오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 10-4.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.24.

sol & sonne.

4.

국토, 지역 균형 발전 상 지방, 지역 부동산 시장도 명지, 정관, 일 광신도 시 등을 포함한 강서구, 기장군 등 부산 외곽 지역이나 낙후, 쇠락, 낙후도가 가장 심한 영도구, 동구, 중구 등 부산 원도심은 물론 사하, 사상, 북구 등 상대적으로 낙후된 서 부산, 북부산 지역들이 더욱 발전하고, 그 발전의 부수, 반사적 효과로 높은 집값 상승 등 더 낙후된 지역의 부동산 시장도 더욱 활성화되는 것이 바람직하지만 현실은 그 반대다.

다른 전국 지방들도 마찬가지다. 강서, 기장, 북구 등과 인접한 창원, 김해, 양산시 등의 부동산 시장도 그 인접 자치구들은 물론 부산 전체의 부동산 시장에 영향을 받을 수밖에 없다. 이하, 구체적인 사례를 들어 동심원적 파급효과를 보다 세세하게 살펴본다.

예를 들어 정관, 일광, 명지, 엘코 델타, 북구 등의 전용 25평 아파트 최고가가 지금처럼 2~5억 대에 계속 머무르는 한 인근 창원, 김해, 양산 등의 그것들도 지금의 2~5억 대를 뛰어넘기 힘들 것이다. 만약 지금과 달리 일광, 명지 등의 25평 최고가가 2~6억, 나아가 4~7으로 올라갈 수 있다면 창원, 김해, 창원 등의 그것들도 보다 쉽게 3~ 6, 혹은 4~7억대로 상승할 수 있을 것이다.

북구, 명지, 일광 등의 집값이 상기한 것처럼 3~7억 대로 보다 쉽게 상승하기 위해서는 낙후 지방 부동산 시장의 동심원 중앙부 해운대, 수영구, 동래구, 남구, 연제구 등 부산 중심 지역 부동산 시장이 먼저, 많이 올라줘야 할 것이다. 즉, 현재 전용면적 25평을 기준으로 최고 실거래 가격이 6~7억 대인 부산 중심 지역의 대표 아파트 군들의 집값이 보다 빨리 7~10억 대로 올라줘야 한단 말이다.

현재 부산에서 전용 25평 최고가 기준 6~7억 대 트럼프월드 센텀, 해운대 자이, 광안 쌍용, 대연 힐스테이트, 뷰 힐스, 캐슬 레전드, 명륜 자이, 거제 자이, 거제 피렌체, 사직 캐슬, 장전 래미안 등 극소수에 불과하다.

마찬가지로, 부산에서 전용 25평 전세 최고가가 4억 원을 넘기는 곳은 상기의 사례 보다 더 극소수에 불과할 뿐이다. 동심원적 파급효과와 별개로, 시장 원리로, 전월세가 장기 상승은, 특히 집값과의 동반 상승은 부동산 시장, 특히 낙후된 지방 부동산 시장이 회복, 대세 상승하는 데 있어서 신뢰성이 아주 높은 근거 중 하나가 될 것이다.

물론, 대구 수성구나 광주 남구 등등처럼 부산도 해운대구, 혹은 수영구의 극소수 소지역 내 극소수 아파트에 국한하면 더 급등 시키지 못할 바 없으나 과유불급으로 동심원 원리 파급효과는 물론 시장 원리에 반할 수 있어 불가 하다.시장 스스로, 저절로 이루어져야지, 돋보기로 중심 점 한 점에 햇빛을 집중할 수는 있으나, 불을 내어선 안되기 때문이다.

또한 여태의 과제 수행에서 누차 그 이유, 근거들을 제시했듯 그리 머지 않는 시기 내 저절로, 스스로 상기한 부산의 극소수 아파트 군들은 물론 현재 전용 면적 25평을 기준으로 4~5억 대에 그치고 있는 부산의 차상위 아파트 군들의 가격도 5년 후 5~8억 대로, 친시장적이고 정상적으로 많이 오르게 되어있기 때문이다.

지금부터 불과 5년만 지나도 부산 중심 지역에서의 전용 면적 25평 집값은 6~10억대, 전세가는 5~6억대가 지금 보다 흔해질 것이고, 대형 평수의 집값은 십수억 대, 이십억 대, 전세가는 7~10억, 십억 대 도 보다 흔해질 것이다.

이것들을 보다 쉽게 가능하게 해 줄 시범 케이스 소지역 및 각 자치구, 읍면동의 부동산에 관한 이야기는 다음에 하기로 하고, 오늘은 동심원적 파급효과와 관련하여, 부산 각 자치구의 인구 추이, 그 인구 추이에 부수한 공급 측 요소 중 하나인, 중 단기 공급 예정 물량 등에 관한 기초 분석 이야기만 간단히 약술한다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 16일 부동산 단신 1.

서울 성북구 장위4구역 재개발 장위자이 레디언트와 강동구 둔촌주공 재건축 올림픽파크포레온 59㎡ 분양가는 각각 7억 1360만~7억 9840만 원과 9억 7940만~10억 6250만 원이었다. 인근 신축 ‘래미안아트리치(1091가구 규모·2019년 준공)’ 전용 59㎡는 지난해 7월 10억 8000만 원에서 올 9월 8억 5000만 원까지 실거래가가 내려왔다. ‘고덕아르테온’ 59㎡도 지난달 최고가 대비 5억원 하락한 9억 3000만 원에 거래됐다.

삼성물산 건설부문은 서울 종로구 사직2구역 도시환경정비사업조합 총회에서 시공사로 선정됐다, 서울 송파구 오금동 가락우창아파트는 정밀안전진단 적정성 검토에서 D등급(50.39점)을 받았다. 서울 재건축에서 대지 지분이 높은 단지는 목동신시가지, 올림픽선수촌이나 잠실 주공 등 반포, 잠원동, 개포 주공 등 개포동 일대, 잠실 주공5단지 등이다.

서울 광진구 자양동 '더클래식500', 부산시 기장군 오시리아 관광 단지 하이엔드 프리미엄 시니어 레지던스 'VL라우어' 같은 강서구 마곡지구 마이스 복합단지 'VL르웨스트', 인천 청라국제도시 '더시그넘하우스 청라'를 공급한다. 인천 미추홀구 도화동 '서희 스타힐스 더 도화'는 계약 취소까지 검토하고 있다.

부산시 수영구 삼익타워 재건축 남천자이의 분양가가 3000만 원으로 책정돼 해운대구 엘시티더샵의 평당 평균 분양가 2730만 원을 뛰어넘는 부산 최고 분양가를 기록했다. 인근 삼익비치, 뉴비치, 남구 용호동 더블유 등은 3.3㎡당 4000만 원에 거래됐다. 한편, 부산 마린시티 ‘해운대 두산위브더제니스’는 국내 초고층을 상징하던 서울 도곡동 타워펠리스(69층), 목동 하이페리온(69층)을 훌쩍 뛰어 넘어 80층 높이 주거의 새로운 장을 열었다.

2022년 12월 16일 부동산 단신 1.

"임대주택 인기없다" 지적에…3기 신도시 통합공공임대는 '알짜 입지'에... LH는 '공공임대주택 공가 최소화를 위한 신규택지 지구계획 가이드라인' 연구용역을 발주했다. 3기 신도시 중 나중에 발표된 광명·시흥지구나 의왕·군포·안산지구, 화성 진안지구 등에서는 지구계획을 수립할 때 가이드라인에 따라 임대주택이 배치될 전망이다. LH는 남양주 왕숙이나 하남 교산처럼 지구계획이 이미 승인된 지역에 대해서도 계획 변경 등을 통해 개선사항을 반영할 수 있다는 입장이다.

첫발 뗀 민간 사전청약 '초라한 성적표'…경기도 평택 고덕이 10.68대 1으로 가장 높은 경쟁률을 보였다. 반면 오산 세교2는 1.32대 1에 그쳤고, 부산 장안은 311가구 모집에 118명만 신청(0.38대 1)해 미달 됐다. 3차 공공 사전청약의 경우(공공분양 기준)에도 하남 교산이 52.4대 1, 과천 주암 34.6대 1을 기록한 반면 양주 회천은 2.2대 1에 그치는 등 입지별 차별화가 뚜렷하게 나타났다. 민간 사전청약의 경우 평택 고덕(700가구), 인천 검단(2700가구) 등이 예정돼 있다.

경기도 평택시 힐스테이트파밀리에평택역, 시흥시 ‘신천역 한라비발디’, 파주시 운정신도시 힐스테이트운정, 안성시 공도지구 효성해링턴 플레이스 안성 공도, 안양시 ‘안양역 퍼스트 줌시티’, 인천 검단신도시 '제일풍경채 검단 1차', 대구시 달서구 해링턴 플레이스 감삼 인근 해링턴 플레이스 감삼II, 서구 용문동 대전 씨엘리오 스위첸, 경북 경주시 ‘신경주 반도유보라 아이비파크’, 전북 익산시 유블레스47모현을 공급한다.

경기도 화성시 동탄2신도시 ‘호반써밋 동탄’은 평균 72대 1, 강동구 길동 ‘강동 중앙하이츠 시티’는 평균 57.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 경기도 평택시 고덕국제화계획지구 ‘평택 고덕 트라반트 푸르지오 시티’, 파주시 ‘월드메르디앙 운정’, 대구 달서구 ‘달서 롯데캐슬 센트럴스카이’, 충청남도 아산배방지구 ‘천안아산역 EG the1, 그리고 '테라팰리스 인덕원 2차'(경기 의왕), '힐스테이트 시흥대야역'(경기 시흥), 호반써밋 하이브파크'(대구 북구) 등을 공급한다.

서울 서초동 '트라움하우스 5차'는 올해 전용 273.64㎡가 185억원에 팔리며 최고 매매가를 새로 썼다. 또한 2023년 완공 예정인 청담동 '에테르노 청담'은 가구당 분양가가 100억~300억원 수준으로 현 시점 국내 최고 분양가를 기록했다. 서울 '상지카일룸 블랙', '버밀리언 남산, '마포 뉴매드 등을 공급한다. 또, 경기 광주시 초월읍 쌍동4지구 '힐스테이트 초월역', 광주 광산구 ‘라펜트힐’, 경북 경산 중산1지구 ‘펜타힐즈 푸르지오 2차’를 분양한다.

2022년 12월 16일 부동산 단신 1.

"또 후회하지 않겠다"…강남 집값, 코로나 재확산에도 '신고가'... 16일 국토교통부 실거래가에 따르면 이달들어 강남구와 서초구 일대에서 신고가 거래가 속속 나오고 있다. 강남구 압구정동 한양5차(전용면적 115.24㎡)는 지난달 9일 30억5000만원에 매매계약이 체결돼 종전 신고가를 경신했다. 이전 최고가는 27억8000만원으로 3개월만에 약 3억원 올랐다. 또 지난달 7일 19억원에 거래된 개포 주공5단지(전용면적 53.98㎡)는 불과 일주일 사이 1억원이 오르며 손바꿈됐다.

강남구 일원동 개포한신(전용 84㎡) 아파트가 지난 7일 21억원에 거래돼 신고가를 기록했고, 같은 면적의 도곡동 경남아파트는 18억6000만원에 매매됐다. 수서동 수서삼성아파트는 지난달 29일 17억9500만원에 거래돼 10월 매매가(16억4000만원) 보다 1억원이 넘게 뛰었다. 거래가 거의 없었던 세곡동 강남효성해링턴코트도 지난달말 23억원에 매매됐다. 1년 2개월만에 거래가 재개되면서 신고가를 경신했다.

토지거래허가구역 잠실·대치도 연이은 신고가로 서울 송파구 잠실엘스 전용119㎡는 지난 3일 27억원(6층)에 거래되며 신고가를 기록했다. 이 단지의 전용85㎡ 역시 지난달 22억7000만원(6층)에 최고가를 새로 썼다. 잠실엘스 인근 A공인 관계자는 “인근 송파 헬리오시티부터 파크리오까지 20억원대 아파트가 흔해졌다”고 했다. 강남구 대치동 동부센트레빌도 지난달 전용146㎡이 39억원(18층)원에 신고가를 경신했다. 대치동 포스코더샵 전용면적 164.88㎡는 지난 10월 31억9000만원에 팔렸다.

전세계약도 나오고 있다. 개포동 래미안블레스티지(전용 59㎡)의 전세계약은 이달에 10억5000만원에 나왔고, 수서동 강남데시앙포레(84㎡)는 전셋값이 12억에 나왔다. 자곡동 LH강남브리즈힐은 9억원에 래미안강남힐즈(101㎡)는 13억원으로 2년 전보다 4억원이 오른 가격에 거래가 성사됐다. 압구정 현대8차(84㎡)는 9억3000만원에 거래됐다.

서초구에서 좀처럼 거래가 뜸했던 대형면적이나 재건축 단지를 중심으로 거래가 이뤄지고 있다. 집값 상승을 이끌었던 반포동 외에 지역에서 매매계약이 속속 나오고 있다. 우면동 서초네이처힐 3단지(전용 114㎡)는 이달들어 17억9000만원에 거래됐고, 내곡동 서초포레스타 2단지(84㎡)는 15억5000만원에, 신원동 서초포레스타 6단지(59㎡)는 13억5000만원에 신고가가 경신됐다. 아크로리버파크(154㎡)는 54억원에 매매됐고, 방배롯데캐슬아르떼(59㎡)는 5개월 만에 거래가 체결되면서 18억원으로 신고가를 찍었다. 재건축인 반포미도 아파트는 전용 84㎡의 거래가가 20억원을 웃돌고 있다.

조정대상지역 지정에도 김포 아파트 잇달아 신고가... 구래동 '한강신도시 반도유보라 4차' 전용 78㎡는 지난 12일 6억8000만원에 손바뀜하며 신고가를 기록했다. 이전보다 1억6000만원 올랐다. 장기동 '한강센트럴자이 1단지' 전용 84㎡ 역시 지난 7일 신고가를 경신했다. 운양동 '한강신도시 운양푸르지오'도 지난 5일 직전 신고가보다 3200만원 상승한 6억원에 매매계약을 체결했다.

규제지역을 피한 파주 등의 아파트도 연일 급등세다. 실제로 파주 목동동 ‘운정신도시 센트럴푸르지오’ 전용면적 84.99㎡는 11층 매물이 지난달 26일 9억1000만원(11층)에 팔려 역대 최고가 기록을 세웠다. 부산 강서구 명지동 ‘영어도시퀸덤1차에디슨타운’ 전용 84㎡ 경매에는 78명이 입찰했고, 초기 감정가(2억1600만원)보다 1억7000만원 이상 비싼 3억9250만원에 낙찰됐다.


서울 외곽 9억 이상 아파트 3배로 급증…"내집마련, 그림의떡"... 9억원 이상 아파트 거래량 증가세가 가장 가파른 곳은 관악구다. 지난해 4건에 불과했지만 올해는 108건이었다. 9억원이 넘는 가격에 팔린 중소형 아파트도 46건이나 됐다. 신축 아파트인 봉천동 e편한세상서울대입구1차 84㎡의 경우 12억500만원에 거래되면서 관악구 내에서 가장 비싼 거래로 기록됐다. 봉천동 두산 114㎡ 역시 11억8500만원으로 손바뀜이 이뤄졌다. 이 단지 59㎡조차 9억5500만원에 거래되며 10억원을 목전에 두고 있다.

9억원 이상 아파트 거래량이 가장 많은 곳은 노원구로 총 304건이었으며 중소형 아파트는 3분의 1이 넘는 111건이었다. 중계동 건영3차 84㎡가 최고 11억9700만원에 거래돼 노원구 일대에서 최고가 거래로 기록됐다. 상계동 주공7단지 79㎡도 10억4500만원에 매매됐다.

인기 하늘 찌르는 대단지, 중대형 타입, 전용 84㎡ 넘는 새 아파트에 이목 집중... 실제 지난달 분양한 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운의 과천르센토데시앙은 추첨제 물량인 전용 99㎡A 경쟁률은 744.2을 기록했다. 98가구 모집에 11만5011명이 몰렸다. 인근 단지인 과천 푸르지오 어울림 라비엔오 전용 99㎡A 평균 경쟁률도 521.8대 1을 기록했다. 지난 8월 서울 은평구에서 분양한 DMC SK뷰아이파크포레 전용 102㎡의 경우 경쟁률이 무려 1976.7대 1에 달했다. 4가구 모집에 7907명이 신청한 결과다.

지난 6월 인천에서 나온 ‘부평 SK뷰 헤모로’는 전용면적 84A·B㎡ 2개 타입이 각각 196대 1, 157대 1로 최고 경쟁률을 기록했다. 59㎡ 이하 타입은 경쟁률이 상대적으로 낮았으며, 36㎡는 10대 1에 그쳤다. 지난 8월 대구에서 분양한 ‘더샵 디어엘로’도 마찬가지다. 면적이 커질 수록 청약 경쟁률이 뛰었다. 전용면적 114㎡ 타입이 354대 1로 가장 치열했고, 이어 84㎡C 타입이 175대 1을 기록했다. 59㎡는 12대 1로 상대적으로 경쟁률이 낮았다.

이처럼 중대형 타입으로 나오는 아파트의 인기가 뜨거운 가운데 연말 군산 조촌동 ‘더샵 디오션시티 2차’가 전 타입 전용면적 84㎡ 이상으로 선보인다. 대단지로는 롯데건설과 포스코건설은 이달, 인천광역시 부평구 청천동 104번지 일원에 조성되는 ‘부평 캐슬&더샵 퍼스트’를 분양할 예정이다.

겨울 한파에도 전국 주택시장 `후끈`…"올해 전국 집값 작년 대비 7% 뛰어"... 올해 1~10월 아파트 매매량 73만8391건, 작년 두배↑
이런 가운데 연말까지 전국에서 분양이 이어질 예정이다. 대표 사업장으로는 대구 중구 서성로 '중앙로역 푸르지오 더 센트럴'(아파트 전용 84㎡ 298가구·오피스텔 전용 84㎡ 70실), 서울 종로구 신문로 '덕수궁 디팰리스'(아파트 전용 118~234㎡ 58가구·오피스텔 전용 40~128㎡ 170실), 경기도 평택시 영신도시개발지구 '평택지제역 자이'(전용 59~113㎡ 1052가구), 평택에 힐스테이트 고덕 센트럴·브리티시고덕, 대구 중구 삼덕동 일원에 들어서는 '동성로 SK리더스뷰', 대우건설이 대구에서 시공하는 '중앙로역 푸르지오 더 센트럴', 계룡시 첫 지역주택조합 아파트, '계룡 금호어울림 더포레' 등이 있다.

올해 막바지 분양 단지 가운데에서도 중대형 타입을 포함한 곳은 분양 열기로 한껏 달아오르고 있다. 최근 자주 회자되는 중대형 타입 단지는 △경기 의정부 '의정부 고산 수자인 디에스티지'(69~125㎡) △인천 연수구 '송도자이 크리스탈오션'(84~205㎡) △충북 청주 '가경 아이파크 5단지'(84~116㎡) △전북 군산 '더샵 디오션시티 2차'(전용면적 84~154㎡) 등이다.

지방도 당첨가점 80점… 3040은 `꿈의 점수`... 실제 이달 부산광역시에 분양됐던 힐스테이트 남천역 더퍼스트의 경우 평형별 평균 당첨가점이 62점~70.67점 수준이었다. 15일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이날 당첨자를 발표한 경북 경산 중산자이 1단지의 평균 당첨가점은 평형별로 최저 59.75점에서 최고 66.36점으로 나타났다.

올해 분양돼 역대 서울 최고 청약경쟁률을 기록했던 고덕 아르테스 미소지움의 경우 최고 당첨가점이 74점으로, 최고 당첨가점은 오히려 중산자이보다 더 낮았다. 앞서 지난 10월 대림산업이 전남 순천시에 공급한 e편한세상 순천 어반타워도 일부 평형의 경우 최고 당첨가점이 무려 80점에 달했다.