오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 10-6.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.23.

sol & sonne.

6.

적게 태어나고 많이 죽는 저출산 고령화 장기 추세 하나만 해도 우리나라는 총인구 감소 시대를 맞이하게 될 것인데, 주택 대량 공급은 해마다 계속되고 있으니 주택 보급률은 조만간 자칭 선진국들과 유사해질 것이다. 지금도 우리나라에서 수백, 수 천만 원짜리 집들이 늘려있고 빈집이 백만 가구를 넘기고 있는데, 십 년, 이십 년 후에는 낙후된 지방, 지역을 중심으로 공가, 저가 주택들이 기하급수적으로 늘어나게 될 것이다.

시장경제 원리, 국민 개개인의 사적 자치, 경제적 자유 영역이기에 서민, 빈민, 중산층들에게 돈 안되는 공가, 폐가를 포함하여 저가 주택 구입을 강제하여 수요층을 늘릴 수도 없는데 말이야. 그런 까닭에, 서울 지방은 물론 전국 지방 주택 시장은 날이 갈수록 양극화가 더욱 심화될 수밖에 없고, 특히 수요 여력이 극히 빈약한 낙후된 전국 지방들의 대다수 집값은 오르지 않거나 대폭, 소폭 하락하게 될 것이다.

그런데도 중산층, 서민, 빈민층을 위주로 웬 국민의 각종 자산 배 이상 늘리기 목표? 쉽지 않겠지만, 그 목표는 거시 국민 경제의 성장, 고용 증대, 주식 대세 상승을 통한 국민소득, 국민의 금융자산 늘리기와 더불어 국민의 실물 자산 늘리기의 수단들 중 하나인 지방, 지역 인구, 지역 일자리, 지역민 소득 증가와 도시 및 주거환경 개선 및 그 부수, 반사적인 효과로 지방 부동산의 대세 상승을 통해 충분히 가능하다.

전국, 특히 낙후된 지방, 지역 내 거점 소지 역 등 소수 지역들에 불과할지언정 상기한 인구, 산업, 소득, 도시 및 주거환경의 개선에 비례하여 그 소수 지역의 부동산 시장은 십 년 내 두세 배, 그 이상의 상승도 가능할 것이기 때문이다. 또한, 부수, 반사적 효과에 불과할지언정 인구, 산업, 일자리, 소득 증가와 도시 및 주거 환경의 천지개벽 발전, 이에 비례하는 집값의 시범 케이스 지방, 지역을 통한 동심원적인 집값 파급효과 또한 만만치 않을 것이기 때문이다.

수십 년 전 영등포 동쪽 경기 광주, 영동이 지금의 강남 4구로 천지개벽했던 것처럼, 부동산 시장 회복, 활황도 사람, 돈이 몰려야 정상적이다. 시범 케이스 지방, 지역 보다 못할 게 없는 다른 지방, 지역의 부동산 시장도 시장원리에 따라 정상적 대세 상승이 되어야 뒤탈이 없게 된다.

최근 몇 년 간 천지 개벽적 발전은커녕 미미한 발전만, 혹은 그 미미한 발전조차 없이, 홀로 불로소득적 집값이 50~200%나 급등했던 서울, 경기 일부, 대구 수성, 광주 남구 등은 서울, 경기 일부와 마찬가지로 비정상적이고 차후 시장과 시간이 그 비정상적인 후유증을 증명해 줄 것이다.

이번 과제 못지않게 부동산 시장에서 중요한 서민, 빈민의 주거 안정 등을 위한 전월세 시장. 전임 박근혜 정권의 부동산 활성화 정책과 중장기적 주택 공급 물량 증가로 인해 만성적 전월세난에서 벗어난 우리나라 전월세 시장은 중장기적으로 공급 물량이 급감하는 낙후, 침체된 지방, 지역을 중심으로 문재인 정권 후반기부터 차기 정권까지 다시 중장기적인 집값 상승을 압박하는 주거 불안정, 전월세난의 고통을 다시 겪게 될 것이다.

그럼 장기, 중장기적으로 침체된 지방 부동산 시장 언제, 얼마 동안, 얼마만큼 회복, 활성화될 수 있을까? 침체된 지역의 부동산 시장은 전 고점 회복이야 수급 등 시장 원리만으로 그리 오래 걸리지 않겠지만, 전 고점을 넘어 계속 고고씽 하기 위해서는 상기한 인구, 지역 산업, 일자리 등 상응하는 지역 발전이 있어야 한다. 더욱 고고씽 하기 위해서는 시범 케이스 지방, 지역의 동심원적인 파급효과까지 기다려야 할 것이다.

단기, 중기, 장기적인 아파트 입주 예정 물량과 지역 개발, 주거환경 개선 등은 객관적 자료이니 전국 각 지방, 지역민들은 각자 조사, 검토하면 될 일이기에 오늘은 동심원적인 파급효과에 대해서만 보다 구체적으로 접근해 본다. 예를 들어, 거제시, 창원의 창구 등등처럼, 한때 전용면적 25평이 4억 대에 근접하던 김해 율하 신리, 율산마을 아파트들의 전용면적 25평의 집값 전셋값은 현재 겨우 각각 3억 대, 이 억대에 턱걸이 할 정도로 많이 내렸다.

그런 김해 지방 부동산 시장이 동심원적인 효과까지 더해져 전 고점을 넘어 계속 고고씽 하기 위해, 김해 지방 아파트 시장은 김해지역 산업 발전, 인구 유입은 물론이고 김해지역 아파트 공급물량, 미분양 물량의 중기적인 급감과 더불어 김해 인근의 울산과 창원 지방 및 부산 북구, 강서구 지역 등 낙후된 지방에서도 더 낙후된 지역의 부동산 시장이 크게 회복되어야 한단 말이다.

보다 구체적으로, 그 동심원적인 파급효과는 화명 캐슬카이저, 강변타운 등 부산 북구의 대표적 아파트와 펜테리움,베르디움,더샾 퍼스트 월드 등 강서구 명지동의 대표적 아파트들 전용면적 25평 가격이 후술 할 유니시티, 문수로 아이파크 등 창원시, 울산시의 대표적 아파트들과 더불어 5~8억 대로 회복, 상승하게 되면 가능해질 것이다.

중기적 공급물량 급감에도 부동산시장 침체를 면치 못하고 있는, 창원, 울산, 김해, 부산 강서, 북, 금정구에 둘러싸인 증산, 범어 등 양산 물금 신도시와 사송 신도시, 그 인근 지역의 부동산 시장도 마찬가지다. 비록 파급효과는 덜할지 몰라도 나중에 예시할 충청남북도, 강원도 등의 부동산 시장도 마찬가지다.

현재 그들 낙후 지방들 극소수 대표아파트들의 전용 25평 최고 가격은 주로 2~3억 대, 아주 드물게 4억 대에 불과하여 상기한 5~7억 대와 비교할 때 아주 싸게 느껴지기 때문이다. 부산 북구, 강서구, 울산, 창원 등 상기 예시한 아파트들의 가격이 중장기적으로 5~7억 원이 6~8억 혹은 6~9억, 7~10억 원으로 오르게 된다면?

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 16일 부동산 단신 3

세종시 반곡동 수루배마을 1단지 96㎡, 도담동 도램마을 14단지 99㎡, 고운동 가락마을 6단지 59㎡ 등은 지난해와 비교하면 집값이 반토막났다. 반면, 세종시 대평동 해들마을6단지(e편한세상세종리버파크) 145㎡형(26층) 펜트하우스는 종전 17억원에서 지난달 15일 18억 9000만 원, 150㎡의 정원이 있는 어진동 한뜰마을3단지(더샵레이크파크) 110㎡형(1층)은 지난해 7월 거래된 13억 원에서 지난달 4일 15억 3000만 원에 거래되며 신고가를 찍었다.

서울시 제22차 건축위원회는 강남구 '개포주공5단지 재건축사업', 송파구 '잠실우성4차, '가락프라자 아파트 재건축사업', 양천구 '신정4 재정비촉진구역 재건축사업', 구로구 '천왕2 역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업' 등 총 5건의 건축계획안을 통과시켰다. 서울 송파구 ‘올림픽선수기자촌 아파트’는 원설계자가 재건축도 맡는다.

서울 강동구 ‘더샵 파크솔레이유’는 15.7 대 1의 평균 경쟁률을 기록했으나 완판에 실패했고, 중랑구 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’은 전체 공급 물량 501가구 중 44가구(8.8%)가 미계약됐다. 경기도 부천원종 공동주택용지 B2 신혼희망타운은 3.4대 1, 의왕시 의왕월암은 1.9대 1, 분당 인근 성남낙생은 2.7대 1의 경쟁률을 기록했다.

서울시 강동구 길동 '강동 헤리티지 자이 분양가는 59㎡ 기준 6억5485만~7억7500만원으로 올림픽파크 포레온보다 3~4억원 저렴하다. 경기도 광명시 철산자이와 '광명 제10R구역 호반써밋 그랜드 에비뉴'의 84㎡ 분양가는 각각 8억9500만~10억4900만원, 8억960만~8억7920만원이다. 강동구 길동 '라인아파트' 59㎡는 6억2000만원, '우성아파트' 57㎡은 8억500만원, 광명시 철산동 '철산래미안자이' 84㎡는 7억8000만원, '철산주공 13단지' 84㎡도 7억9000만원에 거래됐다.

2021년 12월 16일 부동산 단신 3

서울 지하철 9호선 4단계 연장 수혜 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’는 평균 337.91대 1, GTX-C 운정역 개통 수혜 ‘GTX 운정역 금강펜테리움 센트럴파크’도 79.67대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 교통 호재 부산 남구 대연2구역 재건축 ‘힐스테이트 대연 센트럴’, 경기도 수원시 '수원 금호 리첸시아 퍼스티지', 안양시 안양 냉천지구 ‘안양 어반포레 자연& e편한세상’, 경상북도 김천시 ‘김천 푸르지오 더 퍼스트’, 전남 나주시 ‘나주역자이 리버파크’를 분양할 예정이다.

테라스를 갖춘... 인천 송도국제도시 ‘송도 힐스테이트 더테라스’ 주거용 오피스텔 전용 84.01㎡는 지난달 1년 전보다 2억 가까이 오른 6억2,000만원, 세종시 ‘더샵 레이크파크’도 테라스가 있는 전용면적 118.83㎡이 지난해 8월 12억에서 올해 11월 13억5,000만원에 거래됐다. 테라스로 펜트하우스 라이프를 누릴 수 있는 경기도 시흥시 은계중앙로 '힐스테이트 시흥대야역', 광주광역시 광산구 ‘라펜트힐’, 경상북도 포항시 북구 '포항자이 애서턴'을 선보일 예정이다.

서울 강남구 ‘루브제 강남’, 서초구 '더 그로우 서초', 성동구 성수동 ‘성수 에스포레’, 중구 ‘브릴란테 남산’에 이어 ‘브릴란테 덕수궁’, 광주시 광산구 ‘광산 중흥S-클래스 포레스트’를 공급한다. 경기도 ‘힐스테이트 과천청사역’은 평균 1398대 1, 인천시 ‘송도 아메리칸타운 더샵’은 평균 94대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 광진구 자양동 '자양하늘채베르'는 평균 367대 1, 부산시 북구 '한화포레나부산덕천2차'는 207.35대 1의 경쟁률을 기록했다.

충청권... 충남 천안시 ‘한화 포레나 천안노태 1·2단지’, 충북 청주시 ‘한화 포레나 청주매봉’, 공주시 ‘공주 유구 줌파크’, 음성군 ‘음성 푸르지오 더 퍼스트’ ‘음성 동문 디 이스트’를 공급한다. 또, 경기 평택시 서정동에서 ‘힐스테이트 평택 더퍼스트’, 시흥시 ‘신천역 한라비발디’, 오산시 ‘오산 라온프라이빗 스위트’, 부산시 부산진구 부전동 '디 에이션 파크 부산', 대구 달서구 '달서 롯데캐슬 센트럴스카이'를 공급할 예정이다.

대구·포항·천안 등 청약 줄미달 사태... 대구시 '해링턴 플레이스 감삼 3차' '두류 중흥S-클래스 센텀포레' '동대구 푸르지오 브리센트', 경북 포항시 '남포항 태왕아너스, 충남 천안시 '천안 극동스타클래스 더퍼스트', 경남 사천시 '사천 엘크루 센텀포레 등은 전부 혹은 일부세대가 청약 미달됐다. 부산 사하구 '사하 삼정그린코라 더시티' 역시 일부 세대는 1대 1의 경쟁률을 기록했다. 반면, 동탄2신도시 '호반써밋 동탄역', '화성 송산 동원로얄듀크 파크' 등은 높은 경쟁률로 청약 마감됐다.

2020년 12월 16일 부동산 단신 3

서초구 반포동 반포자이 84㎡(이하 전용면적) 매매 시세 최고가는 지난 10월 36억6000만원이고 최고 전셋값이 22억원인데 갱신 요구권을 행사한 가격이 11억5500만~15억7500만원, 장기전세주택(시프트)는 4억3000만원이다. 시프트 가격은 서초구 반포동 래미안퍼스티지 84㎡가 10억원, 아크로리버파크 59㎡가 8억3785만원, 동작구 신대방동 보라매자이 84㎡가 4억4400만원이었다. 송파구 장지동 송파파인타운10단지 59㎡는 14년간 36% 오른 1억4383만원이다.

강남·마포 실거래가 7개월 만에 하락…노원구 상계주공 7단지 45.9㎡(전용면적)는 7월 7억2000만원(15층)에서 10월 3300만원 낮은 6억8700만원에 거래됐다. 인천시도, 남동구 '향촌휴먼시아' 전용면적 46.89㎡는 11월 2억7800만원에 거래됐는데 한 달 만에 5200만 원가량 떨어졌다. 부평구 '동아1차' 전용 52.43㎡는 직전 최고가보다 6500만원 하락한 5억2000만원, 미추홀구 '월드스테이트' 전용 59.996㎡는 초가고 대비 -2.50% 떨어진 5억4600만원(11월6일)에 매매계됐다.

경기도 화성시 영천동 ‘동탄역센트럴예미지’ 38평형은 지난 8일 10억 원에 거래돼 종전 실거래가보다 1억7,000만 원 떨어졌다. 청계동 '동탄역 시범한화 꿈에그린 프레스티지' 전용 84㎡는 직전 신고가보다 1억7500만원 하락한 12억7500만원, 산척동 ‘그린힐 반도유보라 아이비파크 10(1단지)’ 74㎡는 직전 실거래가 대비 1억원 하락한 6억 원, 반송동 ‘동탄시범다은마을삼성래미안’ 32평형은 8억5,500만 원에서 5,000만 원 떨어진 8억500만 원에 손바뀜됐다.

경기도 화성시 송동 ‘동탄2하우스디더레이크’ 59㎡는 지난달 직전 실거래가보다 9000만원 내린 8억원에 거래됐다. 동두천시 지행동 '송내주공1단지'는 최근 이전 실거래가 3억원 대비 13.3% 하락한 2억6000만원에 거래됐다. 동두천시 지행동 ‘대방노블랜드 7단지’ 전용 50㎡는 지난달보다 1200만원 내린 2억2300만원에 거래됐고, 생연동 ‘에이스아파트(3차)’ 전용 84㎡도 이달 1억9000만원에 팔려 신고가 2억2000만원보다 3000만원 빠졌다.

안양시 동안구 전셋값은 0.13% 떨어져 4주 연속 하락하고 있다. 동안구에서는 지난달 ‘평촌래미안푸르지오’ 1199가구를 시작으로 ‘한양수자인평촌리버뷰’(304가구), 12월엔 호계동에서 ‘안양호계두산위브’(855가구), 비산동 ‘비산자이아이파크’ 2531가구 등 5000가구에 달하는 물량이 공급됐다. 세종시도, '세종어울림파밀리에센트럴' 1210가구 등의 영향으로 전셋값 하락 폭이 확대, -0.33%를 기록했다.

반면, “매물 없어 부르는게 값”.... 강남구 압구정동 압구정 현대, 한양, 미성 등의 재건축 단지들은 허가구역으로 지정된 이후 거래량은 20건에 그쳤다. 압구정 한양3차 116.9㎡는 직전 거래가 29억원 보다 11억5000만원 높은 40억5000만원에 실거래됐다. 강남구 대치동 한보미도맨션 전용면적 128㎡는 지난달 8일 41억4000만원, 래미안 대치팰리스 92㎡는 33억원, 서초구 신동아아파트 1차 132㎡도 3억원 오른 가격에 신고가를 경신했다.

서울 서초구 잠원훼미리가 건축심의를 통과했다. 잠원동 잠원동아(991가구)는 현대건설을 시공사로 선정했고 수직 증축 리모델링을 추진 중인 한신로얄(208가구)은 2차 안전성 검토를 진행 중이다. 옛 설악아파트 1·2동을 재건축해 2002년 입주한 롯데캐슬갤럭시1차(256가구), 신화(166가구), 현대훼밀리(113가구), 미주파스텔(91가구) 등도 리모델링 조합을 설립했다. 347가구 규모의 신반포청구도 조합 설립을 위한 주민동의율(67%)을 확보했다.

단지별 통합 리모델링 시도도 있다. 반포한신타워와 블루힐하우스, 잠원중앙하이츠, 킴스빌리지 등은 통합 리모델링을 논의 중이다. 한편, 기존에 수주한 송파구 오금아남, 분당 한솔5단지, 평촌 목련3, 성동구 옥수극동, 동대문구 신답극동 등에 이어 쌍용건설은 경기도 광명 철산한신아파트와 송파구 가락쌍용1차 리모델링을 수주했고 방배궁전 예가 클래식, 당산 예가 클래식, 도곡동신 예가 클래식, 밤섬 예가 클래식 등의 리모델링 준공 실적도 보유하고 있다.

서울시는 도시계획위원회를 열고 마포구 마포로1구역 제10지구 도시정비형 재개발구역 및 정비계획 변경안을 수정가결했고 강남구 개포주공 1·4단지 등 ‘재건축 흔적 남기기’ 관련 심의는 다음 회의로 미뤄졌다. 서울 SH 아파트 분양원가 공개… 서울 강동구 고덕강일4단지 분양원가는 평당 1150만원이다.