생활 | 관리단 대표 없는 건물의 아파트 입대의 관리단 아냐 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

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■ 관리단 대표 없는 건물의 아파트 입대의 관리단 아냐

서울고법 판결

☛ ‘주차장 관리권’ 기각

관리단 대표자가 없어 관리주체가 오피스텔·상가와 아파트 입주자대표회의로 구분된 주상복합건물의 아파트 대표회의가 준공도면상 주거동에 해당하는 일부 주차장에 관한 독점적·배타적 관리권을 주장했으나, 법원은 집합건물법상 관리단이 아니라며 받아들이지 않았다.

서울고등법원 제30민사부(재판장 조한창 부장판사)는 최근 주상복합건물인 서울 영등포구 A건물의 아파트 입주자대표회의와 아파트 구분소유자 73명이 오피스텔 입주자대표회의를 상대로 제기한 건물명도(인도) 청구소송 항소심에서 “원고들의 청구를 모두 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

지하 5층에서 지상 40층으로 된 A건물의 구분소유건물 수는 아파트 248세대, 오피스텔 240세대, 상가 21세대로 구성돼 있고 주차장은 지하 5층부터 지하 1층까지 자동차 623대가 주차할 수 있도록 구성돼 있다.

A건물의 관리규약상의 관리단 대표자는 구성방법에 대한 오피스텔·아파트 구분소유자들 사이의 견해 대립으로 선출되지 못했다.

현재 A건물 중 아파트와 오피스텔·상가는 각각 대표회의가 관리하고 있다.

A건물 분양팜플렛 및 준공도면에는 지하 1층 주차장은 상가 입주자들이, 지하 2층 주차장 중 자동차 104대 분은 오피스텔 입주자들이, 지하 2층 주차장 중 자동차 63대 분(이하 ‘B주차장’) 및 지하 3층에서 지하 5층까지 주차장은 아파트 입주자들이 각 사용하는 것으로 기재돼 있었다.

그러나 건물 입주 후 그 입주자들은 지하 1층, 지하 2층 주차장은 오피스텔 및 상가 입주자들이, 지하 3층에서 지하 5층까지의 주차장은 아파트 입주자들이 사용했다.

그런데 건물 관리주체가 아파트 대표회의와 오피스텔 대표회의로 나눠지게 되자 B주차장에 아파트 대표회의가 차단기를 설치하고 오피스텔 및 상가 입주자와 방문객의 사용을 금지하면서 분쟁이 발생했다.

오피스텔 대표회의는 아파트 대표회의를 비롯한 일부 아파트 입주자를 상대로 출입방해금지 등 소송을 제기했고 2008년 10월

▲지하주차장 중 지하 2층은 오피스텔과 상가 입점자와 방문객 및 특수차량이 사용하기로 하며 오피스텔, 상가, 아파트 대표회의에서 공동관리하되 아파트 방문객에 한해서는 오피스텔·상가 주차관리에 위임한다

▲지하 3, 4, 5층 주차장은 아파트 입주민이 사용하기로 하며 아파트 대표회의에서 운영 관리한다

▲기타 관리상 필요 변경사항이 발생할 때에는 대표회의 상호간 협의하기로 한다는 조정이 성립됐다.

오피스텔 대표회의는 지하 2층 주차장 입구에 차단기와 차량번호 인식기를, 출구에는 차단기와 무인주차정산기를 각 설치했고 출차 시 주차권을 제시해 주차요금을 정산하는 방식으로 관리하고 있다.

아파트 방문객은 1층 로비에서 오피스텔 대표회의가 발급한 무료주차권을 받아 출차 시 제시하는 방법으로 주차장을 이용하고 있다.

오피스텔 대표회의는 외부인에게 주차카드를 판매해 지하 2층 주차장을 이용할 수 있도록 했다.

이에 아파트 대표회의는 “B주차장에 관한 권한은 아파트 입주자에게 있고 이를 전제로 B주차장을 포함한 지하 2층 주차장을 건물 전체 입주자들이 공동 사용하되 오피스텔 대표회의에게 관리행위를 위임한다는 취지에서 조정이 성립됐음에도, 오피스텔 대표회의는 무료주차권 발급 방식으로 아파트 입주자와 방문객의 이용에 불편을 줬고, 수익을 목적으로 외부인에게 주차카드를 판매해 이익을 취했다”며 “오피스텔 대표회의와의 위임계약을 해지하고 대표회의와 아파트 입주자들은 B주차장에 대한 배타적인 이용·관리권자로서 B주차장의 인도를 구한다”고 주장했다.

이에 대해 1심 재판부는 “A건물 관리에 대해 전체 입주자가 단체를 구성하거나 별도 관리규약을 제정하지 않은 것으로 보이고 B주차장 관리주체에 관한 다툼이 생겨 소송이 제기된 후 조정이 성립됐다”며 “조정 내용은 오피스텔 및 상가 입주자와 방문객, 특수차량이 B주차장을 포함한 지하 2층 주차장을 사용할 수 있고 원고 아파트 대표회의와 피고 오피스텔 대표회의가 지하 2층 주차장을 공동 관리하되, 아파트 방문객에 대한 주차관리를 피고 오피스텔 대표회의에게 위임한다는 것으로 B주차장에 대한 아파트 입주자들의 배타적인 이용·관리권을 인정하거나 이를 전제로 그 관리만을 피고 오피스텔 대표회의가 맡기로 한 내용은 보이지 않는다”고 밝혔다.

또한 “건물 준공도면에 B주차장이 주거용으로 분류돼 있었다거나 아파트 입주자들이 B주차장에 차단기를 설치하고 이용했다는 사실만으로는 B주차장이 아파트 입주자들만의 공용부분에 해당한다거나 배타적인 이용·관리권을 취득했다고 보기 어렵다”며 “조정으로 인해 발생한 원·피고간 B주차장 관리에 관한 법률관계를 해지 등으로 해소한다고 해도 바로 피고 오피스텔 대표회의에 특정부분의 주차장 인도를 구할 수 없다”고 덧붙였다.

이 같은 1심 판결에 각 대표회의는 항소를 제기, 대표회의는 위임계약 무효 확인을 구했다.

하지만 2심 재판부도 “원고 아파트 대표회의는 아파트 입주자들이 A건물 중 아파트와 그 공용부분을 관리하기 위해 임의로 구성한 단체일 뿐 집합건물법상 관리단이 아니어서 B주차장에 관한 독점적·배타적인 관리권이 원고 아파트 대표회의에 있다고 할 수 없다”고 지적했다.

이어 “비록 조정조항 중 ‘아파트 방문객에 한해 피고 주차관리에 위임한다’라는 표현이 있기는 하나 이는 집합건물법상 건물 관리인이 없을 뿐만 아니라 관리단집회의 결의 또는 관리규약으로써 공용부분인 주차장 관리 사항이 결정되지 않은 상황에서, 사실상 관리주체인 원고 피고가 주차장 관련 분쟁을 원만히 해결하기 위해 2층 주차장에 관해 피고와 오피스텔·상가 입주자들의 사용 및 관리를 사실상 인정하면서 아파트 방문객의 사용을 포함시키기 위해 부가한 표현에 불과하다”며 “이 표현이 있다는 사정만으로 원고 아파트 대표회의가 피고 오피스텔 대표회의에 주차장 관리를 위임했다고 볼 수 없다”고 강조했다.

아울러 아파트 대표회의의 ‘주차방해 금지’ 청구에 대해서도 “건물 주차장은 공용부분에 해당하고 주차장을 용도에 따라 사용할 권리는 건물 구분소유자에게 귀속하는 것으로, 아파트 입주자들이 건물 중 아파트와 공용부분을 관리하기 위해 임의로 구성한 단체일 뿐 집합건물법상 관리단이 아닌 원고 아파트 대표회의로서는 피고를 상대로 주차장에 관한 주차방해금지를 구할 수 없다”면서 원고 아파트 구분소유자들의 B주차장에 대한 독점적·배타적 사용권 주장도 받아들이지 않았다.

한편, 아파트 대표회의와 구분소유자들은 이 같은 2심 판결에도 불복해 상고를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 5차 선출공고에서 당선된 중임동대표 '적법’

서울북부지방법원

☛ 3･4차 후보자 있었더라도 1･2차 선출공고 실효되지 않아

500가구 이상의 아파트에 대해서도 동대표 중임 제한이 완화돼 2회의 선출공고에도 불구하고 동대표 후보자가 없으면 중임한 동대표도 다시 선출될 수 있도록 한 공동주택관리법 시행령 개정 이후 이와 관련한 법원의 결정사례가 나왔다.

서울북부지방법원 제1민사부(재판장 김한성 부장판사)는 최근 서울 노원구의 A아파트 입주자 B씨 외 2명이 입대의 회장으로 선출된 C씨를 상대로 제기한 동대표 및 회장 직무집행정지 가처분 신청을 기각했다.

이 아파트 선관위는 동대표 선출을 위해 올해 2월부터 총 5회의 선출공고를 진행, 이때 1차와 2차 선출공고에는 후보자의 등록이 없었고, 3차는 1인이 후보 등록을 했으나 투표자 과반수 찬성 요건을 갖추지 못해 낙선했고, 4차에는 후보자 등록은 있었으나 선거 자체가 철회됐으며, 5차 선출공고에서 중임한 동대표인 C씨가 후보자로 등록해 동대표로 당선, 이후 이 아파트 입대의 회장으로 선출됐다.

이후 입주자 B씨 외 2명은 “공동주택관리법 시행령(제13조 제3항)에 따라 2회의 선출공고에도 불구하고 동대표 후보자가 없는 경우 선거구는 중임한 동대표도 선출공고를 거쳐 다시 동대표로 선출될 수 있더라도 우리 아파트의 경우 2회(1차, 2차)의 선출공고에서는 후보자가 없었으나, 3차 선출공고에서 후보자가 있었으므로 1, 2차 각 선출공고는 실효됐다”면서 “따라서 C씨의 경우 다시 추가적인 2회의 선출공고가 필요한데 4차 선출공고에 따른 선거가 철회된 후 바로 이어진 5차 선출공고에 따라 진행한 선거에서 C씨가 동대표로 선출됐으므로 이는 시행령 규정에 따른 요건을 충족하지 못한 것으로 추가적인 2회의 선출공고에서 후보자가 없어야만 중임한 동대표가 후보자로 등록할 수 있다”고 주장하며 C씨의 직무집행정지 가처분 신청을 제기하기에 이른다.

이에 재판부는 “중임제한으로 기존 동대표가 배제됨에 따라 동대표의 선출이 어려워 입주자대표회의 구성이 되지 않는 경우 오히려 입주민의 권익이 침해될 우려가 있어 2회의 선출공고에도 불구하고 후보자가 없을 경우 그 이후의 선출공고부터는 중임한 사람도 후보자가 될 수 있도록 중임제한을 완화하려는 것이 위 시행령 규정의 취지”라고 전제하면서 “1·2차 각 선출공고에도 불구하고 후보자가 나오지 않아 3차 선출공고에 따른 선거가 진행된 경우에 이미 적법하게 이뤄진 1·2차 각 선출공고가 실효된다고 보기는 어렵다”며 입주자 B씨 외 2명의 주장을 받아들이지 않았다.

이외에 이 아파트 선관위가 5차 선출공고를 하면서 이 선거가 재선거임에도 불구하고 보궐선거로 공고했다는 주장에 대해서도 재판부는 “보궐선거로 표시한 하자가 위 선거의 자유와 공정을 현저히 침해하고 이로 인해 선거의 결과에 영향을 미쳤다고 보기 어렵다”며 이 주장 역시 기각했다.

중임한 동대표인 C씨를 대리한 법무법인 은율의 장혁순 변호사는 “지난해 500가구 이상 아파트의 동대표에 대해서도 중임 제한 규정이 완화됐으나, 아직 변경 여부조차 모르거나 그 의미를 제대로 이해하지 못해 소송으로 이어지는 사례가 많다”고 언급하면서 “이번 결정은 중임 제한 완화 규정의 의미가 무엇인지를 재판부가 처음으로 해석해줬다는 점에서 현장에서 꼭 참고할 만하다”고 강조했다.  

  출처 : © 한국아파트신문,   온영란 기자  oyr@hapt.co.kr

■ 장충금으로 하자조사용역비 사용 안 돼

질의: 하자조사용역비

장기수선계획에 하자조사용역비를 삽입하고 그 계획에 의거 하자조사용역비를 지불해도 되는지.

회신: 하자조사용역비 장기수선계획에 포함해 장기수선충당금으로 사용 안 돼

장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며(공동주택관리법 제29조 제1항), 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수해 적립하는 것이므로(공동주택관리법 제30조 제1항), 하자진단 용역비를 장기수선계획에 포함해 장기수선충당금으로 사용하는 것은 타당하지 않을 것으로 판단된다.

참고로, 공동주택관리법 제48조 제1항에 따라 사업주체 등은 같은 법 제37조제1항에 따라 입주자대표회의 등의 하자보수 청구에 이의가 있는 경우, 입주자대표회의 등과 협의해 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있으며, 이때의 하자진단 비용은 공동주택관리법 제30조 제2항 제2호에 따라 입주자 과반수 서면동의를 얻어 장기수선충당금으로 사용할 수 있는 것임을 알려드리며, 이 경우 외의 하자진단 비용(하자진단업체 선정 등)의 경우 소유자가 부담해야 할 사항으로 판단된다. <전자민원, 주택건설공급과. 2019. 10. 11.>

<국토교통부 제공>

2. 공동주택관리정보망 접속 방법 안내 

- 첨부파일  :     공동주택관리정보망 접속 방법 안내