미분양 아파트 투자해 볼까?

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재테크 칼럼

한상언의 꿈을 이루는 재테크 꿈만 꾸십니까? 꿈을 이뤄가고 있으십니까? 영화 ‘빠삐용’에서 주인공 빠삐용은 분명 억울하게 갇혀있는 죄수였지만 꿈 속 하늘나라 재판관은 그 사실을 알면서도 그에게 유죄를 선고합니다. 다름 아닌 ‘시간을 낭비한 죄’로 말입니다. 꿈은 이루어져야 합니다. 여러분의 재테크 꿈을 이루는데 도움을 드리고자 합니다. 뜬 구름 같은 대박 얘기보다 따라 할 수 있는 실용 정보를 통해 여러분의 꿈을 이루는 시간을 조금 더 줄여드리겠습니다.

칼럼니스트 소개

CFP, CERTIFIED FINANCIAL PLANNERTM(국제공인재무설계사). 신한은행 세무팀, PB사업부 재테크팀장을 거쳐 현재 신한은행 올림픽선수촌지점 PB팀장으로 근무하고 있다. 주요 일간지와 경제지에 칼럼리스트로 활동하고 있으며, 한국은행 경제교육센타 및 주요 대학, 기업체 등에서 강의하고 있다. 저서로는 「바보들은 적금통장만 믿는다」(2005)를 낸 바 있다.

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미분양 아파트 투자해볼까

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Q. 성남에 거주하는 장씨(42)는 자녀 둘을 둔 중소기업 부장이다. 현재 2004년에 분양 받은 주상복합 아파트에 살고 있다. 부동산 값이 폭등하던 시기에도 장씨의 아파트는 시세가 많이 오르지 않아 그간 고민도 많았었다. 망설이던 장씨는 이 참에 실 거주와 투자를 함께 생각할 수 있는 곳으로 이사를 고려하고 있다. 장씨의 금융자산은 정기예금 5,000만원, 장기주택마련저축 2,000만원, 펀드 1,000만원으로 8,000만원 정도이며 부채는 없다. 조언이 필요해진 장씨는 평소 거래하던 은행 상담창구를 찾았다.

A. 장씨가 살고 있는 주상복합 아파트는 성남 구 시가지에 위치해 있다. 주상복합 아파트라 생활의 편의시설 등은 양호한 편이다. 하지만 세대수가 적고 평형도 중소형 위주로 구성되어 있다. 주상복합 아파트도 일반 아파트처럼 일정한 규모 이상인 것이 좋다. 물론 일반 아파트처럼 많은 세대를 이루기는 어려운 것이 사실이다. 그렇지만 최소 200세대 이상은 되어야 주민 복지를 위한 편의시설 등이 다양하게 설치될 수 있다.

또한 주상복합 아파트는 공용으로 사용하는 면적이 많아 대지지분이 일반 아파트에 비해 크지 않다. 건물은 신축되면 그 순간부터 낡기 시작하며 감가상각의 대상이 된다. 입지적인 우수성이 매우 뛰어나거나 주변 개발가능성이 있는 경우 등을 제외하면 주상복합의 투자가치가 큰 편은 아니다.

장씨가 아파트를 팔 경우 2억 8,000만원 정도의 돈이 생긴다. 2억 8,000만원으로 서울에 아파트를 사기는 쉽지 않다. 따라서 장씨는 서울 인근의 미분양 아파트를 골라 보는 것이 유리하다.

천호동이 직장인 장씨가 직장과의 거리를 감안하여 생각하고 있는 곳은 경기도 남양주시이다. 남양주시는 현재 택지개발이 한창인 지역으로 지금 공사중인 암사대교가 개통될 경우 구리를 통해서 강남 쪽으로 접근도 앙호하다. 또한 서울에서 춘천간 고속도로 공사, 경춘선 복선화 작업이 진행 중으로 주변 여건이 개선될 것으로 예상된다.

미분양 아파트를 구입할 때는 미분양 원인을 분석하여 옥석을 가려낸다면 여러 가지 장점이 있다. 우선 청약통장이 필요 없으며 경우에 따라서는 입주할 아파트를 직접 보고 선택할 수도 있다. 중도금을 무이자로 대출해 주거나 계약금 할인 등의 금융적인 혜택도 많다. 소비자들을 유인하기 위해 섀시나 붙박이장 등 옵션 품목을 무료로 시공해 주기도 한다. 물론 이러한 사항들은 부가적인 혜택으로 기본적으로는 지역적인 전망과 인구 증가 등을 우선적으로 고려해야 할 것이다.

현재 장씨가 거주하고 있는 주상복합 아파트는 102.47㎡이지만 공용면적이 많아 전용면적이 넓은 편은 아니었다. 남양주의 84.96㎡ 아파트로 이사를 하더라도 발코니 확장 등으로 실제 체감하는 면적에는 큰 차이가 없다. 또한 발코니 확장 비용은 건설사에서 무료로 제공해 준다.

마지막으로 주택 매수 시에는 반드시 기존 아파트를 먼저 매도하고 미분양 아파트를 매수하는 것이 좋다. 기존 아파트가 팔리지 않아 자금계획에 차질이 생겨 계약금을 날릴 수도 있기 때문이다. 아파트 매도 후 완공 때까지는 전세로 거주하다가 입주를 하면 된다.

한상언/CFP, 신한은행 올림픽선수촌 PB팀장(hans03@shinhan.com)
신한Private Bank 자문그룹 공동제공