환산가액 적용에 따른 가산세(5%) - 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우 산출세액없는 경우에도 적용

[주황규]

쟁점건물 취득당시 소요된 공사비용 등이 불분명하므로 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 결정한 처분은 정당함.

신축 5년이내 환산취득가액 적용시 가산세 신설(소득법 §114의2) 2018.1.1.이후 양도하는 분부터 적용 /

증축 5년이내 환산 ,20.1.1.이후 양도하는 분부터 적용

(5) 환산취득가액 적용시 가산세 신설(소득법 §114의2)

현       행	개    정    안
□ 양도소득세 신고납부시 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우     환산취득가액*, 감정가액, 기준시가 적용     * 양도가액에 취득 및 양도 당시 기준시가 비율을 적용하여       취득가액 계산	□ (좌 동)
<신 설>	□ 환산취득가액을 적용하여 신고납부시 가산세 부과   ㅇ(적용대상)건물을 신축하여취득한 후 5년 이내 양도  ㅇ(가산세율)환산취득가액(건물분)의 5%

<개정이유>	환산취득가액 적용을 통한 세부담 회피 방지
<적용시기>	2018.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(2) 증축의 취득원가를 환산가액으로 신고시 가산세 부과 (소득법 §114의2①)

현 행	개 정 안
		□ 환산가액*을 취득가액으로 하여 양도소득세 신고시 가산세 부과 * 양도당시 실지거래가액 등의 가액에 취득·양도당시 기준시가의 비율을 곱하여 계산한 가액 ㅇ (신축 건물) 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우로서 환산가액을 취득가액으로 신고 시 <추 가> ㅇ (가산세율) 환산가액의 5%	□ 가산세 부과 대상 확대 ㅇ (좌 동) - (증축 건물) 증축일로부터 5년 이내 양도하는 경우로서 환산가액을 취득가액으로 신고 시 ㅇ (좌 동)

<개정이유> 증축시 취득가액을 환산가액으로 신고함으로써 세부담을 경감하려는 사례를 방지

<적용시기> ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

소득세법  제114조의2(감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세)

① 거주자가 건물을 신축 또는 증축(증축의 경우 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우에 한정한다)하고

    그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서

 제97조(양도소득의 필요경비 계산)제1항제1호나목에 따른 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는

해당 건물의 감정가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다) 또는

환산취득가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다)의

100분의 5에 해당하는 금액을 제93조(양도소득세액 계산의 순서)제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다.  

<개정 2019. 12. 31.>

② 제1항은 제93조(양도소득세액 계산의 순서)제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.

[본조신설 2017. 12. 19.]

[제목개정 2019. 12. 31.]

소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31, 2019.12.31, 2020.6.9>

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제93조(양도소득세액 계산의 순서) 

양도소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2012.1.1, 2017.12.19>

1. 제92조제2항에 따른 양도소득과세표준에 제104조에 따른 세율을 적용하여 양도소득 산출세액을 계산한다.

2. 제1호에 따라 계산한 산출세액에서 제90조에 따라 감면되는 세액이 있을 때에는 이를 공제하여 양도소득 결정세액을 계산한다.

3. 제2호에 따라 계산한 결정세액에 제114조의2, 제115조 및 「국세기본법」 제47조의2부터 제47조의4까지의 규정에 따른 가산세를 더하여 양도소득 총결정세액을 계산한다.

  [전문개정 2009.12.31]

양도, 조심-2019-인-2281, 2019.09.09귀속연도 2018전심번호  ▶ 조심-2019-인-2281[심판]

[전심번호]
[ 제 목 ]
‘환산가액 적용에 따른 가산세(5%)’는 전체 환산가액을 기준으로 하는지 아니면 9억원을 초과하는 가액만을 기준으로 하는지 여부
[ 요 지 ]
소득세법 제114조의2의 문언상 가산세 적용대상을 ‘해당 건물’의 환산가액으로 규정하고 있을 뿐 건물의 과세부분이나 비과세부분으로 구분하고 있지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점가산세를 적용함에 있어 쟁점건물의 전체 양도가액에 대한 환산취득가액의 100분의 5를 적용하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
[ 결정내용 ]
결정 내용은 붙임과 같습니다.

주 문

    심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

 가. 청구인 OOO은 2014.10.31. OOO 4층의 다가구주택 및 제2종 근린생활시설(이하 “쟁점①건물”이라 한다)을, 청구인 OOO(청구인 OOO과 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 2016.5.20. OOO 4층의 단독주택 및 제2종 근린생활시설(이하 “쟁점②건물”이라 하고, 쟁점①건물과 합하여 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 각 신축하여 보유하다가 그 취득일부터 5년 이내인 2018년 6월과 7월경에 각 양도한 후,「소득세법」에 따른 환산가액을 그 취득가액으로 산정하여 양도소득과세표준 및 세액에 대한 예정신고와 함께 양도소득세 합계 OOO(청구인 OOO, 청구인 OOO)을 납부하였다.

 나. 처분청은 2019년 5월경 청구인들에 대한 기획점검(2019.5.13. OOO이 처분청에 시달함)에 따른 서면검토 및 실지조사를 각 실시한 결과, 청구인들이 쟁점주택에 대한 양도소득 과세표준 및 세액 예정신고를 하면서「소득세법」제114조의2의 ‘환산가액 적용에 따른 가산세(이하 “쟁점가산세”라 한다)’를 결정세액에 가산하여야 함에도 적용하지 아니한 것 등을 확인하고, 2019.6.5. 청구인들에게 2018년 귀속 양도소득세 합계 OOO(청구인 OOO, 청구인 OOO, 쟁점가산세 포함)을 경정ㆍ고지하였다. 

 다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.6.5. 심판청구를 각 제기하였다. 

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

 가. 청구인들 주장

  과세관청은 양도가액 9억원 이하인 1세대 1주택 비과세특례 적용대상자에 대하여는 쟁점가산세를 적용하지 아니하고 있고, 통상적으로  소득금액을 산정할 때 근거나 이유 없이 필요경비로 과다하게 공제한 경우에 한하여 조세법에 따라 증빙불비 관련 가산세를 적용하고 있으며, 이 건의 경우 청구인들은 1세대 1고가주택 특례에 따라 전체 양도가액에서 과세제외 대상금액(9억원)을 제외한 양도가액에 대응하는 환산취득가액만 필요경비로 공제한바, 처분청은 쟁점가산세를 적용함에 있어 쟁점건물의 전체 양도가액에 대한 전체 환산취득가액이 아니라 청구인들이 신고한 환산취득가액(과세제외 대상금액 9억원의 초과분)을 기준으로 재산정ㆍ가산하여야 한다.

나. 처분청 의견

   기획재정부의 법령해석 및 국세청의 과세기준자문의 내용에 따라 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 양도소득 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 대하여 같은 법 제114조의2의 쟁점가산세를 적용하는 경우 전체 양도가액에 대한 같은 법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 계산한 환산가액의 100분의 5를 적용하는 것이 타당하므로, 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁점

  1세대 1고가주택의 환산취득가액 및 양도차익 등을 산정함에 있어, 결정세액에 가산하는 ‘환산가액 적용에 따른 가산세(5%)’는 전체 환산가액을 기준으로 하는지 아니면, 9억원을 초과하는 가액만을 기준으로 하는지 여부

 나. 관련 법령

  (1) 국세기본법

제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석・적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다. 

  (2) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제92조(양도소득 과세표준의 계산) ① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 양도소득 과세표준 이라 한다)은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.

② 양도소득 과세표준은 제94조부터 제99조까지, 제99조의2, 제100조부터 제102조까지 및 제118조에 따라 계산한 양도소득금액에서 제103조에 따른 양도소득 기본공제를 한 금액으로 한다.

제93조(양도소득세액 계산의 순서) 양도소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호에 따라 계산한다. 

  1. 제92조 제2항에 따른 양도소득 과세표준에 제104조에 따른 세율을 적용하여 양도소득 산출세액을 계산한다.

  2. 제1호에 따라 계산한 산출세액에서 제90조에 따라 감면되는 세액이 있을 때에는 이를 공제하여 양도소득 결정세액을 계산한다.

  3. 제2호에 따라 계산한 결정세액에 제114조의2, 제115조 및「국세기본법」제47조의2부터 제47조의4까지의 규정에 따른 가산세를 더하여 양도소득 총결정세액을 계산한다.

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 양도가액 이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 양도차익 이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

③제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

   나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조의2(환산가액 적용에 따른 가산세) ① 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다.

② 제1항은 제93조 제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.(2017.12.19. 신설)

부칙(2017.12.19. 법률 제15225호)

제1조(시행일) 이 법은 2018.1.1.부터 시행한다.

제2조(일발적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 발생하는 소득분부터 적용한다.

  (3) 소득세법 시행령

제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택 이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

법 제95조 제1항에 따른 양도차익	×	양도가액 - 9억원
		양도가액

  1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액	×	양도가액 - 9억원
		양도가액

  2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.

 다. 사실관계 및 판단

  (1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다.

   (가) 청구인 OOO은 2016.5.20. 쟁점①건물을 신축하여 보유하다가 2018.6.4. 부수되는 토지와 함께 OOO에 양도한 후, 2018년 귀속 양도소득과세표준 및 세액 예정신고를 하면서「소득세법」 상 1세대 1고가주택 특례를 적용하여 양도가액 OOO원, 취득가액(환산가액) OOO, 양도차익 OOO, 장기보유특별공제액 0원, 양도소득금액 OOO으로 각 산정하여, 양도소득세 OOO을 신고ㆍ납부하였다.

   (나) 청구인 OOO는 2014.10.31. 쟁점②건물을 신축하여 보유하다가 2018.7.9. 부수되는 토지와 함께 OOO에 양도한 후, 2018년 귀속 양도소득 과세표준 및 세액 예정신고를 하면서「소득세법」 상 1세대 1고가주택 특례를 적용하여 양도가액 OOO, 취득가액(환산가액) OOO, 양도차익 OOO, 장기보유특별공제액 OOO, 양도소득금액 OOO으로 각 산정하여, 양도소득세 OOO을 신고ㆍ납부하였다.

   (다) 청구인들은 위 각 예정신고 시 쟁점건물의 실지취득가액을 확인할 수 없다고 이유로「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액을 취득가액으로 산정하였고, 양도소득 결정세액에 같은 법 제114조의2의 가산세(해당 건물 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액)는 가산하지 아니하였다.

   (라) 처분청OOO은 2019년 5월경 OOO의 쟁점가산세 신고내용 확인계획 시달(2019.5.13.)에 따라 청구인 OOO의 양도소득세 신고내용에 대한 서면검토를 실시하였고, 그 주요내용은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 청구인 OOO에 대한 서면검토 주요내용

   (마) 처분청OOO은 2019.5.3.˜2019.5.22. 기간 동안에 청구인 OOO에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하였고, 처분청의 양도소득세 조사종결보고서 상 주요내용은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 청구인 OOO에 대한 양도소득세 조사종결보고서 주요내용

   (바) 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서 상 쟁점①건물의 사용승인일은 2015.5.17., 소유권보존 등기접수일은 2015.5.20.로, 쟁점②건물의 사용승인일은 2014.10.31., 소유권보존 등기접수일은 2014.11. 7.로 각 등재되어 있다.

  (2) 처분청은 이 건 처분의 과세근거로 OOO의 법령해석OOO 및 OOO의 과세기준자문OOO의 내용을 각 제시하였다.

  (3) 기획재정부의 2017년도 간추린 개정세법 상「소득세법」제114조의2의 신설 취지에 “취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액으로 인정하는 환산가액 적용을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 신축건물을 5년 이내 양도하는 경우로서 환산가액을 취득가액으로 사용하는 경우 해당 건물에 대한 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 더하도록 함”이라 기재되어 있다. 

  (4) 청구인은 OOO 조세심판관회의 당시 의견진술 대신에 서면자료를 제출하였는바, 그 주요내용은 아래 <표3>와 같다.

<표3> 조세심판관회의 시 제시한 서면자료의 주요내용

  (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 1세대 1고가주택 특례에 따라 전체 양도가액에서 과세제외 대상금액(9억원)을 제외한 양도가액에서 이에 대응하는 환산취득가액을 필요경비로 공제하였던바, 쟁점가산세를 적용함에 있어서도 쟁점건물의 전체 양도가액에 대한 전체 환산취득가액이 아니라 과세제외 대상금액 9억원의 초과분을 기준으로 산정하는 것이 타당하다고 주장하나,

   위 가산세 규정의 신설이유가 환산취득가액을 적용한 양도소득세의 탈루를 차단하고, 실지거래가액을 적용한 성실신고를 유도하기 위한 것인 점 등을 감안할 때, 환산취득가액 전체에 대하여 쟁점가산세를 부과하는 것이 특별히 불합리하다고 보이지 아니한 점,「소득세법」제114조의2의 문언상 가산세 적용대상을 ‘해당 건물’의 환산가액으로 규정하고 있을 뿐 건물의 과세부분이나 비과세부분으로 구분하고 있지 아니한 점, 더 나아가「소득세법」제89조는 고가주택을 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외하면서, 같은 법 제95조 제3항에서 양도차익 및 장기보유 특별공제액을 대통령령으로 정하도록 규정하고 있는바, 고가주택(특히, 9억원 이하 부분)을 비과세대상인 1세대 1주택과 동일하다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점가산세를 적용함에 있어 쟁점건물의 전체 양도가액에 대한 환산취득가액의 100분의 5를 적용하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.  

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.