↑위에 질문하신 경상남도 창원시 의창구 서상동 강남시스빌 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2014타경7380*

이 물건은 경상남도 창원시 의창구 서상동 강남시스빌 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2005.05.13 

경남은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시

전부 소멸 하므로 건물 등기부상 으로는 법적인

문제가 없습니다.

2.채무자 파산건

답변:본건의 경우 채무자(소유자)구**이 2005년5월11일 소유권이전등기하고

채무면탈을 목적으로 2009년7월23일 최정아에게 소유권을 넘겨주었지만

채권자 측의 사해행위말소신청으로 최정아로 소유권이전은 무산되었습니다.

그러나 구**는 이에 굴하지 않고(?)다시 경매집행을 지연시키기 위해서

파산및면책을 신청하였는데 최종적으로 구**에게 파산선고가 내려졌고

이에따라 정상적인 경매진행이 재개 되었습니다.

따라서 경매 낙찰후 소유권 이전에 아무런 문제가 없습니다.

3.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서, 매각물건명세서/전입세대열람내역서를 확인한 결과

본건에는 소유자(채무자) 구순애 이외의 다른 주민등록전입자는 없는데

일반적인 케이스는 주택소유자가 여성일 경우 남편이 세대주가 되는 것이

보통인데 본건의 경우 전입세대열람내역서에 구순애가 단독 기재된 것으로 보아

어떤 이유에서인지 모르지만 현재 여성인 구순애가 혼자 사는 것으로 보입니다.

따라서 입찰 전 임장 때나 낙찰후 명도상담 방문 시에는 반드시 다시마조아회원님

혼자 찾아가지 마시고 가급적 부인(여성)을 동반하여 방문하시기 바랍니다.

4.최종결론:본건은 정확한 시세 확인 후 다음회차 입찰참여를 바랍니다.

이유: 본건은 2005년3월25일에 건축된 지하1층+지상8층의 속칭 ‘나홀로 아파트’ 로

약 11년 경과하였고 아래---로드뷰 사진상 외관도 일부 노후도가 있어 보입니다.

본건의 경우 버스10분 거리에 창원역이 있지만 인근 창원초등학교로 인하여

토지이용계획확인서에 제1종일반주거지역 상대정화구역/절대정화구역으로

묶여있어 향후 개발가능성은 낮은 편입니다.

더구나 환금성이 떨어지는 나홀로 아파트라 차후 매각시 부동산에 매물로

내놓아도 처분할 때 까지 상당히 오랜 시간이 걸려야 할 것으로 보입니다.

실제로 국토부 아파트실거래가를 조회해 보면 본건의 경우는 2009년 이후로

아예 거래사례가 없고 그나마 전용면적 69㎡(본건은 50.2㎡)가 2014년9월

1억8천에 실거래가 신고가 되어있습니다.

그리고 앞서 말씀 드렸지만 본건은 개발호재가 없고 환금성이 떨어지는

나 홀로 아파트에다가 소유자(채무자)구순애가 58세 혼자사는 여성으로는

드물게 경매를 막기 위해 이런저런 법적 작업을 시도한 것으로 보아 본건

아파트에 대한 애착심이 남다른 것 같습니다.

따라서 이러한 구순애의 태도로 보아 결국에는 강제집행을 해야 할 것으로

보이는데 그럴 경우 명도비용과 명도기간에 따르는 손실을 감안하면 굳이

이번 회차에 입찰해야 하는지 의문이 생깁니다.

따라서 본건은 낙찰 받고 즉시 매각하는 시세차익 실현의 투자 목적 이라면

입찰을 포기 하시고 직접 거주를 목적으로 하는 실입주자 이라면 직접 현장

임장하여 정확한 시세 파악후 시세와 별 차이 없다면 굳이 이 물건을 입찰하지

말고 다른 물건을 찾아보거나 한 번 더 유찰된 뒤에 입찰을 권해 드립니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.

[아젤리아]

저는 질문자는 아니지만 답글들 보는 내내 감동입니다
이렇게 정성껏 분석해 주실수가 ....
제 지역구다보니 관심갖고 잘 봤습니다 러브정님 오늘도 즐거운 하루 보내세요