2018년 세법 후속 시행령 개정안 중 부동산 관련 중요사항 정리

1. 분리과세 주택임대소득 관련 사항 1) 분리과세대상 : 해당 과세기간에 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득 2) 필요경비 및 공제금액의 차등적용 ① 분리과세 산식 = [(수입금액-수입급액×필요경비율*)-공제금액**]×14% * 필요경비율 : 임대주택 등록시 60%, 임대주택 미등록시 50% ** 공제금액(주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 미만인 경우에만 공제) : 임대주택 등록시 400만원, 임대주택 미등록시 200만원 ② 차등적용(임대주택 등록) 대상 : 다음의 조건을 모두 충족해야 함 ㅇ「민간임대주택법」에 따라 단기민간임대주택(4년이상 의무임대) 또는 장기일반민간임대주택(8년이상 의무임대)으로 등록 ㅇ「소득세법」에 따른 사업자등록 ㅇ「민간임대주택법」에 따른 임대료 인상률(연 5%) 준수 3) 주택임대사업자등록 절차 간소화 및 임대주택명세서 제출 의무화 ① 모든 주택임대사업자는「소득세법」에 따른 사업자등록을 하여야 함 ② 주택임대사업자의 사업자등록신청시 임대주택명세서(임재주택 소재지, 주택의 종류, 전용면적 등을 임대주택의 세부내용을 기제) 제출을 의무화 ③ 자자체에「민간임대주택법」상 임대사업자 등록신청시「소득세법」에 따른 사업자등록신청서를 함께 제출한 경우 사업자등록 신청으로 간주 2. 추계과세시 감가상각의제 적용대상 사업용 고정자산 중 건물 제외 ① 소득세 과세소득을 추계한 경우 감가상각자산에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상한 것으로 의제 ② 감가상각 의제대상 중 건물을 제외 3. 다주택자의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유기간 요건 강화 ① 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 2년이상 보유, 조정대상지역내 주택은 보유기간중 2년 이상 거주 ② 제외 : 일시적 2주택자, 상속ㆍ동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1세대1주택 비과세 특례를 받는 경우 - 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용 4. 주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 요건 강화 ① 장기임대주택을 보유한 상태에서 본인 거주주택을 양도하는 경우 비과세 요건 - 보유기간 중 2년 이상 거주 - 해당 주택을 보유하지 않고 임차해서 거주한 기간은 거주기간에서 제외 ② 장기임대주택이외의 거주주택 - 최초 거주주택에 대해서 비과세 허용(평생 1회로 제한) ③ 직전거주주택의 양도차익 : 과세로 전환 ④ 장기임대주택을 거주주택으로 전환하여 1세대 1주택이 된 경우 - 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세 - 영 시행일 현재 거주하고 있는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 종전 규정 적용 5. 임대사업자의 조세특례시 임대료 증액 제한 요건 추가 ① 주택임대사업자 양도소득세 특례시 임대료 증액 제한요건 추가 - 임대료(임대보증금)의 연 증가율이 5%이하일 것 ② 소형주택 임대사업자 소득세(법인세) 세액감면시 임대료 인상요건 신설 - 임대료(임대보증금)의 연 증가율이 5%이하일 것 ③ 상가건물 장기 임대사업자에 대한 세액감면 요건 신설 - 부동산임대수입금액이 연간 7,500만원 이하인 내국인이 동일인에게 5년을 초과하여 계속임대하고, 임대료 인상율을 준수한 경우 : 5% 세액감면 - 임대료 인상율 : 연3%이내 6. 증여재산의 시가평가기간 확대 - 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 증여후 3개월까지 매매사례가액을 시가로 인정