생활 | 착공신고 없이 소방시설 공사 실시 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

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■ 착공신고 없이 소방시설 공사 실시

서울동부지법 판결

☛ “아파트 입대의의 도급계약해지 적법”

소방시설공사업법에 따른 공사 착공신고를 접수하지 않고 아파트 소방시설 공사를 한 업체와의 도급계약을 입주자대표회의가 해지한 것은 적법하므로, 업체는 이미 진행된 공사를 제외한 공사대금을 대표회의에 요구할 수 없다는 법원 판결이 나왔다.

서울동부지방법원 민사5단독(판사 김혜진)은 최근 대구 달성군 A아파트의 소방시설물 교체 등 공사를 진행한 소방업체 B사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 공사대금 청구소송에서 “피고 대표회의는 원고 B사에 2730만여원을 지급하고, 원고 B사의 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

A아파트 대표회의는 2017년 6월 아파트 화재수신기 및 소방시설물 교체, 소방서 지적사항 보수공사 등을 수행할 업체 선정을 위해 입찰공고를 했고 소방업체 B사가 최저가 9370만원으로 응찰해 선정됐다.

대표회의는 B사와 ▲화재수신기 교체 및 CRT 설치(이하 ‘1공사’)

▲지적사항 보수사항(이하 ‘2공사’)

▲소방공사(이하 ‘3공사’)

▲승강기 비상 인터폰 통합설치 공사(이하 ‘4공사’)에 관해 공사대금 9370만원, 공사기간 2017년 7월 17일부터 9월 30일까지로 정해 공사도급계약을 체결했다.

B사는 계약 체결 이후 소방시설공사업법에 의한 착공신고가 접수·수리되지 않은 상태에서 1공사를 위해 신형 화재수신기 및 CRT 설치를 준비하는 한편 기존에 설치돼 있던 화재경보 수신기를 철거해 공사를 진행했고 그 무렵 2, 3공사는 완료됐다.

2017년 9월 12일 대표회의는 B사가 착공신고 없이 기존 화재경보 수신기를 철거해 위법하게 공사를 진행한다는 이유로 공사를 중단시켰고, B사의 현장대리인에게 공사도급계약 해제 내지 파기를 통보하면서 계약파기합의서를 작성했다.

이후 대표회의는 화재수신기 공사업체를 다시 선정해 C사와 공사대금 1억700만원의 공사 도급계약을 체결, C사는 그달 26일 착공신고를 마친 뒤 화재수신기 교체공사를 진행해 그해 11월 공사를 마쳤다.

이에 B사는 “9616만여원의 공사대금을 지급하라”며 대표회의를 상대로 소송을 제기했다.

소방시설공사업법에 따르면 공사업자가 소방본부장이나 소방서장에 착공신고를 하지 않거나 거짓으로 한 때에는 시·도지사가 소방시설업자 등록을 취소하거나 6개월 이내의 기간을 정해 시정 또는 영업 정지를 명할 수 있도록 규정하고 있다.

우선 재판부는 “이번 공사도급계약은 원고 B사의 공사 진행상 귀책사유로 적법하게 해지됐다”고 밝혔다.

B사의 기성고(총 공사비 중 공사한 부분의 공사비)에 따른 공사대금 청구는 “수급인이 공사를 완공하지 못한 채 공사도급계약이 해제되면 기성고에 따른 공사대금을 정산해야 한다”며 “공사 중단 및 계약 해제 당시 1공사에 관해 기성고율 31.07%, 기성 공사대금 2482만원 상당의 공사가 진행됐으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 대표회의는 원고 B사에게 기성고에 따른 공사대금 2730만여원을 지급할 의무가 있다”면서 받아들였다.

하지만 재판부는 B사의 ‘1공사를 위해 제작한 기기들을 대표회의의 공사 중단 요구로 인해 설치하지 못한 채 창고에 보관 중이고 기기들은 규격이 정해져 있어 다른 공사에는 사용할 수 없으므로 기기 제작에 따른 공사비도 기성고 산정에 포함돼야 한다’는 주장에 “원고 B사가 착공신고 없이 화재수신기 교체 공사를 진행한 귀책사유로 인해 계약이 중도 해제됐고 공사 중단 시점까지 원고 B사의 기기들이 공사현장에 설치된 바 없다”며 “계약 해제 당시 이 기기들에 관해 기상 공사내역으로 인정하기로 합의했다거나 원고 B사가 후속 공사 과정에서 이 기기들을 승계 및 이전해 줬음을 인정할 증거도 없어 공사 중단 시점의 기성고 산정에 있어 공사현장에 투입되거나 제공되지 않은 기기의 제작비용은 포함할 수 없다”고 못 박았다.

또한 2, 3공사 기성 공사대금 지급 주장에도 “원고 B사와 피고 대표회의는 계약 해제 당시 원고의 귀책사유에 따른 책임으로 공사 중단 당시 이미 시공이 완료된 2, 3공사의 대금 일체를 포기하기로 정해 계약해제에 따른 원상회복 및 손해배상에 관해 합의했다”며 “합의에 따라 원고 B사는 2, 3공사의 공사대금을 포기했다고 할 것이므로 공사대금 청구는 이유 없다”고 꼬집었다.

아울러 ‘계약파기합의서를 작성한 B사의 현장대리인이 공사 시공 업무만을 담당할 뿐 공사대금채권 포기 권한이 없으므로 합의는 효력이 없다’는 주장도 “현장대리인이 계약 해제뿐만 아니라 이에 따른 원상회복 및 손해배상 방법과 범위에 관해서도 원고 B사를 대리해 정산 합의할 권한을 포괄적으로 위임받아 계약파기합의서를 작성했다고 봄이 상당하다”면서 기각했다.

이에 따라 재판부는 “피고 대표회의는 원고 B사에게 공사대금으로 2730만여원을 지급하라”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ “입찰서 개찰·낙찰자 선정, 아파트입대의 의결사항 불분명”

서울남부지법 결정

☛ 법원, 앞선 결정 뒤집어 “무효라고 단정할 수 없어”

아파트 난방배관 교체 공사업체 선정 과정에서 입주자대표회의 의결을 거치지 않고 입찰서 개찰과 낙찰자 선정을 했다며 동대표가 업체 선정이 무효라고 주장했다.

하지만 법원은 입찰서 개찰과 낙찰자 선정을 대표회의 의결사항이라고 보기 어렵다며 동대표의 주장을 받아들이지 않았다.

서울남부지방법원 제51민사부(재판장 반정우 부장판사)는 최근 서울 양천구 A아파트 동대표 겸 입주자대표회의 감사 B씨가 난방 배관 교체 공사업체 C사를 상대로 제기한 공사 중지 가처분에 대한 이의 신청사건에서 “법원이 한 가처분 결정을 취소하고 B씨의 신청을 기각한다”는 결정을 내렸다.

A아파트 입주자대표회의는 아파트 난방 배관 교체 공사 업체를 선정하기 위해 지난 5월 입찰 공고를 했다.

이 입찰에 C·D·E·F·G·H사가 참여했는데 대표회장 등은 입찰 관련 서류를 검토한 후 G사와 H사는 공사실적이 부족하다는 이유로 입찰가격을 공개하지 않았고 나머지 4개 업체의 입찰가격을 공개, 가장 낮은 입찰가를 제출한 C사를 낙찰자로 선정했다.

대표회의 감사 B씨는 대표회의 의결 없이 이뤄진 입찰서 개찰과 낙찰자 선정은 무효라며,  C사를 상대로 공사 중지 가처분 신청을 했고, 법원은 지난 9월 B씨의 주장을 받아들였다.

이에 C사는 이의를 제기했고, 재판부는 앞선 결정을 뒤집었다.

재판부는 “현재까지 제출된 자료만으로는 입찰서 개찰과 낙찰자 선정이 대표회의 의결사항인지 여부가 불분명해 대표회의 의결 없이 이뤄진 입찰서 개찰과 낙찰자 선정이 무효라고 단정할 수 없다”고 밝혔다.

공동주택관리법은 입주자대표회의 의결사항을 관리규약, 관리비, 시설 운영에 관한 사항 등으로 하고 구체적인 내용은 대통령령으로 정하도록 규정했다.

같은 법 시행령은 관리비 등의 집행을 위한 사업계획과 예산의 승인, 장기수선계획에 따른 공동주택 공용부분 보수·교체와 개량, 그 밖에 공동주택 관리와 관련해 관리규약으로 정하는 사항 등 17개 사항을 대표회의 의결사항으로 규정하고 있다.

또 A아파트 관리규약은 시행령에 따른 관리비 등 집행을 위한 개별 사업계획에 관한 사항으로 개별적으로 대표회의에 상정된 안건을 대표회의 의결사항으로 정하고 있다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침은 대표회의가 이해관계인이 참석한 장소에서 입찰서를 개찰하도록 하고 제출 서류를 입찰서 개찰 후에 검토해 입찰 성립 여부를 판단하고 낙찰자를 선정하도록 했다.

지침은 경쟁입찰일 때 입찰공고 전에 입찰 종류와 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 관해 대표회의 의결을 거치도록 하고 낙찰 방법은 대표회의 의결을 거쳐 결정하도록 하고 있다.

이에 대해 재판부는 “대표회의 의결사항이 공동주택관리법 시행령에 17개 사항으로 제한적으로 규정돼 있고 대표회의에 대표회장을 두고 있는 점 등을 종합해 보면 대표회의가 의결기구이기는 하지만 대표회의의 의사나 활동이 모두 대표회의 의결을 거쳐서만 이뤄진다고 단정할 수 없다”고 설명했다.

이어 “시행령에 규정된 대표회의 의결사항 중 입찰서 개찰과 낙찰자 선정과 관련된 것으로 볼 수 있는 관리비 등의 집행을 위한 사업계획과 예산의 승인사항은 그 대상을 사업계획과 예산으로 하고 있는 점, 장기수선계획에 따른 공동주택 공용부분의 보수·교체와 개량 사항은 그 내용과 범위가 불분명하다는 점, 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항인 관리비 등 집행을 위한 개별 사업계획(공사, 용역, 물품구입, 매각 등)에 관한 사항으로 개별적으로 대표회의에 상정된 안건 역시 그 대상을 사업계획에 관한 사항으로 하고 있는 점에서 입찰서 개찰과 낙찰자 선정이 공동주택관리법 시행령에 규정된 의결사항에 포함된다고 단정할 수 없다”고 덧붙였다.

또한 “공동주택관리법령상 대표회의의 의사나 활동이 모두 대표회의 의결사항이라 단정할 수 없고 사업자 선정지침이 대표회의와 대표회의 의결을 달리 표현하고 있는 점 등에 비춰 지침에서 입찰서 개찰과 낙찰자 선정의 주체로 기재된 대표회의가 대표회의 의결을 의미한다고 단정할 수 없다”고 봤다.

아울러 ▲국토교통부가 ‘낙찰자 선정 등은 법령과 지침에 따라 진행하면 되는 것으로 반드시 대표회의 의결을 거쳐야 하는 것은 아니다’라는 의견을 낸 점

▲양천구는 ‘대표회장이 관리소장 등 일부 관리직 직원과 함께 검토·판단해 낙찰자를 결정하고 계약까지 완료한 사항으로 우리 구에서는 일련의 행위가 법 및 지침에 적합하지 않은 것으로 판단된다’는 의견을 낸 점을 이유로, 재판부는 “입찰서 개찰과 낙찰자 선정이 대표회의 의결사항인지 여부에 관해 정부와 지자체 사이의 의견도 일치하지 않는다”고 꼬집었다.

이와 함께 B씨는 “대표회장이 입찰서 개찰과 낙찰자 선정은 대표회의 의결사항이란 대표권의 제한에 관한 규정을 위반해 계약을 체결했고 C사도 이를 알 수 있었으므로 계약은 무효”라고 주장했다.

하지만 재판부는 “대표회의는 공사업체 선정 결과를 안건으로 회의를 개최했으나 입찰 공고 내용을 충족하는 실적을 점검하거나 공사 실적을 확인한다는 이유로 어떤 의결도 하지 않은 사실이 소명되나, 이러한 사실만으로는 입찰서 개찰과 낙찰자 선정이 대표회의 의결사항이고 이에 따라 대표회장의 대표권이 제한된다고 보기 어렵다”며 “의결사항 여부가 불분명한 상황에서 C사가 의결사항 여부를 알고 있었다고 단정할 수 없다”고 못 박았다.

또 “계약이 체결되기 전까지 입찰에 응찰한 업체들이 참가자격을 갖췄는지 여부에 관해 분쟁이 있었지만 이러한 사정만으로는 C사가 대표회의 의결을 거치지 않았음을 알았거나 알 수 있었다고 보기도 어렵다”고 언급했다.

이에 따라 재판부는 “B씨가 C사를 상대로 제기한 가처분 신청은 이유 없어 가처분 결정을 취소하고 그 신청을 기각한다”고 판단했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자gh1231@aptn.co.kr

■ 관리소장 소방안전관리자 겸직 못해

질의: 관리소장과 소방안전관리자 겸직 가능 여부

관리소장이 소방안전관리자를 겸직할 수 있는지.

회신: 관리소장과 기술인력 상호간 겸직할 수 없어

공동주택관리법 시행령 [별표 1]에 공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준이 있으며, 해당 공동주택 건축설비의 종류 및 규모 등에 의거하는 소방기본법 등 관계법령에 따른 기준으로 인해 인원 이상의 기술자를 갖추도록 규정하고 있다.

다만, 관리주체가 입주자대표회의의 동의를 받아 관리업무의 일부를 해당 법령에서 인정하는 전문용역업체에 용역하는 경우에는 해당 기술인력을 갖추지 않을 수 있는 한편, 관리소장과 기술인력 상호간에는 겸직할 수 없다. <전자민원, 주택건설공급과. 2019. 10. 22.>

<국토교통부 제공>

2. 공동주택관리정보망 접속 방법 안내 

- 첨부파일  :     공동주택관리정보망 접속 방법 안내