스크랩 2012년 부동산 시장 민대감의 전망

[행복주주]

[2012년 부동산 시장 민대감의 전망]

2011년 하반기 유로존(유로화 사용 17개국) 재정위기가 스페인, 이탈리아 등 유럽의 경제대국으로 확산되고 미국도 천문학적인 국가부채와 재정적자로 국가부도(디폴트) 위기가 심화되면서 세계 경제가 극심한 몸살을 앓고 있다. 철옹성같았던 두 개의 큰 경제축이 흔들리고 세계경제의 불확실성이 확대되면서 한국을 비롯한 전 세계 국가들의 주가와 환율 변동성이 커지면서 금융 불안이 최고조에 달하고 있다.

유럽의 재정위기가 만성화할 조짐을 보이고 경기 침체가 지속될 것으로 우려되면서 각국 중앙은행이 잇달아 금리 인하에 나서고 있으나 한국의 경우 물가 상승률이 여전히 한은의 물가관리 목표의 최상단에 위치해 국내 경기의 침체 우려를 심화한 한은은 금리를 계속 동결 중이다. 금리 동결조치에도 불구하고 물가 부담은 가중되고 있으며, 900조원에 육박하는 가계부채, 저축은행 부실사태는 서민경제를 더욱 옥죄고 있다.

유럽 재정위기 등 세계경제 불확실성이 증대되고 있는 가운데, 주택구매 심리가 급격히 얼어붙고 있어 주택·건설시장 위축을 우려한 정부는 서민 주거안정 및 주택시장 정상화 지원방안을 마련했다. 다주택자 양도세 중과제도 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 부과 중지, 투기과열지구 해제 등 과도한 시장규제를 철폐하는 한편 저소득·서민층을 위한 맞춤형 주거지원을 확대하는 내용을 담은 '주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안을 내 놓았다.

2012년에는 유로존 재정위기가 쉽게 사그러들지 않을 것으로 보이는 가운데, 국내외 경제기관들의 한국의 경제성장률 전망치가 하향조정되고 있으며, 국가부채도 가파르게 증가할 것으로 보이며 경기침체 장기화로 투자심리가 극도로 위축돼 있는게 현실이다.

따라서, 정부의 정책변화 및 경기회복 여부에 따라 집값은 그때  그때마다 재료 및 수급에 따라 등락을 거듭하겠지만 상반기까지는 집값이 어느 정도 조정을 받을것으로 보여지며 하반기 이후에는 경기회복 및 정책변화 여부에 따라서 약보합세 또는 강보합세로 돌아설 가능성은 항상 열려있다고 생각된다.

우리나라 경제의 연착륙 가능성도 그만큼 높아진다는 말이다.

주택시장의 변수는 2012년도에 관심있게 지켜볼 주택시장의 주요변수의 움직임에 대해 구체적으로 알아보자.

집값에 직,간접적인 영향을 미치는 변수로는 국제금융위기의 회복여부, 정부정책, 금리, 경기흐름, 수요공급, 극도로 위축되어있는 투자심리 등  6대변수를 들 수 있다. 그중에서도 2012년도에는 정부의 부동산정책 및 경기회복여부, 수급여건등이 가장 중요한 관건이 될 것이다.

앞으로 시장동향과 경기전망에 따라 규제대상 및 범위가 더욱 확대될 것으로 예상된다. 이러한 조치는 주택거래를 활성화하기 위한 고육지책으로서, 정책변수가 더 이상 주택시장에 더 이상 악재로 작용치는 않고 경우에 따라서는 호재로 바뀔수도 있는 부분이다. 경기흐름을 살펴보면 투자, 소비부진으로 내수침체가 이어지고 있지만 실물경기부양책이 조만간 현실화 될경우 집값 급락현상(거품붕괴)은 기우에 불과하고 주택경기는 조기에 바닥을 찍을 가능성도 있다. 금리는 당분간 저금리기조가 유지되고 오르더라도 제한적인 상승에 그칠 것으로 예상된다.

향후 금리는 부동산 시장에 미치는 영향이 상대적으로 적거나 중립적으로 작용할 것이다. 수급조건을 살펴보면 2012년 상반기까지는 미분양 아파트 물량이 풍부하지만 2012년 하반기 이후에는 서울시 동시 분양물량 급감 및 수도권의 신규공급 물량이 줄어들고 있어서 언제든지 공급부족으로 인한 집값불안 현상이 재연될 여지는 내재하고 있다. 결론적으로 주택시장에 영향을 미치는 정책, 경기흐름, 수급, 금리, 투자심리등 여러가지 변수를 종합적으로 분석해볼 때 집값 상승을 견인하기에는 역부족이다. 악재가 호재보다 많은 만큼 집값은 2012년 하반기까지는 급등도 급락도 없는 말그대로 하향안정세가 전망된다.

서울 및 수도권 지역의 경우 아파트 거래량이 60%이상 급감했다. 중개업소가 대부분 개점휴업 상태인데다 1만여개가 넘는 중개업소가 이미 휴,폐업한 상황으로 외환위기때와 견주어 볼 때 더 이상 추락을 예견할 수 없는 바닥상태로 볼 수 있다. 이상을 요약하면 주택거래량 및 분양물량 급감등 수급측면에서는 바닥이라는 신호가 가깝게 느껴진다.
따라서, 집값바닥은 쉽게 예측하기 힘들지만 2012년 상반기중에는, 늦어도 하반기에는 나타날 확률이 높아 보인다. 또, 집값 바닥시기는 지역별로 다소 다르게 나타나는, 즉 차별화가 예상된다.

- 집은 언제사야 할 것인가?

따라서 이 시기가 주택을 싸게 살수 있는 매수호기가 될 것이다.
다만, 매수시기를 미리 언제라고 미리 확정하는 것은 무리이다. 앞서 주택시장 변수에서 살펴본대로 집값에는 여러 가지 변수가 한꺼번에 영향을 미치는 데다 변수의 강도가 제각각 다르다.

때문에 정부정책 변화 및 경기 회복속도, 금리변동여부를 면밀히 지켜보면서 그때 그때마다 판단하는 수밖에 없다. 가장 중요한 변수는 국제 금융위기가 어느정도 빠른 회복세를 보이느냐가 관건으로 이는 침체된 매수심리를 방향전환 시킬수 있는 부분이다.정부의 경기부양책과 주택규제완화대책 속도가 빨라진다면 집값 바닥도 조기에 형성되는 시장의 변화 시점도 앞당겨 질수 있다.

주택 시장여건을 지켜보는것도 중요한 부분이지만 국제금융이 안정세를 찾아가고 주식시장이 안정되는 시점이 중요하다.이는 현재 위축된 매수심리중 가장 크게 자리잡고 있는 부분으로 주식시장이 안정이 되어 준다면 매수심리가 살아날 것으로 보여지며 지난해 크게 내린 코스피 지수가 일단 2000 포인트 이상 회복해 주는 시점에 위축된 부동산 매수 심리도 안정될 것으로 보여진다.  

주택매입 시점에서 탄력적으로 대응하는 전략이 바람직하다. 예컨대, 거래량 및 분양률증가, 전세값 회복, 주식시장의 안정, 정부정책, 2012년 총선과 대선의 부동산 정책등 주택가격 상승 신호가 보이면 투자수요가 집중되는 강남권 재건축,한강변, 신도시를 비롯한 소위 인기지역 대표단지는 주택매입시기를 한발 앞당기는 자세가 필요해 보인다.

강북권이나 수도권은 1개월정도 시차를 두고 움직이는 만큼 강남권 부동산의 움직임을 확인한 후 매수에 가담해도 늦지 않을 것이다. 결론적으로 2012년은 어떤 경우에도 집값이 급등세를 실현하기에는 역부족인 만큼 자산가치 상승을 노린 시세차익형 보다는 실수요자 입장에서 주택시장에 접근하기를 권하고 싶다. 하지만 내집마련은 정부나 사회의 책임도 아닌 결국 나의 몫인 만큼 경제상황이나 정책변화를 주시하면서 각자의 사정에 맞는 경제적이고 효율적인 마이홈 프록젝트를 짜야할 것이다.

- 집을 언제 팔아야 할 것인가?

현재 정부 주택 정책의 기조는 집값 상승률이 물가상승률보다 소폭 높은 추세를 이어가야 한다는 것이다. 그래야 중장기적으로 공급이 원활해지고 서민 주거 안정도 가져올 수 있다는 논리다.
그런 입장에서 보면 최근 몇년새 주택 거래 시장이 침체돼있는 상황은 우려스러울만 하다. 2011년 한 해동안 정부가 무려 6차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놓은 것도 이런 다급한 마음이 반영된 것이다. 하지만 발표 때마다 서민을 내세우는 것과 달리 강남권 규제 완화로 대표되는 집값 떠받치기에 다름 아니었다.

다주택자에 대한 규제 완화가 대표적이다. 좁은 국토에서 개인이 여러 채의 집을 가지면 그만큼 집값이 올라갈 수밖에 없다. 하지만 정부는 돈 있는 사람들이 집을 여러 채 사서 임대주택으로 공급해야 한다는 시각이다.

다주택 임대사업자에 대한 규제 문턱을 낮추고 각종 세제 혜택을 확대 했으며 지난 12.7대책을 통해 다주택자 양도세 중과 폐지 입장을 명확히 했다. 많이 가진 사람에게 더 걷는다는 조세 정의를 징벌적 규제로 보는 것이다. 하지만 정부의 집값 떠받치기는 부동산 거품을 계속 가지고 가는 폭탄 돌리기라는 지적이 나오는 가운데  이는 우리나라 부동산 시장경제의 구조에 문제가 있슴을 시사하는 부분이기도 하다.

이미 잘 알고있는  전세시프트,보금자리주택 현 정부나 서울시장이 추구하는 서민 주거안정대책으로 앞으로의 우리나라 부동산 시장에 커다란 변화를 몰고 올수있는 정책으로 1가구 다주택을 보유하고 있는 다주택자라면 심각하게 앞으로 변화될 우리나라 부동산 시장의 구조를 정확히 짚어보며 앞으로 보유하고 있는 부동산 자산을 계속 보유할 것인가 아니면 일부 처분이나 증여 쪽으로시각을 돌려봐야 할것으로 보인다.   

또한 1가구 다주택자는  국세인 종합부동산세 보유세의 일종으로 소득이나 자산가치증가 여부와 무관하게 매년 일정금액을 반복적으로 내야 함으로 부동산 소유자에게는 상당한 부담으로 작용할 것 이다. 때문에 종합부동산세를 피하고자 하는 부동산 부자라면 2012년 6월 1일 이전에 다른 사람에게 주택을 양도하거나 부부간, 가족간 증여를 통해 기준시가 금액을 낮추거나 분산할 필요가 있다.

주식과 마찬가지로 부동산도 사는 것보다 팔기가 더 힘든 과정이라고 할 수 있다.
주택은 주식과 달리 장기투자재이면서도 주거서비스인 소비재이기도 한데다 가격의 하방경직성이 강한 안전자산이기 때문이다.

민대감은 미래 전망치를 전망하면서 언제나 생각되는 부분으로 어느 나라나 부동산 시장의 구조는 시장 원리에 맞겨 놓아야 한다는 것이다.

2006년 부동산 시장의 활황 시기에 정부의 부동산 규제 정책에도 하루가 다르게 부동산 시장은 자고나면 오르는 변화를 보여주었다. 이는 부동산 수급불균형으로 인한 공급량이 적은데다가 시장의 실물경기가 좋았기 때문이다. 

지난 2009-2011까지 국제금융위기와 연이는 재정위기로 인해 세계의 경제 사정은 힘겨운 현실이였고 우리나라 부동산 시장도 과다 공급물량과 실물경기 위축으로  인해 매수세의 침체된 모습으로 일관된 시장이였다.

미국이나 중국이 기침 함번만 하여도 우리나라 경제는 감기 든다는 말을 들어 보았을 것이다.

그만큼 서방 유럽의 경기침체는 우리에게도 커다란 상실감을 주면서 어려운 시기였다.

하지만 우리에게 힘겹고 추운 시기가 있었다면 따스하고 안정된 시기도 올것으로 보여진다.

외환위기와 글로벌 금융위기를 지나온 우리 경제도  세계 모든 나라들이 자국의 경제안정을 도모하기 위하여 노력하는 만큼 이제는 좋은날이 오지 않을까 생각된다.

민대감은 2012년 현재의 부동산 시장이 2005-2006 상반기 부동산 시장가격의 흐름과 비슷하게 이어진다는 부분을 짚어 보았다.

그동안 힘든 시기가 있었다면 그후로는 좀더 나아지는 상황은 분명 우리에게 다가 올것이다.

2006년 상반기 우리나라 부동산 경제 전문가 모든이들은 하반기 부동산시장을 하향 안정세로 전망치를 내세우며 2007년 상반기까지도 어려울 것으로 전망한 부분이 생각나는 이시점에 앞으로의우리 부동산 시장에도 맑은 햇볕이 쏱아질 것으로 희망적인 전망을 내다본다.

                                                  2012.1.4. 민 대감.

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