2022년(머니투데이)집값하락기에 270만호 공급대책 미분양 증가 우려도 있다.

[부동산학 교수 신광식]

집값하락기에 270만호 공급대책 미분양 증가 우려도 있다.

머니투데이|유엄식 기자, 방윤영 기자|2022.08.16.

윤석열 대통령의 대선 공약을 기반으로 한 새 정부의 첫 대규모 공급 대책이 16일 베일을 벗었다. 향후 5년 간 수도권 158가구를 비롯해 전국에 270만호 주택을 공급해서 중산층과 서민의 내집마련을 지원하겠다는 게 골자다. 전문가들은 공급확대 방향성은 긍정 평가했지만, 금리인상 여파로 침체된 시장 흐름을 오판하고 공급물량 숫자만 치중하면 대규모 미분양 사태 등 부작용이 우려된다는 분석을 제기한다.

1. 공급확대 시그널 긍정적, 시장 침체 등 변수 대응한 유연성 필요하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "충분한 주택공급으로 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 시그널을 보낸 것은 긍정적"이라며 "다만 원자재 가격 인상에 따른 실질적 분양가 인상 우려와 주택경기 침체에 따른 미분양·미계약 증가 문제는 향후 풀어야할 숙제"라고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장(한양대 특임교수)은 "금리인상 여파로 향후 부동산 경기가 침체되고 전국적으로 미분양이 늘어나면 당초 공급계획을 수정하는 유연성도 필요하다"며 "서울 재개발, 재건축과 1기신도시 재건축을 동시에 진행하면 이주대란이 발생해 전월세 시장이 불안해질 가능성도 크기 때문에 미리 이에 대한 대책도 고민해야 한다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "향후 270만호 주택공급 발표로 실수요자들은 기존 주택시장보다 분양시장에 더 관심을 쏟을 것"이라며 "수요가 분산돼 기존 주택 가격의 하락 압력이 커질 수 있고 시중 금리까지 치솟아 주택시장은 거래절벽과 가격하락이 동시에 나타날 것"이라고 했다.

구체적인 실행 방안이 다소 불확실하다는 지적도 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "서울 50만호를 비롯해 수도권 158만호 공급 계획은 시장에서 이미 인지한 규모이나 구체적 실행방안이 모호하다"며 "민간에 자율성을 부여한 규제완화 관점은 긍정적이지만 현실 가능성 측면에선 지난 정부 공공주도 대책과 비슷한 의문이 제기될 수 있다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "수도권에 158만호를 공급하려면 산술적으로 연간 30만호 이상 공급해야 하는데 택지 확보도 되지 않은 상황에서 법령 개정, 예산 등 실행을 위한 필수 과정을 생각하면 5년이라는 한정된 시간 안에 얼마나 진행할 수 있을지가 관건"이라고 말했다. 그는 이어 "2007년부터 시작된 2기 신도시의 경우 15년이 지난 지금까지 분양을 하고 있고, 3기 신도시 역시 인천계양과 하남교산을 제외하면 더디게 진행 중"이라며 "비교적 빨리 진행할 수 있는 국공유지나 도심 역세권, 소규모 정비사업 등에 속도를 더하고 필요한 추가 조치를 하는 것이 공급에 긍정적 영향을 줄 것"이라고 덧붙였다.

공공택지 신규 지정 과정에서 지난 정부의 실책을 되풀이하면 안된다는 지적도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "신규 공공택지 지정은 좋지만 종전처럼 공공기관 임직원 등이 내주정보를 사적으로 이용하는 사례를 어떻게 차단할 것인지에 대한 논의가 더 필요하다"고 했다.

2. 재건축 규제완화 효과 제한적, 반지하주택 해소 장기적 접근 필요하다.

재건축 부담금을 낮추고 안전진단 규제를 완화하는 정책 효과도 당장 부각될 가능성이 낮다는 게 전반적인 평가다. 정권 초반에 이미 호재가 시세에 반영됐고 추가 금리인상, 후속 법개정 등 변수가 있기 때문이다.

함영진 랩장은 "재건축초과이익환수제 면제 기준을 3000만원에서 1억원으로 높이면 부담금 부과 대상에서 제외되는 지방과 수도권 외곽지역 재건축 단지 사업 속도가 개선될 것으로 기대된다"며 "하지만 재초환 부과액이 상당한 고가아파트 밀집지는 규제완화에 대한 민감도가 예민한 편으로 면제액을 더 높이라는 요구가 나올 수 있고, 국회 법 개정이 필요하기 때문에 실제 감면 수준은 논의 과정을 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

김효선 위원은 "재건축 안전진단 구조안정성 가중치를 30~40%로 하향 조정하는 것은 법 개정 없이 시행령과 시행규칙을 고쳐 즉각 시행할 수 있어 진입장벽을 낮아지는 의미는 있지만 조합원에겐 재건축초과이익환수제와 분양가상한제가 수익에 더 영향이 크고, 최근 공사비 증가 등으로 전체 사업성도 좋지 않은 환경이기 때문에 당장 사업에 속도를 내기는 어려울 것"이라고 했다.

반지하주택 등 재난에 취약하고 생활 환경이 열악한 주거 형태를 줄여나가는 정책 방향에 대해선 긍정적인 평가가 많았다. 하지만 관련 예산 확보 등 현실적인 대책이 동반돼야 한다는 의견도 있다. 이은형 위원은 "반지하주택 감축 정책은 이주 여건, 예산 제약 등을 고려하면 장기적 접근이 필요하다"고 했다.

전문가들은 이번 대책이 시장에 효과를 내려면 금리인상 추이와 함께 구체적인 입지 선정, 사업 추진을 위한 재원 확보, 민간 협력 등 시장을 움직이는 핵심 변수들도 후속 대책을 통해 보다 명확해져야 한다는 견해를 밝혔다.

유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr, 방윤영 기자 byy@mt.co.kr 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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