스크랩 보금자리의 원형지는 어디인지요?

[임재호]

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수 신 :	각 언론사 경제․사회부, NGO담당기자
발 신 :	경실련 부동산감시팀
문 의 :	부동산감시팀 T. 02-766-9736(부장 최승섭)
시행일 :	2014. 2. 12.(수)
제 목 :	<보도> 법정 건축비, 실제 건축비보다 과도하게 높아(총 7매)

실제보다 150만원/3.3㎡ 높은 법정건축비, 분양가상한제에서도 과도한 업계 이득 보장

- 2013년 분양한 보금자리주택 실제 소요된 건축비는 3.3㎡당 최대 380만원, 토지비와 다르게 건축비는 아파트 종류에 따라 큰 차이 없어

- 상한제 폐지하면 ‘묻지마 고분양’으로 소비자 현혹해 거품 키울 것

경실련이 정보공개청구를 통해 SH공사로부터 입수한 보금자리주택 원하도급대비표를 집계한 결과 아파트를 한 채 건설하는데 3.3㎡당 380만원의 건축비면 충분한 것으로 나타났다. 그러나 정부는 540만원이 넘는 법정건축비를 고시해 스스로 건축비 거품을 조장하고 있다. 경실련은 정부와 여당이 주택거품 되살리기를 위해 분양가상한제 폐지에 앞장설 것이 아니라 상한제하에서도 과도한 이득을 보장하고 있는 기본형건축비를 정상화해 우리나라의 아파트 거품을 하루빨리 제거할 것을 촉구한다.

경실련이 SH공사로부터 입수한 원하도급내역은 지난해 분양한 세곡2지구이다. 원하도급대비표는 건설사가 발주처인 SH공사와 계약하는 금액과 하도급업체와 계약하는 금액이 비교된 자료로, 실제 공사비에 얼마가 투입되었는지를 확인할 수 있다. 경실련이 이를 집계한 결과 3.3㎡당 340-380만원의 건축비가 소요된 것으로 나타났다. 그러나 이는 공사비 외에 소요되는 비용인 시행사 간접비를 입주자모집공고문에 공개한 전액을 인정한 금액이다. 또한 직접공사비의 경우 원하도급내역서에 나타나지 않는 불법 다단계 하도급을 통해 더욱 낮아지는 만큼 실제 공사에 투입된 금액은 더욱 낮을 수밖에 없다.

해당 아파트가 분양했을 당시 정부가 고시한 기본형건축비는 531만원/3.3㎡로 실제 건축비보다 적어도 150만원이나 높다. 정부가 실제 건축비보다 높은 금액을 고시해 건축비 거품으로 인한 이득을 보장하고 있는 것이다. 이는 SH공사만의 특별한 경우가 아니다. 소비자에게 분양한 건축비는 뉴타운, 재건축 단지와 큰 차이가 없다. 토지 가격은 지역마다 차이가 있지만 건축비는 특정한 경우가 아닌 한 큰 차이가 없기 때문이다.

<표> 분양당시 기본형건축비 VS 실제 투입 건축비

(단위: 천원/3.3㎡)

	세곡2_1 (2013.10)	세곡2_3 (2013.07)	세곡2_4 (2013.07)
기본형건축비(a)	5,417	5,305	5,305
실제건축비(b)	3,339	3,772	3,766
차이(a-b)	2,078	1,533	1,539

주1)세곡2_1은 2013.09고시 기본형건축비, 세곡2_3․4는 2013.03고시 기본형건축비

주2)기본형건축비는 전용 85㎡, 공급면적 112㎡, 세대당 지하층 바닥면적 39.5㎡ 기준

결국 업계가 주택거래 침체기에도 건축비를 부풀려 분양가상한제를 무력화 할 수 있는 이유는 엉터리 기본형건축비 때문이다. 2005년 기본형건축비가 도입된 이후 10년 사이 거의 두배 가까이 상승했다. 그러나 이번 자료를 보듯 건설원가는 크게 변하지 않아 차이는 고스란히 업계의 이득이 되고 있다. 더구나 업체들은 가산비라는 추가비용을 통해 건축비를 더욱 높일 수 있다. 국토부는 기본형건축비에 대한 산출근거를 투명하게 공개해 거품에 대한 검증을 받아야 할 것이다.

최근 정부와 여당이 주택거래 침체를 핑계로 분양가상한제 폐지를 추진하고 있다. 상한제를 폐지해도 현 상황에서 큰 영향이 없을 것이라 생각하는 여당과 일부 야당 의원들은 하루빨리 진실을 보아야 한다. 건설사들은 상한제가 시행되고 있는 지금도 건축비를 부풀려 이득을 얻어가고 있다. 상한제를 폐지하려는 이유는 건설경기가 침체한 지금 건축비 부풀리기를 통해 건설사들이 소비자들로부터 더욱 높은 이윤을 착취할 수 있게 하기 위함인 것이다.

경실련은 분양가상한제 폐지 시도를 즉각 중단 할 것을 촉구하며, 거래 활성화를 위한 전월세안정이 아니라 우리나라의 고질적 문제인 주택거품을 제거하는 길이 근본적인 임대시장 안정을 위한 대책임을 강조한다. 지금 당장 주거안정을 위협받는 세입자들을 위해서는 전월세상한제, 계약갱신청구권, 임대주택등록제 등의 임대시장 안정책을 하루빨리 도입해야 할 것이다. 또한 건축비 거품을 감추기 위해 정보공개를 거부하고 있는 LH가 하루빨리 자료를 공개해 공기업으로써의 책무를 다할 것을 촉구한다. 끝.

	분석 결과

1. SH공사 보금자리주택 실 투입 건축비는 3.3㎡당 최대 380만원.

○ 보금자리주택 시범지구는 이명박정부의 핵심 주택정책으로, 주변 시세의 반값에 분양됐음.

<표1> 보금자리주택 시범지구와 재건축․뉴타운 아파트 건축비 비교

(단위: 천원/3.3㎡)

아파트명	분양가	건축비	분양일	종류
세곡2지구 1단지	13,530	6,452	2013.10	보금자리주택
세곡2지구 3단지	13,534	6,408	2013.07
세곡2지구 4단지	14,920	6,427	2013.07
강남 A1 블록	9,800	5,647	2010.12
래미안 대치청실	32,810	6,323	2013.10	청실아파트 재건축
DMC뉴타운 4구역	15,858	6,502	2013.06	가재울 뉴타운
왕십리 뉴타운 텐즈힐	18,644	6,637	2013.08	왕십리 뉴타운

주1) 재건축과 뉴타운 아파트는 주거전용85㎡ 기준층 기준

○ 그러나 <표1>에 나타나듯 분양가중 건축비는 재건축 아파트, 뉴타운 아파트 등과 큰 차이가 없음. 강남에서 900만원대에 분양했던 강남A1블록의 경우, 약간 낮으나 분양시점이 3년전으로 직접적인 비교가 어려움. 결국 공공이 공급하는 공공분양이나 민간 건설사가 분양하는 민간분양이나 소비자들이 마주하는 건축비와 공사에 소요되는 건축비는 비슷함.

<표2>세곡2지구 아파트 건축비 하도급내역

(단위: 천원/3.3㎡)

		세곡2_1	세곡2_3	세곡2_4
공 사 비	건축토목기계	1,932	1,594	1,882
	전기	182	249	251
	정보통신	98	144	145
	SH공사 지급자재	474	1,174	880
공사비 계		2,686	3,161	3,159
	시행사 간접비	653	611	607
건축비		3,339	3,772	3,766

주1) 시공사 간접비는 공사비 내역에 포함

주2) 시행사 간접비는 입주자모집공고문 고시 금액 전액 적용

○ <표2>에서처럼 SH공사가 공개한 원하도급대비표를 집계한 결과 하도급업체가 공사를 수행한 직접공사비는 최대 320만원으로 나타남. 이는 SH공사가 제공한 자재비용을 포함한 금액으로 이후 추가자재 투입으로 인한 약간의 차이는 있겠지만 실제 시공사가 공사에 투입한 공사비와 가장 가까운 금액임.(별첨 SH공사 공사개요서)

○ 입주자모집 공고문에 SH가 공개한 시행사 간접비 전액(51만원/3.3㎡)을 인정한다 하더라고 3.3㎡당 건축비는 380만원에 불과함. 그러나 시행사 간접비 중 설계비와 감리비를 제외한 부대비는 사용 내역이 불분명하며, 직접공사비는 불법 다단계 하청을 통해 더욱 낮아지는 만큼 실제로는 이보다 더욱 낮은 가격이 건축비로 소요됐을 것임.

2. 분양당시 기본형건축비는 531만원. 정부가 건설사 이득 보장해주는 꼴.

○ 분양당시 정부고시 건축비는 531만원/3.3㎡로 실제 건축비보다 150-200만원이나 높음. 정부가 실제 건축비보다 150만원이나 높은 금액을 고시함으로써 건설사와 시행사에게 합법적으로 건축비 거품으로 인한 이득을 보장하고 있는 상황임. 기본형건축비는 분양가상한제에서 건축비의 기준임.

○ 지난해 9월 정부가 고시한 기본형건축비는 542만원으로 85㎡(공급면적 112㎡) 한 채당 1억 8천만원 정도임.(전용 85㎡, 공급면적 112㎡, 세대당 지하층 바닥면적 39.5㎡ 기준)

<표3> 분양당시 기본형건축비 VS 분양 건축비 VS 실제 투입 건축비

(단위: 천원/3.3㎡)

	세곡2_1 (2013.10)	세곡2_3 (2013.07)	세곡2_4 (2013.07)
기본형건축비(a)	5,417	5,305	5,305
실제건축비(b)	3,339	3,772	3,766
차이(a-b)	2,078	1,533	1,539

주1)세곡2_1은 2013.09고시 기본형건축비, 세곡2_3․4는 2013.03고시 기본형건축비

주2)기본형건축비는 전용 85㎡, 공급면적 112㎡, 세대당 지하층 바닥면적 39.5㎡ 기준

○ 이는 SH공사만의 특수한 경우가 아님. <표4>에서 보듯 경실련이 지난해 국감에서 민주당 박수현의원을 통해 입수한 LH공사 보금자리주택 준공내역에 따르면 준공내역서 상 직접공사비는 3.3㎡당 380만원임. SH공사와 마찬가지로 시행사 간접비를 전액 인정한다 하더라도 400-450만원에 불과함. SH가 하도급가격이었던데 반해 LH 준공내역은 하도급이 아닌 원도급업체의 내역으로 실제는 하도급을 통해 더욱 낮아짐. 이를 추정할 경우 SH공사와 큰 차이가 없음.

<표4> LH공사 보금자리주택 공공분양 건축비 비교

(천원/3.3㎡)

		강남A1	강남A2	서초A2
모집공고문 건축비		5,121	5,005	4,889
준공 건축비	준공내역서 공사비	4,004	4,007	3,386
	시행사 간접비	525	517	518
	계	4,529	4,524	3,904

주1)건축비 가산비는 직접공사비에 포함함.

주2)준공내역서의 일반관리비, 이윤은 시공사의 직접공사비에 포함되어 있음.

○ 그러나 LH공사는 SH와 달리 보금자리주택의 원하도급내역 등 공사비에 대한 정보공개청구에 대해 비공개 결정을 내려 실제 소요된 공사비를 확인할 수 없는 상황임. 경실련은 정보비공개에 대해 행정심판을 청구했으며 차후 소송을 포함한 모든 수단을 동원해 LH보금자리주택의 건축비 내역을 밝혀낼 것임.

3. 막대한 이득 보장하는 기본형건축비 개선해 분양가상한제 정상화해야

<표5> 2004년 이후 기본형건축비 변화

(단위: 만원)

주1) 매년 3월 고시 기준

주2) 2005년 기본형건축비 신설, 이전은 표준건축비

○ 기본형건축비는 국토교통부가 매년 3․9월에 정기적으로 고시함. 건설사들은 분양가상한제 때문에 아파트의 질이 떨어지고 이윤을 얻을 수 없다고 주장하고 있으나 앞서 봤듯 실제 공사에 투입되는 공사비는 소비자에게 분양한 금액보다 훨씬 낮으며, SH공사에서 보듯 기본형건축비의 65-70%에 불과함.

○ 2005년 정부가 분양가상한제 실시를 앞두고 기본형건축비를 도입한 이후 법정건축비는 10년 사이 두 배가 상승했음. 이미 건설사들은 부풀려진 법정건축비를 통해 막대한 이득을 거두고 있을 것으로 추정됨. 분양가상한제로 이득이 줄고, 양질의 아파트를 공급할 수 없다는 주장은 근거가 부족함.

○ 최근 정부와 여당이 주택경기 활성화를 위해 상한제 폐지를 추진하고 있으나 이는 건설사들의 건축비 폭리와 고분양가 정책을 더욱 부채질 하는 결과를 불러올 것임.

별첨1)SH공사 공사개요서(지급자재)

공 사 개 요

1. 공 사 명

- 세곡2지구 3단지 아파트 건설공사

2. 현장위치

- 서울시 강남구 세곡동 세곡2 보금자리주택지구 내 3단지

3. 공사개요

구 분			3단지
대지면적			63,977.00㎡
건축면적			16,765.53㎡
연 면 적			146,022.82㎡
주 택 규 모	동 수		15개동 1,070호
	주 택 형 별	영구임대	49㎡:	86호
		국민임대	49㎡: 59㎡:	126호 127호
		SHift	59㎡: 84㎡:	355호 180호
		공공분양	59㎡: 84㎡:	20호 126호
		일반분양	101㎡:	50호
층 수			지상5~12층, 지하1층
부대시설			주민운동시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 관리사무소, 작은도서관, 보육시설, 경로당, 경비실 등

4. 지급자재

- 건축 : 가구(임대 세대), 문, 레미콘, 금속제창, 콘크리트벽돌, 콘크리트블록, 합성수지창호(내부), 합성수지창호(외부)(임대 세대), 자전거보관소, 데크플레이트, 목재마루판(임대세대), 타일(임대 세대), 석재, 싱크대(임대 세대)

- 토목 : 레미콘, 석재, 철근콘크리트관, 콘크리트배수로, 콘크리트블록

- 기계(소방포함) : 송풍기(임대 세대), 팬코일유닛, 수도미터, 스테인리스물탱크, 모터펌프(수중,부스터,배수), 밸브류(버터플라이), 소방기(소화전), 소방기(자동식)(임대 세대), 소방기(수동식), 분사장비 및 약제(소방호스 및 노즐), PVC관 및 부속, 가스미터, 수도용 감압밸브, 비데, 환기유니트, 가스보일러, 냉난방기(EHP), 유인휀

- 조경 : 콘크리트블록, 석재, 체육공원시설, 자전거보관소

- 승강기 : 승강기(속도분속90m이하)

5. 대상공종 : 건축, 토목, 기계, 조경

6. 공사기간

- 세곡2지구 3단지 아파트 건설공사 : 착공일로부터 645일(동절기 포함)

7. 예산현황

1) 세곡2지구 3단지 아파트 건설공사

(단위 : 천원)

구 분	합 계	건 축	토 목	기 계	조 경	승 강 기
도 급 액	147,091,264	112,885,373	1,361,271	26,810,619	6,034,001	-
지급자재	28,463,601	21,199,999	797,374	2,671,693	680,434	3,114,100
이설비 등	516,838	-	-	516,838	-	-
총공사비	176,071,703	134,085,372	2,158,645	29,999,150	6,714,435	3,114,100 140212_보도자료_법정 건축비, 실제건축비보다 과도하게 높아.hwp