오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 10-5

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.24.

sol & sonne.

5.

지방, 지역 인구는 지역 산업, 일자리, 도시 및 주거 환경 개선과 더불어 장기적인 지방, 지역 부동산 시장 전망에 있어서 가장 핵심적인 수요 측 요소들 중 하나다. 마찬가지로, 주로 2019~2021, 혹은 0219~2023년 간 중장기 공급 예정 물량은 단기, 중기적인 지방, 지역 부동산 전망에 있어서 핵심적인 공급 요소들 중 하나다.

실물 투자 참고용으로, 반포 잠원 일대나 잠실 일대처럼 한강변 일대에만 마치 십만, 이십 여 가구가 한 단지처럼 모여있는 것처럼, 도심에서의 입주 물량은 많을수록, 급증할수록, 비록 단기, 중 단기적으로 당해 지방, 지역 부동산 시장에 부담, 악영향을 줄 수 있으나 도시 및 주거 환경의 천지 개벽적 개선으로 장기 부동산 시장에는 지속적으로 순기능 역할을 하는 대형 호재가 된다. 

거대 단지 특성 상 부동산 시장 침체기에는 매도 물량도 많을 수밖에 없어, 소규모 지역, 단지보다 더 빨리, 더 많이 전월세 가격이 동반 하락할 수도 있지만, 이 또한 단기, 중기에 그칠 뿐이고,  도심일수록, 도심 내 핵심 지역일수록 대단지 대규모 입주 물량의 순기능적 영향은 더더욱 커진다.

따라서 상기한 중기적 수요 측 인구와 공급 측 공급 예정 물량은 무늬만 선수들까지 제 지방, 지역의 지역 산업, 도시 및 주거환경만 아니라 지방, 지역 내 중기, 장기적인 증감을 주도면밀하게 관찰, 조사하는 까닭이다. 

또한 선수들은 물론 그 동심원적 파급력 때문에 일반인 모두가 마치 한 단지처럼 1만 5천 여 내외의 가구가 순차 입주하게 되어 서울 부동산 시장의 동심원 중심이 될 압구정 현대, 한양, 미성 재건축, 한남2, 3, 5 구역 등 한남뉴타운 재개발 등을 주시하는 까닭이다.

복숭아, 자두 많은 골에 저절로 길 열리듯, 십만, 이십만, 다다익선이지만, 최소 1만~2만 가구가 마치 한 단지처럼 집체 되어 있으면 교통, 교육, 문화, 의료 환경부터 쇼핑 등 각종 생활 편의 시설까지 당해 지역의 도시 및 주거 환경은 저절로, 스스로 비약적으로 발전하게 되어있기 때문이다. 분당처럼, 맨땅에 헤딩 하는식 각종 신도시의 각종 기반, 편의 시설도 정기적으로 비약적으로 발전할진 대, 도심, 도심 내 핵심 주거 지역에서야 말해 무엇 할까?

중략

최근까지 지방, 지역의 부동산 시장이 나쁘지 않았던 대구, 광주, 세종, 전남, 전북과 서울, 경기, 인천 지방 내 낙후 지역들을 제외하고, 2012년부터 햇수로 8년째 침체 중인 충청도, 2015년부터 햇수로 5년간 침체 중인 경상남북도, 햇수로 3년 간 침체 중인 부산, 기타 강원도 부동산 시장은 언제 쯤이면 전 고점을 돌파할 수 있을까?

나아가 노원, 도봉, 강북, 금천구 일부 지역 등 서울 지방의 낙후 지역을 포함하여 낙후된 전국 지방, 지역의 부동산 시장이 십 년, 이십 년 초장 기간 화폐 가치 하락, 각종 조세, 준조세, 부담금 등의 제 비용과 감가상각까지 감안하여 언제 쯤이면 자산 역 버블 상태를 모면하고 최소 정기 예금 금리 이상의 수익을 거둘 수 있을까?

그리고 그 수익을 거둘 수 있는 조건들은 무엇일까?

지난 십 여 년, 아니 올해 사월만 해도 사소하지만 지방 부동산 시장 대세 상승과 관련된 이번 과제 목적, 수단, 효과 등등에 대해 누차 되풀이하여 강조했으니 오늘은 결론을 위주로 다시 한 번 더 되풀이한다.

이하, 어제의 종합, 결론 1에서 언급한, 충청도, 강원도, 경상도 등 지방 부동산 시장이 조만간 크게 회복, 활성화될 수밖에 없는 이유, 근거들 중 누락된 일부를 추가한다.

먼저 어제 글부터.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 16일 부동산 단신 2.

서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용면적 76m²는 지난해 12월 27억8000만 원에서 이달 20억850만 원에, 노원구 상계동 상계주공9단지 전용 49m²는 지난해 10월 7억800만 원에서 올해 10월 5억 원에매매됐다. 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용면적 73.87㎡(23층)는 지난달 초 9억원에, 중구 황학동 ‘롯데캐슬베네치아아파트’ 전용면적 84.89㎡(22층) 매물은 지난 10일 6억3000만원에 직거래됐다.

김광규는 2017년 래미안남가좌2차아파트를 매매하려다 집값을 잡는다는 정부정책을 믿고 전세로 갔던 서울 강남구 논현신동아파밀리에 전용 114㎡ 호가는 23억5000만원이다. 그가 매수했던 인천송도힐스테이트 전용 170㎡의 최근 실거래가는 지난 3월 13억 4500만원을 기록했다. 서울 성동구 ‘옥수강변풍림아이원’ 전용면적 84㎡는 지난 5월 17억1000만원 ‘브라운스톤 금호’ 전용면적 84㎡는 15억원에 거래됐다.

'아리팍·은마' 2주택자 종부세 6998만→2102만원... 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡(2022년 공시가격 26억6700만원), 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡(2022년 공시가격 18억8000만원) 2주택자 종부세는 6998만원에서 2102만원으로 30%, 강동구 길동우성 아파트 전용 84㎡(2022년 공시가격 6억5900만원)와 강북구 길음 뉴타운 9단지 래미안 전용 84㎡(2022년 공시가격 8억3600만원) 2주택자 종부세도 올해 765만원에서 내년 147만원으로 80%(618만원) 줄어들었다.

"집값 반토막 송도, 바닥찍고 반등하나 ?"… 인천 연수구 송도동 ‘더샵송도마리나베이’ 전용면적 84.97㎡, 송도SK뷰 84.97㎡, 송도글로벌파크베르디움 6997㎡, ‘송도더샵센트럴시티’ 59.99㎡ 등은 신고가 대비 절반 가까이 하락했으나 최근 매물은 11월 거래된 가격보다 소폭 높게 형성돼 있다.

2021년 12월 16일 부동산 단신 2.

교통 호재, 아파텔 등... 부산 해운대구 우동 ‘센텀리더스마크’ 전용면적 103.2㎡는 지난해 4억6500만원(36층)에서 올해 11월 8억6000만원(32층) 대전 유성구 도룡동 ‘도룡KCC웰츠타워’ 전용면적 62.58㎡도 2020년 11월 3억5000만원(5층)에서 2021년 11월 5억원(10층)에 계약됐다. 분양가 4억5100만원 의경기 안양시 만안구 ‘안양씨엘포레자이(2021년 1월 입주)’ 전용 59㎡ 분양권은 올해 9억1000만원에 신고가로 거래됐다.

강남구 래미안 대치팰리스 92㎡, 서초구 신동아아파트 1차 132㎡도 신고가를 경신했다. 경기 오산시 오산동 ‘운암주공2단지’ 전용 84㎡는 직전 거래가보다 1억 8000만원 상승한 4억9000만원을 기록했다. 광명시 철산주공12단지 전용면적 60㎡는 1년 새 2억700만원 올랐다. 반면, 노원구 상계동 ‘상계주공6단지’ 전용 58㎡는 최고가보다 8000만원 떨어진 8억6000만원,. 관악구 신림동 ‘신림푸르지오’ 84㎡는 최고가보다 1억3000만원 내린 10억3000만원(15층)에 거래됐다.

[주간 경매]... 서울 동작구 사당동 105번지 사당우성 아파트 205동 807호가 경매로 나왔다. 최초 감정가 11억5000만원에서 첫 매각이 진행된다. 서울 성동구 금호동2가 1번지 신금호파크자이 아파트 102동 1404호가 경매로 나왔다. 최초 감정가 17억4000만원에서 한 차례 떨어져 13억9200만원에서 매각이 진행된다. 서울 도봉구 쌍문동 59번지 한양 아파트 3동 1206호가 경매로 나왔다. 최초 감정가 4억4400만원에서 첫 매각이 진행된다.

잠원동 일대 리모델링 바람... 현대건설을 시공사를 선정한 서초구 잠원동아는 ‘디에이치(THE H)’가 적용된다. 반원초등학교 인근의 반포한신타워(250가구), 블루힐하우스(125가구), 잠원중앙하이츠(126가구), 킴스빌리지(160가구) 등 4개 단지는 현재 통합 리모델링 추진위원회를 구성한 후 주민동의를 진행 중이다. 신반포청구는 법적 동의율 67%를 확보하고 조합설립 창립총회를 연다. 별동증축을 계획 중인 잠원훼미리(288가구)는 최근 건축심의를 통과했다.

잠원동에서 수직증축을 추진 중인 한신로얄(208가구)은 안전성 검토를 진행하고 있다. 옛 설악아파트를 재건축한 롯데캐슬갤럭시1차(256가구)는 조합설립 이후 1차 안전진단 용역을 발주했고 신화(166가구), 현대훼밀리(113가구), 미주파스텔(91가구) 등도 조합을 설립한 상태다. 영등포구 여의도 시범아파트는 ‘신속통합기획’ 재건축 사업에 참여했고,강북구 미아 4-1구역, 중구 신당동 236일대, 양천구 신정동 1152일대 재개발 사업 등도 포함됐다.

GS건설이 마포구 서강GS아파트 리모델링 시공사로 선정됐다. GS건설은 마포지역에 한강밤섬자이, 마포자이 1·2·3차, 공덕자이, 신촌그랑자이, 마포프레스티자이 등을 공급했으며, 올해 밤섬현대아파트 리모델링을 수주했다. 송파구 헬리오시티 조합장 교체로 내홍이 일었고, 공사비 갈등 '둔촌주공 조합-시공사'간 첫 협상에서는 서로의 "입장차만 확인"했다. 현대건설이 경북 포항시 '힐스테이트 포항'이 3등급 층간소음 완충재 사용을 두고 조합원간 갈등을 빚고 있다.

2020년 12월 16일 부동산 단신 2.

규제지역 집값 다시 올랐다.."부동산 정책이 시장 교란"...최근 미분양 매물을 털어낸 경기도 고양시 일산서구 일산두산위브더제니스는 전용면적 95.5㎡가 지난 5일 7억8000만원에 거래되며 신고가를 기록하기도 했다. 옥정센트럴파크푸르지오 전용면적 59㎡는 지난 6월 3억950만원에 거래됐지만 6·17대책 직후인 지난 7월 2억7400만원까지 떨어졌다. 하지만 지난 5일 3억3000만원에 신고가로 거래되며 반등에 성공했다. 현재 이 단지의 호가는 5억원까지 올라왔다.

"서울 얘긴줄만"…높은 집값에 오산·평택 이주하는 수원·화성 주민들...국토부 실거래가 자료를 보면 수원 영통구 이의동 '자연앤힐스테이트'(2012년 11월 입주) 전용 84㎡는 지난 달 최고 14억5000만원에 거래됐으며, 화성 동탄신도시 청계동 '더샵센트럴시티'(2015년 9월 입주) 전용 84㎡도 10월에 최고 12억4500만원에 손바뀜됐다.

상황이 이렇다 보니 수원시와 화성시에서 인근의 평택시나 오산시로 빠르게 인구가 이동하고 있다. 분양시장도 상황은 비슷하다. 이달 경기도 오산시에서 청약을 받은 '오산 롯데캐슬 스카이파크'에는 오산시 외 지역인 기타지역에서 접수된 통장수가 4261개로 해당지역(2226개)보다 2000개 이상 더 많이 몰렸다.

분양가도 ‘규제의 역설’…울산 새 아파트 가격도 부산보다 10배 이상 ‘폭등’...지난해 11월 울산 아파트 분양가는 3.3㎡당 1036만원이었지만 올해 11월에는 1380만원까지 오르면서 1년 사이에 33.22% 폭등했다. 울산 남구에서 분양됐던 코오롱글로벌의 번영로 하늘채 센트럴파크 전용 84㎡A 면적은 5억430만~5억4850만원에 분양됐지만, 10월 같은 남구에 분양된 아이에스동서의 문수로대공원 에일린의 뜰 84㎡평형은 6억361만~6억8410만원에 공급됐다. 반년 사이 최고 1억7000만원 가량 분양가가 오른 셈이다.


"작아도 내 집 사자"…서울 외곽 소형 아파트도 10억 뚫렸다... 16일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 광진구 광장동 ‘청구’ 전용 59㎡는 지난달 28일 10억6500만원에 신고가를 경신했다. 기존 최고가인 9억9500만원에 비해 7000만원이 뛰었다. 성북구 길음동 ‘길음뉴타운8단지’ 전용 59.9㎡는 지난달 30일 10억원에 신고가를 새로 썼다. 강서구 가양동 ‘강서한강자이’ 전용 59㎡는 지난달 16일 10억9900만원에 계약을 마쳤다.

상대적으로 집값이 저렴한 ‘금관구(금천·관악·구로)'에서도 10억원대 진입을 앞둔 전용 59㎡ 아파트가 늘어나고 있다. 금천구 독산동 ‘금천롯데캐슬 골드파크1차’ 전용 59㎡는 지난달 3일 9억7300만원에 신고가를 경신했다. 구로구 신도림동 ‘동아3’ 전용 60㎡도 지난달 9억9500만원을 찍으며 10억 클럽 가입을 눈앞에 두고 있다. 관악구에선 봉천동 ‘e편한세상서울대입구 2차’ 전용 59㎡가 지난달 11억원 신고가에 팔렸다.

`노영민 아파트` 1억 상승...`규제가 호재되나`, 조정대상지역 무색한 청주 집값...16일 한국부동산원에 따르면 국토교통부가 이달 조정대상지역 해제를 예고한 청주 일대 집값이 다시 들썩거리고 있다. 노영민 대통령 비서실장이 거주해 이름이 알려진 청주 흥덕구 진로아파트는 1999년에 지어져 올해로 21년된 구축 아파트로 올 초와 비교하면 6000만원 오른 가격에 거래됐다. 이 아파트가 위치한 흥덕구는 올해 10월 기준 충북 지역에서 외지인의 아파트 투자가 가장 많다. 복대동 신영지웰시티, 옥산면 리버파크자이, 코오롱하늘채, 봉명아이파크 등 올해 10월까지 거래된 391건 중 외지인이 사들인 아파트가 167건(43%)에 달하며 이 가운데 27건이 서울 거주자였다.

'장영란♥한창 집' 목동 현대하이페리온1차 가격 알아보니...장영란의 아파트 위치는 서울시 양천구 목동에 위치한 목동 현대하이페리온1차는 2003년 준공된 지상 69층 초고층 주상복합아파트로 서울에서 네번째로 높은 건물이다. 집 가격은 현재 매물이 없는 것으로 확인돼 정확한 가격(시세)가 파악되지 않고 있는데, 최근 매물 기준으로 매매가는 약 23억~25억, 전세가로는 21억 정도다.