[서울 아파트 시장 .. 긴급 점검]'실거래가 9억 이상' 서울 아파트 비중 1년 새 17.5%→30%..양천·강동·광진 등 '이중 규제' 직격탄 예고

[부동산재테크1번지 TF팀]

[서울 아파트 시장 .. 긴급 점검]

'실거래가 9억 이상' 서울 아파트 비중 1년 새 17.5%→30%..양천·강동·광진 등 '이중 규제' 직격탄 예고

서울 아파트 매매 9억원 이상 비율 30% 육박..양천·강동·광진 등 1년 사이 급증
서울 인기지역, 대출규제·세금 폭탄 '이중규제' 사정권

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“여기는 9억원 이하 아파트가 거의 없어요. 채팅방이나 인터넷 카페 가보면 다들 분노에 차 있습니다. 아이들 교육 시키려고 여기서만 계속 살았는데 갑자기 투기꾼으로 몰아서 세금을 올린다고 하니까 화가 안 날 수가 있겠나요.” (서울 양천구 목동 재건축 아파트 소유주 A씨)

“최근에 실거주 목적으로 25평에서 9억원이 넘는 33평으로 ‘평형 갈아타기’를 했는데 갑자기 정부가 대출을 규제한다고 하니 하소연할 곳도 없고 난감한 상황입니다. 남은 잔금이 꽤 있는데 어떻게 마련해야 할 지 벌써부터 걱정이네요.” (강동구 고덕동 신축 아파트 소유주 B씨)

정부의 12·16 대책과 공시가격 집중 인상 발표 등 연이은 부동산 대책 여파로 고가 주택이 몰려 있는 지역을 중심으로 성토의 목소리가 높아지고 있다. 특히 올해 9억원 이상 고가 아파트 거래 비중이 전년 대비 부쩍 높아진 양천구를 비롯해 광진·동작·강동구 등에서 체감하는 ‘규제 강도’는 강남 3구와도 엇비슷할 것이란 분석도 나온다.

▶올해 서울 아파트 매매 10곳 중 3곳이 9억원 이상…양천·강동 급증

=18일 헤럴드경제가 최근 2년 동안의 국토교통부 실거래가 자료를 전수 분석한 결과, 전일 기준 올해 서울 아파트 거래량은 5만8829건으로 집계됐다. 60일의 실거래 신고기한이 남아있는 것을 감안하더라도 작년 한 해 동안 거래됐던 8만1388건과 비교하면 총 거래량 자체는 줄어들 가능성이 높을 것으로 관측된다.

하지만 거래금액별로 구간을 나눠보면 상황이 달라진다. 실거래가 9억원 이상의 경우 올해만 벌써 1만7395건이 손바뀜하면서 작년(1만4254건) 대비 3000건 이상 많아졌다. 전체 거래에서 차지하는 비중도 지난해 17.5%에서 29.6%까지 치솟은 것으로 조사됐다. 올해 거래된 서울 아파트 10곳 중 3곳이 9억원 이상의 고가주택인 셈이다.

특히 15억원 이상 30억원 미만 아파트의 경우 1년 사이 4349건에서 5998건으로 급증하면서, 거래에서 차지하는 비중 역시 5.3%에서 10.2%으로 가장 높은 증가율을 보였다.

구별로는 강남구에서 올해 9억원 이상 아파트가 3453건 거래되면서 2년 연속 1위를 차지했다. 송파구와 서초구는 각각 2988건, 2192건으로 2위와 3위에 이름을 올렸다.

이어 마용성(마포·용산·성동)의 거래량은 성동구를 제외하면 작년과 비슷한 수준을 보인 가운데, 학군 선호도가 높은 양천구와 강남권과 인접한 강동·동작·광진구 등에서 9억원 이상 아파트 거래가 부쩍 많아졌다.

양천구의 경우 작년 820건에서 올해 1197건으로 40% 가량 급등하며 전체 5위를 기록했다. 강동구는 495건에서 804건으로 수직상승했고, 동작(502건→749건)·광진(462건→665건)의 9억원 이상 아파트 실거래량도 급증한 것으로 조사됐다.

서울 강동구 고덕그라시움의 모습. [자료=강동구청]  

▶서울 인기지역, 대출규제·세금 폭탄 ‘이중규제’ 사정권

=부동산 업계에서는 이들 지역 대부분이 정부의 12·16 대책과 공시가격 상향이라는 ‘이중 규제’의 사정권에 들어갈 가능성이 높을 것으로 관측하고 있다.

정부는 시가 9억원 이상 주택에 대해 초과 금액부터 주택의 담보인정비율(LTV)을 20%로 제한하고, 15억원 이상은 대출이 불가능하도록 막았다. KB국민은행과 한국감정원 시가를 대출 기준으로 삼겠다고 밝혔지만 시가 산출에 중요한 부분을 실거래가가 차지하기 때문에 최근 거래량과 가격 흐름이 상당 부분 시가에 반영될 공산이 크다.

전날 공시가격 현실화 발표에서도 공동주택의 경우 시세 9억∼15억원, 15억∼30억원, 30억원 이상으로 구간을 나눠 내년도 공시가격 현실화율을 각 70%, 75%, 80%가 되도록 맞춘다는 계획을 밝혔다. 이는 곧바로 내년도 고가주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담으로 이어질 것으로 예상된다.

시중은행의 한 부동산 담당 PB는 “서울 주요 인기지역에 주택 2채만 갖고 있어도 일반 직장인은 감당할 수 없는 수준으로 세금 부담이 늘어날 수 있다”며 “보유세 부담능력이 없는 경우 주택을 1채 이상 보유하지 말고 매도하라는 정부의 강한 의지가 담긴 것으로 보인다”고 지적했다. 　

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▶고강도 주택 규제~ 서울 주택 시장의 전망은~?

▶2020년  집값 전망과 부동산 투자 전략은~?

▶매도 & 매수 & 증여... 어떤 플랜으로~?

▶9억 이상 아파트 보유자는 어떤 선택을~?

▶내년 6월까지 집을 팔아야할까~?

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