30만~50만원을 호가 한다고 하며 주로 정곡과 밀양읍 사이를 1순위 무안~하남사이를 2순위로 보고있다고 한다.
그런데 나는...
무안~하남간 국지도 30번 도로변을 유념하고 분석하라 권했다.
왜 그럴까?
밀양시 전체 인구라야 10만7천여 명이며 아래 그림에서 보듯 55번 고속도로 대구~부산 도로를 보자.
이 고속도로의 기능은 바로 남밀양 IC로 부산과 대구에서 오는 방문객을 위한 IC아닐까?
그럼 울산~함양간 고속도로와 서밀양 IC는 왜 구상했고 왜 개설할까?
간단하다~!
울산과 포항의 물동양의 서남부지역과 연결해야 하는데 부산이란 대도시를 통과하는 문제로 결국 수익성이 있다 하여 사전분석후 민자고속도로로 건설하는 것이고...
서밀양 IC는 남밀양IC와는 다르게 밀양시내 진입이 아닌 다른 곳의 통행량 분산과 소통 아닐까?
그리고....
이런 자료나 정보를 입수하면 모든 신경은 IC를 찾고 그 주변을 두리번거릴텐데 과연 그럴까?
우선 이 도면에서 정곡리/마흘리에서 IC가 나와 밀양과 무안/하남 방면으로 길이 나뉜다(아래 그림)
그런데 문제는 IC가 나오는 그림을 보면서 이크 주변 땅을 사면 크게 오르겠군 하면서 검토할 것으로 ①번~④번까지 검토 할 것이나 도면 도로에서 혹시 녹색선이 보이시는가?
①번과 ②번 사이에 도로 우측에 녹색선이 보이고 중간에 단절(절단) 된 부분이 보일 것이다.
보통 고속도로 IC입구는 진출입차량의 원할한 운행과 소통을 위해 도로에서 중간에 음식점이든 주택으로 들어가고 나감을 위한 가감차선이 필요한 것이고 특히 인위적 진출입을 막기위한 녹지공간을 조성해 놓은 것을 조종보는데 완충녹지와 시설녹지이다.
이 녹지지대 뒷 편 토지는 당연 도로와 직접 접속에 제한을 받게 되므로 유효이용이 떨어질 것이고 토지선택에 문제가 있는 것이다.
자~!
오늘도 인터넷에 난무하는 부동산(토지)투자 요령을보자면 10계명에 성공하는 비법이 수백건씩 올라오고 있는데..
대부분 용도지역에서의 행위제한, 지목변경, 농지전용, 농취증 발급요령 등등 개별요인 분석이 주제다.
숲을 보는 것이 아닌 나무를 보는 요령을 기술한 것으로 여기서 숲을 보는 요령을 가르켜 드리련다~!
다시 전체 그림을 보자~!
우선 밀양시에 가장 커다란 영향을 주는 근접도시는 어딜까?
황토색의 대구, 울산, 부산, 김해, 창원, 창영에서 가장 중요지점 연결은 부산이다.
그런데 이 부산은 이미 부산~대구 고속도로가 그 역할을 수행중이고....
그렇다면 울산~함양간 고속도로는 결국 산업 물동량 고속도로인 것이다.
그래서 나는 바로 무안~하남간 도로인 30번 국지도 국지도로로서...
경매로 나오는 계획관리지역은 10만~15만원/평 수준인듯하다.
자 바로 30번 국지도는 창원의창구로 직통하는 도로로서 중간에 하남이란 지역에 방점을 둘 필요가 있다.
만약 하남에 영남권공항(밀양공항)이 입지한다면 이 국지도 30번 도로는 어찌 될까?
그리고 창원산업시설의 분사공장은 주로 김해시를 공략하고 있는데...
오지인 김해 한림까지 공략하고 웬만한 계획관리지역은 100만원/평 을 넘어간다고 한다.
그래서 이 공업용지 수요가 김해를 넘어 함안에 이어 산청까지 전이되고 있는 실정인데.....
그런데 현재 하남~무안간 도로의 끝은 산악지형으로 간간히 차량만 다녔을 것이지만..
만약 울산~밀양~함양 민자고속도로가 개통되고 하남에 밀양공항이 입지한다면 이 30번국지도로는 어찌될까?
그리고 대부분 선호했던 정곡리~밀양시내간 도로의 근생시설 음식점은 파리만 잡고 있지 아니할까?
반면 무안~하남간 도로 주변은 공업물량 수송과 창원에서 밀려드는 토지수요로 땅값이 급등하지 아니할까?
***
도로는 광로 대로, 국도 지방도 가 중요한 것이 아니라 그 도로가 갖고 있는 기능이라 누누히 강조 했다~!
지금도 인터넷을 보면 농지 전용이 어떻고 그린벨트, 미집행시설이 어떻고 지목이 어떻고....
웬놈의 토지투자 10계명은 그리도 많은가?
그 투자10계명을 모세가 기슴에 품고 있듯 가슴에 감싸고 다닌다고 땅이 보일까?
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오늘도 그린벨트 특강 뒷 풀이에서 특정통계를 어디서 검색하느냐라는 질문인데.......
난 6학년이고 질문자는 3~4학년인듯 하다
누가 누구에게 질문을 해야 할지 너무 어이가 없다.
난 늘 강의에서 감동 받는 강의는 전혀 필요없다고 강조한다.
강의를 듣고 실행할수 있도록 무실력행이 진정 부동산강의 진수일 것이며..
우리 대학 내 제자들은 무실력행(務實力行) '참되고 실속있게 힘써서 행함'을 늘 강조받고 있다.
국내에서 토지분야에서 으뜸이라 하는 내가 젤 싫어하는 질문~!
토지를 전문으로 강의해 주는 곳 추천해 달라'는 질문이 들어오면....
공인중개사 공법강의를 들으라고 핀잔을 주는데 용적률 건폐율 행위규제와 조장을 알면 땅이 보일까?
그리고 이런 내용을 책으로 써 보라는 말~!
에끼,,,,사안별로 모두 틀린데 어찌 이런 내용을 세세히 책에 담아 써 낼까?
내일 교보에가서 토지관련 책을 뒤져보시라~!
당진이 어떻고 평택이 어떻고 어느 고속도로가 어떻고 일 뿐으로...
이처럼 지형 분석과 미래가치인 숲을 점검하는 것은 결국 '복부인 근성'을 가져야 하는것~!
복부인은 아마도...
결코 건대 부동산대학원 안 나왔고...
결코, 공인중개사가 아닐것이며...
결코 대졸 학력이 아닌 국(초)졸자일 겁니다~!
그런데...
땅 보는데는 서울 상대 졸업자보다 더 유능할 겁니다~!
박준호
/숭실사이버대 부동산학과 교수
/황막사(황사 막는 사람들) 회장