생활 | 사업주체관리기간 중 관리업체가 실제 지출하지 않은 관리비 부당이득 반환청구 입대의‘패소’ | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.  관리 운영 NEWS 

■ 사업주체관리기간 중 관리업체가 실제 지출하지

않은 관리비 부당이득 반환청구 입대의‘패소’

수원지법

아파트 입주자대표회의가 사업주체 관리기간 중 위탁관리업체가 실제 지출하지 않은 비용에 대해 부당이득이라고 주장하며 소송을 제기했지만 패소했다. 

수원지방법원 민사16부(재판장 김창모 부장판사)는 최근 경기도 수원시 A아파트 입대의가 위탁관리업체 B사와 사업주체 C사를 상대로 제기한 부당이득금 반환 청구소송에서 원고 입대의 측 청구를 기각했다. 

사업주체 C사와 아파트 위탁관리계약을 체결한 B사는 2017년 9월경부터 A아파트 관리업무를 수행, 입대의가 구성된 2018년 2월경 이후인 3월경까지 7개월분의 관리비를 지급받았고, 2018년 4월경 새로운 위탁관리업체로 선정된 D사에 관리업무를 인계했다.     

A아파트 입대의는 “이 사건 계약은 위임계약으로 종전 B위탁사는 위임사무를 처리하는 데 필요한 비용으로 지급받은 관리비 중 실제 지출하지 않은 비용 약 1억7,000만원(근로자의 날 수당, 연차수당, 퇴직충당금, 근로자재해보상보험, 간담회 및 체육대회 비용, 경조비, 명절 및 하계 휴가비 등)을 부당이득으로 반환해야 한다”고 주장했다. 

이와 함께 ‘일반관리비’ ‘기업이윤’ 명목으로 부과·징수한 약 6,000만원도 공동주택관리법령이 정한 관리비에 해당하지 않는다는 이유를 들며 부당이득으로 반환하라고 청구했다.  

하지만 재판부는 “이 사건 계약은 도급관리비에 관해 실제 지출비용을 정산하기로 한 것이 아니라 월 일정액을 지급하기로 정한 것”이라며 “B위탁사가 계약에 따라 도급관리비 전액을 지급받은 것은 적법하고, 도급관리비 중 일부를 부당이득했다고 인정할 증거가 없다”고 밝혔다. 

이에 대한 근거로 먼저 B위탁사는 계약기간 동안 사업주체 C사와 그 지위를 승계한 입대의에 매월 정해진 도급관리비를 청구하고, 사업주체 C사 및 입대의는 이의제기 없이 매월 정해진 도급관리비를 지급했으며, 계약이 유지되는 동안 B위탁사와 별도 정산과정을 거친 바 없다고 인정했다. 

또한 계약서에는 ‘관리사무소 운영 도급비 산출내역서’가 첨부돼 있으나 이 내역서는 도급관리비를 결정하기 위한 기초자료에 불과하고 항목별 금액이 그 사용용도가 특정된 금원이라고 보긴 어렵다는 것이다. 

아울러 계약서에는 도급관리비를 월 약 1억6,300만원(2017년 11월분부터는 400만원 제외)의 정액으로 정하고, ‘관리인원 및 인건비를 B위탁사의 책임하에 탄력적으로 집행’하도록 정하고 있다며 계약당사자의 의사는 도급관리비를 총액으로 정한 후 B위탁사가 그 한도 내에서 자신의 책임하에 각종 경비를 부담하기로 약정한 것이라고 해석했다.

‘일반관리비’ ‘기업이윤’에 대한 입대의 측 주장도 받아들이지 않았다. 

재판부는 “‘일반관리비’ ‘기업이윤’ 항목은 그 명칭에 불구하고 실질이 공동주택관리법 시행령상 위탁관리수수료에 해당한다”면서 “입대의는 도급관리비 산출내역서 중 일부 항목인 ‘일반관리비’ ‘기업이윤’을 문제 삼고 있으나 도급관리비 산출내역서는 도급관리비를 결정하기 위한 기초자료에 불과하고 항목별 금액이 사용용도가 특정된 금원이라고 보기 어렵다”며 “B위탁사가 계약에 따라 지급받은 일반관리비, 기업이윤 명목의 도급관리비를 법률상 근거 없이 징수한 것이라고 볼 수 없다”고 일축했다. 

피고 위탁관리업체 측 법률대리인 법무법인 산하 아파트팀 김장천 변호사는 “공동주택 위수탁관리계약의 법적 성질에 관한 분쟁이 발생할 경우 그 법적 성질은 계약의 구체적인 내용을 살펴 실질적으로 판단되므로, 이러한 계약을 체결하는 당사자들은 도급 또는 위임계약의 요소를 계약 내용에 명시해 분쟁을 사전에 방지할 필요가 있다”고 강조했다.   

  출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 직무집행 정지·징계해고 된 관리소장 “허위사실로 해고”주장

대전지법 판결

☛ 법원 “공사 쪼개 수의계약 등 실재” 기각

입주자들의 동대표 재선거요구를 이행하지 않은 이유로 직무집행정지 가처분 결정을 받고 장기수선계획에 정해지지 않은 공사비용을 장기수선충당금에서 사용하는 등 구 주택법령 위반으로 해고된 관리소장이 업무상 횡령 등 불기소 처분을 받은 점 등을 이유로 ‘입주자대표회의와 입주자 등이 법원과 지자체, 다른 입주자에게 허위사실을 주장했다’며 손해배상을 청구했으나, 1심에 이어 2심도 받아들이지 않았다.

대전지방법원 제4-3민사부(재판장 이종록 부장판사)는 최근 충남 천안시 A아파트 관리소장으로 근무한 B씨가 이 아파트 입주자대표회장 C씨 등 입주자 7명과 입주자대표회의를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “청구 변경에 따라 원고 B씨의 청구를 모두 기각한 1심 판결을 변경, 피고 대표회의는 원고 B씨에게 538만여원을 지급하고 원고 B씨의 피고 B씨 등 7명에 대한 청구와 피고 대표회의에 대한 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

2014년 8월 관할 지자체는 관리소장 B씨에 대해 ‘경비용역업체를 지명경쟁입찰로 선정할 때 대표회의 의결을 거치지 않았고 대표회의 의결이나 재공고 없이 임의로 계약기간을 변경해 계약을 체결’한 위반행위를 이유로 과태료 300만원을 부과했다.

이에 B씨는 이의신청을 했고 법원은 위반사실이 인정되나 위반경위 등을 참작해 과태료에 처하지 않는 결정을 했다.

또 지자체는 B씨에 대해 엘리베이터 수리를 위한 사업자 선정 시 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반했다는 이유로 과태료를 부과, 이 역시 B씨의 이의신청에 따라 법원은 과태료에 처하지 않는다는 결정을 했다.

또한 선거관리위원장이 지자체장의 공문에 따른 동대표 재선거를 진행하지 않고 관리소장 B씨도 입주자들의 재선거요구에 응하지 않자 입주자 D씨 등은 B씨와 선관위원장을 상대로 직무집행정지 가처분 신청을 했고, 2015년 11월 법원은 이를 받아들였다.

그달 대표회의는 회의를 개최해 B씨에 대한 해고를 의결했으나 해고 절차상의 문제로 해고를 철회했다.

2016년 1월 대표회의는 인사위원회를 구성해 B씨에게 참석을 요구했으나, B씨는 참석하지 않았고 대표회의는 다음달 B씨를 2016년 3월 6일자로 해고한다는 의결을 했다.

이에 B씨는 “대표회의와 C씨 등이 허위사실을 주장하면서 법원을 기망해 가처분결정을 받음으로써 직무를 정지시킨 것은 불법행위고, 대표회의 등이 공모해 본인을 해고한 것은 해고사유가 인정되지 않고 징계절차가 위법하는 등 해고가 위법해 무효이며, 대표회의가 관리형태를 위탁관리로 변경함에 따라 복직이 불가능하게 됐다”고 주장하며 임금, 퇴직금, 연차수당 등의 합계 1억7767만원의 손해배상과 위자료 1000만원의 손해배상을 구했다.

1심 법원은 B씨의 청구를 모두 기각했다.

하지만 B씨는 이에 불복해 “대표회의는 임금 2764만여원과 미지급퇴직금 538만여원을 지급하고 C씨는 명예훼손으로 인한 위자료 2000만원, C씨 등은 허위주장으로 가처분 결정을 받게 한 손해배상, 대표회의 등은 부당해고 및 관리방식 변경으로 복직할 수 없게 한 손해배상을 하라”고 주장하며 항소를 제기했다.

이에 대해 재판부는 “직무집행 정지 가처분 결정으로 원고 관리소장 B씨는 2015년 9월부터 징계해고된 2016년 3월까지 업무를 수행하지 않은 것으로, 원고 B씨의 귀책사유로 인해 직무집행이 정지됐으므로 피고 대표회의가 원고 B씨에게 임금을 지급할 의무가 없다”면서도 미지급 퇴직금 538만여원 청구 부분은 받아들였다.

B씨의 대표회장 C씨에 대한 명예훼손 주장에는 “피고 C씨는

▲전 대표회장의 개인 휴대폰 요금을 관리사무소 전화요금에 포함해 지출

▲전 회장이 대표로 있는 업체에 공사비 지급, 장기수선충당금 부당 사용 등에 대해 전 대표회장과 관리소장에게 책임 있음

▲이전과 다른 금액의 낙엽처리비용을 간이영수증으로 처리

▲전 회장과 짜고 정족수 미달 상태로 직원 급여 인상해 손해 발생 등의 내용이 담긴 게시물을 아파트에 게시한 점은 사실이나, 피고 C씨가 적시한 사실은 관리비와 장기수선충당금 등에 관한 것으로 주민들의 이익과 관련돼 공공의 이해에 관한 사항”이라며 “적시한 내용, 아파트 분쟁경위 등에 비춰 피고 C씨가 아파트의 적정한 관리와 입주민의 이익을 위해 한 것으로 공익을 도모하기 위한 목적이고 피고 C씨가 적시한 사실은 진실이거나 적어도 진실이라고 믿을 만한 상당한 이유가 있는 경우에 해당한다”고 일축했다.

이와 함께 C씨가 관리소장 B씨 등에 대해 업무상 횡령, 업무상 배임 등의 혐의로 고소해 불기소 처분을 받은 점에 대해 B씨가 무고로 인한 불법행위 성립 주장을 했으나, “재판부는 원고 B씨가 불기소처분을 받았다는 사정만으로는 피고 C씨가 고소를 할 때 원고 B씨에게 범죄혐의가 없음을 알았거나 과실로 알지 못했다고 인정하기에 부족하다”며 “원고 B씨가 피고 C씨를 무고 혐의로 고소했으나 검찰이 피고 C씨에 대해 무혐의 처분을 하기도 했다”면서 받아들이지 않았다.

아울러 B씨는 “대표회의 임원 선거가 지연된 것은 피고들의 선거방해 행위로 인한 것임에도 마치 B씨가 선관위원을 위촉하지 않아 재선거가 지연된다고 허위 주장을 해 가처분 결정을 받았다”고 주장했다.

그러나 재판부는 “이와 관련해 원고 B씨가 지자체장으로부터 2차례에 걸쳐 과태료 부과처분을 받아 피고 C씨 등이 허위사실로 가처분결정을 받은 것이라고 보기 어렵고, 설령 관리규약 규정에 따라 관리소장이 선관위원을 위촉하는 ‘대표회의가 구성돼 있지 않은 경우’를 최초 대표회의를 구성하는 선거에 한해 적용되는 것이라고 해석한다고 해도 주장 차이는 사실관계의 차이가 아닌 법적해석 내지 평가상의 차이에 기인된 것으로, 피고 C씨 등의 과실을 인정하기 어렵다”고 못 박았다.

더불어 해고 무효 및 관리방식 변경으로 인한 복직 불가 손해 배상 주장에도 “원고 B씨가 공사대금이 660만원인 어린이놀이시설 보수공사를 200만원 이하 세부 공정별로 분리해 수의계약을 체결하고 전 회장의 회사에 공사대금을 지급하며, 장기수선계획에 포함돼 있지 않은 놀이터 페인트칠 등을 장기수선충당금으로 지출하는 등 구 주택법령을 위반해 해고는 사유가 존재한다”고 지적했다.

또 “피고 대표회의가 원고 B씨의 복직을 막기 위해 아파트 관리형태를 자치관리에서 위탁관리로 변경했다고 인정하기에도 부족하다”며 관리형태 변경이 적법하다고 봤다.

이에 따라 재판부는 2심에서 추가한 퇴직금 청구를 인용하고 나머지 청구를 기각했다.

한편, 관리소장 B씨는 이 같은 2심 판결에 불복해 상고를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 의무관리대상 장충금 현황 공개해야

질의: 장충금 적립·사용현황 게시여부

200세대 미만 15층 승강기가 설치돼 있는 아파트다.

3월 말까지 전년도 장기수선충당금 적립 및 사용현황을 게시판에 게시해야 하는데 혹시 300세대 미만은 게시 의무단지가 아닌지.

회신: 150세대 이상 승강기 설치된 공동주택, 해당 단지 홈페이지·게시판 등에 공개해야

질의내용만으로는 정확한 답변이 어려우나, 공동주택관리법 시행령 제2조 제2호는 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택을 의무관리대상 공동주택의 범위에 포함하고 있다.

따라서, 질의한 아파트는 의무관리대상 공동주택으로 판단되며, 공동주택관리법 시행령 제23조 제8항에 따라 장기수선충당금 적립요율 및 사용한 금액을 해당 공동주택 단지의 인터넷 홈페이지와 법 제88조 제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개해야 할 것으로 사료된다. <전자민원, 주택건설공급과. 2019. 4. 2.>

<국토교통부 제공>

2.  스마트폰 APP 공개 서비스 안내

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