오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 11-1.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.23.

sol & sonne.

7.

대략, 전용 면적 84 제곱 미터 최고가를 기준으로 울산 남구 신정동 문수로 아이파크 1,2차의 집값, 전셋값은 각각 오억 대 중반에서 6억 대, 삼억 대 후반에서 사억 대 초반이고 강변 센트럴하이츠는 각각 사억 대 중반과 삼억 대 초반, 푸르지오는 삼억 대 후반과 이 억대 후반이더라. 옥동 대공원 휴 플러스는 각각 오억 대 후반 사억 대 초반, 인벤스 로얄은 사억 대 후반, 삼억 대 중후반이고, 무거동 위브자이는 각각 사억 대 중반 삼억 대 초반이더라.

창원 시청, 용지 공원 인근의 의창구 용호동 용지 아이파크, 더샵 레이크파크 전용 84제곱 미터 집값, 전셋값은 오억 대 후반, 사억 대 초중반에 6억 대 매물도 있는 반면 조만간 입주 예정인 중동 유니시티 매물대는 각각 4억 대, 2억 대다. 한때 부산 아파트 가격 보다 높았던, 전용면적 25평의 가격이 오억을 넘겼던 성산구 반림동 트리비앙은 각각 삼억 대 후반 이 억대 후반이더라.

상기한 울산, 창원을 대표하는 아파트들의 전용 25평 최고 가격이 향후 오 년, 십 년 후 8억, 9억대는 불가능할까?

결론적으로 말하면, 시범 케이스 지역의 동심원적 효과만으로도 10억, 그 이상도 가능하다. 

상기한 김해, 양산 지역은 물론 김해, 양산과 진주, 거제시 등 경남, 포항, 구미, 경주, 김천, 경산시 등 경북, 청주, 충주, 천안, 아산, 원주, 춘천시 등 충청남북도, 강원도의 대표적 아파트들 최고 가격도 오 년 후 5~6억, 십 년 후 7~8억, 혹은 그 이상도 가능하다.

그 근거, 이유들은 시범 케이스 소지역인 남천동 등을 중심으로 다음번에 보다 상세하게 기술하기로 하고 이하 충청남북도, 강원도의 대표 아파트들 몇몇만 추가로 예시한다. 진주, 거제, 경주, 포항 등등 경상남북도의 도시들은 상기한 김해, 충청도의 도시들과 유사한 상황이니 생략한다.

충청남도.천안시 서북구 동일 하이빌의 전용 84 집값은 3억 대 중반, 전세가는 2억 내외인데 최근 천안시 서북구는 회복의 기미가 보이는듯하다. 백석 아이파크도 마찬가지로, 집값은 3억 대 초반인데 전세가는 2억 대 후반대이고 집값, 전셋값의 흐름은 바닥을 탈출하려는 듯 나쁘지 않다. 반면에 천안 동남구 부동산의 최근 흐름은 다소 지지부진한듯하며 중도 시급 시군구에서도 차별화, 양극화가 심화되고 있는듯하다.

충청남도의 또 다른 사례로, 아산시 천안아산역 인근 배방읍 요진 와이시티의 전용 84 최고는 사억 초반, 전세가는 삼억 초반대의 광역시 못지않은 가격대에도 불구하고 최근 집값, 특히 전셋값의 흐름이 좋은 반면, 배방읍 자이는 일억 칠천만 원대 저가에도 불구하고 그리 흐름이 좋지 못하는 등 읍면동 단위에서도 차별화가 다소 심화되는 것 같다.

충청북도. 청주시 흥덕구 구청 인근 3억 대 후반 전세가 3억 대 외의 지웰시티 1차, 2차 등 우의 최근 집값 흐름은 바닥을 모색 중인 듯 하나 본격적인 회복까지 충청남도 보다 다소 시일을 더 요할 것 같다. 청주시 청원구는 오창읍 비발디 등등도 마찬가지다.

청주시 서원구는 집값 2억 대 중반 전셋값 2억 대 초반 사직동 푸르지오 캐슬 등의 흐름은 최근 바닥을 모색하려 애쓰는 인근 위브 제니스와 달리 장기 하락 추세가 계속되는 듯하다. 청주시 상당구는 용암동 한아름, 중흥마을 말이 빌, 부영 등등의 흐름도 마찬가지로 장기 하락 추세를 벗어나지 못하고 있다.

상당구 칸타빌 테라스나 프라움 등의 분양권 상태의 새 아파트 흐름도 기존 주택과 크게 다르지 않다. 충주 시청 옆 푸른 삼성, 이미 광등 오래된 아파트들은 물론 분양권 상태인 충주 기업도시 중앙탑면 이 편한 세상, 자이 등 새 아파트들까지 충주 부동산 시장의 최근 흐름은 더욱 좋아 보이지 않는다.

강원도.원주기업도시 캐슬 더퍼스트, 이지 더원, 춘천시 퇴계동 이편한 한숲시티, 속초시 조양동 스위첸, 등 분양권 상태의 새 아파트 흐름도 좋지 않다. 춘천 퇴계 금호 등처럼 최근 반등세를 보이는 오래된 헌 아파트들도 있으나 원주시 태장동 금광 포란재, 명륜동 성원, 단구동 하이츠, 강릉 해변 견소동 브래뉴 등 강원도의 헌 아파트들의 흐름 역시 좋지 않다. 

따라서, 장기적인 흐름은 별론, 향후 몇 년 간 입주 물량도 제법 늘어나니, 중기적으로도 강원도 지방의 부동산 시장 전망은 단기적으로  전국에서 가장 흐릴 것으로 보인다. 그런 강원도의 중기적 부동산 시장조차 하락세를 멈추게 하거나 회복하게 하는 것이 가능할까? 어떻게?

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 17일 부동산 단신 1.

경기도 수원시 팔달구 매교동 ‘힐스테이트 푸르지오 수원’(조합 취소분)은 1순위 청약에서 6가구 모집에 1865명이 몰려 310.8대 1의 평균 청약 경쟁률을 기록했다. 또한 센트레빌 아스테리움 영등포’(199.7대 1), ‘더샵 지제역 센트럴파크’(190대 1, 조합 취소분), ‘e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴’(189.9대 1) 등 높은 경쟁률을 기록했다.

대전 유성구 갑천지구 '갑천2 트리풀시티엘리프' 분양가는 인근 '도안 우미린 트리쉐이트'(84㎡·6억5000만원)보다 2억원 저렴해 474가구 모집에 4만7055명이 몰렸다. 대전 중구 선화동 힐스테이트 선화 더와이즈는 84㎡ 분양가는 최고 5억7900만원이고, 대전 중구 '중촌 SK뷰'도 최고 5억2400만원이었다. 도안신도시 '포레나대전학하'를 분양한다.

부산시 부산진구 양정동 ‘양정자이더샵 SKVIEW’는 인근 '연산롯데캐슬골드포레' 분양사보다 1억원 저렴해 단기간 완판됐다. 울산시 남구 문수로 금호어울림 더퍼스트 84㎡의 분양가는 3.3㎡당 최고 2397만원이다. 2027년 입주 예정인 인근 '힐스테이트 문수로 센트럴 1단지'는 84㎡ 분양가는 3.3㎡당 2656만원이었다. 울산 남구 '울산신정푸르지오'(2012년 입주)도 입주한 지 10년이 지났지만 6억원 이상이다.

경남 창원시 '창원 센트럴파크 에일린의 뜰'도 주변 단지 대비 2억원 낮은 분양가로 평균 32.94대 1의 경쟁률을 기록했다. 강원도 강릉시 강릉교동 금호어울림 올림픽파크 84㎡ 분양가는 4억2754만~4억8400만원으로 인근 84㎡ 아파트 시세는 '강릉교동 롯데캐슬 2단지' 4억9900만원(10월), '교동 e편한세상' 4억원(11월) 등이다.

2021년 12월 17일 부동산 단신 1.

찬바람 부는 부동산... “집을 사겠다는 사람이 거의 끊기다시피 해 호가(呼價)를 확 내린 급매물만 나가는 분위기”다. 서울 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용면적 84㎡ 12층 매물이 지난달 전고가보다 1억5000만원이 내린 18억5000만원에 거래됐다. 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡는 지난달 한 달 전보다 2억원 하락한 24억5000만원에 팔렸다. 마포구 현석동 ‘래미안웰스트림’ 전용 59㎡의 실거래가도 10월 17억원에서 지난달 14억8000만원으로 내렸다.

강남구 청담동 '청남자이' 전용 89㎡는 지난 10월 33억1000만원에 거래되며 전고가 대비 1억9000만원 하락했다. 논현동 '크로힐스논현' 전용 84㎡도 전고가보다 1억4000만원 내린 24억6000만원에 실거래 됐다. 서초구 잠원동 '신반포청구' 전용 84㎡가 직전 최고가 대비 2억1000만원 하락한 24억4000만원에 팔렸다. 서초구 서초동 래미안리더스원 85㎡(이하 전용면적)는 지난 8월 8일 30억원에 신고가로 거래된 후 지난 7일 26억원에 거래됐다.

마포구 신수동 '신촌숲아이파크' 전용 84㎡가 전고가 21억500만원보다 2억원 내린 19억5000만원, 마포구 성산동 성산시영 50㎡는 지난 10월 9일 11억2000만원에 신고가를 경신한 후 11월 15일 10억7000만원에 매매계약을 체결했다. 은평구 응암동 '백련산파크자이' 전용 84㎡도 10억5000만원에 팔리며 전고가 11억7600만원보다 1억2600만원 내렸다. 강북구 미아동 SK북한산시티 24평도 직전 실거래가보다 4.49% 낮아진 7억45000만원에 거래됐다.

민간공원 특례사업 ‘e편한세상 신곡파크비스타’ 전용면적 84㎡는 지난해 6억원에서 올해 7억4,000만원(층), ‘송도 센트럴파크 푸르지오’ 전용면적 96.96㎡는 올해 16억3,800만원으로 신고가를 기록했다. ‘포레나 전주 에코시티’는 전용면적 116㎡ 분양권이 올해 9월 분양가(4억5,810만원)보다 2억2,583만원 오른 6억8,393만원에 손바뀜됐다. ‘군산 호수공원 아이파크’는 1순위 청약에서 평균 55.79대 1, ‘송도 센트럴파크 리버리치’도 평균 57.51대 1의 경쟁률을 기록했다.

공세권... 경기도 부천시 ‘힐스테이트 소사역’, 대구시 달서구 ‘달서 롯데캐슬 센트럴스카이’, 경북 경산시 중산1지구 '펜타힐즈 푸르지오 2차', 충남 천안시 ‘호반써밋 포레센트’를 분양한다. 또, 서초구 방배동 '엘크루 방배 서리풀', 영등포구 ‘(가칭)신길호반써밋’, 강북구 미아동 ‘북서울자이 폴라리스’, 경기도 남양주시 ‘다산 한강 프리미어 갤러리 에비뉴’, 인천시 남동구 '젠트라움 논현', 충남 천안시 ‘신불당 동문 디 이스트 트윈스타’를 분양할 예정이다.

2020년 12월 17일 부동산 단신 1.

분양 단 2곳 61가구···상한제發 공급절벽 현실화... 7월 말 이후 현재까지 서울의 상한제 지역에서 선보인 아파트는 10월 분양한 강동구 상일동의 ‘고덕아르테스 미소지움’과 서초구 서초동의 ‘서초자이르네’가 유일하다. 이 두 단지는 일반 공급 물량이 각각 26가구, 35가구의 소규모 단지다. 분양가상한제 적용을 받아 공급된 서울의 민간 분양은 결국 61가구가 전부다.

이들 단지 분양가를 보면 말 그대로 로또다...서초자이르네의 3.3㎡당 분양가는 3,324만 원이다. 이는 4년 전인 2016년 10월에 선보인 ‘방배마에스트로(3.3㎡당 3,160만 원)’ 이후 가장 낮은 가격이다. 서초구에서는 2019년 ‘디에이치라클라스’와 ‘방배그랑자이’ ‘서초그랑자이’ 등이 3.3㎡당 5,000만 원 이상에 분양되기도 했다. 고덕아르테스 미소지움의 분양가도 3.3㎡당 2,611만 원에 불과했다. 분양 대어, 일정 줄줄이 연기 = 분양가상한제가 적용되는 단지들의 경우 현재 분양 일정이 줄줄이 밀리고 있다. 분양 대어로 꼽히고 있는 ‘원베일리’와 ‘둔촌주공’도 분양가상한제하에서 최대한 유리한 분양가를 책정받기 위한 작업을 진행하면서 청약 일정이 내년으로 미뤄졌다.

강남 집값이 다시 들썩인다…잠실·대치 등 신고가 쏟아져...16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 대치동 ‘미도2차’ 전용면적 84㎡는 지난 7일 24억5000만원에 거래되며 신고가를 썼고 지난달 ‘선경’ 전용 136㎡와 전용 127㎡는 각각 39억원과 35억원에 거래되며 신고가를 기록했다.

대치동 학원가 중심에 있는 ‘대치삼성’ 전용 97㎡도 6월 23억원에서 지난달 1억6000만원 오른 24억6000만원에 매매계약서를 썼다. 이외 ‘동부센트레빌’ ‘대치아이파크’ 등에서 신고가가 나왔다. 서초구에서도 반포동 아크로리버파크 154.97㎡가 지난 8일 54억원(25층)에 신고가 계약서를 썼고, 방배동 롯데캐슬아르떼 중소형 59.97㎡는 지난 5일 18억원(8층)에 신고가로 매매됐다.

송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담동도 비슷한 분위기다. 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 119㎡는 지난 3일 27억원 신고가에 손바뀜했다. 송파구에서는 토지거래허가구역으로 묶인 잠실동 ‘리센츠’(전용면적 59.99㎡)가 지난 12일 18억8000만원에 거래돼 직전 거래 대비 8000만원 올랐고, 방이동 ‘올림픽선수기자촌’(100.31㎡)이 지난 5일 20억5000만원에 최고가로 매매되는 등 집값이 강세를 보였다. 우성’ 전용 96㎡도 이달 초 19억4500만원에 거래돼 고점을 경신했다. 삼성동 ‘래미안삼성1차’ 전용 106㎡는 지난달 23억원에 거래돼 3년 전 거래가격 14억5000만원보다 한번에 8억5000만원이 뛰었다. 청담동 ‘진흥’ 전용 145㎡도 지난달 신고가(26억7000만원)에 팔렸다.