3주택자, 15년 전 10억 주고 산 집 20억에 팔면…4억 아낀다 다주택자양도세정보[부동산재테크1번지]

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3주택자, 15년 전 10억 주고 산 집 20억에 팔면…4억 아낀다 다주택자양도세정보[부동산재테크1번지]

기획재정부가 10일부터 1주택자가 된 시점과 관계없이 실제 주택 보유·거주 기간을 계산해 1가구 1주택 비과세 요건을 적용하기로 했다. 다주택자가 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주 기간을 다시 계산하는 ‘재기산’ 제도를 폐지해 국민의 양도세 부담을 줄여주겠다는 것이다. 또 이사 등으로 인한 일시적 2주택자의 비과세 요건을 완화하고, 다주택자 양도세 중과는 1년간 배제하기로 했다. 그동안 시장에서 ‘과도하다’는 비판을 받아온 다주택자 규제를 완화하면서 윤석열 정부 출범 첫날부터 ‘부동산 세제 정상화’에 시동을 건 것이다.

기획재정부는 9일 이 같은 내용을 담은 ‘소득세법 시행령 개정안’을 발표했다. 10~17일 입법예고, 24일 국무회의 의결을 거쳐 이달 말 공포하겠다고 했다. 그러면서 “모두 납세자에게 유리한 개정임을 고려해 법 시행일 이전인 5월 10일 양도분부터 소급 적용하겠다”고 밝혔다.

현재 양도세 기본세율은 6~45%지만 2주택자는 여기에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트를 더 내야 한다. 문재인 정부가 다주택자 규제를 위해 양도세율을 중과한 결과다. 윤석열 정부 출범 즉시 소득세법 시행령을 바꿔 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 내년 5월 9일까지 양도하면 기본세율을 적용하고 장기보유특별공제도 받을 수 있도록 할 계획이다.

1가구 1주택 양도소득세 비과세 적용 여부를 판단할 때 보유·거주 기간을 재기산하는 제도도 폐지하기로 했다. 시장관리 목적으로 조세원칙에 맞지 않게 보유·거주 기간을 재기산해 국민 불편과 민원이 발생했다는 지적을 반영한 조치다. 기재부는 “과거 2년간 보유·거주한 경우에도 재기산하는 2년을 채우기 위해 임차인을 내보내고 임대인이 입주해야 하는 부작용도 있었다”고 지적했다.

종전·신규 주택 모두 조정대상지역인 경우 신규 주택 취득일부터 1년 내 종전 주택을 양도하고 가구원 전원이 신규 주택에 전입해야만 1주택자 혜택을 받을 수 있는데, 이 기간을 2년으로 완화하기로 했다. 기재부는 “부동산시장 관리를 위해 과도하게 활용한 부동산 세제를 조세원칙에 맞게 정상화하기 위한 것”이라며 “(다주택자) 매물 출회로 부동산시장이 안정되는 효과가 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.
3주택자, 15년 보유한 집 10억 남기고 팔 땐 양도세 4.3억 줄어
다주택자 양도세 중과 1년 유예…세금 6.8억원→2.5억원으로
윤석열 정부 출범 후 다주택자의 양도소득세 부담이 대폭 줄어들게 됐다. 정부가 그동안 과도하다는 비판을 받아온 다주택자 규제를 완화하면서다. 예컨대 15년 보유 주택을 20억원에 팔아 10억원의 차익을 냈다고 가정하면 3주택자의 경우 종전에는 6억8280만원을 양도세로 내야 했지만, 10일부터 1년간은 2억5755만원만 내면 돼 세금을 4억2525만원 절약할 수 있다.양도세 대폭 절감
기획재정부가 발표한 소득세법 시행령에 따르면 현재 2주택자 이상에 적용되는 양도세 중과가 내년 5월 9일까지 유예된다. 현재는 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트를 더 내야 하지만 이런 규정이 1년간 사라지는 것이다. 이 기간에 2년 이상 보유 주택을 매도하면 양도세 중과를 피할 수 있을 뿐 아니라 최대 30%의 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

기재부 관계자는 “부동산 시장 관리 목적으로 다주택자에게 과도하게 높은 세금을 부과해 주택 매물이 감소하는 등 시장 불안이 야기됐다”며 “이번 조치로 세금을 아낄 수 있는 다주택자들이 대거 매물을 내놓을 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

이번 조치로 보유 주택을 처분하는 다주택자는 수억원의 양도세를 절감할 수 있다. 기재부에 따르면 3주택자가 10년 보유한 집을 5억원의 차익을 남기고 15억원에 매도하는 경우 예상 세액은 기존 3억2285만원에서 10일부터 1억3950만원으로 1억8335만원(58.6%) 줄어든다. 15년 보유한 집을 20억원에 매도해 10억원의 양도차익을 얻은 경우 기존엔 6억8280만원을 양도세로 내야 했지만 향후 1년간은 4억2525만원 적은 2억5755만원만 내면 된다.
실제 보유기간도 모두 인정
문재인 정부에서 강화된 다른 다주택 규제도 정상화한다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 인사청문회에서 필요성을 강조한 것 중 시행령 개정으로 가능한 정책부터 시행하기로 했다.

구체적으로 1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 완화된다. 1가구 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 해당 주택을 2년 이상 보유(조정지역은 보유+거주)해야 한다. 2019년까지는 해당 주택을 실제로 보유한 기간을 모두 인정해줬지만 문재인 정부에서 시행령을 바꿔 다주택자가 나머지 주택을 처분해 1주택자가 된 시점부터 보유기간을 다시 계산하도록 했다. 이에 따라 한 주택을 10년간 보유하다 다른 주택 매입·상속 등으로 2주택자가 된 경우 두 번째 주택을 처분하더라도 이후 2년간 종전 주택을 더 보유해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 윤석열 정부는 이를 다시 되돌려 해당 주택을 실제로 보유한 기간 전체를 인정해주기로 했다. 과거 2년 보유·거주한 경우에도 재기산되는 2년 기간을 채우기 위해 임차인을 내보내고 임대인이 입주하는 등 부작용이 많다는 지적을 반영한 조치다.

이사로 인해 일시적으로 조정지역 내 2주택을 보유하게 된 경우엔 종전 주택을 처분해야 하는 기간을 1년에서 2년으로 늘려준다. 이 역시 문재인 정부에서 다주택자 규제를 강화하며 처분 기한이 3년에서 1년으로 단계적으로 줄어든 것이다. 세대원 전원이 신규 주택에 전입해야 한다는 요건은 삭제키로 했다.

3주택자, 15년 전 10억 주고 산 집 20억에 팔면…4억 아낀다 다주택자양도세정보[부동산재테크1번지]