[2013년 - 오피스텔] 입주폭발, 공실위험에 빠진 오피스텔

[상속자등]

2013년 결산 및 2014년 전망 - ④오피스텔시장

입주물량 전국 3만2898실 2012년말 대비 1.43배 증가 입주량 증가에 공실 多, 매매/월세가격 하락세로 돌아서

2013년도 오피스텔은 전국에 3만2898실이 준공을 마치고 새로 입주를 시작했다.

전년 대비 1.43배가 증가한 수치로 물량이 많아진 만큼 공실 위험도 높아지게 됐다.

이에 따라 2013년 오피스텔 매매가격 변동률은 전국 -0.28%, 월세는 -0.18%의 하락세로 돌아섰다.

2014년에는 8414실이 늘어난 4만1312실이 입주를 시작할 예정이어서 이 같은 양상은 더욱 가속화될 전망이다.

분양물량 여전히 많아 2010년 이후 분양된 오피스텔 2013년부터 입주전쟁 시작 2013년에 분양한 오피스텔은 총 3만9778실로 전년 대비 약 12%가량 물량이 줄었다.

2012년과 비교해서 물량은 줄었지만 년간 물량 추이를 비교했을 때 적은 물량은 아니었고 수도권인 서울과 경기에 공급이 집중됐다.

서울에서는 송파, 마포, 강서 등에 공급이 쏠리며 총 1만3584실이 분양했다.

송파 문정지구는 ▲송파한화오벨리스크(1533실, 2013년 입주) ▲송파푸르지오시티(1249실, 2013년 입주) ▲송파아이파크(1403실, 2014년 입주예정) 등 대형 오피스텔이 집중된 지역으로 2013년에 ▲송파파크하비오푸르지오(2283실)이 추가적으로 분양됨에 대단지 오피스텔 타운을 이룰 것으로 보인다.

강서 마곡지구에도 자족기능이 기대되는 개발호재를 타고 속속 분양을 시작해 2013년 총2455실이 공급됐다.

경기에서는 수원(2802가구) 용인(1509가구) 등 광교신도시 일대에 집중공급 됐다.

한편 입주물량은 올해 3만2898실로, ▲서울 1만2918실 ▲경기 6808실 ▲인천 5689실 등 수도권 물량비중이 전국대비 77%에 달한다.

서울에서는 송파, 마포, 은평 등에 입주량이 많았고, 경기는 성남, 용인, 화성 등 수도권 동남부 일대에 입주량이 많았다.

2014년에는 입주예정물량이 4만1312가구로 2013년보다 공급 리스크를 키울 예정이다.

입주량 증가로 매매와 월세가격 동반 하락세 다만, 주택시장 전세대란에 오피스텔 전세가격도 덩달아 상승세

입주량이 증가함에 따라 전국 오피스텔 매매가격은 2012년 말 대비 0.28%, 월세가격은 0.18% 하락했다.

임대경쟁이 치열해지고 공실 기간도 늘어나면서 전통적인 강세를 보여왔던 강남3구, 마포 및 영등포 등 일대에 위치한 일부 오피스텔도 월세가격을 하향 조정하는 모습이 포착됐다.

특히 2014년부터 강남을 포함한 판교, 분당, 광교 일대 수도권 남동부 일대의 입주물량이 크게 늘어 임차인 모집 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.

서울 강남 주요 역세권 일대에는 대단지 오피스텔보다 ▲청담역푸르지오시티(180실) ▲강남역쉐르빌(297실) ▲강남역와이즈플레이스(264실) ▲신논현마에스트로(124실) ▲효성인텔리안퍼스트(358실) 등 중소 규모 오피스텔 들이 다수 입주를 시작한다.

강남보금자리지구에서는 대형건설사의 브랜드 오피스텔인 ▲강남푸르지오시티(1차 401실, 2차 543실) ▲강남힐스테이트에코(468실) ▲강남더샵라르고(458실) 등의 입주가 시작된다.

판교, 분당, 광교일대에는 대단지 오피스텔의 입주가 눈에 뜬다.

판교에는 1084실의 대단지 "판교역SK허브", 분당에서는 1231실의 "정자역엠코헤리츠", 광교에서는 1309실의 "광교에듀하임1309"가 2014년에 입주를 시작한다.

한편 오피스텔 전세가격은 주택시장의 전세부족 영향을 받아 크게 치솟았다.

전국 오피스텔 평균 전세가격은 전년 대비 3.83%가량 상승했다.

앞으로도 오피스텔은 수익상품 특성상 전세물건이 많지 않아 가격 상승이 지속될 것으로 보인다.

오피스텔 임대수익률 2013년 5.89%로 전년 대비 0.05%p 하락

전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.89%로 2012년말 대비 0.05%p하락했다.

매년 임대수익률이 하락함에 따라 상품 매력도가 떨어지고 있다.

4.1대책을 통해 미분양 및 신규분양 주택과 함께 주거용 오피스텔도 양도세 5년 감면 혜택이 주어졌지만 거래를 이끌어내기에는 역부족이었다.

특히 경쟁상품인 도시형생활주택이 주택가를 중심으로 우후숙준 늘어나고 있는데다 오피스텔 입주량도 계속 증가하는 추세여서 수익성 악화는 피해가기 어려울 것으로 보인다.

오피스텔 수익성 악화 가속화 될 듯 투자 시 주변지역 입주물량, 배후수요 반드시 점검해야 전세 찾는 임차인은 신규 단지를 공략 2013년에도 분양물량이 3만여실을 넘어섰고, 2014년 입주물량은 4만여실을 넘길 것으로 예정돼 장기적인 매매가격과 월세가격의 하향세가 지속될 전망이다.

특히 수도권에 입주물량이 집중되기 때문에 지방보다 수도권에 타격이 클 것으로 보인다.

2013년에 기 분양된 3만여실로 인해 2~3년 후까지 이 같은 양상이 지속될 확률이 높아 단기간 내에 수익성 회복은 어려울 것으로 판단된다.

투자자 입장에서는 오피스텔을 매입을 고민할 경우 주변 지역 입주물량이 어느 정도 될 것인지 파악하고 있어야 한다.

주변 지역에 경쟁 상품이 늘어나면 한정된 수요자들이 분산되기 때문에 공실 위험이 높아지고 임대료 하락으로 이어지기 때문이다.

오피스텔의 입주를 능가할 만큼의 임차 배후수요가 형성되어 있는지 혹은 신규 배후수요가 늘어날 가능성도 같이 판단해야 한다.

특히 새로 지하철이 개통하거나 주변에 새로운 업무단지가 개발되는 지역을 주목해 볼 필요가 있다.

반면, 매수자 입장에서는 투자전망이 어두워졌지만, 전세 임차인 입장에서는 비교적 새로 입주하는 오피스텔에서 전세물량이 많이 나오기 때문에 수도권 일대 직장을 둔 수요자라면 신규 입주하는 오피스텔을 공략해 볼 필요가 있다.